2016 QCCQ 8474, 2016 QCCQ 8474

Massé c. Laframboise 2016 QCCQ 8474 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013464-156 DATE : 18 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE ALLEN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ALAIN MASSÉ Et SYLVIE DIONNE Demandeurs c.

SOPHIE LAFRAMBOISE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs reprochent à la défenderesse de leur avoir vendu un immeuble affecté de vices cachés. [ 2 ] Ils réclament un montant de 15 000 $ à

titre de diminution du prix de vente correspondant à une

partie des travaux correctifs totalisant 29 033,48 $. [ 3 ] Les demandeurs ont volontairement accepté de réduire le montant de leur réclamation à 15 000 $ afin de pouvoir présenter leur réclamation à la division des petites créances. [ 4 ] La défenderesse conteste la réclamation et nie responsabilité aux motifs que les demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents et que d’autre part, les montants réclamés sont exagérés.

MISE EN CONTEXTE [ 5 ] La défenderesse a été propriétaire de l’immeuble en litige de 2007 à 2012. [ 6 ] À l’été 2012, les demandeurs procèdent à une première visite préachat de l’immeuble en compagnie de l’agent immobilier de la défenderesse. [ 7 ] Ils obtiennent ensuite une copie du formulaire de déclaration du vendeur sur l’immeuble dans laquelle la défenderesse déclare qu’à sa connaissance, il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs et qu’à sa connaissance, il n’y a jamais eu de trace de moisissure et de pourriture. [ 8 ] La déclaration fait par ailleurs mention du fait que les fenêtres et les portes ont été remplacées en 2010 et que la toiture a été refaite en 2008 en plus d’autres travaux. [ 9 ] Les demandeurs obtiennent également copie du rapport d’inspection préachat qu’avait fait réaliser la défenderesse lors de l’achat de l’immeuble à l’été 2007.

Concernant la structure de toit, on y lit ce qui suit : Les combles avant et arrière n’ont pas été visités lors de l’inspection, aucune trappe n’était présente pour s’y rendre. Il se peut que certains éléments aient subis des infiltrations d’eau et soient pourris. Nous avons détecté des traces d’eau par endroit sur le pontage du toit. Ces traces proviennent probablement d’anciennes fuites de la toiture qui sont antérieures à la dernière réfection du toit. Lors de l’inspection, ces traces étaient sèches.

Il serait bon d’aller quand même vérifier l’état de ces traces lors d’une grosse pluie afin de s’assurer qu’aucun désordre ne peut se produire à l’étanchéité du toit. [ 10 ] Les demandeurs procèdent à une deuxième visite et examen de l’immeuble dans le cadre duquel ils utilisent le rapport d’inspection préachat de 2007 pour vérifier l’état de l’immeuble. [ 11 ] Les demandeurs achètent l’immeuble le 24 octobre 2012 pour un prix de 140 000 $ avec garantie légale. [ 12 ] Le 2 juin 2013, les demandeurs constatent la présence d’infiltrations d’eau le long des murs de béton du sous-sol.

Ils réalisent également que les murs intérieurs du rez-de-chaussée et du deuxième étage de la

partie avant de l’immeuble sont mouillés. [ 13 ] Ils communiquent avec la défenderesse qui se rend sur les lieux quelques jours plus tard constater la situation. [ 14 ] L’entreprise Première Générale est mandatée pour se rendre sur les lieux à la demande de l’assureur des demandeurs le 18 juin

2013. Selon les notes de l’estimateur René Lemay, les murs et plafonds de plusieurs parties de l’immeuble tant à l’étage qu’au rez-de- chaussée sont mouillés. Il note également la présence de moisissure et de champignons dans l’entretoit. [ 15 ] Le 26 novembre 2013, les demandeurs obtiennent un estimé des travaux correctifs de la part de l’inspecteur agréé Alain Proteau qui évalue les coûts nécessaires pour corriger les problèmes de dégradation de la structure de l’immeuble affecté par la pourriture à 29 033,48 $. [ 16 ] La majeure

