2019 QCCQ 4573, 2019 QCCQ 4573

Ndiaye c. Griffix Developments Inc. 2019 QCCQ 4573 COURT OF QUEBEC CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-22-232831-167 DATE: October 17, 2019 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABDOULAYE CHARLES BABYLAS NDIAYE and EL HADJI MAMADOU THIAM Plaintiffs v. GRIFFIX DEVELOPMENTS INC.

Defendant ______________________________________________________________________ CORRECTED JUDGMENT (s. 338 Code of Civil Procedure ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] There are two clerical errors in the judgment which was rendered in this matter, on October 2, 2019. [ 2 ] Paragraph 47 thereof should read: ʺ[47] The Court must determine if Ndiaye is entitled to the reimbursement of the 2 deposits, totalling $25,952.08, paid on account, for unit 309.ʺ [ 3 ] Furthermore, paragraph 52 should read: ʺ[52] It is not because defendant subsequently reneged on said agreement, that it was entitled to withhold the deposits.ʺ

__________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Me Lynda Renaud Lawyer for plaintiffs Me Étienne Shareck MOGHRABI & MOGHRABI Lawyers for defendant Dates of hearing: May 15 and 16, 2019 Ndiaye c.

Griffix Developments Inc. 2019 QCCQ 4573 COURT OF QUEBEC CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-22-232831-167 DATE: October 2, 2019 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ABDOULAYE CHARLES BABYLAS NDIAYE and EL HADJI MAMADOU THIAM Plaintiffs v. GRIFFIX DEVELOPMENTS INC.

Defendant ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [1] Plaintiffs Abdoulaye Babylas Ndiaye and El Hadji Mamadou Thiam are seeking recovery of the deposits which they paid, on account, to defendant Griffix Developments Inc., for the purchase of 3 units in a 20-storey condominium project called “Les Condominiums Le Griffix” (“the Project”).

THE FACTS NDIAYE – UNITS 309 and 603 [2] In 2011, following meetings with Robert Lalumière, an agent for the promoter of the Project, Stellium, and correspondence received from Stellium (email, exhibit P-6), Ndiaye decided to buy 2 units in the Project, as investment rental property. [3] To this end, Ndiaye remitted 2 cheques, made to the order of “Sheiner Litvack in trust”, to Lalumière, in the amounts of $12,976.04 (exhibit P-10) and $15,763.29 (exhibit P-7), for units 309 and 603, respectively, both dated December 15, 2011. [ 4 ] On April 17, 2012, at Stellium’s request, Ndiaye and his wife Alioune Badara Fall attended defendant’s offices, with a view to enter into 2 sales agreements for the units in question (offers to purchase, exhibits P-8 and P-11).

Offers to purchase P-11 (unit 309) and P-8 (unit 603) were signed by both Ndiaye and Fall as, in February, 2012, Ndiaye had lost his job and his ability to buy the units on his own. [ 5 ] At this time, Ndiaye remitted 2 more cheques to defendant, in the amounts of $12,976.04 (exhibit P-12) and $15,763.29 (exhibit P-

9), for units 309 and 603, respectively. [ 6 ] Said offers to purchase stipulated, inter alia , the following: « Hypothèque 1) Dans les quinze (15) jours ouvrables suivant la signature par l’Acheteur de cette offre d’achat, celui-ci doit fournir au Vendeur un engagement hypothécaire émis par une institution bancaire conventionnelle canadienne (mentionné ici comme ‘’Prêteur”).

Cet engagement (sous une forme raisonnablement acceptable par le Vendeur) déclare que le Prêteur fournira le financement à l’Acheteur pour la Propriété. 2) Si l'Acheteur omet de fournir un engagement dudit Prêteur dans la période mentionnée de dix (15) jours ouvrables, le Vendeur pourra, par l’envoi d’un avis écrit, annuler cette offre d’achat. Dans un tel cas, le Dépôt, sans intérêts (tel que défini dans l’offre d’achat) seront retournés à l’Acheteur. Si cette option est exercée, chacune des parties renoncent aux recours de l’une contre l’autre. […] » « Conditions de la vente […] 15) Advenant que : (

a) L’Acheteur omet d’acquitter n’importe quel versement du Prix d’Achat quand ce versement devient éligible et payable selon les conditions énoncées dans cette offre, dans les trois (3) jours suivant l’envoi d’un avis écris du Vendeur à l’Acheteur à cet effet: ou (

b) L’Acheteur omet ou refuse de signer l’Acte de vente et de payer le montant du Prix d’Achat et que ce manquement persiste pendant les cinq (5) jours qui suivent un avis écrit du Vendeur ou de son notaire; Alors le Vendeur peut résilier ou invalider cette offre à toutes fins juridiques, sans qu’il soit nécessaire d’intenter une action quelconque contre l’Acheteur, auquel cas tous les versements acquittés par l’Acheteur sur le Prix d’Achat seront confisqués par le Vendeur, sous réserve explicite par le Vendeur d’exercer les droits, recours, poursuites et actions dont il peut se prévaloir. 16) Lors de n'importe lequel des événements suivants, tel que: (

a) Dans le cas où la construction et /ou le parachèvement des logements seraient retardés par un incendie ou un accident de même nature, des grèves, lock-out, conflits de travail, pénuries de main-d’œuvre, inondations, cas de force majeure, guerres règlements gouvernementaux, installation des services municipaux, des lignes téléphoniques ou des services de gaz naturel, ou encore par des ajournements des visites d’inspections effectuées pas la sociétés hypothécaire, les réceptions tardives d’approbations municipales ou gouvernementales, la suspension des travaux due à un manquement de l’Acheteur, le report de la date de construction due à l’obtention tardive d’une avance hypothécaire, et, de façon générale, par toute cause indépendante de la volonté du Vendeur, l’Acheteur ne peut se prévaloir d’aucun recours, de quelque nature qu’il soit contre le Vendeur.

Ce dernier devra disposer d’un délai raisonnable pour parachever les travaux de construction. Il devra également disposer d’un délai raisonnable pour apporter les changements, ajouts et modifications souhaités par l’Acheteur et acceptés par le Vendeur . […] 22) La date de livraison demandée par l’Acheteur est approximativement l’été 2013 . Bien que non garanti, le Vendeur déploiera tous ses efforts afin de respecter cette date.

