2012 QCCQ 7618, 2012 QCCQ 7618

Boivin c. 9184-2823 Québec inc. (Constructions Expert-Tech) 2012 QCCQ 7618 JD 2679 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-22-009051-126 DATE : 25 septembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE RICHARD P.

DAOUST, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAUL BOIVIN - et – ANNA GIRARD Requérants c. 9184-2823 QUÉBEC INC., faisant affaires sous le nom de Constructions Expert-Tech Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE DEMANDE DE SUBSTITUTION D'HYPOTHÈQUE LÉGALE ______________________________________________________________________ [ 1 ] Leur immeuble résidentiel ayant fait l'objet de la publication d'un avis d'inscription d'hypothèque légale et d'un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire par un entrepreneur en construction, les requérants demandent la substitution de cette hypothèque par le dépôt de 60 000 $ dans le compte en fiducie du notaire Jean-Guy Côté. [ 2 ] L'intimée admet que la somme est suffisante pour garantir le capital, les intérêts et les frais de sa créance. [ 3 ] Il y a donc lieu de déterminer si les requérants subissent un préjudice réel des publications sur leur immeuble et si la sûreté offerte est suffisante comme garantie de paiement.

LES FAITS [ 4 ] Propriétaires d'un immeuble situé au Lac Clair à St-David-de-Falardeau, les requérants y ont fait effectuer par l'intimée des travaux de construction. [ 5 ] Le 2 mai 2012, l'intimée a fait publier un avis d'inscription d'hypothèque légale de la construction et le 13 septembre 2012, un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire. [ 6 ] Un litige judiciaire est institué, les requérants soutenant que l'intimée a été entièrement compensée pour les montants qu'elle réclame (R-4). [ 7 ] En attendant la fin de ce litige, les requérants ont déposé auprès du notaire Jean-Guy Côté (R-5 et R-6) une somme suffisante à satisfaire le jugement sur le fond pour permettre que leur immeuble soit libéré des inscriptions publiées. [ 8 ] L'institution financière des requérants a souscrit une hypothèque sur l'immeuble de 492 901 $ le 16 avril 2012 et écrivait le 4

juin 2012 ce qui suit: Malheureusement, si on veut continuer dans le projet et que nous conservions un bon et valable premier rang, l'hypothèque légale doit être remboursée afin qu'on retrouve notre premier rang. Il ne faut pas oublier que le contracteur a priorité sur nous tant que l'hypothèque légale est là. Par la suite nous pourrons continuer les déboursés. Le client devra entreprendre le processus juridique pour contester. (R- 6) [ 9 ] Il resterait 73 380,24 $ à être versés par l'institution financière sur le financement consenti.

L'ANALYSE [ 10 ] Depuis l'avènement du nouveau Code civil en 1994, la substitution de l'hypothèque légale est d'application beaucoup plus courante [1] . [ 11 ] À cet égard, le Tribunal dispose d'un certain pouvoir discrétionnaire lors de l'évaluation de la demande de substitution de garantie formulée par le propriétaire de l'immeuble. Il doit s'assurer, dans un premier temps, de la suffisance de la garantie offerte pour substituer l'hypothèque; dans un deuxième temps, il doit vérifier la nature et la portée de cette garantie.

Le créancier hypothécaire doit avoir un droit inconditionnel au montant de la garantie sans avoir besoin d'obtenir le consentement du propriétaire pour l'encaisser, advenant un jugement qui confirme son droit à la créance ou un règlement à l'amiable. La garantie doit aussi être d'une durée indéterminée afin d'éviter son extinction avant l'intervention d'un jugement entre les parties [2] . [ 12 ] En ce qui a trait au préjudice réel, comme le dit le juge Reeves dans l'affaire Les Entreprises Bogira inc . [3] , il est de connaissance publique que tout acheteur ou tout prêteur est raisonnablement justifié d'exiger un

titre clair. Il est donc manifestement dans l'intérêt du propriétaire d'un immeuble de bénéficier immédiatement d'un

titre clair. Le poids des inconvénients favorise les requérants. En effet, le Tribunal est justifié de tirer cette présomption notamment lorsque, comme en l'espèce, le prêteur se manifeste et requiert un

titre clair. [ 13 ] L'intimée soutient que la substitution lui ferait perdre la pression que peut constituer un recours hypothécaire. [ 14 ] Cet argument a été soulevé dans l'affaire Les consultants du Forum du Canadien CFC inc. [4] et le juge De Grandpré en a conclu que d'acquiescer à cet argument équivaudrait à anéantir la portée et l'intention du législateur lorsqu'il a édicté le nouvel

