2023 QCCQ 7941, 2023 QCCQ 7941

Municipalité de l'Islet c. Construction et pavage Portneuf inc. 2023 QCCQ 7941 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY LOCALITÉ DE MONTMAGNY « Chambre civile » N° : 300-22-000023-208 DATE : 11 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MUNICIPALITÉ DE L’ISLET Demanderesse c. CONSTRUCTION ET PAVAGE PORTNEUF INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Municipalité de L’Islet, réclame de la défenderesse, Construction et Pavage Portneuf inc. (« Pavage Portneuf »), la somme de 56 012,29 $ en raison du non-paiement d’une compensation visant à l’indemniser au regard des équipements de Pavage Portneuf « ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière », et ce, pour les années 2018, 2019 et 2020. [ 2 ] Pavage Portneuf conteste la réclamation et soutient ne rien devoir à la Municipalité de L’Islet quant au remboursement de la compensation qu’elle lui exige de payer, alléguant que celle-ci est illégale en ce qu’elle impose une taxe sous le couvert du terme « compensation » sur des éléments dont la municipalité n’est pas en mesure de taxer, car elle n’y est pas autorisée par la loi. [ 3 ] De plus, Pavage Portneuf fait valoir que le calcul de la compensation est basé sur la valeur d’immeubles de tiers et non selon la valeur du terrain de Pavage Portneuf, ce qui serait également illégal. [ 4 ] Par ailleurs, Pavage Portneuf allègue que l’acte de vente du terrain acquis de la Municipalité de L’Islet au regard duquel la compensation est exigée contient une quittance empêchant cette dernière de lui réclamer le paiement de la compensation. [ 5 ] À

titre subsidiaire, Pavage Portneuf plaide que la promesse de vente intervenue entre elle et la Municipalité de L’Islet est un contrat d’adhésion qui contient une clause abusive au sens de l’

article 1437 du Code civil du Québec [1] ( C.c.Q. ) exigeant le versement d’un montant annuel excessif et disproportionné au regard de la valeur du terrain.

Par conséquent, Pavage Portneuf soutient que la clause de compensation doit être déclarée nulle ou l’obligation qui en découle réduite. [ 6 ] Avant d’aborder les questions à être tranchées, le Tribunal tient à préciser que le présent jugement constitue une première étape dans le cadre du recours entrepris par la Municipalité de L’Islet, puisque dans l’éventualité où le Tribunal déclarerait nulle la clause de compensation, la Municipalité de L’Islet entend demander l’annulation de l’acte de vente du terrain intervenu entre elle et Pavage Portneuf.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Le présent litige amène le Tribunal à trancher les questions suivantes, à savoir : 1. La compensation exigée par la Municipalité de L’Islet est-elle illégale en ce qu’elle impose une taxe, sous le terme « compensation », basée sur des éléments que la Municipalité n’est pas en mesure de taxer car elle n’y est pas autorisée par la loi? 2.

Dans l’éventualité où le Tribunal conclut que la compensation exigée de la Municipalité de L’Islet est légale : 2.1 La quittance contenue à la clause 11 de l’acte de vente de l’immeuble a-t-elle eu pour effet d’éteindre la réclamation de la Municipalité de L’Islet quant au paiement de la compensation? 2.2 La promesse de vente signée par Pavage Portneuf constitue-t-elle un contrat d’adhésion contenant une clause abusive, laquelle doit être déclarée nulle ou l’obligation qui en découle réduite? LE CONTEXTE

[ 8 ] La Municipalité de L’Islet comptant environ 3 800 habitants est située dans la région de Chaudière-Appalaches. Elle est notamment régie par le Code municipal du Québec [2] ( C.m.

Q) et la

Loi sur la fiscalité municipale [3] ( L.f.m. ). [ 9 ] Quant à Pavage Portneuf, elle est une entreprise spécialisée dans le domaine du pavage de routes, de rues, de ponts et en travaux de génie civil employant plus de 400 employés. [ 10 ] Le 3 avril 2013, la Municipalité de L’Islet et Pavage Portneuf concluent une promesse d’achat/vente (« Promesse de vente ») par laquelle cette dernière s’engage à acquérir, pour la somme de 66 560,25 $ plus taxes, un terrain vacant situé dans le parc industriel de ladite municipalité aux fins d’y installer une usine portative de préparation de béton bitumineux . [ 11 ] En vertu de la clause 4 de la Promesse de vente, Pavage Portneuf s’engage, outre le paiement des taxes foncières dues à l’égard du terrain, à verser annuellement à la Municipalité de L’Islet un montant forfaitaire à

titre de compensation « pour les équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière » calculé en fonction de la moyenne de l’évaluation des bâtiments localisés dans le même parc industriel. [ 12 ] La Promesse de vente spécifie que ce n’est que lorsque Pavage Portneuf aura installé son usine portative de préparation de béton bitumineux que le paiement de la compensation débutera. [ 13 ] À des fins de compréhension, la Municipalité de L’Islet informe Pavage Portneuf que, dans la mesure où cette dernière installe son usine portative de préparation de béton bitumineux en 2013, la compensation devant être payée serait de 6 582 $ établie comme suit: Propriétaires Adresses Évaluation Alain Rioux [...] 0 $ 9381-9050 Québec inc. (Machinerie A.M. inc.) 9, rue des Industries 412 000 $ Gestion MPC (2010) inc. 14, rue des Industries 786 000 $ Total 1 198 800 $ Moyenne 599 400 $ Taux de taxe 1.0981 $ / 100 $ Compensation 6 582 $ [ 14 ] Il faut souligner qu’aux fins d’établir la moyenne de l’évaluation des bâtiments, seuls les bâtiments ont été tenus en compte et les terrains non construits ont été exclus. [ 15 ] Le 25 avril 2013, la Municipalité de L’Islet vend à Pavage Portneuf le terrain vacant situé dans son parc industriel tel qu’il est décrit dans l’acte de vente (« Acte de vente »). [ 16 ] La clause 10 de l’Acte de vente précise que la vente est faite en exécution de la Promesse de vente, laquelle en fait

partie intégrante, même si son contenu est non reproduit.