La date d’occupation est fixée à un (1) jour après la signature de La Date de Clôture, étant entendu que l’Acheteur accepte que certains travaux non-terminés du Projet soient achevés après la date d’occupation.

Dans tous les cas, l’Acheteur ne peut occuper la Propriété avant la date d’occupation fixée. » (emphasis added) [ 7 ] Expecting the units to be ready by the summer of 2013, as indicated in the above offers, Ndiaye waited to be advised of the closing date. [ 8 ] On March 18, 2013, Ndiaye sent the following email to defendant’s representative Lucie Riendeau: « Je suis entrain de planifier à l’avance mes vacances cet été et désire savoir si les délais de livraison des unités sont toujours maintenus de même que la date approximative pour passer chez le notaire.

Merci » (exhibit P-29) [ 9 ] Riendeau responded as follows : « Les dates de livraison des unités et les rendez-vous notariés seront entre le 20 juin et le 10 juillet 2013. Merci ! » (email dated March 20, 2013, exhibit P-15)

[ 10 ] On June 11, 2013, the parties signed a « Convention de pré-occupation », which stated, in its

preamble, that « la clôture est prévue pour l’été 2013 » (exhibit P-31). [ 11 ] On June 27, 2013, Ndiaye sent the following email to Riendeau: « Je voulais faire un suivi sur les rendez-vous notariés pour ces 2 unités. Je n’ai pas encore eu de nouvelles de votre part et je dois m’absenter à partir du 12 juillet 2013 pour un 1 mois. J’ai en ma possession les 2 chèques pour les reliquats à déposer. Madame Nicole Giroux de la caisse Desjardins m’a informé avoir déjà reçu les copies des baux pour les 2 unités.

SVP me convenir d’une date, je serai disponible du 08 au 11 juillet 2013. » (exhibit P-15) [ 12 ] As Riendeau failed to reply, Ndiaye sent the following email to Antoine Chagvardieff, another one of Stellium’s representatives, the very same day: « J’essaye d’être pro-actif pour finaliser ces deux unités mais je n’ai pas encore obtenu de date de rendez-vous notarié avec le promoteur.

Votre aide serait très appréciée étant donné que je planifie m’absenter sous peu (voir messages précédents). » (exhibit P-15) [ 13 ] Chagvardieff replied as follows : « Il y a depuis près de 10 jours une grève dans le secteur de la construction qui n’a pas permis au Promoteur de finaliser les unités dans les temps. Des actions sont mises en place afin de reloger temporairement les locataires du Griffix, mais ne pouvant pas prévoir la date de fin de cette grève, il ne vous est pas possible de signer l’acte notarié avant que les unités ne soient terminées.

Ainsi, nous devons aujourd’hui attendre la fin de la grève et le retour au travail des ouvriers afin de savoir quand les unités seront finalisées. En fonction de cela, les locataires pourront emménager et vous serez en mesure d’aller signer l’acte notarié. Nous avons bien reçu de votre

part la convention de pré-occupation signée, qui vous permet d’aller signer l’acte notarié une fois l’unité terminée et le locataire en place, tout en étant assuré de bénéficier du retour de taxes. Il est donc fort peu probable que vous puissiez aller signer les actes de vos unités avant votre départ en congés, je vous invite donc à consulter vos courriels pour suivre la reprise des travaux, et vous pourrez signer les actes à votre retour.

Merci et bonne soirée, » (exhibit P-15) [ 14 ] As Ndiaye could do nothing else, he left on vacation. [ 15 ] Upon his return, in September, 2013, Ndiaye contacted Riendeau: « Je suis de retour à Montréal depuis hier et voudrais prendre rendez vous pour finaliser l’achat des 2 unités. » (email dated September 13, 2013, exhibit P-29) [ 16 ] Subsequently, Ndiaye learned, from his lender, that he no longer qualified for financing, as the term had lapsed on July 1 st : « de karine.h. hebert[…] Suite au retour au pays de Monsieur Charles Ndiaye Abdoulaye le 13 septembre 2013, la caisse a du faire une mise à jour du dossier car les autorisations dataient de plus de 16 mois.

Monsieur Ndiaye Abdoulaye nous a remis ses documents afin que nous puissions réautoriser les dossiers (échus depuis le 01-07-2013, date à laquelle le versement devait avoir lieu). Malheureusement, il n'a pas été possible de démontrer la stabilité de ses revenus considérés lors des autorisations de mai 2012. Une grande

partie de ses revenus de 2012 n’ont pas été "banquérisés - terme de Monsieur Ndiaye Abdoulaye) et a conduit la caisse à ne pas pouvoir réautoriser les 2 dossiers en question. En date de ce matin, j'ai demandé à la caisse de Atwater-Centre la possibilité d'en autoriser au moins un sur deux. Quitte à essayer de faire autoriser l'autre dossier dans une autre caisse avec laquelle j'avais une alliance dans la dernière année. Je suis présentement en attente du retour du gestionnaire qui s'occupe du dossier (Monsieur Pierre Baron).

Normalement, il devrait me rendre une réponse aujourd'hui. » (email dated September 23, 2013, exhibit P-18) [ 17 ] At around the same time, Ndiaye received the following letter: « Sherbrooke, le 20 septembre 2013 Madame Alioune Badana FALL Monsieur Charles NDIAYE […] ROXBORO QC […] OBJET : Syndicat des copropriétaires Le Griffix Madame, Monsieur, C’est à

titre de mandataire pour la gestion de votre unité détenue en location au projet immobilier le Griffix que nous vous adressons cette communication. Dans un premier temps, Sentinel Gestion Immobilière avait également signé le 26 mai 2013, un mandat d’administration pour la gestion de votre syndicat des copropriétaires à être formé avec le promoteur de votre projet, Diamond Trust Development.

Toutefois, nous avons constaté depuis la création de votre syndicat et son enregistrement au bureau de publicité des droits le 22 août dernier, certaines irrégularités dans la gestion de votre syndicat qui nous ont menés, le 13 septembre dernier, à mettre un terme à notre contrat avec le conseil d’administration actuel, c’est-à-dire le promoteur. En effet, certaines décisions prises par le conseil d’administration actuel ne respectent pas le cadre légal du Code civil du Québec en matière de copropriété indivise et nous croyons qu’à

titre de copropriétaires et investisseurs, vous devez être au fait de cette situation. De ce fait, soyez assuré que nous serons présents à l’assemblée générale extraordinaire pour la reddition de compte du promoteur avec les procurations reliées à notre mandat afin de veiller à vos intérêts. En terminant, cette situation n’affecte en rien notre collaboration initiale qui consiste à assurer le remplissage locatif de votre unité, car notre objectif premier demeure la prospérité de votre investissement.