partie des travaux correctifs ont été exécutés. Les travaux correctifs se détaillent comme suit : - Location d’un conteneur à rebuts : 500,00 $ - Réfection de la toiture de la maison : 7 038,76 $ - Restructuration de l’ossature de l’immeuble : 6 022,39 $ - Remplacement des revêtements extérieurs et isolation : 8 744,99 $ QUESTIONS EN LITIGE a. Les problématiques invoquées par les demandeurs constituent-elles des vices cachés? b. Le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix d’achat à laquelle ont droit les demandeurs? ANALYSE [ 17 ] En matière civile, le fardeau de preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l’

article 2803 du Code civil du Québec qui établit que : « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». a. Les problématiques invoquées par les demandeurs constituent-elles des vices cachés? [ 18 ] Le recours des demandeurs pour vices cachés est prévu à l’

article 1726 du Code civil du Québec se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] Dans une décision récente de la Cour d’appel du 21 janvier 2016 dans le cadre de laquelle la Cour avait à déterminer si les problèmes liés aux combles de l’immeuble et à la contamination de l’immeuble constituaient des vices cachés, l’honorable juge de la Cour d’appel Mark Schrager rappelle en ces termes les conditions à respecter dans l’exercice d’un recours pour vices cachés : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 20 ] D’autre part, selon la jurisprudence, un vice est caché lorsqu’un acheteur raisonnablement prudent et diligent ne peut le découvrir. [ 21 ] Il est également prévu qu’en l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations ou encore avoir recours aux services d’un expert. [ 22 ] La preuve présentée démontre de façon concluante que le bien est affecté d’un vice grave qui affecte considérablement son utilité puisque les structures mêmes de l’ossature de la

partie avant de l’immeuble sont affectées par un degré de détérioration et de pourriture très avancé. [ 23 ] La preuve démontre également que, compte tenu de l’état avancé de dégradation des matériaux des murs et de la toiture, ce vice existait au moment de la vente le 24 octobre 2012.

Le témoignage de l’expert Alain Proteau est à l’effet que le vice était bien antérieur à la vente puisque l’état de dégradation des matériaux démontre que ces infiltrations d’eau se sont produites sur une période de plus de dix ans. [ 24 ] Enfin, l’ensemble de la preuve démontre que la présence du vice ne pouvait être révélée sans procéder à l’ouverture d’un mur, de telle sorte que le Tribunal en vient à la conclusion que la preuve prépondérante démontre que le vice était caché et qu’il était par ailleurs inconnu de l’acheteur, soit des demandeurs. [ 25 ] La preuve, par ailleurs, ne démontre pas que les demandeurs se soient comportés de façon négligente lors de l’achat.

Ils ont procédé à deux visites et les déclarations du vendeur par lesquelles la défenderesse affirme n’avoir eu connaissance d’aucune trace de moisissure ou de pourriture ni avoir eu d’infiltration d’eau ont rassuré les demandeurs. b. Le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix d’achat à laquelle ont droit les demandeurs?

[ 26 ] Selon l’expert Proteau, l’ensemble des travaux correctifs notifiés à son rapport s’avère nécessaire pour corriger les vices affectant l’immeuble, soit la détérioration de la toiture de même que la détérioration de l’ossature des murs et de la structure avant de la maison. [ 27 ] Après avoir pris connaissance des factures des travaux qui avaient été réalisés par les demandeurs, M.

Proteau considère que ces travaux s’avéraient être nécessaires et que le montant de ces travaux est juste. [ 28 ] Donc, le cas échéant, quelle est la valeur de la diminution du prix d’achat à laquelle ont droit les demandeurs? [ 29 ] Compte tenu de la preuve prépondérante présentée, le Tribunal en vient à la conclusion que les travaux correctifs pour lesquels les demandeurs réclament compensation sont bien fondés. [ 30 ] De plus, il est permis de conclure que si les demandeurs avaient connu l’existence des problématiques affectant l’immeuble et nécessitant des travaux correctifs de l’ordre de 30 000 $, ils n’auraient pas payé le prix de 140 000 $ à l’achat.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] ACCUEILLE la demande; [ 32 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 11 février 2014; [ 33 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 200 $ à

titre de frais de justice correspondant aux droits de greffe exigibles pour le dépôt de la demande. __________________________________ PIERRE ALLEN, J.C.Q. Date d’audience : 3 juin 2016