article 2731 C.c.Q . [ 15 ] L'intimée soumet aussi qu'un dépôt auprès du notaire Jean-Guy Côté est moins sûr qu'une hypothèque légale de construction puisqu'en cas de déconfiture, rien ne permettrait de rassurer la créancière. [ 16 ] À cet effet, elle dépose sous I-1 un avis du ministre du Revenu à un tiers pour une somme de 48 445,07 $, cette somme étant réclamée aux requérants. [ 17 ] La question est donc de déterminer si le dépôt auprès du notaire a les mêmes qualités de sûreté que l'hypothèque légale en cas de déconfiture. [ 18 ] Dans l'affaire Les Entreprises Bogira inc . plus avant citée qui a été confirmée en appel [5] , le juge Forget écrit pour la Cour d'appel: «La somme sera placée à une époque où le déposant ne fait pas un retrait patrimonial préjudiciable à ses créanciers en anticipation d'une faillite.

Cette somme demeure placée de façon exceptionnelle et prioritaire à la disposition du créancier pour le cas où un jugement déclarant la créance liquide et exigible en ordonnerait le paiement. C'est ainsi que l'on doit lire l'

article 2731 . S'il n'en était pas ainsi, l'

article 2731 serait sans effet et la discrétion du tribunal, impossible à exercer.» [ 19 ] Partant, il faut conclure que le dépôt constituerait une sûreté opposable à un éventuel syndic [6] . Évidemment, la situation pourrait être différente si un débiteur utilisait ce type de dépôt pour privilégier un créancier en matière de faillite. [ 20 ] C'est la position que la Cour d'appel a également adoptée dans l'affaire Brouillette-Paradis [7] . Dans cette affaire, il s'agissait d'un dépôt judiciaire. La Cour d'appel s'est posé la question de ce qu'il adviendrait en cas de faillite du déposant.

Elle précise que les biens d'un débiteur sont le gage commun des créanciers, sauf cause légitime de préférence. Cela semble le cas du dépôt judiciaire sous 2731 C.c.Q . [ 21 ] La Cour ajoute que l'offre judiciaire de céder en garantie le

titre de créance portant sur la somme consignée en substitution d'une hypothèque légale comporte en réalité la constitution d'une hypothèque mobilière avec dépossession en faveur du détenteur de l'hypothèque légale, rejoignant en cela l'opinion de l'auteur Louis Payette [8] . [ 22 ] La remise d'une somme d'argent effectuée auprès d'un tiers pour garantir l'exécution d'une obligation nous dit la Cour, parfois qualifiée par les parties de «dépôt en fidéicommis» ou même de «cautionnement», a pour effet de constituer un gage. [ 23 ] Toujours selon la Cour, la sûreté de remplacement, l'hypothèque mobilière avec dépossession, fait du cessionnaire sous condition, en l'occurrence le détenteur de l'hypothèque légale de la construction, un créancier garanti en matière de faillite.

Vis-à-vis le syndic, la substitution ne place pas ce créancier dans une position plus désavantageuse que celle que lui conférait la qualité de détenteur d'une hypothèque légale de la construction puisque l'hypothèque de substitution en est nécessairement une de premier rang. [ 24 ] La Cour réfère d'ailleurs à l'opinion du professeur Deslauriers [9] à l'effet que le contrat de gage prend effet si le créancier ou un tiers convenu a ostensiblement la possession réelle du bien, ce qui est le cas en l'espèce. [ 25 ] D'ailleurs, à plusieurs reprises, les tribunaux ont accepté le dépôt en fiducie auprès d'un notaire comme garantie de substitution à

une hypothèque légale [10] .

Partant, il y a lieu de faire droit à la requête. [ 26 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] ACCUEILLE la requête. [ 28 ] DONNE ACTE au dépôt d'une somme de 60 000 $ dans le compte en fiducie du notaire Jean-Guy Côté constituant une sûreté suffisante pour garantir le paiement de la créance de l'intimée, garantie par une hypothèque légale enregistrée le 2 mai 2012 sous le numéro 19 020 129 de la circonscription foncière de Chicoutimi, si telle créance existe. [ 29 ] DÉCLARE que ce dépôt existe pour une durée indéterminée et qu'il est effectué de façon irrévocable et sans condition ne pouvant être retiré par les requérants autrement qu'après jugement final ou règlement à l'amiable intervenu dans le dossier de la requête introductive d'instance en radiation d'une inscription sur le registre foncier, à l'origine instituée dans la cause portant le numéro 150-17- 002238-126. [ 30 ] ORDONNE au notaire Jean-Guy Côté de placer cette somme avec intérêts et de ne s'en départir que suivant jugement ou accord unanime entre les parties. [ 31 ] PERMET donc que cette somme déposée dans le compte en fiducie du notaire Côté constitue la substitution à l'hypothèque légale de la construction suivant l'

