2023 QCCQ 9056, 2023 QCCQ 9056

Tessier c. Dubé 2023 QCCQ 9056 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-704720-191 DATE : 6 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GENEVIÈVE TESSIER et PIERRE-OLIVIER BÉDARD Demandeurs c.

CLAUDETTE DUBÉ et ANDRÉ LAROCHELLE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Madame Claudette Dubé et monsieur André Larochelle (ci-après les Vendeurs) mettent leur maison en vente par l’intermédiaire d’un courtier immobilier au prix de 309 000 $ sans garantie légale. L’évaluation municipale du bâtiment est alors de 79 000 $ et celle du terrain, de 198 000 $, pour un total de 277 000 $, mais une évaluation de la maison réalisée en fixe la valeur à 301 000 $ [1] .

Il s’agit d’une maison de cinq chambres construite en 1900 sur un terrain de 38 307,68 pieds carrés incluant un garage détaché de 30 pieds sur 30 pieds. [ 2 ] Madame Geneviève Tessier et monsieur Pierre-Olivier Bédard (ci-après les Acheteurs) sont intéressés par cette maison et la visite. Ils constatent que le cachet de la maison a été préservé au rez-de-chaussée, mais qu’à l’étage, il y a des travaux à faire puisque les murs des chambres sont en préfini. Ils ont un coup de cœur pour le terrain et le garage détaché.

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble [2] leur est remis. [ 3 ] Après deux visites, les Acheteurs présentent une promesse d’achat sur cette maison au prix de 303 000 $, conditionnelle à une inspection préachat, ce qui est accepté par les Vendeurs. Le 28 mai 2016, monsieur Pierre Turcotte procède à l’inspection préachat de la maison à la demande des Acheteurs et produit un rapport [3] .

À la suite de la réception de ce rapport, les Acheteurs demandent une diminution du prix d’achat additionnelle de 5 000 $ qui est acceptée [4] . [ 4 ] L’acte de vente notarié de la maison intervient le 4 juillet 2016 au prix de 298 000 $, sans garantie légale de qualité et aux risques et périls des Acheteurs [5] . [ 5 ] Les Acheteurs entreprennent des travaux de réfection et constatent que des matériaux de la maison ont été remplacés dont notamment lors du changement de fenêtres.

Ces matériaux sont dans un état de moisissure avancée. [ 6 ] Le 30 avril 2019, les Vendeurs reçoivent la signification d’un avis de dénonciation des vices constatés à la maison leur reprochant des fausses représentations lors de la vente et les tenant responsables des travaux correctifs requis [6] .

Les Vendeurs y répondent en niant quelque responsabilité. [ 7 ] Par leur demande à la Division des petites créances, les Acheteurs réclament 15 000 $ en diminution du prix de vente en raison des vices cachés découverts dans la maison (problèmes de structure et d’infiltrations d’eau antérieures nécessitant le remplacement de toutes les fenêtres de la maison). Les postes de la réclamation se détaillent ainsi [7] :

Travaux correctifs de solidification de la structure 10 000 $ Travaux de réparations aux fenêtres en raison des infiltrations d’eau 5 000 $ [ 8 ] Les Vendeurs contestent la demande en soulevant notamment les motifs suivants : • Les Acheteurs ne peuvent se prévaloir de la garantie contre les vices cachés, car la vente a été conclue sans garantie légale et à leurs risques et périls; • Subsidiairement, les vices affectant prétendument la maison étaient à la connaissance des Acheteurs par le rapport d’inspection préachat; • Les vices étaient inconnus des Vendeurs avant la vente; • Ils ont agi de manière diligente, honnête et au meilleur de leurs connaissances ; • Ils n’ont pas effectué de représentations fausses ou trompeuses quant à l’état de l’immeuble.

LA QUESTION EN LITIGE Les Acheteurs peuvent-ils exercer un recours en vices cachés contre les Vendeurs alors que la vente de la maison s’est faite sans garantie légale et à leurs risques et périls? [ 9 ] Le Tribunal conclut que non. Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 10 ] Les Acheteurs fondent leur recours sur les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec qui traitent de la garantie légale de qualité de l’immeuble acheté et de la connaissance du vice par le vendeur : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 11 ] Par contre, l’

article 1733 du Code civil du Québec prévoit une limitation possible de la responsabilité du Vendeur en ces termes : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel . [ Ajout du soulignement ] [ 12 ] Il est acquis que les Vendeurs ne sont pas des vendeurs professionnels. [ 13 ] L’acte de vente de l’immeuble contient la clause suivante au sujet de l’exclusion de la garantie [8] : GARANTIE : La présente vente est faite sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l’acquéreur. [Citation intégrale de l’extrait] [ 14 ] Les tribunaux ont retenu la légalité de telles clauses d’exclusion de garantie contre les vices cachés [9] . [ 15 ] Les Acheteurs allèguent que les Vendeurs ont fait volontairement des omissions ou de fausses représentations en cachant l’état réel de la maison. [ 16 ] Il appartient aux Acheteurs, les demandeurs, de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de leur réclamation.

