2011 QCCQ 8757, 2011 QCCQ 8757

Hanna c. Ouellet 2011 QCCQ 8757 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-021785-090 DATE : 2011-08-11 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KINDA HANNA demanderesse c.

MARIEJO OUELLET défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 10 avril 2009, la demanderesse réclame 2 600 $ pour vice caché. L’audition a eu lieu le 17 mai 2011.

LES FAITS [ 2 ] En 2006, il y a un litige entre Manoir Promenades des Îles et les Condominiums Les Châtelets Phases I, II et III concernant la transformation d’une servitude de passage en servitude de stationnement perpétuel. [ 3 ] Le 26 mars 2006, les parties en viennent à une entente moyennant le paiement progressif de 77 699,39 $ par Châtelets Phases I, II et III (P-1) : « Investissement total limité des Syndicats des copropriétaires : L’engagement monétaire des 3 syndicats se limitera a une somme de $67,550.00 + TPS $4728.50 + TVQ $5420.89 pour un montant final de $77,699.39 et couvrira tous les frais encourus ou a venir nommément; Honoraires du notaire, frais d’ingénierie, frais de fondation du mur, matériel et main d’œuvre pour la construction du mur ou autres frais non mentionnés.

Paiement progressif du montant de $77,699.39 : Le paiement sera fait selon l’échéance la plus tardive des dates suivantes : 1/3 du montant a 18 mois de la présente entente ou de la date du début de la construction du muret, 1/3 du montant lorsque le mur sera construit a 50%, 1/3 lorsque le mur sera construit a 100%.

Un premier montant de $2,500 + taxes sera payable à la signature chez le notaire. » [ 4 ] En mars 2008, la défenderesse Ouellet achète de son ex-conjoint, Marc-André Côté, le condo 101 situé au 4370 Lévesque Ouest et son vendeur ne lui aurait pas dénoncé pas cette entente du 28 mars 2006. [ 5 ] Entre mars et octobre 2008, la défenderesse-venderesse n’a pas assisté à la réunion des copropriétaires. [ 6 ] Le 27 octobre 2008, la Présidente du Syndicat des Condominiums Châtelets Phase III envoie à tous les copropriétaires une lettre demandant une contribution de 250 $ (P-5) : « La présente à pour but de demander à tous les copropriétaires d’émettre un chèque au montant de $250.00 pour notre réserve de fonds.

À date nous avons déboursé : • $1,000.00 de dépôt à Sarrazin Nicol Bracaglia , la nouvelle firme qui nous représente dans notre dispute de terrain. • Nous prévoyons aussi 750.00 $ approximativement pour les travaux de Benoît Desroches, arpenteur-géomètre qui propose de faire un levé précis des lieux, une étude de la ou les servitude(

s) pertinente(s), l’analyse des limites de propriété et de situer le tout sur un plan qui montre clairement la situation.

• Nous attendons aussi la facturation de Marie-Cecile Bodéus, l’avocate de la firme de Grand pré Joli-Coeur qui nous représentait auparavant. • Nous prévoyons aussi, possiblement, à être obliger de réaménager les stationnements afin de conserver nos places. Je considère le montant de $250.00 minime et nécessaire afin de maintenir un solde raisonnable dans notre réserve. Si ce paiement vous pose un problème budgétaire, veuillez nous faire parvenir 2 chèques postdatés afin de faire les paiements nécessaires.

S.V.P. nous remettre à moi ou Peter le premier chèque au pour le premier Novembre. » [ 7 ] La défenderesse a acquitté cette contribution. [ 8 ] En octobre 2008, la défenderesse met son condo 101 à vendre. La demanderesse Hanna qui s’intéresse à ce condo, vient le visiter avec son agente d'immeuble. À ce moment, le stationnement arrière est en chantier; il y a des clôtures de construction et du gravier. La défenderesse aurait informé la demanderesse Hanna de l’existence d’un litige concernant le stationnement avec le Manoir Promenade des Îles. Elle lui aurait fourni les coordonnés du Syndicat des copropriétaires.

Son condo était affiché au prix de 189 000 $. Après négociations, les parties se sont entendues sur le prix de 182 500 $. À son départ, elle aurait obtenu une quittance du Syndicat de la copropriété (document non produit). [ 9 ] Le 15 mars 2009, Me Cadieux, pour Les Châtelets, envoie à la Présidente du Syndicat, madame Ansari, le courriel suivant (D-1) : « Please be advised that I contacted Me Godin to advise him of the conditions at which the Syndicats were willing to settle.

