2018 QCCA 1946, 2018 QCCA 1946

Boulanger c. Développement Impérial JJ inc. 2018 QCCA 1946 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026490-169 (500-17-063475-118, 500-17-069586-116) DATE : 15 novembre 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. 500-17-063475-118 ROBERT BOULANGER APPELANT – premier défendeur reconventionnel/deuxième demandeur reconventionnel c. DÉVELOPPEMENT IMPÉRIAL J.J. INC.

INTIMÉE – première demanderesse reconventionnelle/deuxième défenderesse reconventionnelle 500-17-069586-116 FIDUCIE FAMILIALE ROBO APPELANTE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle c. FIDUCIE FAMILIALE DANIFOR INTIMÉE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle et ROBERT BOULANGER APPELANT – défendeur subsidiaire/demandeur reconventionnel et DÉVELOPPEMENT IMPÉRIAL J.J.INC.

INTIMÉE – demanderesse subsidiaire et FRANÇOIS GAREAU MÉLANIE BLAIS MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure (l’honorable Pierre Labelle), district de Montréal, rendu le 26 octobre 2016, accueillant partiellement des réclamations dans deux dossiers distincts ayant fait l’objet d’une instruction commune et d’un seul jugement [1] . Le projet Aylmer [2] [ 2 ] M.

Boulanger prétend qu’il n’aurait pas dû être condamné à payer 83 320,08 $ à Développement Impérial J.J. inc. ( Développement Impérial ) pour des travaux exécutés par celle-ci dans le cadre de la rénovation d’un immeuble de quatre logements. [ 3 ] D’une part, selon lui, les travaux effectués ne valaient que 51 000 $. [ 4 ] D’autre part, M.

Daniel Fortin, au nom de Développement Impérial, aurait accepté de réduire cette créance à 40 000 $, puis accepté que la somme ne soit pas versée à Développement Impérial, mais qu’elle serve à l’achat d’un autre immeuble par Fiducie familiale Robo ( Robo ) et Fiducie familiale Danifor ( Danifor ) – dont MM. Boulanger et Daniel Fortin sont respectivement deux des bénéficiaires (le projet Poirier).

La valeur des travaux [ 5 ] M. Boulanger prétend que ce montant a été déterminé de façon arbitraire par le juge. [ 6 ] Le montant n’a pas été déterminé « de façon arbitraire »; le juge a « arbitré » la réclamation. Agir de façon arbitraire signifie que la décision dépend de la seule volonté du décideur, alors qu’arbitrer une réclamation revient à décider en fonction de la preuve entendue. La distinction est importante. [ 7 ] Dans un premier temps, le juge rejette le calcul de l’expert de Développement Impérial.

Cette décision n’est pas remise en cause. [ 8 ] Puis, comme les parties ont convenu que les travaux seraient payés à taux horaire, chaque semaine, il tente d’établir le nombre de semaines travaillées et le montant hebdomadaire payable. À partir de la preuve disponible, deux factures seulement [3] , le juge fait une moyenne et applique ce calcul pour une période de 12 semaines, puis un montant moindre pour les six semaines suivantes en raison du ralentissement de la cadence des travaux. Il explique son calcul aux paragraphes 45 à 56 du jugement. En fait, c’est M.

Boulanger lui- même, dans son témoignage, qui a suggéré de faire une moyenne à partir des deux factures déposées en preuve. Quant au nombre de semaines de travail, le juge a choisi entre des témoignages contradictoires et retenu celui de M. Daniel Fortin. Il s’agit d’une question de fait. Le juge a eu le bénéfice d’entendre la preuve et M. Boulanger ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante sur cette question. L’entente [ 9 ] Comme mentionné précédemment, M. Boulanger prétend qu’il a conclu une entente avec M.

Daniel Fortin, représentant de Développement Impérial, pour le paiement de cette créance qui, selon lui, était de 40 000 $. Au lieu de payer Développement Impérial directement, M. Boulanger aurait considéré la somme comme une avance de fonds dans l’achat d’un autre immeuble de 54 logements dont Danifor était copropriétaire (le projet Poirier). [ 10 ] Selon M. Boulanger, un document déposé en preuve intitulé « Rapport de connaissance », document préparé par un ministre de l’église de scientologie – dont MM. Boulanger et Daniel Fortin sont membres – et signé par M.