Veuillez recevoir nos plus cordiales salutations. (sig) Benoit Aubé Président » (exhibit P-19) [ 18 ] Despite the numerous problems surrounding the Project and despite the fact that the units were still not ready, in good faith, Ndiaye attempted to secure financing yet again, but was unable to do so, as his income was no longer what it was when he first obtained credit approval from the initial lender. [ 19 ] On October 17, 2013, Robert Cohen, defendant’s president, sent the following letter to both Ndiaye and Stellium: “October 17, 2013 (via email: […]) Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye […] Roxboro, Quebec […] Subject: Condo purchase at Le Griffix Sirs:

We refer to your contract dated April 17, 2012, wherein you have committed to purchase unit 603 in the above captioned project. Further to the terms of the contract, please accept this letter as notice that the deed of sale must be signed no later than October 31, 2013. To prepare for closing, please contact the notary as follows: Notary Naomi Rabinovitch 4119 Sherbrooke West Suite 200 Westmount, Quebec H3Z1A7 Tel: 514 875 5223 Extension 600 Fax: […] Email: […] Should you have any questions, please feel free to contact the undersigned at your earliest convenience.

Sincerely yours, GRIFFIX DEVELOPMENTS INC. c: Stellium Immobilier” (exhibit P-21) [ 20 ] On November 25, 2013, Riendeau sent the following email to Massimo Corradin, another Stellium representative, with a copy to Cohen: « Bonjour, Avant de contacter le client j’aimerais avoir la lettre d’annulation de l’unité 603 des propriétaires actuels. » (exhibit P-29) [ 21 ] On November 26, 2013, Corradin sent the following email to Lalumière : « Bonjour Robert, J’ai besoin d’une lettre d’annulation pour l’unité 309 signée par les acheteurs Alioune Badana Fall et Charles Nidaye, sinon Robert Cohen ne pourra pas préparer le contrat d’achat pour Mme et M Guindon.

Merci de bien vouloir me la transmettre dans les meilleurs délais. » (exhibit P-29) (emphasis added) [ 22 ] On November 27, 2013, Lalumière wrote to Ndiaye: « Bonjour Charles, Suite à la demande des promoteurs du Griffix voici une lettre que vous pouvez imprimer, signer et me retourner afin de confirmer l’annulation de l’unité Griffix 309 Merci de faire dans les meilleurs délais » (exhibit P-29) [ 23 ] As per Riendeau’s request, Ndiaye and Fall signed the following letter with respect to unit 309 : « Nous soussignés, Alioune Badara Fall et Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye, à cause de l’impossibilité à obtenir un financement, conformément aux nouveaux critères d’approbation bancaire, annulons par la présente le contrat préliminaire concernant l’unité 309 dans

l’immeuble situé au […], Montréal, Qc, […] signé le 17 avril 2012 entre le promoteur Développements Griffix Inc et nous-mêmes. » (exhibit P-22) [ 24 ] Ultimately, Fall was able to secure financing for unit 603, from “Financière Radius”, as appears from financing document, exhibit P-24, dated November 28, 2013. [ 25 ] On December 10, 2013, Cohen sent the following email to Ndiaye: « Veuillez être avisé que si l’acte de vente ne se concrétise pas avant le 17 décembre 2013, le contrat d’achat devient nul est le dépôt sera retenue par le promoteur. S’il vous plait, accélérer le processus.

Merci! » (email, exhibit D-3) [ 26 ] However, on December 17, 2013, Fall received the following letter from “Sentinel”, the Project’s management company: « Madame Alioune Badana FALL […] ROXBORO QC […] OBJET : État de situation Syndicat des copropriétaires Le Griffix Madame, Cette communication fait suite à celle que nous vous avons fait parvenir le 18 septembre dernier concernant le projet immobilier le Griffix dans lequel vous avez fait l’acquisition d’une unité à

titre de copropriétaire investisseur. Tel que nous vous l’avions mentionné dans notre dernière lettre, nous continuons d’administrer vos unités dans ce projet, mais nous avons toutefois cessé la location des unités vacantes depuis octobre. En effet, malgré plusieurs réunions et des dizaines de communications échangées avec le promoteur depuis cet été, nos visites de chantier nous démontrent que les échéanciers de travaux promis par le promoteur sont sans cesse retardés.

Le promoteur a consenti des gratuités aux occupants jusqu’en octobre (25 % du prix du loyer), mais peu soucieux d'assurer à vos locataires la jouissance paisible des lieux, il refuse désormais toute nouvelle gratuité. Car à ce jour, l’état des lieux est inacceptable pour les occupants avec des parties communes inachevées, sales et bruyantes. De plus, le gymnase, le hall d’entrée ne sont pas terminés et l’immeuble connaît des problèmes sporadiques de chauffage et d’alimentation en eau chaude. Le plus inquiétant, c’est qu’aucun parachèvement de travaux n’a encore été émis pour aucune unité dans ce projet.

De ces faits, nous vous informons qu’à

titre de gestionnaire de votre unité détenue au Griffix, que ces contraintes quotidiennes vécues par vos locataires et le peu d’égard démontré par le promoteur auront des conséquences néfastes sur le taux de rétention lors des renouvellements de baux en début d’année. C’est pourquoi nous vous informons de notre décision de mettre en demeure le promoteur de compenser à sa juste valeur, tous vos locataires pour la perte de jouissance des lieux. Nous vous réitérons que notre priorité demeure la prospérité de votre investissement.

Veuillez recevoir nos plus cordiales salutations. (signature) Benoit Aubé Président » (exhibit P-23) (emphasis added) [ 27 ] At Ndiaye’s request, a meeting took place between himself and Cohen, with a view to discuss the situation.