Cette mention a donc pour effet d’intégrer à l’Acte de vente tous les termes et conditions de la Promesse de vente dont la compensation de la clause 4. [ 17 ] En 2013, Pavage Portneuf n’entreprend aucune démarche visant l’installation de son usine portative de préparation de béton bitumineux dans le parc industriel. [ 18 ] Le 1 er avril 2018, Rousseau Métal inc., un tiers qui n’est pas impliqué dans le litige, construit un bâtiment dans le parc industriel de la Municipalité de L’Islet. [ 19 ] L’évaluation du bâtiment de Rousseau Métal inc. est de 8 152 200 $, portant la moyenne de l’évaluation des bâtiments du parc industriel à 2 085 560 $, alors que cette moyenne était de 1 198 800 $ au moment de la signature de la Promesse de vente et de l’Acte de vente en 2013.

La moyenne de l’évaluation fixée à 2 085 560 $ est calculée comme suit par la Municipalité de L’Islet : Propriétaires Adresses Évaluation du bâtiment Alain Rioux [...] 76 700 $ 9381-9050 Québec inc. (Machinerie A.M.

Inc.) 9, rue des Industries 437 700 $ Gestion MPC (2010) inc. 14, rue des Industries 832 000 $ 9341-7046 Québec inc. (Exac top) 15, rue des Industries 931 200 $ Rousseau Métal inc. 16, rue des Industries 8 152 200 $ Total 10 427 800 $ Moyenne 2 085 560 $ Taux de taxe 1.0966 $ / 100 $ [ 20 ] Le 2 mai 2018, par un acte d’échange publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de L’Islet, la Municipalité de L’Islet cède à Pavage Portneuf un terrain ayant une superficie de 1 220,9 mètres carrés.

À son tour, Pavage Portneuf cède à la Municipalité de L’Islet un terrain ayant une superficie de 11,5 m 2 , de sorte que Pavage Portneuf a acquis de la Municipalité de L’Islet 1 209,4 m 2 additionnels. [ 21 ] Ce n’est qu’en août 2018 que Pavage Portneuf installe les équipements nécessaires à l’implantation de son usine portative de préparation de béton bitumineux dans le parc industriel.

[ 22 ] La Municipalité de L’Islet débute la facturation de la compensation, conformément à la Promesse de vente et à l’Acte de vente, et achemine une facture à Pavage Portneuf le 11 mars 2019 au montant de 9 529,30 $ couvrant la période d’août à décembre 2018. [ 23 ] Surprise de cette augmentation importante de la charge fiscale municipale qu’elle n’avait pas envisagée, Pavage Portneuf acquitte le montant des taxes foncières qui lui est facturé pour l’année 2018, mais refuse de payer la compensation de 9 529,30 $. [ 24 ] Pour l’année 2019, la Municipalité de L’Islet facture à Pavage Portneuf 22 995,39 $ à

titre de compensation.

Pavage Portneuf refuse également de payer cette somme, bien qu’elle paie les taxes foncières de 771,62 $. [ 25 ] Le 15 janvier 2020, la Municipalité de L’Islet met en demeure Pavage Portneuf de lui payer tous les montants relatifs aux compensations qu’elle lui doit. [ 26 ] Pour l’année 2020, la Municipalité de L’Islet facture à Pavage Portneuf 23 487,58 $ au regard de la compensation, montant que Pavage Portneuf refuse encore de payer, bien qu’elle paie les taxes foncières au montant de 788,34 $. [ 27 ] En date du 7 septembre 2020, la Municipalité de L’Islet introduit sa demande à l’encontre de Pavage Portneuf pour lui réclamer le montant des compensations non payé qu’elle établit à 56 012,29 $ plus les intérêts. [ 28 ] Bien qu’une certaine variation à la hausse du montant de la compensation était normale et anticipée de la part de Pavage Portneuf, la question de la disproportion de la compensation est apparue du fait que Pavage Portneuf aurait envisagé de payer une compensation d’environ 6 582,01 $ en 2013, laquelle est passée à 22 995,39 $ en 2019 et à 23 487,58 $ en 2020, ce qu’elle conteste, d’où le présent litige.

L’ANALYSE 1 . La compensation exigée par la Municipalité de L’Islet est-elle illégale en ce qu’elle impose une taxe, sous le terme « compensation », basée sur des éléments que la Municipalité n’est pas en mesure de taxer car elle n’y est pas autorisée par la loi? [ 29 ] D’entrée de jeu, il importe de préciser que l’usine de préparation de béton bitumineux de Pavage Portneuf est une usine portative installée de façon temporaire dans le parc industriel de la Municipalité de L’Islet depuis 2018. Cette usine portative est composée d’équipements mobiles servant à la fabrication de béton.

Une roulotte de chantier y est également présente. [ 30 ] Qui plus est, Pavage Portneuf paie annuellement ses taxes foncières à l’égard du terrain et ne conteste pas le pouvoir de la Municipalité de L’Islet de s’engager par contrat et d’autoriser la signature de la Promesse de vente et de l’Acte de vente, conformément à sa loi habilitante et au droit civil. [ 31 ] Pavage Portneuf conteste plutôt les pouvoirs de la Municipalité de L’Islet de lui exiger le paiement d’une compensation conformément à la clause 4 de la Promesse de vente intégrée à la clause 10 de l’Acte de vente. La clause 4 se lit comme suit : 4.

VERSEMENT D’UNE COMPENSATION Le projet initial de L’ACQUÉREUR du terrain visé consistant à l’implantation d’une usine de préparation de béton bitumineux, L’ACQUÉREUR s’engage à verser annuellement à la MUNICIPALITÉ un montant forfaitaire à

titre de compensation pour les équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière . Cette compensation sera calculée en fonction de la moyenne de l’évaluation des bâtiments localisés dans le même parc industriel , multiplié par le taux des taxes foncières applicable pour lesdits bâtiments; Pour l’année d’installation des équipements, le montant sera calculé au prorata des mois suivant le début de l’installation de ceux-ci. Pour les années subséquentes, le montant de la compensation sera basé sur une durée de douze (12) mois et ce, même si l’exploitation est saisonnière.

À des fins de compréhension du présent article, le montant de compensation dû pour l’année 2013, dans l’éventualité où l’installation des équipements débute le 1 er juin prochain, sera calculé de la façon suivante : - Moyenne de l’évaluation des bâtiments localisés dans le même parc industriel : 599 400 $; - Taux de l’ensemble des taxes foncières applicable dans ce parc : 1.0981 $/100 $ d’évaluation. - Nombre de mois restant de 2013 : 7 mois - Calcul : 599 400 $ x 1.0981 $ / par 100 $ d’évaluation x 7 mois / par 12 mois = 3 840 $ Cette compensation sera facturée une fois l’an, au plus tard le 31 mai et payable en trois (3) versements égaux dont le premier sera dû le 30 juin, le second le 31 juillet et le troisième le 31 août de chaque année.

