2016 QCCA 27, 2016 QCCA 27

St-Luc RDP inc. c. Montréal (Ville de) 2016 QCCA 27 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-024979-155 (500-17-082129-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 13 janvier 2016 CORAM : LES HONORABLES yves-marie morissette , J.C.A. guy gagnon , J.C.A. martin vauclair , J.C.A. APPELANTE AVOCAT ST-LUC RDP INC. M e SERGE CROCHETIÈRE (Crochetière Pétrin sencrl) INTIMÉE AVOCATE VILLE DE MONTRÉAL Me PAULE BIRON (Dagenais, Gagnier, Biron) MIS EN CAUSE AVOCAT L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL

En appel d'un jugement rendu le 10 décembre 2014 par l'honorable André Denis de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Procédure civile – irrecevabilité Greffier d’audience : Mihary Andrianaivo Salle : Pierre-Basile Mignault AUDITION 12 h 03 Début de l'audience. Argumentation de Me Crochetière. 12 h 47 Argumentation de Me Biron. 13 h 01 Suspension de l'audience. 13 h 07 Reprise de l'audience. PAR LA COUR: Arrêt unanime - Voir page 4. Fin de l'audience.

Mihary Andrianaivo Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] St-Luc RDP inc. (« l’appelante ») se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Montréal (l’honorable André Denis), qui accueillait le 10 décembre 2014 une requête de l’intimée en irrecevabilité et en rejet d’action. * * * * * [ 2 ] Le juge de première instance énonce correctement les principes de droit qui doivent le guider pour trancher une requête en irrecevabilité.

Il rappelle tout d’abord que, dans les cas qui le permettent, l’irrecevabilité visée par le paragraphe 165(4) C.p.c. sert à éviter un débat de fond inutile et coûteux. Aussi le tribunal saisi d’une requête fondée sur cet

article doit-il l’accueillir lorsque le recours, à l’évidence [2] , paraît dénué de fondement en droit. En deuxième lieu, le juge se penche sur l’article 55 C.p.c. , relatif à l’intérêt pour ester en justice, et s’interroge sur sa portée, notamment dans le cadre d’un recours en passation de

titre ou d’un recours consécutif à une cession de contrat. Enfin, il précise quelles sont les formalités qui régissent les contrats municipaux et il énumère les conditions

d’exercice d’une action en passation de titre. [ 3 ] Examinant ensuite ce qui lui paraît propre à l’espèce et déterminant, le juge considère en premier lieu le contrat (« l’Accord ») que l’appelante invoque au soutien de son recours en passation de titre. Selon lui, même si cet Accord comprend une promesse de vente, l’appelante n’y est pas partie, de sorte que, considérée sous l’angle de l’article 55 C.p.c. , elle n’a pas l’intérêt pour en demander l’exécution.

Qui plus est, le conseil de la Ville de Montréal ayant refusé d’entériner une modification à l’Accord, modification qui selon lui aurait rendue opérante la promesse de vente, cette modification n’est pas en vigueur et le recours de l’appelante est donc voué à l’échec sur le fond. * * * * * [ 4 ] L’appelante, un promoteur immobilier spécialisé dans la construction d’unités d’habitation, a formé avec Projet Petra Marc- Aurèle Fortin S.E.C. (« Petra ») une société en nom collectif, le Consortium Petra St-Luc (le « Consortium »), afin de mettre en valeur un grand terrain à lotir (le « Terrain »), situé dans l’arrondissement Rivière-des-Prairies Pointe-aux-Trembles, appartenant à l’intimée, et dont celle-ci souhaitait se départir.

À cette fin, le Consortium a conclu avec l’intimée un « accord de développement », l’Accord, paraphé le 2 avril 2008, qui prévoit le développement en quatre phases de plus de 330 unités résidentielles. Il était entendu entre Petra et l’appelante que leurs rôles respectifs seraient, pour Petra, de réaliser tous les travaux de décontamination et d’infrastructure, et pour l’appelante, de construire et de vendre les unités en question.

L’Accord fixait un échéancier variable pour la réalisation des travaux, tout en stipulant dans ses attendus que le Consortium s’engageait « à acheter ce Terrain dans les soixante (60) mois de la date des présentes, selon la séquence qui y est prévue » (donc au plus tard le 1 er avril 2013). [ 5 ] Dès le 10 mars 2008, l’intimé avait déjà vendu au Consortium une vingtaine de lots subdivisés et cadastrés à même le terrain, lots que le Consortium revendait à Petra huit jours plus tard pour que cette dernière les décontamine et y aménage les infrastructures.