[ 28 ] According to Ndiaye, at this time, Cohen agreed to reimburse the deposits paid for unit 309, as long as he purchased unit 603: « Bonjour Mr. Cohen, Merci d’avoir pris le temps de me rencontrer dans vos bureaux cet après-midi. Comme convenu, je vais aller de l’avant avec la clôture de l’unité #603 tel qu’il a été déjà rédigé par le notaire et de votre côté vous allez m’aider a récupérer dans 45 jours mon dépôt pour l’unité #309. » (email dated January 9, 2014, exhibit D-3) [ 29 ] However, in January, 2014, Ndiaye’s second attempt to obtain financing fell through: « Bonjour M.

Ndiaye, Je viens d’avoir la réponse du prêteur et ils ont décidé d’annuler le dossier et de se retire du financement de ce projet Selon leurs vérifications, M. Mamadou Thiam n’est plus à l’emploi D’Hydro Québec depuis novembre 2013 et comme il était la force financière de ce dossier, ils ne veulent plus faire le financement. (

s) Jacques Merulla » (exhibit D-6) [ 30 ] Ndiaye nevertheless continued to look for financing (emails of January 20, 21 and 22, 2014, exhibit D-6, en liasse ). [ 31 ] On January 29, 2014, Cohen sent the following letter to Ndiaye: “ Subject: Le Griffix Sir: We refer to the contract signed by you on April 17, 2012, as modified on November 19, 2013, wherein you have committed to purchase unit 603 in the above captioned project.

Further to the terms of the contract, please accept this letter as notice that the deed of sale must be signed no later than February 5, 2014, failing which the contract shall be terminated and all deposits retained as liquidated damages. Should you have any questions, please feel free to contact the undersigned at your earliest convenience.” (exhibit D-1) [ 32 ] At trial, Cohen admitted that he agreed to reimburse the deposit paid for unit 309, stating however that this was conditional upon Ndiaye purchasing unit 603.

He claimed that there was no mention of unit 309, in his letter dated January 29, 2014 (exhibit D-1), because “in (his) mind, 309 had already been terminated, because of (Ndiaye’

s) notice to (him)”. [ 33 ] On February 1, 2014, Ndiaye sent the following email to Lalumière, who forwarded it to Serge Poujol, another Stellium representative, on February 3 rd : « De: Charles Abdoulaye Ndiaye Date: 1 février 2014 08 :26 Objet : Griffix […] (#309; #603) À : robert lalumiere, Micheline Beaudry A l’attention de Xavier Chausson et de Michel Grosjean, Messieurs, j’ai fait la connaissance de Stellium suite à la rencontre d’un de vos consultants qui m’a présenté un projet d’investissement à Montréal plus connu sous le nom du Griffix.

Après avoir été dans vos locaux au 4060 de la rue Sainte Catherine Ouest à Montréal et rencontré Pascal Berthomieu et Michel Grosjean, j’ai été séduit par le projet d’investissement à tel point que j’ai fait la réservation de deux unités le 15 Décembre 2011. (#309 et #603 dans l’immeuble situé au […], Montréal, QC, […]). Ensuite le 17 Avril 2012, j’ai signé le contrat préliminaire d’offre d’achat avec Développements Griffix Inc. J’ai été qualifié et approuvé d’abord par la Caisse Desjardins Mercier-Rosemont puis par la caisse Atwater qui a repris les dossiers de la caisse Mercier-Rosemont.

Suite au retard du promoteur pour la livraison des unités, l’entente écrite d’offre de financement avec la garantie du taux d’intérêt que

j’avais signé avec la caisse Desjardins venait a échoir le 1er Juillet 2013, donc il a fallu réactualiser le dossier et faire une nouvelle approbation bancaire en Septembre 2013. Malheureusement je n’ai pas pu obtenir le financement de la banque en raison des nouveaux critères d’approbation bancaire exigés pour le locatif. Cependant je n’ai pas baissé les bras car j’ai réussi à obtenir le 28 Novembre 2013 un financement pour une des unités avec une banque de deuxième niveau: Financière Radius.

Cette dernière s’est aussi retirée du financement la veille de la clôture chez le notaire, le 22 Janvier 2.014 car mon co-signataire avait changé d’employeur. En fin de compte je n’ai pu acquérir aucune des unités malgré toute ma détermination et ma motivation. J’ai réglé les honoraires du notaire pour un montant total de $1,441.75 pour le travail effectué.

De Décembre 2011 à Janvier 2014, j’ai remis comme dépôt un total de $92,895.79 # 309 Griffix $ 12,976.04 le 15 Décembre 2011 $ 12,976,04 le 17 Avril 2012 = $ 25,952.08 Total – A # 603 Griffix $ 15,763.29 le 15 Décembre 2011 $ 15,763.29 le 17 Avril 2012 $ 35.417.13 le 21 Janvier 2014 = $ 66,943.71 Total — B Ce montant total de $92,895.79 je ne l’aurai jamais donné en dépôt sans m’inquiéter si je n’avais pas eu une confiance totale en Micheline Beaudry et Robert Lalumiere.

Je me suis rapproché de monsieur Massimo Corradin pour savoir comment reprendre possession de mon dépôt, il m’a dit que cela ne le concernait pas car j’ai signé un contrat avec le promoteur monsieur Robert Cohen et que cela dépendait de son bon vouloir. Je me suis probablement dit que monsieur Massimo n’a pas d’expérience dans la vente et cela est la raison pour laquelle il m’a répondu ainsi car un bon vendeur sait très bien tout l’effort a déployer pour rassurer et sécuriser un client afin qu’il signe un contrat.

Je peux comprendre que mon investissement n’a pas fonctionné pour le Griffix mais j’imagine que Stellium est appelé à rester au Québec et qu’il aura d’autres projets à venir et que je pourrai me requalifier pour acheter d’autres unités ou bien je pourrai recommander d’autres investisseurs potentiels d’aller voir Stellium si j’ai eu une expérience satisfaisante malgré que mon achat ne s’est pas concrétisé. C’est comme cela que doit fonctionner les affaires. Il faut penser au futur et non penser seulement a aujourd’hui et éviter toutes mauvaises publicités qui peuvent créer d’énormes dommages sur la notoriété.