Toute somme due portera intérêt au taux déterminé par le conseil municipal pour l’exercice visé. À la présente compensation, s’ajoutera les taxes annuelles applicables aux valeurs portées au rôle d’évaluation de même que les taxes imposées pour la fourniture des services d’enlèvement des ordures, de l’aqueduc, des égouts et de l’assainissement des eaux usées et pour lesquelles un compte de taxes municipales sera expédié distinctement.

L’obligation du paiement de cette compensation s’appliquera autant à L’ACQUÉREUR qu’à ses ayants droits ou à un éventuel acheteur. L’ACQUÉREUR s’engage à inscrire au contrat d’acquisition, une clause distincte en ce sens. [Nos soulignements] [R eproduction intégrale ] [ 32 ] Le Tribunal doit donc s’assurer que l’imposition de la compensation prévue à la clause 4 de la Promesse de vente par la Municipalité de L’Islet a été exercée dans la limite des pouvoirs fixés par le législateur.

Pour ce faire, le Tribunal analysera la première question sous les volets suivants : 1.1 L’étendue des pouvoirs de la Municipalité de L’Islet 1.2 La nature juridique de la compensation 1.3 Le mode d’exercice des pouvoirs de taxation de la Municipalité de L’Islet 1.4.

La validité de la compensation imposée par la Municipalité de L’Islet au regard des équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière 1.5 La validité de la compensation basée sur la valeur d’immeubles de tiers et non sur la valeur du terrain de Pavage Portneuf 1.6 La conclusion de la première question 1.1 L’étendue des pouvoirs de la Municipalité de L’Islet [ 33 ] Dans Poitras c. D’Onofrio [4] , la juge Hogue, exprimant l’opinion de la Cour d’appel, rappelle les principes fondamentaux en matière de fiscalité municipale : [49] Rappelons d’abord qu’une municipalité, à

titre de personne morale de droit public, n’exerce que les pouvoirs prévus à la loi . Ne possédant que des pouvoirs délégués, il va sans dire qu’elle ne peut réglementer que dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. Ainsi, une municipalité doit s’assurer que les règlements qu’elle adopte sont conformes au pouvoir délégué, qu’ils n’excèdent pas ce que la loi habilitante lui permet de faire et qu’ils ne sont pas contraires aux lois en vigueur . [Références omises] [Le Tribunal souligne] [ 34 ] Dans Transport Rosemont inc. c.

Montréal (Ville de) [5] , la juge Poisson, j.c.s., rappelle les principes applicables en matière contractuelle à l’égard d’une personne morale de droit public : [39] Les articles pertinents du Code civil du Québec en matière de formation de contrat avec une personne morale de droit public sont les suivants : « 300. Les personnes morales de droit public sont d’abord régies par les lois particulières qui les constituent et par celles qui leur sont applicables; les personnes morales de droit privé sont d’abord régies par les lois applicables à leur espèce .

Les unes et les autres sont aussi régies par le présent code lorsqu’il y a lieu de compléter les dispositions de ces lois, notamment quant à leur statut de personne morale, leurs biens ou leurs rapports avec les autres personnes. 1376. Les règles du présent livre s’appliquent à l’État, ainsi qu’à ses organismes et à toute autre personne morale de droit public, sous réserve des autres règles de droit qui leur sont applicables. 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation.

Il peut être d’adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation. 1385 . Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. […]» [40] La Cour d’appel a récemment rappelé que la réserve exprimée à la fin de l’

article 1376 C.c.Q. s’applique non seulement aux règles relatives au contrat de mandat, mais aussi à celles relatives au contrat en général. La Cour d’appel reprend ce passage des auteurs HÉTU et DUPLESSIS : « La municipalité est une personne morale qui ne peut s’exprimer que par règlement ou résolution adoptée en séance du conseil et l’intention des membres du conseil importe peu. […]

[ Références omises] [ 35 ] La Municipalité de L’Islet, comme personne morale de droit public, est donc d’abord régie par les lois qui lui sont applicables lorsqu’elle veut s’engager par contrat, et les règles de droit applicables propres aux personnes morales de droit public prévalent sur les règles ordinaires de formation du contrat prévues au Code civil du Québec [6] . [ 36 ] Dans Pacific National Investments Ltd c. Victoria (Ville) [7] , le juge LeBel a d’ailleurs déjà établi ces principes visant à spécifier les pouvoirs d’une municipalité à l’égard des contrats qu’elle peut conclure.

En s’exprimant ainsi, le juge LeBel énonce : 33 […] une administration municipale ne possède que les pouvoirs que lui confère une mesure législative provinciale: Créature de la loi, une municipalité ne possède que les pouvoirs que lui ont été délégués expressément ou qui découlent directement de pouvoirs ainsi délégués . . . […] 65 […] Une municipalité peut conclure des contrats relatifs à des droits de propriété et à des activités commerciales, mais elle ne peut pas souscrire à des conditions qui entravent son pouvoir de réglementation, à moins qu’une mesure législative n’énonce une politique officielle l’autorisant à le faire . [Le Tribunal souligne] [ 37 ] Par ailleurs, dans Beaumier c.

Trois-Rivières (ville) [8] , le juge Poudrier rappelle : [12] La jurisprudence et la doctrine sont à ce sujet unanimes et constantes. Dans Droit municipal, principes généraux et contentieux , 2 e édition, novembre 2002, les auteurs traitant du contrat municipal écrivent au par. 9.18 : « Une municipalité ne peut, dans un contrat, élargir sa compétence ni limiter l’exercice des pouvoirs que lui confère la loi (Cité de Charlesbourg c. Roy [1975], C.A. 74 -76). […]» [Le Tribunal souligne] [ 38 ] À cet effet, les Tribunaux n’interviendront que si une municipalité outrepasse ses pouvoirs [9] .

