2013 QCCQ 8238, 2013 QCCQ 8238

Michaud c. Sénéchal 2013 QCCQ 8238 JL 4270 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LABELLE LOCALITÉ DE MONT-LAURIER « Chambre civile » N° : 560-32-003989-122 DATE : 17 juillet 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DENIS LAPIERRE, J.C.Q. VIATEUR MICHAUD Demandeur c. HÉLÈNE SÉNÉCHAL Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur poursuit la défenderesse pour non-respect d'une promesse d'achat de sa résidence.

La défenderesse prétend plutôt que la promesse d'achat n'a jamais été complétée, celle-ci ne s'étant jamais dite satisfaite de la visite qu’elle avait droit d'effectuer. La question en litige : [ 2 ] Le demandeur s'est-il déchargé de son fardeau de prouver une faute contractuelle de la défenderesse? Les faits : [ 3 ] Au mois de juillet 2012, la défenderesse est dans une situation d'urgence. [ 4 ] Forcée de vendre sa résidence de ville Mont-Royal en raison de procédures judiciaires de son institution financière, elle doit trouver à se reloger.

L'ennui, c’est qu'elle est propriétaire de dix-huit chiens, qu'elle veut absolument garder avec elle. [ 5 ] Il lui faut donc un espace approprié. [ 6 ] C'est dans ce contexte qu’elle s'intéresse à la propriété du demandeur. Celle-ci, une fermette de 104 acres, est dotée d'une écurie qui pourrait faire l'affaire. [ 7 ] S'ensuit un échange de propositions et de contre-propositions accompagnées de conditions dont la teneur variera avec le temps. [ 8 ] Avant même de visiter la propriété, la défenderesse transmet une offre d'achat le 31 juillet 2012.

Celle-ci comporte les conditions suivantes: - Prix de vente de 150 000 $; - Prise de possession le 15 août; - Possibilité pour la défenderesse d'amener ses chiens dès le 3 août 2013; - Visite de l'intérieur de la propriété au plus tard le 6 août, au terme de laquelle la défenderesse doit être « entièrement satisfaite »; - Vente par la défenderesse de sa propriété et preuve de disponibilité des fonds nécessaires dans les sept (7) jours de l'acceptation.

[ 9 ] Le lendemain, le demandeur rétorque avec une contre-proposition, dont les principales conditions sont les suivantes: - Prix de vente de 155 000 $; - Prise de possession le 25 août; - Possibilité pour la défenderesse d'amener ses chiens sur preuve de la vente de sa résidence. [ 10 ] Finalement, le 5 août 2012, les parties conviendront des conditions suivantes: - Prix de vente de 157 000 $; - Prise de possession le 20 août; - Possibilité pour la défenderesse d'amener ses chiens sur preuve de la vente de sa résidence - Déclaration de la défenderesse selon laquelle ladite résidence est vendue. [ 11 ] Par la suite, le 9 août, les parties conviendront d'une prolongation du délai dont dispose la défenderesse pour visiter l'immeuble, au 10 août 2012. [ 12 ] De cette succession de documents, le Tribunal retient que la situation de la défenderesse imposait aux parties des délais très serrés, que la possibilité d'amener ses chiens le plus tôt possible était au coeur des discussions, et que son délai pour visiter l'intérieur de la propriété était au contraire constamment prolongé. [ 13 ] La preuve révèle ensuite que, dès le 6 août, soit le lendemain de l'entente, les chiens de la défenderesse sont en route vers la résidence du demandeur.

Rappelons qu'à cette date, la défenderesse n'a pas encore visité l'intérieur de la résidence, ce qui lui conserve la possibilité de résilier sa promesse d'achat. [ 14 ] Mais, le 6 août 2012, la résidence n'est pas prête à accueillir dix-huit (18) chiens. Le demandeur croyait que la défenderesse devait construire un enclos au préalable, et l'écurie n'est pas encore vidée de son contenu. [ 15 ] Le courtier immobilier instrumentant, le témoin Simone Proulx, réussit à trouver un chenil pour loger les chiens. De son côté, le demandeur fait des pieds et des mains pour libérer l'écurie et la résidence.

Il loue un entrepôt et entreprend des démarches pour trouver un endroit où se loger. [ 16 ] La défenderesse visite finalement l'immeuble le 9 août. Invitée à communiquer sa décision finale, elle témoignera avoir été « ambivalente ». [ 17 ] Après cette visite, il ne sera plus possible d'entrer en contact avec la défenderesse. [ 18 ] Le 20 août 2012, elle finira par transmettre au demandeur un avis de résiliation de sa promesse d'achat. Les motifs : [ 19 ] Le demandeur prétend que, toutes les conditions de l'offre d'achat ayant été satisfaites, la défenderesse devait acheter.

Ne l'ayant pas fait, elle est responsable des dommages qu'il subit. [ 20 ] Pour la défenderesse, l'une des conditions n'a jamais été remplie: son entière satisfaction à la visite de la résidence. Elle soulève l'état du sous-sol et le système de chauffage de la résidence comme motifs d'insatisfaction, de même que le fait que la maison était « trop jolie ». [ 21 ] Ces raisons ressemblent fort à des prétextes.