Une fois ces travaux complétés, Petra revendait les mêmes lots, désormais constructibles, à l’appelante, afin qu’elle y érige les unités d’habitation. En 2011 et 2012, quelques modifications par ailleurs plutôt mineures furent envisagées pour adapter l’Accord à des circonstances nouvelles, mais le développement du Terrain semble avoir suivi son cours assez normalement (au 23 avril 2012, 187 maisons étaient déjà vendues). [ 6 ] Néanmoins, à compter du printemps 2012, les relations entre le Consortium et l’intimée commencèrent à se détériorer, ce qui entraîna par la suite divers pourparlers.

Le 8 mars 2013, le directeur du Service de la concertation des arrondissements et des ressources matérielles, un fonctionnaire de l’intimée, adressait au Consortium une lettre en forme de mise en demeure qui contient le paragraphe suivant : Tel que déjà mentionné et écrit, il n’est pas de l’intention de la Ville de modifier de quelque manière que ce soit l’accord de développement intervenu le 1 er avril 2008. L’accord prendra donc fin le 1 er avril 2013.

La Ville verra à l’application de l’entente et prendra les décisions qui en découlent. [ 7 ] Dans le sillage de ces événements, le 27 juin 2013, Petra cédait à l’appelante ses droits dans le Consortium, en contrepartie de certains engagements et d’une somme de 640 710,98 $. Le 25 novembre suivant, un avis de dissolution du Consortium était déposé auprès du registraire des entreprises. Enfin, le 13 décembre de la même année, l’appelante commençait un recours en passation de

titre contre l’intimée, la mettant en demeure de se présenter devant un notaire dans un délai d’un mois pour passer

titre sur les lots non encore acquis par le Consortium. C’est ce recours que le jugement entrepris déclare irrecevable. [ 8 ] Le pourvoi ne soulève en somme qu’une seule question : le juge de première instance a-t-il erré en droit en accueillant le moyen d’irrecevabilité de l’intimée? Cette question peut s’analyser sous deux angles : le défaut d’intérêt de l’appelante et l’absence de fondement juridique de sa demande. * * * * * [ 9 ] En ce qui concerne la conclusion du juge relative au défaut d’intérêt de l’appelante, quelques précisions s’imposent pour situer la chose en contexte. Notons tout d’abord que, pour le juge, seul le Consortium pouvait exercer un recours en passation de

titre contre l’intimée car lui seul était

partie à la promesse de vente que contient l’Accord et l’appelante n’est pas la personne qui en bénéficie. Le juge écrit : «[e]lle n’a en conséquence aucun intérêt pour demander la passation de titre. » [ 10 ] Or, la situation qui persiste est passablement plus complexe que ne le laisse penser cet énoncé réducteur. Selon ce qui ressort du dossier, le Consortium et les deux associés qui le constituent ont toujours maintenu de bonnes relations avec l’arrondissement Rivière- des-Prairies Pointe-aux-Trembles. Alors que les relations continuent à se détériorer entre l’intimée et l’appelante, Petra est en voie de terminer une

part importante des travaux de décontamination et d’infrastructure. Les choses allant de mal en pis, l’appelante envisage d’intenter un recours contre l’intimée et Petra lui en laisse l’initiative.

Elle cède à l’appelante certains de ses droits par une cession du 27 juin 2013 qui prévoit notamment ce qui suit : CONSIDÉRANT QUE la ville de Montréal a récemment mis fin à l'entente Accord de Développement la liant au Consortium; CONSIDÉRANT QUE St-Luc entend contester la décision de la ville de Montréal mettant fin au projet de construction selon l'Accord de Développement; CONSIDÉRANT QUE sous réserve des dispositions des présentes, Petra n'entend pas s'opposer à la contestation par St-Luc de la décision de la ville de Montréal mettant fin à l'Accord de Développement; LES PARTIES CONVIENNENT DE CE QUI SUIT : […] 2.

En contrepartie de la présente Cession de Droits , St-Luc s'engage à payer à Petra, la somme de six cent quarante mille sept cent

dix dollars et quatre vingt-dix-huit sous (640 710,98$) pour les lots 4 425 862, 4 425 863, 4 25 866, 4 425 867, 4 425 868, 4 425 869, 4 425 876, 4 425 877, 4 425 923, 4 425 924, 4 425 925 et 4 425 926, selon les termes apparaissant au document intitulé Achat A Venir joint au présent document pour en faire

partie intégrante comme document

Annexe «A». […] 5. La Cession de Droits est aussi faite dans le but de permettre à St-Luc d’entamer des procédures judiciaires contre la ville de Montréal en raison de son refus de donner suite à ses engagements.

St-Luc s’engage sans réserve à tenir Petra entièrement indemne et à couvert relativement à toute réclamation, demande ou poursuite que la Ville de Montréal pourrait lui adresser découlant de l’Accord de Développement ou de la contestation de sa décision de mettre fin à cet Accord de Développement par St-Luc et des procédures judiciaires qui suivraient cette contestation, et d’assumer tous les frais et honoraires raisonnables encourus par Petra pour se défendre contre toute telle réclamation, demande ou poursuite.