Dans le cadre du présent litige, le Tribunal doit trancher la question à l’égard de la compensation imposée par la Municipalité de L’Islet. 1.2 La nature juridique de la compensation [ 39 ] La

Loi sur la fiscalité municipale ne définit pas le terme « compensation », mais y réfère comme suit à

titre de mode de tarification : 244.2. Constitue un mode de tarification toute source locale et autonome de recettes, autre qu’une taxe basée sur la valeur foncière ou locative des immeubles ou des établissements d’entreprise, dont l’imposition n’est pas en soi incompatible avec l’application de l’article 244.3. Sont notamment des modes de tarification: 1° une taxe foncière basée sur une autre caractéristique de l’immeuble que sa valeur, comme sa superficie, son étendue en front ou une autre de ses dimensions; 2° une compensation exigée du propriétaire ou de l’occupant d’un immeuble; […] [ 40 ] C’est l’

article 244.7 L.f.m. qui prévoit que la compensation est assimilée à une taxe foncière : 244.7. Toute compensation exigée d’une personne en vertu de la présente section, en raison du fait qu’elle est propriétaire d’un immeuble, est assimilée à une taxe foncière imposée sur l’unité d’évaluation comprenant celui-ci.

Toutefois, cette assimilation ne s’applique pas si le propriétaire de l’immeuble n’est pas la personne au nom de laquelle est inscrite l’unité d’évaluation comprenant celui-ci. [Le Tribunal souligne] [ 41 ] D’ailleurs, M e Louis Béland dans le volume « La fiscalité municipale » [10] le confirme ainsi : Toute compensation exigée d'une personne en raison du fait qu'elle est propriétaire d'un immeuble est assimilée à une taxe foncière imposée sur l'unité d'évaluation comprenant celui-ci.

Sous cette réserve, le règlement peut prévoir les modalités de perception de tout montant payable en vertu du mode de tarification. À défaut, les règles prévues par la loi quant à la perception des taxes ou des compensations, si le mode de tarification en est une, s'appliquent ( art. 244.7 , 244.7.1 et 244.8 L.f.m. ). [ 42 ] La compensation est donc une forme de taxe et les articles du Code municipal du Québec et de la

Loi sur la fiscalité municipale

relatifs à la taxation s’appliquent donc à la compensation réclamée par la Municipalité de L’Islet dans le cadre du présent litige. 1.3 Le mode d’exercice des pouvoirs de taxation de la Municipalité de L’Islet [ 43 ] L’

article 25 C.m.Q. définit ainsi le terme « taxes municipales » : 25. […] 22° le terme « taxes municipales » désigne et comprend:

a) toutes taxes et contributions en deniers imposées par les conseils locaux en vertu de règlements, procès-verbaux ou actes de répartition ;

b) toutes taxes et contributions en matériaux ou en mains-d’œuvre imposées par les conseils locaux, sur les contribuables, pour des travaux municipaux, en vertu de procès-verbaux, de règlements ou d’autres actes municipaux, et converties en deniers par une résolution , après avis spécial donné aux contribuables intéressés, ou par le jugement d’un tribunal; [Le Tribunal souligne] [ 44 ] Les articles 958 , 988 , 989 et 991 C.m.Q. rappellent que les pouvoirs d’une municipalité de recevoir des revenus, sous forme de taxe, sont restreints à ce qui est autorisé par la loi et en vertu des règlements municipaux : 958.

Les revenus de la municipalité consistent dans les taxes et licences que le présent code l’autorise à prélever , dans les revenus des biens appartenant à la municipalité et dans les autres deniers qui lui sont payés en vertu de la loi, des règlements et des procès-verbaux. 988. Toutes taxes sont imposées par règlement ou procès-verbal, sauf dans les cas autrement réglés. 989.

Toute municipalité locale peut imposer et prélever annuellement, dans les limites fixées par le présent code, par voie de taxation directe, sur tous les biens imposables du territoire de la municipalité, toute somme de deniers nécessaires pour rencontrer les dépenses d’administration ou pour un objet spécial quelconque dans les limites de ses attributions. Le conseil de toute municipalité locale peut décréter, par règlement , que la taxe foncière annuelle sera imposée par résolution. À compter de l’entrée en vigueur de ce règlement et jusqu’à ce qu’il ait été abrogé, cette taxe est imposée par résolution. 991.

Toute municipalité locale peut imposer et prélever annuellement, dans les limites fixées par le présent code, par voie de taxation directe, sur tous les biens imposables ou seulement sur ceux des personnes qui dans l’opinion du conseil sont intéressées dans un ouvrage public sous la direction de la municipalité ou qui bénéficient d’un tel ouvrage , toute somme de deniers nécessaires pour subvenir à la construction et à l’entretien de cet ouvrage.

Le conseil de toute municipalité locale peut, par règlement , décréter qu’à l’avenir les taxes prévues par l’alinéa précédent seront imposées chaque année par résolution; à compter de l’entrée en vigueur de ce règlement et jusqu’à ce qu’il ait été abrogé, ces taxes sont imposées annuellement par résolution. [Le Tribunal souligne] [ 45 ] Pour sa part, l’

article 1000.1 C.m.Q. confère à une municipalité un pouvoir général de taxation, lequel doit être exercé par règlement : 1000.1 Toute municipalité locale peut, par règlement , imposer sur son territoire toute taxe municipale, pourvu qu’il s’agisse d’une taxe directe et que ce règlement satisfasse aux critères énoncés au quatrième alinéa. […] Le règlement visé au premier alinéa doit remplir les conditions suivantes: 1° il doit indiquer l’objet de la taxe qui doit être imposée; 2° il doit indiquer soit le taux de la taxe, soit le montant de la taxe à payer; 3° il doit indiquer le mode de perception de la taxe, y compris la désignation des personnes qui sont autorisées à la percevoir à

titre de mandataires de la municipalité. [Le Tribunal souligne] [ 46 ] Les dispositions du Code municipal du Québec démontrent clairement que l’imposition de toute taxe dont toute compensation, laquelle est assimilable à une taxe, doit se faire par l’adoption d’un règlement. [ 47 ] L’exigence d’adopter un règlement pour imposer une taxe est d’ailleurs confirmée par la doctrine [11] . [ 48 ] Or, la Municipalité de L’Islet n’a jamais adopté de règlement exigeant le paiement de la compensation imposée à Pavage Portneuf.