J’ai contacté monsieur Robert Cohen pour récupérer mon dépôt de $92,895.79 mais je n’ai toujours pas eu de réponse. (conversation téléphonique le 22 Janvier 2014 et correspondance courriel le 28 Janvier 2014 voir la pièce jointe) Je tenais à vous en informer officiellement pour que toutes les dispositions pouvant permettre de régler cette situation rapidement puissent être prises car je tiens absolument à garder des rapports harmonieux. » (exhibit P-25) [ 34 ] On February 4, 2014, Poujol sent the following email to Lalumière : « Bonjour Robert, J’ai évoqué lors de mon entretien avec Robert Cohen le cas de Charles Abdoulaye Ndiaye que tu m’avais soumis.

Il était parfaitement au courant de la situation. Il semble bien connaître Mr Abdoulaye Ndiaye avec qui il a eu déjà des contacts directs. Il veut régler la situation directement avec lui. Il n’a pas souhaité m’indiquer ses intentions à son égard. Je n’ai aucun moyen de le contraindre et je suggère que Mr Abdoulaye Ndiaye poursuive ses efforts pour se faire restituer ses dépôts. Pour ton information, l’unité 603 n’est pas revendue. Le nouvel acquéreur n’obtiendra pas de retour de taxes car elle est louée. L’unité 309 est réservée, comme tu sais ! (voir le mail d’Emilie à ce sujet demain).

Désolé de ne pouvoir aider davantage ton client dans cette situation. Je suis à ta disposition pour toute précision complémentaire. »

(email, exhibit P-25) (emphasis added) [ 35 ] And on February 24, 2014, Poujol wrote this to Lalumière : « Bonjour Robert, Je reviens vers toi au sujet de ton client. Il y a-t-il de nouveaux développements? Si R. Cohen n’a pas la volonté de restituer les dépôts, je t’invite à tout mettre en œuvre pour trouver un nouveau financement pour le client, et en informer le promoteur pour lui démontrer sa bonne volonté. Cette bonne volonté sera utile en cas de procédure judiciaire … » (exhibit P-25) [ 36 ] On February 27, 2014, Ndiaye wrote the following email to Cohen: « Bonjour Mr.

Cohen, tel que discuté lors de notre dernière rencontre dans vos bureaux, je vous relance pour le remboursement des dépôts des unités #309 et #603. » (exhibit D-3) [ 37 ] Cohen responded the same day : « M. Ndiaye: Malheureusement, nous ne pourrons rembourser vos dépôts. Nous suivrons les clauses établis aux contrats préliminaires. Je serai de retour des vacances le 6 mars si vous voulez en discuter de plus.

Merci. » (email dated February 27, 2014, exhibit D-3) [ 38 ] At trial, Cohen stated that he sent Ndiaye the above email, “because he didn’t proceed with the closing on unit 603; and, as a result, both contracts were deemed terminated and the deposits kept”. [ 39 ] On June 5, 2014, Ndiaye’s lawyer sent a demand letter to defendant, demanding that the deposits be reimbursed: « Pointe-Claire, le 5 juin 2014 “SANS PRÉJUDICE” “PAR POSTE RECOMMANDÉ” DÉVELOPPEMENT GRIFFIX INC. a/s : Monsieur Robert Cohen Monsieur Luc Poirier 1819 Boulevard René Levesque, Suite 311, Montréal, Québec H3H 2P5 Objet: Monsieur Charles Ndiaye N/D : 2952 Messieurs, Nous représentons les intérêts de Monsieur Ndiaye.

Ce dernier nous a mandatés afin de vous faire parvenir la présente mise en demeure. Ce dernier vous a remis une somme de 25,953.08$ pour l’acquisition de l’unité 309 et une somme de 35,417.13$ pour l’acquisition de l’unité 603 de votre projet Griffix. Par contre, à cause des délais multiples, incluant une grève de construction qui a durée (deux) 2 semaines, notre client est incapable de trouver le financement nécessaire pour faire l’acquisition desdits unités .

Or, nous exigeons le remboursement de la somme de 61,370.21$ dans les cinq (5) jours ouvrables sans quoi nous n’aurons d’autre alternative que d’adresser notre demande au tribunal. VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE,

(signature) Me Lynda Renaud Cabinet Gelber, Liverman » (exhibit P-27) (emphasis added) [ 40 ] Defendant’s lawyer responded as follows: « À l'attention de : Me Lynda Renaud Objet: Développements Griffix Inc. c.

Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye N/D: 2528 V/D : 2952 Chère consoeur, Nous sommes les procureurs de Développements Griffix Inc ., laquelle nous a mandatés afin de répondre à votre missive, datée du 31 juillet 2014 et reçue par notre cliente le 18 août 2014, relativement aux unités de condominium numéro 309 et 603 du projet Griffix, situé au […] à Montréal, et, par conséquent, nous vous exposons ce qui suit: Comme vous le savez, Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye, El-Hadji Mamadou Thiam, Aminata Fofana et Alioune Badara Fall ont co- signé avec notre cliente des offres d'achat pour les unités 309 et 603 ci-haut mentionnées par laquelle ceux-ci s'engageaient à acquérir lesdites unités.

Les offres d'achat signées prévoient que l'une des conditions de la vente est que les acheteurs s'engagent à signer l'acte de vente suivant réception d'un avis écrit envoyé par le vendeur les enjoignant de ce faire. Le ou vers le 27 novembre 2013, par une lettre datée de ce jour, votre client et Alioune Badara Fall ont unilatéralement annulé l'offre d'achat de l'unité 309 en raison de leur impossibilité d'obtenir financement et en ont avisé notre cliente.

Le ou vers le 9 janvier 2014, votre client a contacté le représentant de la nôtre par courriel et lui a signifié son intention de clôturer la vente de l'unité 603. Toutefois, le ou vers le 28 janvier 2014, il revenait sur son engagement et annulait également l’offre d’achat de l’unité 603, et ce, pour la même raison que celle invoquée pour l’unité 309. Malheureusement, la situation financière de votre client ne libère pas celui-ci de ses engagements et ne peut porter atteinte aux droits de notre cliente.

Notre cliente a, quant à elle, fait parvenir des lettres aux acheteurs les avisant que les unités de condominum étaient complétées et que celles-ci étaient prêtes à être livrées. Lesdites lettres contenaient également des demandes formelles de procéder à la signature de l'acte de vente, lesquelles demandes n'ont pas été honorées.