Ils doivent démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu’il est raisonnablement possible d’en tirer [10] . [ 17 ] Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (ci-après la DV) présenté aux Acheteurs préalablement à la vente de l’immeuble contient les informations suivantes au sujet d’infiltrations d’eau et de la structure du bâtiment [11] : D3. INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration oui non

d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex.: toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? [ … ] D13. AUTRES INFORMATIONS D13.1 En outre de ce qui est mentionné plus haut, à votre oui non connaissance, l’immeuble a-t-il déjà subi des dommages à la suite d’un ou plusieurs événements tels que verglas, vente, inondation, incendie ou autre? D13.2 À votre connaissance, y a-t-il eu des travaux importants oui non à l’immeuble ou des rénovations autres que ceux déjà mentionnés (ex. : modifications à la structure de l’immeuble) ? [ … ] D14.

PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE Indiquez le numéro de la clause à laquelle se rapporte la précision : […] D13.2 Sous-sol a été excavé dans le début des années 1995 Solage Refait et Poutre central a été changé . [ Citation intégrale des extraits ] [ 18 ] Les Acheteurs ont eu accès tant à la DV qu’au rapport d’inspection préachat. [ 19 ] Le rapport d’inspection préachat remis aux Acheteurs fait les constats et formule les recommandations suivantes [12] : RÉCAPITULATIF ÉLÉMENTS IMPORTANTS […] STRUCTURE : (Référez aux pages 17 à 21) Il y a eu un affaissement de la structure au centre.

À faire vérifier par un spécialiste si nécessaire . […] [13] […] INTÉRIEUR : (Référez aux pages 47 à 51) Plancher en pente et flexible.

Consulter un professionnel pour corriger si nécessaire [14] . […] Remarques : Veuillez vous reporter à la page suivante pour l’entretien prioritaire à faire IMPORTANT : Avant l’achat de la propriété convoitée, soumettre tous les cas nécessitant une « inspection supplémentaire » à un expert afin d’obtenir un examen exhaustif du défaut, permettant de vous fournir les causes les solutions et les coûts impliqués [15] . […] […] 4.0 La probabilité de fuites d’eau de la toiture ou des solins est : Élevé Moyen Faible 5.0 Il y a des signes d’infiltration ou de condensation : Non Oui, détail : sous-sol et entretoit [16] . […]

[…] TOITURES, SOLINS ET CHEMINÉES OBSERVATIONS / DESCRIPTIONS ET MENTIONS AU RAPPORT (SUITE) […] Arrête et faîte […] suspecte, mauvais état. […] [17] Travail Endroit Délai Inspection supplémentaire requise Toit Si nécessaire […] (Photographie de la maison en façade) Photo 1 ↑ Arrête du toit, inspection recommandée [18] […] 5.2 Poutres […] soutien […] affaissement Travail Endroit Délai Inspection supplémentaire requise Sous-sol Si nécessaire [19] […] REMARQUES […] Maison ancestrale, plusieurs parties non visibles de la structure peuvent avoir de la pourriture.

À faire vérifier si nécessaire [20] . […] […] (Photographie de l’entretoit) Photo 3 ↑ Ancienne trace d’infiltration d’eau dans l’entretoit, à surveiller [21] […] INTÉRIEUR

OBSERVATIONS / DESCRIPTIONS ET MENTIONS AU RAPPORT […] 10.0 Infiltration d’eau et taches d’eau [22] […] 1.0 PLANCHERS […] en pente, flexibles […] [23] Travail Endroit Délai […] 3.0 PLAFONDS […] affaissés […] [24] Travail Endroit Délai […] (Photographie de la cuisine) Photo 1 ↑ Plafond affaissé, consulté un professionnel pour corriger [25] […] [ Citation intégrale des extraits, mais ajout des soulignements ] [ 20 ] Le Tribunal constate que l’immeuble est l’objet de déficiences ou de vices graves. [ 21 ] Plusieurs déficiences reliées aux enjeux en litige sont constatées par l’inspecteur préachat et sont clairement identifiées dans son rapport.