En effet, en 2013, le conseil municipal de la Municipalité de L’Islet a uniquement adopté une résolution visant à autoriser la signature de l’Acte de vente. D’ailleurs, ladite résolution ne fait aucunement référence à la compensation qui est exigée à Pavage Portneuf en vertu de la clause 4 de la Promesse de vente. [ 49 ] De surcroit, pour les années 2018, 2019 et 2020, le conseil municipal de la Municipalité de L’Islet n’a jamais adopté de

règlement visant à autoriser le paiement d’une compensation à l’égard de Pavage Portneuf.

En effet, dans chacun des articles 1.8 intitulés « tarif de compensations » [12] des Règlements n os 212-2018 [13] , 223-2019 [14] et 231-2020 [15] adoptés par la Municipalité de L’Islet, les compensations qui y sont imposées ne mentionnent aucunement la compensation réclamée à Pavage Portneuf par la clause 4 de la Promesse de vente intégrée à l’Acte de vente, et ce, pour les années d’imposition 2018, 2019 et 2020, à savoir la « compensation pour les équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière ». [ 50 ] Ainsi, la Municipalité de L’Islet ne pouvait, en l’absence d’un règlement dûment adopté, imposer à Pavage Portneuf le paiement des compensations pour chacune des années 2018, 2019 et 2020. [ 51 ] En omettant d’adopter un règlement visant à imposer une compensation à Pavage Portneuf, la Municipalité de L’Islet a outrepassé ses pouvoirs, tel que le confirme la Cour suprême dans Immeubles Port-Louis ltée c.

Lafontaine (Village) [16] : Le conseil s’est ainsi autorisé, sans droit, de la charte et de la loi pour faire par résolution ce qu’il ne pouvait faire que par règlement. Il s’est délégué le pouvoir d’arrêter le taux par résolution alors que la législature lui avait conféré ce pouvoir avec obligation de l’exercer par règlement .

Le conseil de la cité de Dorval a, de cette façon, excédé sa juridiction ce qui donne ouverture au recours de l’art. 33 C.p.c. [Le Tribunal souligne] [ 52 ] Par conséquent, puisque la loi requiert l’adoption d’un règlement pour imposer une compensation, son adoption par simple résolution à l’égard de Pavage Portneuf par la Municipalité de L’Islet, alors que celle-ci devait l’être par règlement, rend nulle cette imposition [17] . [ 53 ] Mais il y a plus. 1.4 La validité de la compensation imposée par la Municipalité de L’Islet au regard des équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière [ 54 ] L’

article 1000.1 C.m.Q. énonce : 1000.1 […] La municipalité n’est pas autorisée à imposer les taxes suivantes: […] 4° une taxe à l’égard des machines et du matériel utilisés dans le cadre d’activités de recherche scientifique et de développement expérimental ou de fabrication et de transformation et à l’égard de tout élément d’actif servant à accroître la productivité, notamment le matériel et les logiciels informatiques; [Le Tribunal souligne] [ 55 ] Cette approche est d’ailleurs conforme à l’

article 65 L.f.m. qui énonce : 65. Ne sont pas portés au rôle les immeubles suivants : 1° une machine, un appareil et leurs accessoires , autres que ceux d’une raffinerie de pétrole, qui sont utilisés ou destinés à des fins de production industrielle ou d’exploitation agricole; 1.1° une machine, un appareil et leurs accessoires qui sont utilisés ou destinés à des fins de lutte contre la pollution, au sens de la

Loi sur la qualité de l’environnement (chapitre Q-2 ), pouvant découler de la production industrielle ou à des fins de contrôle de cette pollution; 2° le matériel roulant utilisé principalement à des fins d’industrie ou de transport, ou destiné à être ainsi utilisé ; […] [Le Tribunal souligne] [ 56 ] Ainsi, aucune disposition du Code municipal du Québec et de la

Loi sur la fiscalité municipale n’autorise l’imposition d’une taxe à l’égard des équipements tels que les machines, le matériel et les appareils utilisés dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise de fabrication et de transformation.

Ces dispositions autorisent encore moins l’imposition d’une taxe à l’égard des équipements placés de façon temporaire sur un terrain comme l’usine portative de préparation de béton bitumineux de Pavage Portneuf. [ 57 ] Toutefois, la Municipalité de L’Islet admet dans le texte de la clause 4 de la Promesse de vente que la compensation imposée à Pavage Portneuf l’est « pour les équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière ».

Ceci est d’ailleurs confirmé par les factures émises à Pavage Portneuf par la Municipalité de L’Islet pour les années 2018, 2019 et 2020 et qui indiquent « compensation – taxes immeubles ». [ 58 ] La Municipalité de L’Islet enfreint donc la loi en imposant une taxe sous forme de compensation sur des éléments qu’elle ne peut pas taxer, n’y étant pas autorisée. [ 59 ] Lorsqu’une municipalité exige une taxe ou une « compensation » en remplacement de taxe qu’elle n’est pas autorisée à exiger,

elle excède ainsi ses pouvoirs, rendant invalide cette taxe, tel que le mentionne le juge Pigeon, dans Francon Ltée et autres [18] : Quant aux conséquences juridiques du prélèvement d’une taxe sur des biens non imposables , il est un arrêt d’importance capitale qui malheureusement ne semble pas avoir été cité à la Cour d’appel, c’est Montreal Light, Heat & Power Cons. c. Ville de Westmount . Il s’agissait d’une poursuite en recouvrement de taxes municipales et scolaires.

Le contribuable n’avait pas attaqué le rôle d’évaluation et n’avait pas interjeté appel aux tribunaux suivant la Loi des cités et villes ou la Loi de l’instruction publique .

La Cour a cependant rejeté la poursuite fondée sur l’imposition du réseau de distribution d’électricité pour le motif que, dans l’évaluation de ce réseau, on avait fait entrer des biens non imposables: les compteurs qui sont des meubles placés temporairement chez les abonnés . […] […] En prélevant la taxe scolaire sur la machinerie qui n’était pas imposable à cette fin, les intimés ont excédé leur pouvoir et la cotisation est donc invalide . […] [Références omises] [Le Tribunal souligne] [ 60 ] Inclure comme taxable un bien qui n’est pas taxable constitue un excès de pouvoir donnant lieu au recours en nullité [19] : Dans la première hypothèse, la municipalité, en évaluant un objet imposable, applique une méthode fautive ou un principe erroné d'évaluation d'où il résulte par exemple une surévaluation et, par voie de conséquence, une imposition accrue.