Le paragraphe 15 des offres d'achat prévoit qu'en cas de défaut de l'acheteur de signer l'acte de vente et de payer le montant du prix d'achat, l'offre sera annulée ou résiliée et toute somme reçue pourra être retenue à

titre de dommages et intérêts liquidés. En conséquence, considérant le refus catégorique de votre client et de ses acolytes de signer les actes de vente, les offres d'achat pour les unités 309 et 603 furent résiliées conformément aux termes du paragraphe 15 desdites offres d'achat et, dès lors, notre cliente était en droit de retenir à

titre de dommages liquidés les sommes qui lui ont été versées, soit respectivement pour chacune des unités un montant de vingt-cinq mille neuf cent cinquante-trois dollars et huit sous (25 953,08$) et un montant de trente-cinq mille quatre cent dix-sept dollars et treize sous (35 417,13$), pour une somme totale de soixante et un mille trois cent soixante-dix dollars et vingt et un sous (61 370,21$). Compte tenu de ce qui précède, la demande de remboursement de votre client est catégoriquement refusée.

Toute procédure judiciaire intentée contre notre cliente sera vigoureusement contestée et les demandes reconventionnelles appropriées seront déposées, le cas échéant. Veuillez aviser votre client du contenu de la présente afin qu'il puisse agir en conséquence. Veuillez agréer, chère consœur, l’expression de nos meilleurs sentiments. » (letter dated August 22, 2014, exhibit P-27) [ 41 ] Ultimately, defendant sold unit 309, on May 30, 2014, for $258,693.75, thereby incurring a loss of only $826.79, as the original sale price was $315,265.78 (plea, paragraph 56).

[ 42 ] Nevertheless, defendant claims it incurred carrying costs totalling $8,142.15, between November 27, 2013 and May 30, 2014 (plea, paragrah 58 and exhibit D-4 en liasse ). [ 43 ] As for unit 603, defendant sold it, on November 5, 2014, for $300,372.19 (the original selling price was $315,265.00), thereby incurring a loss of $14,893.59. Again, defendant alleges it incurred carrying costs in the amount of $13,951.05, between February 5 and November 5, 2014 (plea, pars. 56 and 59 and exhibit D-4 en liasse ).

THIAM – UNIT 803 [ 44 ] Thiam was not present at trial. [ 45 ] Ndiaye did not have any authority or mandate to represent him. Mandate, exhibit P-30, does not apply to Ndiaye. [ 46 ] It is therefore unnecessary to recount the evidence relating to Thiam and unit 803. ANALYSIS NDIAYE - UNIT 309 [ 47 ] The Court must determine if Ndiaye is entitled to the reimbursement of the 2 deposits, totalling $25,952.08, paid on account, for unit 309? [ 48 ] The answer lies in paragraph 15 of offer to purchase P-12 and, more specifically, sub-paragraph (

b) thereof, the operative terms being « Advenant que […]

b) L’Acheteur omet ou refuse de signer l’Acte de vente et de payer le montant du Prix d’Achat et que ce manquement persiste (…) » (emphasis added), which terms imply a fault or omission on the buyer’s part. [ 49 ] In the case at bar, according to the preponderance of evidence, Ndiaye did not fail or refuse to sign the deed of sale or pay the purchase price. Rather, the parties both agreed to cancel the sale.

This is evident from Lalumière’s letter, dated November 27, 2013 (exhibit P-29), where he writes, inter alia , on behalf of defendant: « Suite à la demande des promoteurs de Griffix , voici une lettre que vous pouvez imprimer, signer et me retourner afin de confirmer l’annulation de l’unité Griffix 309 » (emphasis added). [ 50 ] Defendant’s intention to sell to a third party is clearly set-out in letters P-29 dated November 25 and 26, 2013. Once Ndiaye and Fall signed defendant’s letter P-22, there was a meeting of the minds to cancel the sale.

It is, therefore, incorrect to claim that Ndiaye omitted or refused to sign the deed of sale or pay the stipulated purchase price. [ 51 ] To be sure, Ndiaye did not breach offer to purchase P-12, as he did not omit , fail or refuse to sign the deed of sale or pay the purchase price, but rather acted in accordance with the common intention of the parties and the agreement which intervened between them with a view to cancel the sale. [ 52 ] It is not because defendant subsequently reneged on said agreement, that is was entitled to withhold the deposits. [ 53 ] Cohen’s testimony regarding this agreement was unreliable, as it was peppered with statements that he “wasn’t aware”; didn’t “recall”; “didn’t know”; and “couldn’t validate” most of the facts relating thereto. [ 54 ] A more plausible explanation for his selective memory is that he chose to deny or forget said agreement, in order to justify withholding the deposits. [ 55 ] Given the foregoing, Ndiaye has every right to demand the reimbursement of the deposits paid on account for unit 309, totalling $25,952.08.

NDIAYE - UNIT 603 [ 56 ] The Court must now decide if Ndiaye is entitled to the reimbursement of the deposits which he paid, on account, for unit 603. [ 57 ] At the end of the trial, during her oral pleadings, Ndiaye’s lawyer argued, for the first time, that the penal clause contained in paragraph 15 (

b) of contract P-8 was abusive. [ 58 ] Sections 1622 and 1623 of the Civil Code of Québec state: “ 1622. A penal clause is one by which the parties assess the damages in advance, stipulating that the debtor will suffer a penalty if he fails to perform his obligation. A creditor has the right to avail himself of a penal clause instead of enforcing, in cases which admit of it, the specific performance of the obligation; but in no case may he exact both the performance and the penalty, unless the penalty has been stipulated for mere delay in the performance of the obligation. 1623.

A creditor who avails himself of a penal clause is entitled to the amount of the stipulated penalty without having to prove the injury he has suffered . However , the amount of the stipulated penalty may be reduced if the creditor has benefited from partial performance of the obligation or if the clause is abusive .”