Il recommande de « soumettre tous les cas nécessitant une « inspection supplémentaire » à un expert afin d’obtenir un examen exhaustif du défaut, permettant de vous fournir les causes les solutions et les coûts » [26] . Il recommande à six occasions de procéder soit à une inspection supplémentaire, soit à une consultation d’un professionnel. Les photographies au rapport sont éloquentes. [ 22 ] Les parents de madame Tessier ont rénové deux maisons ancestrales et les Acheteurs comptaient faire de même avec cette maison ayant du cachet dont ils ont eu un coup de cœur.

Cette motivation semble leur avoir fait perdre de vue l’importance d’agir avec diligence et prudence. À la suite de la réception du rapport d’inspection préachat, les Acheteurs sont conscients qu’il y a des travaux à faire, mais pour eux, ce ne sont pas des travaux lourds et ne consultent pas d’expert.

Les Acheteurs ont fait le choix conscient d’ignorer les recommandations de leur inspecteur préachat : ils ne peuvent attribuer la responsabilité d’une telle erreur aux Vendeurs. [ 23 ] Lors d’une discussion préachat, les Vendeurs déclarent avoir dit aux Acheteurs que « c’était risqué pour eux d’acheter cette très vieille maison ».

Ceci n’est pas nié. [ 24 ] Rien dans la preuve ne permet de conclure que les Vendeurs ont tenté d’atténuer le problème de structure de la maison qui était visible avant même que l’inspecteur préachat ne le souligne. [ 25 ] Le père de monsieur Larochelle a acheté la maison en 1944 et c’est en 1989 que ce dernier l’a acheté de sa mère qui est restée dans la maison jusqu’en 1991 à l’exclusion des Vendeurs. Les fenêtres ont été changées il y a une cinquantaine d’années par monsieur Larochelle lui-même lorsque le revêtement extérieur de la maison avait été refait, bien avant leur arrivée dans la maison.

Celle de la cuisine et la porte-patio ont toutefois été installées vers 2010. [ 26 ] La preuve prépondérante ne permet pas davantage de conclure que les Vendeurs étaient au courant des vices reliés à la détérioration du bois sous les fenêtres en raison d’infiltrations d’eau. Les Acheteurs affirment d’ailleurs avoir dû démolir le revêtement intérieur pour le constater. [ 27 ] Les Acheteurs sont informés de l’âge de la maison lorsqu’ils font le choix de formuler leur promesse d’achat sachant que la vente devait se réaliser sans garantie légale.

La maison a plus de 116 ans et est dans un état qui justifie des travaux immédiats selon le rapport d’inspection préachat. Ce rapport aurait dû les alerter et exacerber des réflexes de plus grandes prudence et diligence, voire

méfiance, au sujet de l’état de cette maison. [ 28 ] La bonne foi des Vendeurs se présume [27] . Le Tribunal ne retient pas l’argument soulevé par les Acheteurs qu’ils ont été victimes de fausses représentations de leur part. [ 29 ] Les Acheteurs n’ont pu démontrer de façon prépondérante qu’ils avaient été induits en erreur lors de la conclusion de la vente au sujet des enjeux en litige. Le Tribunal retient que les Vendeurs ont été transparents dans le processus de la vente de la maison.

Les Acheteurs devaient prendre la juste mesure des dénonciations faites par les Vendeurs sur l’état de l’immeuble, mais surtout des constats et des recommandations de l’inspecteur préachat, avant de procéder à l’achat de l’immeuble sans condition à leur sujet, autre qu’une réduction du prix d’achat de 5 000 $. [ 30 ] La clause de limitation de responsabilité des Vendeurs et la consultation du rapport d’inspection préachat par les parties reflètent la véritable intention des parties [28] pour cet immeuble vendu 11 000 $ en deçà du prix de vente demandé.

Cette clause est claire et ne porte pas à interprétation. [ 31 ] Les Acheteurs affirment que s’ils avaient connu les déficiences de la maison, ils ne l’auraient pas achetée. La preuve prépondérante ne permet pas de conclure en ce sens. [ 32 ] Les Acheteurs ne se sont pas déchargés du fardeau de la preuve qui leur incombait. Ils ne peuvent exercer un recours en vices cachés contre les Vendeurs alors que la vente de la maison s’est ainsi faite sans garantie légale et aux risques et périls des Acheteurs en l’absence de fausses représentations. La demande est rejetée.

Les frais de justice [ 33 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [29] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la demande de madame Geneviève Tessier et de monsieur Pierre-Olivier Bédard; [ 35 ] CONDAMNE madame Geneviève Tessier et monsieur Pierre-Olivier Bédard à payer à madame Claudette Dubé et André Larochelle les frais de justice de la contestation de 205 $ CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience : 19 septembre 2023