article 2731 C.c.Q . [ 32 ] ORDONNE à l'intimée de procéder à la radiation de l'avis d'hypothèque légale portant le numéro 19 020 129 et du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi le 13 septembre 2012 sous le numéro 19 410 752. [ 33 ] ORDONNE la radiation de l'avis d'inscription d'hypothèque légale publié le 2 mai 2012 au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi sous le numéro 19 020 129 et du préavis d'exercice d'un droit hypothécaire publié le 13 septembre 2012 sous le numéro 19 410 752 du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Chicoutimi en regard de l'immeuble suivant: «

a) Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN de la subdivision officielle du lot, originaire numéro DIX-HUIT B (Lot 18B-1), Rang 3 Est, du cadastre officiel du Canton de Falardeau, circonscription foncière de Chicoutimi. SAUF ET À DISTRAIRE Un immeuble connu et désigné comme étant une

partie du lot numéro UN de la subdivision officielle du lot originaire numéro DIX-HUIT B (Ptie lot 18B-1), Rang 3 Est, du cadastre officiel du Canton de Falardeau, circonscription foncière de Chicoutimi, dans les limites de la municipalité de Saint-David-de-Falardeau et bornés vers l'Est par une

partie du lot 18B-1 et mesurant quarante-huit mètres (48

m) le long de cette limite ; vers le Sud-Est par une

partie du lot 18B-1 et mesurant trente-huit mètres et quarante-huit centimètres (38,48

m) le long de cette limite et vers le Nord-Ouest par le lot 17B-15 et mesurant quatre-vingt-cinq mètres et cinquante centimètres (80,50

m) le long de cette limite ; contenant en superficie deux cent soixante-seize mètres carrés et un dixième (276,1 m.c.), le tout conformément à une description technique et plan préparés par Jean-Pierre SIMARD, arpenteur-géomètre, le 25 octobre 2011, sous le numéro 10 637 de ses minutes. Suivant un plan de subdivision déposé dans la circonscription foncière de Chicoutimi, le 3 mai 2012, l'immeuble susdécrit est maintenant connu comme étant : la subdivision UN de la subdivision UN du lot originaire DIX-HUIT B (Lot 18B-1-1) rang TROIS EST (Rg 3

E) au cadastre officiel du Canton de Falardeau, dans la circonscription foncière de Chicoutimi.

b) Un immeuble connu et désigné une

partie du lot numéro DEUX de la subdivision officielle du lot originaire numéro DIX-HUIT B (Ptie lot 18B-2), Rang 3 Est, du cadastre officiel du Canton de Falardeau, circonscription foncière de Chicoutimi, dans les limites de la municipalité de Saint-David-de-Falardeau. De figure irrégulière, bornée vers le Nord par le lot 18B-7 (chemin de l'embranchement #12) et mesurant treize mètres et soixante-treize centièmes (13,73

m) le long de cette limite, vers l'Est par une

partie du lot 18B-2 et mesurant quatre-vingt-six mètres et quatre-vingt centièmes (86,80

m) et vingt mètres et soixante-trois centièmes (20,63

m) le long de cette limite, vers le Sud par le lac Clair et mesurant trente-six mètres et soixante-neuf centièmes (36,69

m) le long de cette limite et vers l'Ouest par le lot 18B-1 susdécrit en

a) mesurant cent dix-neuf mètres et quatre-vingt-quatorze centièmes (119,94

m) le long de cette limite ; contenant en superficie deux mille trois cent un mètres carrés et trois dixièmes (2 301,3 m.c.). Suivant un plan de subdivision déposé dans la circonscription foncière de Chicoutimi, le 3 mai 2012, l'immeuble susdécrit est maintenant connu comme étant : la subdivision UN de la subdivision DEUX du lot originaire DIX-HUIT B (Lot 18B-2-1) rang TROIS EST (Rg 3

E) au cadastre du Canton de Falardeau, dans la circonscription foncière de Chicoutimi. LE TOUT avec bâtisses dessus construite, circonstances et dépendances, et notamment celle portant le numéro civique […], à Saint- David-de-Falardeau, province de Québec, […]. » [ 34 ] LE TOUT avec dépens.

__________________________________ RICHARD P. DAOUST, J.C.Q. M e Christian Girard Aubin, Girard, Côté, avocats Avocat des requérants M e Pierre Lévesque Desbiens, Lévesque, avocats Avocat de l'intimée Date d’audience : 17 septembre 2012