Dans ce cas, le contribuable doit avoir recours aux moyens généralement expéditifs de se pourvoir contre le rôle d'évaluation qui sont prévus dans les lois municipales, […] […] Dans la seconde hypothèse, la municipalité évalue pour fin d'imposition et taxe un objet exempt d'impôt. On tient alors qu'elle a posé des actes ultra vires tant dans l'évaluation que la taxation et que ces actes peuvent être attaqués devant les tribunaux supérieurs de droit commun, tel la Cour supérieure, en demande ou en défense, pour le tout ou pour

partie si la matière est divisible. […] [Le Tribunal souligne] [ 61 ] La compensation exigée par la Municipalité de L’Islet est donc invalide. 1.5 La validité de la compensation basée sur la valeur d’immeubles de tiers et non sur la valeur du terrain de Pavage Portneuf [ 62 ] La compensation imposée par la Municipalité de L’Islet par la clause 4 de la Promesse de vente intégrée dans l’Acte de vente est « calculée en fonction de la moyenne de l’évaluation des bâtiments localisés dans le même parc industriel, multiplié par le taux des taxes foncières applicable pour lesdits bâtiments ».

Ce calcul est donc fondé sur la valeur moyenne d’immeubles appartenant à des tiers. Cette façon de faire est-elle contraire à la loi? [ 63 ] En vertu de l’

article 244.2 L.f.m. , la Municipalité possède trois modes de tarification : 244.2. Constitue un mode de tarification toute source locale et autonome de recettes, autre qu’une taxe basée sur la valeur foncière ou locative des immeubles ou des établissements d’entreprise, dont l’imposition n’est pas en soi incompatible avec l’application de l’article 244.3.

Sont notamment des modes de tarification: 1° une taxe foncière basée sur une autre caractéristique de l’immeuble que sa valeur, comme sa superficie, son étendue en front ou une autre de ses dimensions; 2° une compensation exigée du propriétaire ou de l’occupant d’un immeuble; 3° un prix exigé de façon ponctuelle ou sous forme d’abonnement pour l’utilisation d’un bien ou d’un service ou pour le bénéfice retiré d’une activité. […] [ 64 ] De plus, l’

article 244.3 L.f.m. énonce : 244.3. Le mode de tarification doit être lié au bénéfice reçu par le débiteur. Le bénéfice est reçu non seulement lorsque le débiteur ou une personne à sa charge utilise réellement le bien ou le service ou profite de l’activité mais aussi lorsque le bien ou le service est à sa disposition ou que l’activité est susceptible de lui profiter éventuellement.

Cette règle s’applique également, compte tenu des adaptations nécessaires, dans le cas d’un bien, d’un service ou d’une activité qui profite ou est susceptible de profiter non pas à la personne en tant que telle mais à l’immeuble dont elle est propriétaire ou occupant. L’extension donnée par le deuxième alinéa au sens de l’expression «bénéfice reçu» ne s’applique pas si le mode de tarification est un prix exigé de façon ponctuelle pour l’utilisation du bien ou du service ou pour le bénéfice retiré d’une activité.

L’activité d’une municipalité qui consiste à étudier une demande et à y répondre est réputée procurer un bénéfice au demandeur, quelle que soit la réponse, y compris lorsque la demande a pour objet un acte réglementaire ou que la réponse consiste dans un tel acte. [ 65 ] Au sujet de la taxation des municipalités, Me Louis Béland explique [20] :

4. La tarification

a) Les municipalités locales 1) Le conseil de la municipalité Une municipalité locale peut, par règlement, prévoir que tout ou

partie de ses biens, services ou activités seront financés au moyen d'un mode de tarification. Elle peut, de la même façon, prévoir que sera ainsi financée tout ou

partie de la quote-part ou d'une autre contribution dont elle est débitrice pour un bien, un service ou une activité d'une autre municipalité, d'une communauté, d'une régie intermunicipale ou d'un autre organisme public intermunicipal. Elle peut également, de la même façon, prévoir qu'est ainsi financé tout ou

partie de la somme qu'elle doit verser en contrepartie de tout service que lui fournit la Sûreté du Québec (art. 244.1 et 244.10 L.f.m. ) . Toute source locale et autonome de recettes, autre qu'une taxe basée sur la valeur foncière ou locative des immeubles ou des établissements d'entreprise constitue un mode de tarification.

Ainsi, sont notamment des modes de tarification une taxe foncière basée sur une autre caractéristique de l'immeuble que sa valeur, comme sa superficie, son étendue en front ou une autre de ses dimensions, une compensation exigée du propriétaire ou de l'occupant d'un immeuble, un prix exigé de façon ponctuelle ou sous forme d'abonnement pour l'utilisation d'un bien ou d'un service ou pour le bénéfice retiré d'une activité ( art. 244.2 L.f.m. ) . Le mode de tarification doit toutefois être lié au bénéfice reçu par le débiteur.

Il est important d'ajouter que, sauf dans le cas d'un prix exigé de façon ponctuelle, il est lié au bénéfice reçu non seulement lorsque le débiteur ou une autre personne à sa charge utilise réellement le bien ou le service ou profite de l'activité, mais aussi lorsque le bien ou le service est à sa disposition ou que l'activité est susceptible de lui profiter éventuellement . Il en est de même lorsque le bien, le service ou l'activité profite ou est susceptible de profiter, non à la personne en tant que telle, mais à l'immeuble dont elle est le propriétaire ou l'occupant.

Le bénéfice peut être actuel ou futur, matériel ou économique. Par ailleurs, il n'est pas nécessaire qu'il y ait proportionnalité entre le bénéfice reçu et le mode de taxation/tarification.

Il y a lieu d'ajouter que le mode de tarification demeure lié au bénéfice reçu même si les recettes qu'il produit excèdent les dépenses attribuables au bien, au service ou à l'activité, pourvu que l'excédent s'explique par des motifs de saine administration, comme la nécessité de normaliser la demande, de tenir compte de la concurrence et de donner préséance aux habitants et aux contribuables de la municipalité ou qu'il s'explique, dans le cas d'un prix exigé de façon ponctuelle lors de l'utilisation d'un bien ou d'un service, par une utilisation plus fréquente que prévu ( art. 244.3 et 244.4 L.f.m. ). [Le Tribunal souligne] [ 66 ] Dans Ville de Laval c.

