2011 QCCQ 7622, 2011 QCCQ 7622

Lacoste c. Landry 2011 QCCQ 7622 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-011194-110 DATE : 11 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAYMONDE LACOSTE, Demanderesse c. CHANTAL LANDRY, Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame à la défenderesse 7 000 $ à

titre de dommages qu'elle lui aurait causés dans le cadre d'une promesse d'achat et de vente d'un immeuble situé à Trois-Rivières. [ 2 ] La défenderesse nie responsabilité. [ 3 ] La preuve révèle les faits pertinents suivants. [ 4 ] Chantal Landry est courtière immobilière chez Re/Max de Francheville. [ 5 ] La demanderesse était représentée à l'audition par son conjoint, Claude Dieudonné. [ 6 ] Le 6 et le 7 mai 2010, la demanderesse a signé une promesse d'achat pour l'immeuble situé au […] à Trois-Rivières, propriété de Marie-Pierre Duguay et de Benoit LeBlanc.

Chantal Landry représentait la demanderesse (P-8). [ 7 ] La vente était prévue pour le 1 er août 2010. [ 8 ] La demanderesse a pris connaissance des déclarations des vendeurs (P-5). Ces derniers avaient acquis l'immeuble en 2007. Au préalable, ils avaient fait faire une inspection pré-achat par Alain Proteau, inspecteur agréé.

Le rapport de monsieur Proteau est daté du 8 janvier 2007 (P-6). [ 9 ] La demanderesse allègue que la défenderesse ne lui a pas dévoilé ce rapport en temps opportun, soit avant la signature de la promesse d'achat et de vente et qu'elle a par la suite constaté des problèmes à la résidence, notamment des infiltrations d'eau. [ 10 ] Alain Proteau proposait dans son rapport l'exécution de travaux correctifs à court terme.

Son rapport est accompagné de nombreuses photographies. [ 11 ] Le 10 août 2010, la demanderesse a confié à Pierre-Benoit Fortin, inspecteur agréé, le mandat de faire une inspection visuelle de la maison.

Dans son rapport monsieur Fortin recommande également des travaux correctifs qu'il évalue à environ 20 000 $ (P-7). [ 12 ] Le 18 et le 21 juin 2010, la demanderesse a envoyé aux vendeurs des lettres par l'intermédiaire de son conjoint aux vendeurs leur mentionnant qu'elle n'avait reçu le rapport de monsieur Proteau que le 15 juin 2010, qu'elle avait constaté des problèmes à la résidence et elle mettait en demeure les vendeurs de faire les réparations nécessaires et d'accepter d'annuler l'acte de vente (P-9). [ 13 ] Le 23 juin 2010, Anne Beaumier, présidente de Re/Max de Francheville, a répondu à monsieur Dieudonné que le rapport d'Alain Proteau avait été consulté par madame Lacoste le 6 mai 2010 et qu'elle avait choisi de ne pas faire faire de nouvelle inspection préachat.

Elle informait la demanderesse que les vendeurs pourraient intenter un recours contre elle (P-10). [ 14 ] Le 30 juin 2010, le courtier immobilier des vendeurs a avisé la demanderesse de respecter la promesse d'achat et de vente (P- 11). [ 15 ] Le 14 juillet 2010, les avocats des vendeurs mettaient en demeure la demanderesse de respecter ses engagements et ils précisaient qu'elle avait eu connaissance du rapport d'Alain Proteau en temps opportun (P-12). [ 16 ] Le 16 juillet 2010, la demanderesse répondait par lettre de son propre avocat que la résidence comportait des vices cachés et qu'elle n'avait pris connaissance du rapport d'Alain Proteau qu'en juin 2010.