Following our discussions these are the compromises they are willing to accept; 1. with respect to the payment of $2,500 plus taxes, as described in the agreement they are willing to extend payment until the 15 th of June 2009; 2. with respect to the asphalte, they are prepared to perform the works, before the 15 th of September, seeing that they will be undertaking the asphalte work on their property at the same time, it would seem to be less intruding and cost efficient; 3. with respect to the fees for which they were claiming $10,000 (which they claim as damages) they are willing to settle for amount of $3,500, which represents approximately 116.66 $ per condo unit.

Although we may not agree with payment of these fees, please understand that cost involved with trying to litigate the issue may supersede the amount they are asking. 4. they ask that we provide them with our land surveyors report. 5. consequently, they will not be making any claims with respect to infringment of their property; 6. as for the snow removal they are willing to come to an understanding as to the conduct and maintenance, as not to aggravate the situation; 7. as for the 3 parking spaces, it seems as though it is impossible for them to re-instate these spaces, in light of the works performed; 8. lastly, with respect to the erection and payment of fencing, they have refused to contribute.

On this point we believe however, that it is their obligation and they alone are liable for these costs, seeing that, although the land did have an excarpement, they have aggravated the situation which only now necessitates the erection of the fence to avoid a potential accident from occurring.

In light of the foregoing we await for your instructions and comments on the above illustrated points. » [ 10 ] Le 16 mai 2009, la demanderesse envoie à la défenderesse-venderesse une lettre réclamant 2 500 $ pour vice caché (P-2) : « Par la présente j’aimerais vous informer que j’ai essayé de vous contacter à plusieurs reprises sans succès. J’aimerais vous indiquer que lors de l’achat de votre condo il n’y avait aucune mention du contrat signé en 2005 par tous les propriétaires concernant le mur entre nos propriétés [Chatelets] et les voisins [Manoir Belle rives].

Il y avait à ce moment là des frais de 2500$ à payer selon l’entente. Le notaire ne m’a rien mentionné à ce sujet non plus. Par conséquent, j’aimerais que vous communiquiez avec moi le plus rapidement possible pour régler cette situation. » [ 11 ] À la suite d'une conversation téléphonique, le 1 er juin 2009, la demanderesse, Kinda Hanna, envoie un courriel à la défenderesse-demanderesse, Mariejo Ouellet, indiquant qu’elle n’est pas responsable des dettes qui existaient avant la vente (P-3a) : « J’aimerais confirmer avec vous si vous avez bien reçu mon courriel avec les documents.

J’ai fait mes vérifications auprès des personnes ressources et elles m’ont confirmé que ce n’est pas à moi de régler le compte ou une dette du condo qui existait avant la date de l’achat. Surtout que cela n’a pas été mentionné lors de l’achat chez le notaire même si vous n’étiez pas au courant comme vous me l’avez dit au téléphone, je ne suis pas responsable. Vous avez payé des frais d’avocat reliés à ces problèmes donc vous étiez au courant de la situation.

Fojan m’a dit qu’il y a eu une lettre envoyée à tout le monde au mois d’octobre en ce qui concerne les frais d’avocat au sujet des négociations et elle va m’en fournir une copie. J’aimerais que nous réglions cela à l’amiable pour en finir le plus vite possible sinon dans le cas contraire je serai dans l’obligation d’aller aux petites créances tel que recommandé par mon notaire (vous de votre coté vous pouvez aller poursuivre votre ex qui vous a pas montré le contrat signé par les présidents en 2006).

Merci de m’informer de votre décision le plus rapidement possible. » [ 12 ] Le 5 juin 2009, la défenderesse Ouellet envoie à la demanderesse Kinda Hanna un courriel disant qu’elle n'est pas responsable pour les dépenses occasionnées pour le mur (P-3b) : « J’accuse réception du document envoyé. Par contre, je l’ai envoyé à une avocate en droit de la construction spécialisée pour ce genre

d’histoire. Elle m’explique que je suis responsable des créances exigibles seulement. Hors, cette engagement prévoit une date indéterminée pour cette créance, soit au moment de la construction du mur. Hors, ce mur n’est même pas encore commencé plus de 8 mois après la vente, donc elle soutient que je ne suis pas responsable pour cette créance. Si j’avais eu connaissance de cette histoire, il est évident que je vous en aurais fait part. Malheureusement, les administrateurs sont très difficiles à rejoindre.