La hauteur du sous-sol et le système de chauffage étaient décrits dans la fiche descriptive de l'immeuble, qui a été portée à la connaissance de la défenderesse avant ses démarches. [ 22 ] Selon la séquence des événements et après avoir évalué les témoignages des parties, le Tribunal est plutôt d'avis que la priorité de la demanderesse était de loger ses chiens. Pour y parvenir, elle a bousculé tous les intervenants.

Elle a laissé entendre qu'elle achèterait la résidence du demandeur en exigeant de façon pressante d'y avoir accès pour loger ses chiens, tout en retardant le moment de sa visite, se gardant ainsi une espèce de droit de veto. [ 23 ] Lorsque, pressant le mouvement, elle a apporté ses chiens dès le lendemain de la signature, elle a été forcée de trouver une autre solution vu l'impossibilité d'accéder immédiatement à la résidence du demandeur. Ayant trouvé cette solution, l'accès à cette résidence devenait beaucoup moins urgent.

Son intérêt a diminué d'autant. [ 24 ] Après avoir retardé sa visite des lieux, elle a retardé son choix en demeurant « ambivalente » et en retenant sa décision jusqu'au 20 août, date prévue de la prise de possession, laissant le demandeur dans l'incertitude. [ 25 ] Pour le Tribunal, la défenderesse a joué sur deux tableaux. Refusant de se compromettre, elle était pressée d'amener ses chiens le plus tôt possible à la résidence du demandeur pour régler son problème le plus urgent.

Il lui importait peu que ses démarches obligent le demandeur à remuer ciel et terre et à dépenser des montants importants pour l'accommoder. [ 26 ] Elle lui a représenté que sa maison était vendue et qu'elle disposait de l'argent nécessaire à l'achat de la résidence sans révéler qu'elle faisait l'objet de procédures judiciaires, qui retardaient et diminuaient la disponibilité des fonds nécessaires à l'achat de la résidence au-delà de la date prévue de la prise de possession.

[ 27 ] Jamais elle n’a accompli sa part des conditions qu’elle avait elle-même imposées dans ses offres d'achat, exigeant au contraire du demandeur qu'il s'acquitte sans délai de nombreuses démarches visant à l'accommoder. Le droit : [ 28 ] Pour le Tribunal, la défenderesse n'a pas vraiment violé les conditions de sa promesse d'achat. Elle s'était réservé une porte de sortie et ne s'est jamais déclarée satisfaite de sa visite au sens de la promesse.

Le Tribunal voit cette clause comme une condition suspensive [1] qui ne s'est jamais réalisée. [ 29 ] Toutefois, au-delà du caractère potentiellement potestatif de cette clause [2] , à l'égard duquel le Tribunal estime ne pas avoir à se prononcer, la défenderesse n'en demeure pas moins tenue à une obligation de bonne foi. [ 30 ] Selon l'

article 1375 du Code civil du Québec , « la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction . » [ 31 ] Pour le Tribunal, la défenderesse n'a pas été de bonne foi. Son objectif était de loger ses chiens à court terme, au moindre coût possible. Cette fin justifiait tous les moyens pour atteindre son objectif. [ 32 ] À l'audience, elle déclare que le demandeur n'avait qu'à accueillir ses chiens, après quoi les parties n'auraient eu aucune difficulté à convenir d'un dédommagement le cas échéant.

Elle a eu à payer d'importantes sommes au chenil qui a abrité ses chiens et prétend qu'elle aurait été disposée à en payer une

partie au demandeur. [ 33 ] Indépendamment du fait qu'il semble difficile de prendre entente avec la défenderesse, le Tribunal doute fortement de cette possibilité. De toute façon, il lui apparaît contre-indiqué de contracter avec un tiers sous de faux semblants, en gardant pour soi-même que l'on pourrait toujours arranger les choses lorsque le pot aux roses serait découvert. [ 34 ] Le Tribunal est d'avis que la défenderesse a commis une faute dans ses relations contractuelles avec le demandeur. [ 35 ] Elle lui doit donc réparation.

Le quantum : [ 36 ] Le Tribunal ne dispose pas d'une preuve très élaborée pour chiffrer le préjudice du demandeur. Les éléments suivants sont néanmoins établis par la preuve:

a) Réservation et annulation d'un déménageur, achat de matériel de déménagement (facture P-2), 400 $;

b) Location d'un entrepôt (pièce P-6), 600 $;

c) Stress et fatigue reliés aux démarches encourues inutilement dans un contexte d'urgence, 750 $. [ 37 ] Les autres éléments présentés par le demandeur ne sont appuyés d'aucune facture ni d'aucune pièce justificative, ou encore concernent son épouse, qui n'est pas

partie aux présentes procédures. [ 38 ] Quant au reçu P-4 censé représenter la location d'un nouveau logement, il est daté du 31 août 2012 et concerne une location allant du 17 août au 17 novembre 2012. Toutes ces dates sont postérieures aux faits à étude. Le Tribunal ne considère donc pas cet élément comme probant. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 39 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur; [ 40 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1 750 $, avec intérêts au taux légal de 5% l'an majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce à compter du 10 septembre 2012, date de la mise en demeure P-10; [ 41 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur les frais de son action au montant de 163 $. __________________________________ Denis Lapierre, j.C.Q. Date d’audience : 10 juillet 2013