St-Luc supportera seule tous les coûts afférents à la contestation et les procédures judiciaires qu’elle entend entamer. 6. Pour plus grande précision, suite à cette Cession de Droits et à compter de cette date:

i) St-Luc acquiert tous les droits et assume toutes les obligations de Petra dans le Consortium; ii) Petra cesse de faire

partie du Consortium; et iii) St-Luc pourra exercer les droits et recours du Consortium seule. 7. Dans l'hypothèse où St-Luc serait déclarée ou deviendrait propriétaire directement ou indirectement, de tout ou

partie des lots contenus dans les Phases III et IV du projet (ces lots étant indiqués au plan joint au présent document pour en faire

partie intégrante comme document

Annexe «B», soit un total de cent onze (111) lots), St-Luc s'engage à verser à Petra la somme de treize mille dollars (13 000,00$) par lot obtenu par jugement ou entente de règlement, telle somme devenant due et exigible lors de la demande de permis de construction de chaque nouvelle maison le tout formant un total potentiel maximum d'un million quatre cent quarante-trois mille dollars (1 443 000,00$). [ 11 ] Cette cession, à première vue, ne contrevient pas nécessairement à la clause pertinente de l’Accord qui, malgré le sous-titre trompeur qui la coiffe, n’est pas une clause d’incessibilité : 18.

INCESSIBILITÉ 18.1 Le Promoteur pourra céder les droits et obligations qu'il détient aux termes de l'Accord de développement à une personne, physique ou morale, désignée par lui, dans la mesure où il demeure solidairement responsable avec tout cessionnaire subséquent et fait assumer par celui-ci toutes et chacune de ses obligations.

Advenant le cas où tout tel cessionnaire subséquent cède à son tour les droits qui lui ont été cédés aux termes de l'Accord de développement, il doit impérativement faire assumer toutes et chacune de ses obligations par tout tel nouveau cessionnaire subséquent Le Promoteur et tous les cessionnaires subséquents demeurent solidairement responsables. 18.2 De plus, il devra transmettre à la Ville, tel que prévu à l'article 19 des présentes, une copie de cet acte dans les trente (30) jours de sa signature. Dans les faits, la situation réelle qui se concrétise après l’envoi de la lettre du 8 mars 2013 se résume à ceci.

L’appelante, qui de toute manière serait dans les faits la continuatrice du projet [3] , acquiert tous les droits et assume toutes les obligations de Petra (ce qui ne peut signifier qu’une chose : elle indemnisera et prendra fait et cause Petra si l’intimée, se prévalant de la clause 18 de l’Accord, poursuit solidairement Petra et l’appelante). Du fait de la cession de droit – qui liquide instantanément le Consortium au sens des articles 2235 et 361 C.c.Q . –, l’appelante reprend les droits qu’aurait pu revendiquer le Consortium (dont font

partie en l’occurrence les promesses de vente de l’intimée sur les terrains qui compléteraient le projet visé par l’Accord). [ 12 ] L’intimée répond que l’Accord comprend également une stipulation (la clause 16.3.4) selon laquelle le Consortium sera en défaut s’il « fait cession de ses biens, est mis en faillite ou entame des procédures de liquidation ».

Il y a là un argument qui mérite considération mais cette clause doit se comprendre dans le contexte global des relations contractuelles que régit l’Accord et il n’est pas dit que, refusant de démontrer une quelconque volonté d’honorer au début 2013 la clause 13 de l’Accord (dont il sera question au paragraphe [15] ci-dessous), l’intimée n’a pas elle-même provoqué ce qu’elle qualifie maintenant de défaut de la part du Consortium. [ 13 ] Du moins peut-on avancer que l’interprétation qu’elle fait de l’accord engendre des résultats à première vue un résultat singulièrement anti-économique, de nature à susciter diverses questions de la part d’un observateur attentif et à inviter un complément d’information.

Sans contredit, la teneur et l’intensité du débat devant la Cour ne font qu’accréditer ces questionnements.

Dans ces conditions, il paraît hardi et prématuré de rejeter péremptoirement et pour défaut d’intérêt le recours de l’appelante, sans lui donner l’occasion de prouver comme elle le pourrait ses prétentions, et alors même que, selon ce qu’elle allègue, elle aurait un découvert fort important en raison de ce qu’elle a investi dans le projet sans pouvoir en tirer parti. * * * * * [ 14 ] La conclusion selon laquelle l’appelante, aux termes des stipulations de l’Accord, ne peut espérer avoir gain de cause dans un recours en passation de titre, se fonde sur l’absence de résolution du conseil de l’intimée pour approuver une modification à l’Accord.