Il m’a fallu plusieurs essaies avant de pouvoir obtenir le statut de co-propriété lors de la vente, et impossible d’avoir les minutes des réunions car il n’y en a pas. Mme Fujan ne me rappelle pas. De plus, elle même doit payer ce montant alors qu’elle a acquis son condo seulement 4 mois avant vous, soit après 2006. Vos voisins également. Je ne vois pas pourquoi je serais davantage lié que les autres anciens propriétaires concernant ce montant. Je vous fournirai les coordonnés de cette avocate au besoin, elle me représentera si vous le jugez nécessaire.

Je suis vraiment désolée de ces rebondissements, mais les conseils de mon avocate guide ma décision. » [ 13 ] Le 8 juin 2009, la Présidente du Syndicat, Fojan Ansari, envoie à la défenderesse Ouellet un courriel lui notant qu’elle connaissait bien la situation (P-3c). [ 14 ] Le 15 juillet 2009, Me Godin pour Manoir Promenade des Îles inc. écrit à Me Cadieux, représentant Châtelets, ce qui suit (P- 4) : « Je fais suite à notre communication téléphonique du 7 juillet 2009 et à votre courriel du 10 juin 2009 - [document non produit].

Les conditions tel que proposé et que vous avez énumérées dans votre dit courriel pour un règlement à l’amiable sont inacceptables. Je tiens à vous rappeler que les représentants de ma cliente ont été, depuis le début du litige et à ce jour plus que patient dans une volonté de bonne foi de permettre un règlement de bonne foi et à l’avantage des deux parties. Les positions adoptées à ce jour par vos clientes vont dans le sens contraire. Nul besoin de vous rappeler qui a retardé les travaux pour l’érection du mur de soutènement.

Par leurs gestes, vos clientes ont causé des préjudices sérieux à ma cliente, et ces dernières sont responsables de leurs gestes. À

titre de dernière tentative de règlement, les conditions de ma cliente pour un règlement immédiat du litige entre nos clientes sont les suivantes : 1. Paiement de la somme de 77 699,39 $ comme suit : a. 70 000.00 $ le ou avant le 24 juillet 2009 b. 7 699.39 $ le ou avant le 24 juillet 2009 et sera conservé dans mon compte en fidéicommis jusqu’à la réparation de l’asphaltage pour les dommages causés par l’érection du mur de soutènement. 2. Entente à intervenir quant aux droits et obligations reliés à la servitude de stationnement., 3.

Aucune procédure ne sera prise suite à l’empiètement par vos clientes sur le terrain de ma cliente au cours des dernières années. Ma cliente est actuellement prête à installer une bordure de ciment à la limite de la servitude, et ce, en vue de l’asphaltage du stationnement où les travaux ont eu lieu. À ce jour, je n’ai pas encore reçu copie du certificat d’arpentage que vos clientes ont fait faire, et ce, afin de bien situer les limites sur le terrain pour ladite bordure de ciment.

La présente vous est transmise de bonne foi et dans le but d’éviter des frais supplémentaires aux parties, qui pourraient s’avérer très onéreux. Comme mentionnez lors de notre communication téléphonique de ce jour, à défaut d’entente, vos clientes ne laisseront d’autres choix à ma cliente que de prendre toutes les procédures judiciaires pour protéger ses droits et recours pour les préjudices subis et du non-respect des obligations contractuelles convenues.

En plus de requérir l’annulation de la servitude de stationnement et de requérir le remboursement de tous les frais judiciaires et extrajudiciaires aux syndicat et aux copropriétaires. » [ 15 ] Le 20 juillet 2009, la demanderesse Kinda Hanna envoie à la défenderesse-venderesse une mise en demeure réclamant 2 590 $ (P-2 b) : « La présente est pour vous informer que je vous réclame la somme de 2590$ pour les raisons suivantes : Lors de l’achat du condo il y avait des négociations et un contrat signé en 2006 entre le Manoir Promenades des îles et le Syndicat condominiums les Châtelets en ce qui concerne des frais reliés à la construction d’un mur entre les deux propriétés et une servitude de passage.

Or, lors de la vente de votre condo il n’y a eu aucune mention à ce sujet et rien n’a été écrit dans la contrat de la vente. Donc je ne suis pas responsable de ces frais. Je vous mets donc en demeure de me payer la somme de 2 590$ dans un délai de 10 jours. Dans le cas contraire des procédures judiciaires pourront être intentées contre vous sans autre avis ni délai. » [ 16 ] Elle lui reproche de ne pas l’avoir informée de la construction du mur de soutènement et de la servitude de passage.