L'avocat requerrait un accès à la résidence pour une nouvelle

inspection (P-14). [ 17 ] La demanderesse soutient que le rapport d'Alain Proteau ne lui a été remis que le 15 juin 2010. [ 18 ] Le 20 décembre 2010, la demanderesse a envoyé une mise en demeure à la défenderesse lui demandant de faire annuler la promesse d'achat et de vente parce que le rapport d'Alain Proteau ne lui avait été remis que le 15 juin 2010 (P-17). [ 19 ] Le 23 décembre 2010, la défenderesse répondait à la demanderesse qu'elle ne ferait pas de démarches pour l'annulation de la promesse d'achat et de vente considérant que les avocats des vendeurs avaient déjà mis en demeure la demanderesse de respecter ses engagements (P-18). [ 20 ] La demanderesse a produit sous la cote P-20 le détail des dommages qu'elle réclame, soit essentiellement les frais de notaire, les frais de son avocat, de même que les frais d'entreposage de ses biens meubles. [ 21 ] Le 15 mars 2011, les vendeurs mettaient en demeure la demanderesse de lui payer 7 000 $ à

titre de dommages parce qu'elle n'avait pas respecté ses engagements (P-21). [ 22 ] Les avocats de la demanderesse ont répondu par lettre refusant d'y donner suite (P-22). [ 23 ] La demanderesse a produit sous la cote P-23 la demande à la Division des petites créances que lui ont fait parvenir les vendeurs dans le dossier 400-32-011317-117 du district de Trois-Rivières. [ 24 ] La demanderesse affirme que les vendeurs devaient lui remettre le rapport d'Alain Proteau avant qu'elle puisse faire faire sa propre inspection préachat.

Elle ajoute que la défenderesse lui a remis le rapport d'Alain Proteau 45 jours après la signature de la promesse d'achat. [ 25 ] Chantal Landry a témoigné qu'elle a reçu le rapport d'Alain Proteau et qu'elle l'a exhibé à la demanderesse avant qu'elle signe la promesse d'achat et de vente. La demanderesse ne l'a pas regardé, mais Claude Dieudonné en a pris connaissance. La demanderesse était pressée et elle voulait signer la promesse d'achat et de vente rapidement. La copie du rapport d'Alain Proteau est demeurée dans le bureau de madame Landry.

Cette dernière avait suggéré à la demanderesse de faire faire sa propre inspection pré-achat considérant que le rapport d'Alain Proteau datait de 2007.

La demanderesse n'a pas donné suite à cette suggestion. [ 26 ] Madame Landry a été étonnée d'apprendre que la demanderesse avait fait faire une inspection pré-achat par Pierre-Benoit Fortin au mois d'août 2010 sans l'en informer au préalable. [ 27 ] Anne Beaumier, présidente de Re/Max de Francheville, a témoigné qu'elle avait rencontré Claude Dieudonné le 16 juin 2010 et il lui a affirmé qu'il avait vu le rapport d'Alain Proteau le 6 mai 2010, ce qu'a nié celui-ci à l'audition. [ 28 ] La date du 15 juin alléguée par la demanderesse correspond à la journée où elle a décidé de prendre une copie du rapport d'Alain Proteau, dont elle avait cependant eu connaissance auparavant.

ANALYSE [ 29 ] La demanderesse avait le fardeau de convaincre le Tribunal, par une preuve prépondérante, que la défenderesse, sa courtière immobilière, avait commis une faute dans l'exécution de son mandat, et ce, en vertu des articles 1458 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec dont le texte est le suivant : 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 30 ] La preuve prépondérante révèle que la défenderesse n'a commis aucune faute dans l'exécution de son mandat. Elle a remis ou permis à la demanderesse de consulter le rapport d'Alain Proteau avant que cette dernière signe la promesse d'achat et de vente. Elle a même suggéré à la demanderesse de faire faire une nouvelle inspection visuelle considérant que le rapport de monsieur Proteau datait déjà de 2007.

Ce témoignage de madame Landry n'a pas été contredit par la demanderesse qui n'était pas présente à l'audition. D'ailleurs, une plainte disciplinaire contre la défenderesse a été rejetée (D-5). [ 31 ] La preuve révèle que le litige est plutôt entre la demanderesse et les vendeurs et non pas entre la demanderesse et Chantal Landry. [ 32 ] Faute de preuve suffisante, la demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE la demande;

[ 34 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse les frais de contestation de 194 $. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 16 mai 2011