Mais cette conclusion elle aussi paraît contestable à ce stade de la procédure. [ 15 ] L’appelante fait valoir, en somme, que le rythme auquel les lots ont été acquis, et celui auquel les travaux de développement ont été menés à terme, ont imposé certains ajustements aux modalités initialement prévues entre les parties. Mais, plaide-t-elle, l’Accord lui- même rendait cela possible. Elle s’appuie sur une clause de l’Accord, la clause 13, qu’il convient de citer dans son contexte d’ensemble : PRÉAMBULE […]

ATTENDU que le Promoteur s'engage à acheter ce Terrain dans les soixante (60) mois de la date des présentes, selon la séquence qui y est prévue, à défaut de quoi la Ville sera libre de vendre toute

partie du Terrain non acquise par le Promoteur, à quiconque et aux conditions qu'elle déterminera, sans aucune compensation de quelque nature que ce soit pour le Promoteur; […] 12. OBLIGATION DE CONSTRUIRE Le Promoteur aura l'obligation de construire le nombre total d'unités d'habitation sur l'ensemble du Terrain selon le Plan d'implantation de l'Annexe 1.1, conformément aux lois et règlements en vigueur et aux Annexes 2 à 5 inclusivement du présent Accord de développement. La construction devra s'effectuer, au plus tard, dans un délai de TRENTE (30) mois suivant la signature de l'acte de vente. […] 13.

CLAUSE DE REPORT La Ville pourra accorder un délai additionnel pour la vente et la construction des immeubles concernés si, de l'avis de la Ville, le Promoteur a déployé tous les efforts nécessaires pour respecter les délais précités pour la construction des unités d'habitation sur le Terrain mais que cela s'avère impossible. la Ville convient de réévaluer ces délais avec le Promoteur pour lui accorder un délai additionnel ne pouvant dépasser VINGT-QUATRE (24) mois pour chaque acte de vente. Tout délai additionnel, à ces conditions, pourra être accordé par le comité exécutif. […] 16.

TERMES ET CONDITIONS APPLICABLES AUX VENTES DES IMMEUBLES […] Retard Les délais mentionnés [au présent accord de développement et ] aux termes de chaque acte de vente à intervenir sont de rigueur.

Toutefois, pour déterminer le défaut du Promoteur/Acheteur en raison de quelque délai fixé [dans le présent accord de développement ou] dans tout acte de vente, on doit tenir compte de tout retard apporté par la Ville elle-même lorsque tel retard peut raisonnablement empêcher ou retarder l'accomplissement par le Promoteur/Acheteur de ses engagements, ainsi que de tout cas fortuit ou de force majeure, auquel cas les délais seront étendus d’autant.

Réduite à sa plus simple expression, la position de l’appelante telle qu’elle ressort de sa requête introductive d’instance est que l’intimée, par les décisions de ses fonctionnaires, a suscité chez elle une expectative raisonnable que certaines échéances seraient reportées, l’appelante ayant tout au long de l’Accord exécuté de bonne foi et substantiellement les obligations qui lui incombaient.

Invoquant comme elle l’a fait une date butoir, sans considérer si « le Promoteur a déployé tous les efforts nécessaires pour respecter les délais précités pour la construction des unités d'habitation sur le Terrain », l’intimée a manqué aux exigences de la bonne foi et a abusé d’un droit contractuel dont elle ne pouvait se prévaloir qu’en respectant la lettre et l’esprit de la clause 13. [ 16 ] Il n’est pas sans intérêt de noter ici que, selon les allégations de l’appelante, des dépenses de quelque 1,5 millions de dollars auraient été encourus par le Consortium pour satisfaire aux exigences de l’intimée après qu’elle ait menacé une première fois en juin 2012 de se prévaloir d’une droit de résolution des ventes de lots, droit qu’elle a renoncé à exercer et à l’égard duquel elle a donné mainlevée au Consortium le 30 août suivant. [ 17 ] Vu ce qui précède, nous ne sommes pas en présence ici d’une pure question de droit qu’il est possible de trancher sans tenir compte de la preuve que la

partie appelante aurait apportée au soutien de ses prétentions. Il est possible que le recours que prétend exercer l’appelante se solde par un échec mais il était prématuré au stade de l’irrecevabilité de tenir cette possibilité pour certaine. * * * * * [ 18 ] POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 19 ] ACCUEILLE l’appel, l’appelante ayant droit à ses frais de justice; [ 20 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 21 ] REJETTE la requête en irrecevabilité de l’intimée, avec dépens;

[ 22 ] RENVOIE le dossier en Cour supérieure afin qu’il suive son cours. yves-marie morissette , J.C.A. guy gagnon, J.C.A. martin vauclair, J.C.A.