Maison du Vieux Sainte-Rose inc . [21] , la Cour d’appel énonce : [17] Les articles 244.1 et s. L.f.m . accordent aux municipalités le pouvoir de financer tout ou

partie de leurs biens, services ou activités au moyen d’un mode de tarification.

Constitue un mode de tarification toute source locale et autonome de recette autre qu’une taxe basée sur la valeur foncière ou locative, ce qui inclut, de façon non limitative, une taxe foncière basée sur une autre caractéristique de l’immeuble que sa valeur ou encore une compensation exigée de son propriétaire ou de son occupant. [18] En l’espèce, l’appelante a choisi d’exiger des propriétaires des immeubles desservis par l’aqueduc une compensation pour le service de l’eau, tarification distincte, par exemple, de celle exigée pour défrayer le coût de la pose de l’aqueduc en front de l’immeuble, ou encore de la taxe foncière générale basée sur la valeur de l’immeuble.

Les bases de cette compensation choisie par la Ville apparaissent à l’article 5 du Règlement L-12183 : les « logements », les « terrains non construits » et les « établissements », termes qu’elle définit à l’article premier de ce même règlement.

La Ville aurait aussi bien pu décréter que cette compensation serait imposée sur la base d’une caractéristique de l’immeuble ou type d’utilisation de l’eau, pourvu qu’elle puisse établir un lien entre le service fourni et le bénéfice reçu par le débiteur . [Le Tribunal souligne] [ 67 ] On constate que toute compensation imposée par une municipalité peut l’être sur la base d’une autre caractéristique de l’immeuble que sa valeur, pourvu que la municipalité puisse établir « un lien entre le service fourni et le bénéfice reçu du débiteur ». [ 68 ] Or, la compensation exigée à Pavage Portneuf par la Municipalité de L’Islet est imposée sur la base d’aucune caractéristique de l’immeuble de Pavage Portneuf, mais bien au regard de la valeur foncière d’immeubles de tiers. [ 69 ] Pour le Tribunal, l’imposition de la compensation calculée sur la valeur d’immeubles de tiers, comme celle réclamée par la Municipalité de L’Islet à Pavage Portneuf, ne respecte pas les critères des articles 244.2 et suivants de la

Loi sur la fiscalité municipale .

En conséquence, le Tribunal conclut que la Municipalité de L’Islet a excédé ses pouvoirs relativement à l’imposition de cette compensation, de telle sorte que celle-ci doit être déclarée nulle. 1.6 La conclusion de la première question [ 70 ] En l’espèce, il est clair que la Municipalité de L’Islet a imposé, à la clause 4 de la Promesse de vente reprise dans l’Acte de vente, une compensation non autorisée par la loi. [ 71 ] En imposant à Pavage Portneuf le paiement annuel d’une compensation au regard des équipements ne pouvant être portés au rôle d’évaluation foncière et calculée sur la valeur d’immeubles de tiers, la Municipalité de L’Islet a outrepassé ses pouvoirs et fait indirectement ce qu’elle ne peut faire directement. [ 72 ] En effet, la jurisprudence établit depuis longtemps [22] le principe qu’on ne peut faire indirectement ce qui est interdit de faire directement, principe applicable également en matière de taxation [23] .

[ 73 ] À ce sujet, dans Amax Potash Ltd. Etc. c . Le gouvernement de la Saskatchewan [24] , le juge Dickson exprime ainsi le point de vue unanime de la Cour suprême du Canada : […] Il est évident que si le Parlement fédéral ou une législature provinciale peuvent imposer des impôts en outrepassant leurs pouvoirs et se donner à cet égard une immunité par le biais d’une loi existante ou ex post facto, ils pourraient ainsi se placer dans la même situation que s’ils avaient agi en vertu de leurs pouvoirs constitutionnels respectifs.

Refuser la restitution de revenus perçus sous la contrainte en vertu d’une loi ultra vires revient à permettre à la législature provinciale de faire indirectement ce qu’elle ne peut faire directement, et imposer des obligations illégales par des moyens détournés . [Le Tribunal souligne] [ 74 ] De même, exprimant le point de vue unanime de la Cour suprême du Canada dans l’arrêt Pacific National Investments Ltd . c.

Victoria (Ville) [25] , le juge Binnie indique : 47 La Ville s’appuie en outre sur le par. 215(3) de la Land Title Act , selon lequel l’engagement de ne pas faire obligeait l’appelante à effectuer les travaux [ TRADUCTION ] « même [si le bénéficiaire de l’engagement n’avait] pas signé l’acte ».

Cela revient à dire que l’enregistrement de l’engagement permettait à la Ville de faire indirectement ce qui, directement, aurait été ultra vires , et de dénaturer ainsi l’intention du législateur de limiter le pouvoir d’une municipalité , même lorsque celle-ci ne respecte pas sa part du marché en invoquant la doctrine de l’ ultra vires .

Je ne retiendrais pas l’argument de la Ville fondé sur l’art. 215. […] [Le Tribunal souligne] [ 75 ] Ainsi, un acte municipal posé à des fins non prévues par la loi est nul [26] . 2.1 La quittance contenue à la clause 11 de l’acte de vente de l’immeuble a-t-elle eu pour effet d’éteindre la réclamation de la Municipalité de L’Islet quant au paiement de la compensation? [ 76 ] Même si le Tribunal a statué que la compensation exigée par la Municipalité de L’Islet est invalide, il tient à statuer sur l’étendue de la quittance consentie par cette dernière à Pavage Portneuf dans l’Acte de vente. [ 77 ] La clause 11 du contrat de vente énonce à cet effet ce qui suit : 11.

Prix Cette vente est faite pour le prix de soixante-six mille cinq cent soixante et vingt-cinq cents (66 560,25 $) dont un montant de deux mille dollars (2 000 $) a été remis avant ce jour et un montant de soixante-quatre mille cinq cent soixante et vingt-cinq cents (64 560,25 $) remis aux présentes plus les taxes applicables que le vendeur reconnait avoir reçues de l’acheteur, DONT QUITTANCE, FINALE ET TOTALE. [ 78 ] Pavage Portneuf soutient que cette clause fait en sorte que la Municipalité de L’Islet lui a donné quittance finale et totale à l’égard du paiement de la compensation mentionnée à la Promesse de vente et qu’elle ne peut, en conséquence, lui réclamer quelque somme que ce soit à

titre de compensation. [ 79 ] Le Tribunal ne partage pas l’opinion de Pavage Portneuf sur cet aspect. En effet, la clause 11 de l’Acte de vente est claire et sans ambiguïté, de telle sorte qu’elle ne peut faire l’objet d’aucune interprétation. Par cette clause, les parties se donnaient uniquement quittance du paiement du prix de vente du terrain et des taxes applicables sur ce prix de vente, soit pour le paiement de la taxe sur les produits et services (TPS) ainsi que la taxe de vente du Québec (TVQ).