Elle a dû payer 2 590 $ au Syndicat Les Châtelets Phase III (P-6) : « This letter is to confirm that Ms Kinda Hanna, […], Laval, Quebec, […], has paid an amount of $ 2,590 (two thousands five hundred and ninety) to the Syndicate Condominium Les Chatelets, representing her share to resolve a legal dispute with our neighbor « Villagia de l’Ile Paton ». The amount of money was paid in installments, between July 2009 and April 2010. » [ 17 ] La venderesse Ouellet déclare qu’en aucun temps, le Syndicat ne l’a informée, verbalement ou par écrit de telle créance.

Elle aurait informé la demanderesse Hanna d’un litige concernant le stationnement, litige résolu en mai 2009, soit 7 mois après la vente. Lors

de la vente, cette créance n’était ni liquide, ni exigible selon l’article 63 de l’acte de copropriété (D-2). [ 18 ] La venderesse-défenderesse déclare qu’elle ignorait la lettre d’entente de mars 2006 et que cette lettre était litigieuse puisque le Syndicat avait retenu les services d’une avocate (Me Cadieux) afin de la contester et d’en redéfinir les conditions. Elle déclare que le Syndicat ne lui aurait pas remis une quittance [non produite] si cette dette avait relevé sa responsabilité.

Elle déclare que si elle avait eu connaissance de cette lettre concernant l’entente de 2006, elle en aurait informé la demanderesse Hanna et elle aurait vendu son condo 2 500 $ plus cher. ANALYSE et MOTIFS [ 19 ] La demanderesse-acheteuse réclame 2 600 $ pour vice caché en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit : « 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 20 ] La demanderesse prétend que lors de l’achat du condo 101 en octobre 2008, la défenderesse-venderesse savait ou aurait dû savoir que la construction du mur de soutènement de la servitude de passage entre les condos Châtelets et le Manoir Promenade des Îles impliquait des frais de 2 500 $ en vertu d’une entente du 26 mars 2006 (P-1). [ 21 ] La défenderesse-venderesse prétend qu’elle l’ignorait, bien qu’elle ait payé 250 $ pour sa portion de frais judiciaires en octobre 2008, juste avant la vente.

Par contre, la Présidente du Condo Les Châtelets, madame Ansari, déclare (P-3c) : « I am amazed at the fact that you claim not to be aware of this hole situation of a retaining wall that had been going on since 2006. If you remember correctly, you had a hard time obtaining a release from Peter Marin and I when you sold your condominium due to the fact that you had not payed the last $250 for the reserve fund which we had asked everyone to pay (following a letter sent out on october 10th) in order to pay for the legal fees which were related to this problem therefore, you were very much aware of this problem.

I do not comprehend why you claim that you were unaware, as it is impossible, and when you sold your condominium to Miss Hanna, it was your responsabililty to mention this problem to her, just as other owners did so after you. You could have mentioned it in the act of sale, but you didn’t. Not because you didn’t know, because you chose not to. » [ 22 ] La preuve est sur ce point contradictoire.

À cet égard, il faut retenir la preuve de la demanderesse comme plus probante et plus crédible, en tenant compte qu’elle a payé 250 $ pour les frais judiciaires concernant ce litige et tenant aussi compte de la déclaration de la Présidente, madame Ansari.

Notons que la défenderesse aurait pu appeler en garantie son vendeur, monsieur Marc-André Côté, ce qu’elle n’a pas fait. [ 23 ] Il faut donc conclure que cette charge potentielle existait lors de la vente et la défenderesse aurait dû en informer la demanderesse. [ 24 ] La demanderesse a bien établi que si elle avait connu cette charge, elle n’aurait pas donné un si haut prix. [ 25 ] Il faut donc conclure que cette réclamation est bien fondée en fait et en droit.

Il y a lieu de limiter la réclamation à 2 590 $ « representing her share to resolve a legal dispute with Villagia de l’Ile Paton » (P-6). [ 26 ] Notons, bien que cela ne constitue pas un motif de la décision, qu’avec cette réduction de 2 590 $ le prix de vente devient 179 910 $ (182 500 $ - 2 590 $) alors que le rôle triennal 2010-2011-2012 établit la valeur marchande de ce condo à 175 600 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 2 590 $ plus l’intérêt au taux légal de 5 % l’an, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la signification de l’action le 10 août 2009, plus les frais judiciaires de 99 $ . __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : 2011-05-17