(emphasis added) [ 59 ] Defendant’s lawyer argued that Ndiaye is precluded from invoking

section 1623 C.C.Q ., as the abusive nature of the penal clause was never alleged in the proceedings. [ 60 ] Ndiaye’s originating application does not, in fact, raise this issue, and the conclusion with respect to both units reads as follows : « CONDAMNER GRIFFIX à payer la somme de cinquante-sept mille quatre cent soixante-dix-huit et soixante six cents (57 478.66$), au demandeur, Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye, portant intérêts au taux légal plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 5 juin 2014, date de la mise en demeure; » [ 61 ] What is more, at trial, Ndiaye’s lawyer did not amend the originating application. [ 62 ] Furthermore, in the case protocol, the nature of the claim was identified as being « remboursement de l’indu », that is to say unjust enrichment. [ 63 ] In 6169970 Canada inc. v. Sévigny , [1] the Court of Appeal decided as follows: « 1. La qualification de la clause pénale à

titre de clause abusive [17] D’entrée de jeu, l’appelante souligne que l’intimé n’a jamais plaidé le caractère abusif de la clause pénale. L’intimé l’a d’ailleurs reconnu lors de l’audience en appel, tout en soutenant que le juge avait le pouvoir de soulever cet argument d’office. [18] Il a tort, puisqu’un tribunal ne peut invoquer d’office le caractère abusif d’une clause pénale . À ce sujet, le professeur Vincent Karim écrit : 2440.

Pour que le tribunal se permette une révision de la clause pénale, le débiteur doit non seulement alléguer tous les faits qui justifient une telle intervention, mais aussi en faire la preuve . Il appartient au débiteur de prouver que la perte du créancier ou les gains manqués sont bien inférieurs au montant de la pénalité, rendant celle-ci disproportionnée par rapport au préjudice subi . En l’absence de preuve du caractère déraisonnable ou abusif du montant de la pénalité, le tribunal ne peut exercer son pouvoir de révision de façon abstraite et doit condamner le débiteur à payer ce montant.

Le créancier qui tient à l’application de la clause pénale, peut cependant être contraint de faire une contre-preuve de sa perte ou de ses gains manqués . [Soulignements ajoutés] [19] La Cour a par ailleurs eu l’occasion de confirmer qu’il appartient au débiteur de la clause pénale de soulever et de démontrer son caractère abusif. [20] Dans un autre arrêt, la Cour ajoutait ceci à l’égard du fardeau de démonstration du caractère abusif de la clause pénale : Cette circonstance, l'absence relative ou complète de préjudice pour l'intimée, et donc l'existence en fait d'une disproportion suffisamment importante entre la peine stipulée par contrat et le dommage subi par la

partie qui l'a stipulée, aurait dû être établie par une preuve prépondérante dont la charge incombait à l'appelant .

Or, non seulement il ne s'est pas acquitté de ce fardeau, mais rien au dossier ne permet de dire si un tel écart existe en fait. [Soulignement ajouté] [21] Dans ce contexte, il paraît pour le moins étonnant que le juge ait choisi de s’aventurer de son propre chef sur l’analyse du caractère abusif de la clause de pénalité en l’absence de quelque allégation formulée à cet égard dans les procédures et sans qu’une preuve soit mise de l’avant par l’intimé pour soutenir le caractère disproportionné du montant de la pénalité par rapport au préjudice subi par l’appelante. [22] Bien que, dans sa défense reconventionnelle, l’intimé emploie le terme « abusif » lorsqu’il allègue qu’il est « totalement abusif pour [l’appelante] de vouloir retenir le dépôt appartenant à [l’intimé], puisque c'est elle qui a commis une faute envers [l’intimé] et qui n'a pas été en mesure de remplir ses propres obligations envers [l’intimé] », il ne fait que reprocher à l’appelante d’être à l’origine de ses propres dommages.

Sa thèse repose sur la prémisse que les retards de livraison, qui sont imputables à l’appelante, invalident le contrat, de sorte qu’il est en droit de recouvrer son dépôt.

Sa défense reconventionnelle dépend par ailleurs entièrement du sort de sa demande principale et il ne formule nulle part quelque demande de réduction de la pénalité en raison d’une disproportion entre le préjudice réellement subi et le montant des dommages liquidés. [23] En fait, lorsqu’on examine le déroulement du premier jour d’audience, le 2 mai 2017, on constate que c’est l’avocat de l’appelante qui soulève pour la première fois la question du caractère abusif de la clause pénale.

Il exprime qu’il le fait sur une base préventive, en raison de l’absence de quelque allégation de cette nature dans les procédures de l’intimé. Il prétend vouloir éviter une mauvaise surprise.

Il indique alors vouloir mettre en preuve les dommages réellement subis par sa cliente, de manière à prouver son préjudice prima facie , le cas échéant. [24] S’ensuit une discussion entre les avocats et le juge durant laquelle l’avocate de l’intimé annonce qu’elle plaidera l’enrichissement injustifié, sans toutefois formuler à quelque moment que ce soit une demande de modification de sa procédure afin de réclamer une réduction de la pénalité stipulée. [25] Or, l’enrichissement injustifié est une notion distincte.

On ne peut y avoir recours qu’en démontrant un appauvrissement et un enrichissement corrélatif en l’absence de toute justification légale ou contractuelle. La seule présence d’une clause pénale au contrat, semble à première vue, faire échec à la démonstration d’une telle absence de justification, à moins de démontrer que la clause est illégale.

[26] Les professeurs Baudouin, Jobin et Vézina écrivent d’ailleurs que la thèse de l’enrichissement injustifié ne peut à elle seule permettre de réduire la pénalité au point de faire échec au caractère comminatoire de la clause pénale. Ils s’expriment ainsi : Enfin, on dit parfois que la mise en œuvre de la clause pénale ne doit pas procurer au créancier un bénéfice supérieur à celui qu'il retirerait s'il n'y avait eu aucune faute et que le contrat avait été exécuté comme prévu, au motif que cela violerait le principe de l'enrichissement injustifié.

On remarquera d'abord que l'affirmation n'est exacte que pour une pénalité largement supérieure au bénéfice que retirerait le créancier de l'exécution du contrat.

À notre avis, une réduction de la pénalité selon cette approche ne doit pas faire disparaître le caractère comminatoire de la clause, moyen de pression sur le débiteur ; il paraît acceptable que parfois le créancier, grâce à la clause, reçoive un peu plus que ce que lui aurait apporté le contrat dûment exécuté . [27] L’avocat de l’appelante réagit néanmoins en modifiant verbalement sa demande reconventionnelle afin de référer à la preuve des dommages réellement subis par sa cliente .