Conclure autrement n’aurait aucun sens compte tenu de la rédaction de la clause. 2.2 La promesse de vente signée par Pavage Portneuf constitue-t-elle un contrat d’adhésion contenant une clause abusive, laquelle doit être déclarée nulle ou l’obligation qui en découle réduite? [ 80 ] Dans la mesure où le Tribunal aurait conclu que la clause 4 de la Promesse de vente était légale, Pavage Portneuf allègue que cette Promesse de vente est un contrat d’adhésion en ce qu’elle contient une clause abusive, à savoir sa clause 4, la justifiant à demander qu’elle soit déclarée nulle ou l’obligation qui en découle réduite. [ 81 ] C’est l’

article 1379 C.c.Q. qui établit ce qu’est un contrat d’adhésion : 1379. Le contrat est d’adhésion lorsque les stipulations essentielles qu’il comporte ont été imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions, et qu’elles ne pouvaient être librement discutées. Tout contrat qui n’est pas d’adhésion est de gré à gré. [ 82 ] Quant à la notion de clause abusive, on la retrouve à l’

article 1437 C.c.Q. : 1437. La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible. Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [ 83 ] Pour être en présence d’un contrat d’adhésion, suivant le premier alinéa de l’

article 1379 C.c.Q. , deux éléments doivent être

présents, soit : 1. Les stipulations essentielles du contrat ne pouvaient être librement discutées; et 2. Elles ont été imposées par une partie, rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions. [27] [ 84 ] Il appartient à la

partie qui invoque le caractère d’adhésion d’un contrat de faire la preuve que les deux critères de l’

article 1379 C.c.Q. sont remplis.

À défaut d’une telle preuve, le contrat ne peut être qualifié de contrat d’adhésion. [ 85 ] Qu’en est-il ici? [ 86 ] C’est la Municipalité de L’Islet qui a rédigé la Promesse de vente et déterminé les stipulations essentielles de celle-ci qui ont été reprises intégralement par la clause 10 de l’Acte de vente. [ 87 ] Toutefois, prise isolément, l’imposition des stipulations essentielles par l’une des parties ne suffit pas à créer un contrat d’adhésion [28] . [ 88 ] De plus, il a été mis en preuve que Pavage Portneuf n’a jamais tenté de discuter ou de négocier de quelque façon que ce soit le contenu de la Promesse de vente ou de l’Acte de vente qui lui ont été présentés par la Municipalité de L’Islet avant leur signature. [ 89 ] En effet, à cette époque, Pavage Portneuf souhaitait fortement acquérir le terrain situé dans le parc industriel de la Municipalité de L’Islet à la suite de plusieurs démarches antérieures auprès d’autres municipalités, lesquelles n’avaient pas été couronnées de succès.

Le terrain de la Municipalité de L’Islet situé sur son parc industriel s’avérait donc être un bon emplacement visant à développer les activités commerciales de Pavage Portneuf dans la région de Chaudière-Appalaches et elle souhaitait l’acquérir dans les meilleurs délais. [ 90 ] La preuve démontre également qu’il n’y avait aucun rapport de force entre la Municipalité de L’Islet et Pavage Portneuf au regard de la signature de la Promesse de vente et de l’Acte de vente; bien au contraire, la première étant une petite municipalité et la deuxième étant une grande entreprise ayant un chiffre d’affaires annuel de plusieurs millions de dollars. [ 91 ] Le présent dossier ne permet donc pas de conclure qu’il y a eu exploitation du plus fort par le plus faible [29] . [ 92 ] De cette situation, le Tribunal conclut que Pavage Portneuf n’a pas été empêchée de négocier librement la Promesse de vente ainsi que l’Acte de vente. [ 93 ] Par conséquent, la Promesse de vente ainsi que l’Acte de vente signés avec la Municipalité de L’Islet ne peuvent être qualifiés de contrat d’adhésion. [ 94 ] Par ailleurs, bien qu’il aurait fallu, dans un premier temps, que le Tribunal conclut que la Promesse de vente et l’Acte de vente soient qualifiés de contrat d’adhésion pour par la suite pouvoir déclarer abusive la clause 4, le professeur Frédéric Lévesque nous met en garde contre le danger de considérer toutes les clauses désavantageant une

partie comme une clause abusive, et ce, de la façon suivante [30] : 139 – Opinion – Il faut éviter de considérer toutes les clauses qui avantagent une

partie comme étant abusives. Nous ne devons pas « abuser » des clauses abusives. La Cour d’appel a rendu une décision en ce sens en 2007. […]. Elle énonce qu’une clause sera abusive lorsqu’elle constitue un instrument d’exploitation du plus fort par le plus faible . Elle s’appuie ensuite sur un

article du professeur Pierre- Gabriel Jobin pour expliquer qu’ il faut éviter de considérer comme abusives les clauses qui sont simplement regrettables pour l’adhérent . [Références omises] [ 95 ] En conséquence, Pavage Portneuf n’a pas été en mesure de rencontrer son fardeau de preuve afin de démontrer que la Promesse de vente constitue un contrat d’adhésion. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 96 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse, Municipalité de L’Islet quant aux compensations réclamées; [ 97 ] ACCUEILLE en

partie les moyens de défense de Construction et Pavage Portneuf inc. [ 98 ] DÉCLARE illégale et invalide la clause 4 de la Promesse de vente du 3 avril 2013 intégrée à l’Acte de vente du 25 avril 2013 intervenue entre la demanderesse, Municipalité de l’Islet, et la défenderesse, Construction et Pavage Portneuf inc.; [ 99 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ LOUISE LÉVESQUE, J.C.Q. Me Chloé Fauchon Me Philippe Vachon M. William Bolduc, stagiaire Lavery de Billy s.e.n.c.r.l.

Pour la demanderesse Me Éric Bouchard Bouchard Avocats inc. Pour la défenderesse Dates d’audience : 31 mai et 1 er juin 2023