Il ne modifie toutefois pas les conclusions de sa procédure pour réclamer des dommages. [28] À mon avis, dans un tel contexte, après avoir conclu que l’intimé a, par ses agissements, contrevenu à ses obligations contractuelles et déclenché l’application de l’article 16 du contrat, le juge ne pouvait de son propre chef déclarer la clause abusive, en l’absence de quelque allégation à cet égard. Ceci, d’autant que l’intimé n’avait pas mis en preuve la disproportion entre le dommage réellement subi et le montant de la pénalité.

Il ne pouvait a fortiori imposer à l’appelante le fardeau de démontrer par preuve prépondérante les dommages subis, non plus qu’ordonner la réduction de la pénalité, sans courir le risque de prononcer une telle conclusion ultra petita .

Dans les circonstances, il devait appliquer la clause pénale telle que rédigée. [29] Cette clause prévoyait que l’appelante « pourra annuler le Contrat Préliminaire ipso facto, dans lequel cas le Vendeur conservera tous les dépôts déjà reçus de l’Acquéreur , le Vendeur n’ayant, en ce sens, aucune responsabilité envers l’Acquéreur et le Vendeur pourra disposer de l’Appartement et du Stationnement comme bon lui semblera et pourra demander le paiement de tous les dommages subis , le tout sans préjudice à tous autres droits et/ou recours disponibles au Vendeur dans un tel cas ». (Soulignements ajoutés) [30] Selon les termes de la clause, l’appelante pouvait dès lors conserver le dépôt de 190 000 $, disposer de l’unité, de même que réclamer par la suite à l’intimé les dommages subis.

Dans les faits, elle a réclamé le versement du dépôt détenu en fidéicommis, après que l’intimé eut fait défaut de se présenter chez le notaire, et elle a procédé à la vente du Penthouse dans les meilleurs délais. Elle n’a pas réclamé de dommages additionnels. [31] À mon avis, le juge de première instance n’avait pas à se prononcer sur le caractère abusif de la clause qu’il aurait plutôt dû appliquer dans son intégralité, vu sa conclusion à l’égard des agissements de l’intimé et de son défaut d’honorer le contrat.

Il aurait dû accorder la conclusion recherchée par l’appelante et ordonner la remise en sa faveur des sommes déposées chez le notaire sans obligation de restituer quelque montant que ce soit à l’intimé. [32] Cela dit, si tant est qu’il ait eu raison d’évaluer le caractère abusif de la clause, il ne pouvait imposer à l’appelante un fardeau plus lourd que celui d’établir prima facie l’existence d’un préjudice pour conclure à une disproportion significative entre le montant des dommages liquidés de 190 000 $ et le préjudice réellement subi qui puisse justifier la réduction qu’il a choisi d’appliquer. » [ 64 ] In the case at bar, the Court is faced with a similar situation, where Ndiaye did not allege the abusive nature of the penal clause in his originating application which, furthermore, was not amended at trial; nor did he prove that defendant’s alleged losses (approximately $29,000.00) were significantly disproportionate to the total amount of the deposits paid ($31,526.58). [ 65 ] While cross-examining Cohen, Ndiaye’s lawyer suggested that defendant’s borrowing costs were inflated (Scotiabank letter of credit, exhibit D-7A, p. 3).

However, as above stated, she did not prove, by a preponderance of evidence, that the alleged losses were significantly disproportionate to the aggregate amount of the deposits.

It was, in fact, plaintiff’s burden to do so: « [32] Cela dit, si tant est qu’il ait eu raison d’évaluer le caractère abusif de la clause, il ne pouvait imposer à l’appelante un fardeau plus lourd que celui d’établir prima facie l’existence d’un préjudice pour conclure à une disproportion significative entre le montant des dommages liquidés de 190 000 $ et le préjudice réellement subi qui puisse justifier la réduction qu’il a choisi d’appliquer. 2.

L’évaluation des dommages réellement subis [33] À cet égard, en supposant même que le juge ait été habilité à analyser le caractère abusif de la clause, l’appelante reproche au juge d’avoir appliqué un fardeau de preuve trop élevé, soit la prépondérance des probabilités, alors qu’elle avait produit une preuve prima facie du préjudice subi selon le fardeau applicable en semblable matière. Elle réitère que son préjudice réel se chiffrait à 176 758,57 $, soit pratiquement le montant du dépôt de 190 000 $ que la clause pénale lui permettait de conserver.

« [34] Comme je l’ai mentionné plus tôt, en tant que créancière de la clause pénale, l’appelante n’avait qu’à prouver l’existence de son préjudice prima facie .

Il appartenait à l’intimé de contester l’étendue du préjudice réellement subi et à démontrer la disproportion entre celui-ci et la pénalité. [2] » [ 66 ] It is a shame that plaintiff, a first-time investor, who planned to finance his retirement and take care of his family with the proceeds of this investment, was left holding the bag, so to speak. [ 67 ] However, for the above reasons, the Court is regrettably unable to grant this part of Ndiaye’s claim, whether on the basis of unjust enrichment, [3] or on the basis of s. 1623 C.C.Q ., which Ndiaye’s lawyer belatedly invoked during her oral pleadings, all the while failing to meet plaintiff’s burden of proof with respect to the damages allegedly suffered by defendant and the alleged abusive nature of the clause. [ 68 ] Lastly, as for Ndiaye’s claim in the amount of $50,000.00, allegedly representing « la perte de la valeur occasionnée à Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye et El Hadji Mamadou Thiam par le manque de transparence de Griffix et le manque de tranparence

dans leurs transactions », contained in the fourth conclusion of the originating motion, it is denied, as it is not only without merit, but also incomprehensible. THIAM – UNIT 803 [ 69 ] Given Thiam’s absence at trial and the total lack of evidence in support of his claim, it is denied. WHEREFORE THE COURT HEREBY: DENIES El Hadji Mamadou Thiam’s claim, with costs; GRANTS Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye’s claim, in part; CONDEMNS Griffix Developments Inc. to pay Abdoulaye Charles Babylas Ndiaye the sum of $25,952.08, plus interest at the legal annual rate of 5% and the additional indemnity provided for in

section 1619 of the Civil Code of Québec , from June 5, 2014; THE WHOLE , with legal costs. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Me Lynda Renaud Lawyer for plaintiffs Me Étienne Shareck MOGHRABI & MOGHRABI Lawyers for defendant Dates of hearing: May 15 and 16, 2019