Daniel Fortin, constituerait un aveu de l’existence de l’entente, ou, à tout le moins, un commencement de preuve. Le comportement ultérieur des parties confirmerait l’existence de l’entente : Développement Impérial n’a publié une hypothèque légale sur l’immeuble qu’un an et demi plus tard, à la suite de la naissance du litige concernant le projet Poirier. [ 11 ] Pour M. Boulanger, l’entente équivaut à cession de créance et novation par changement de débiteur. [ 12 ] Le juge n’a pas précisé s’il s’agissait d’un aveu ou d’un commencement de preuve. Mais cela importe peu. S’il s’agit d’un aveu, l’

article 2852 C.c.Q. prévoit que la force probante de l’aveu est laissée à l’appréciation du tribunal. S’il s’agit d’un commencement de preuve d’un acte juridique, il faut analyser les autres éléments de preuve pour voir si ce commencement de preuve constitue bel et bien un acte juridique. Le juge a simplement conclu que « […] Boulanger ne s’est pas déchargé de son fardeau de prouver l’existence d’une telle entente » [4] . [ 13 ] La question de savoir si M. Daniel Fortin écrivait ce document tant en son nom personnel qu’au nom de Développement Impérial ne change rien au sort du litige.

Le juge a refusé de reconnaître l’existence d’une entente pour plusieurs raisons : • M. Daniel Fortin a nié l’existence d’une telle entente dans son témoignage et le juge a retenu sa version des faits; • l’acte d’achat de l’immeuble de la rue Poirier ne fait pas mention que Danifor aurait versé 40 000 $; • même M.

Boulanger témoigne être le seul à avoir versé un apport monétaire pour l’acquisition du projet Poirier et il inclut le plein montant du versement de 100 000 $ dans sa réclamation, entretenant ainsi une position ambigüe, choisissant la position la plus avantageuse pour lui pour chacune des réclamations [5] . [ 14 ] En présence de témoignages contradictoires, il revient au juge d’instance d’évaluer leur crédibilité. D’un côté, M. Boulanger prétend qu’à même les 100 000 $ qu’il a versés lors de l’achat de l’immeuble, 40 000 $ représentent l’apport de Danifor, alors que MM.

Gilles et Daniel Fortin témoignent que les 100 000 $ proviennent de l’ex-conjointe de M. Boulanger et que l’apport de Danifor était de rénover un immeuble délabré. L’appréciation de la force probante de ces témoignages est laissée au tribunal ( art. 2845 C.c.Q. ). M. Boulanger avait le fardeau de la preuve et le juge a conclu qu’il ne l’avait pas rencontré. M. Boulanger ne démontre aucune erreur révisable. [ 15 ] Aux éléments mentionnés par le juge, l’on peut ajouter que la thèse de M.

Boulanger devient encore moins convaincante si l’on considère qu’il devait 83 320,08 $ à Développement Impérial (et non 51 000 $ comme il le prétend), tel que le juge l’a décidé. On comprend mal pourquoi alors Développement Impérial aurait accepté de réduire sa créance de moitié alors qu’elle éprouve de sérieuses difficultés financières et que l’immeuble de la rue Poirier nécessite des travaux importants. [ 16 ] L’argument est rejeté. Le projet Poirier [6] [ 17 ] Robo et Danifor se portent acquéreurs d’un immeuble sur la rue Poirier. Les 54 logements sont à rénover au complet.

Le projet s’enlise, les copropriétaires éprouvent des difficultés financières. Ils finissent par revendre l’immeuble et signent une entente pour prévoir le paiement des créanciers à même le prix de vente.

[ 18 ] Deux des créances sont contestées : celle de M. Boulanger et celle de Développement Impérial. Le solde du prix de vente est détenu dans un compte en fidéicommis auprès des notaires Gareau et Blais, en attendant une entente ou un jugement statuant sur ces réclamations. [ 19 ] Le juge conclut que ni l’un ni l’autre n’a réussi à prouver sa créance : [88] La preuve offerte par Robo n’offre pas une qualité de fiabilité et d’exactitude. Le Tribunal n’a d’autre choix que d’arbitrer les sommes réclamées.

De façon générale, le Tribunal ne peut se convaincre, à la lumière des témoignages rendus, de l’existence plus probable des frais réclamés par chacune des parties que de son inexistence. [89] Les parties demandent au Tribunal de clarifier une situation qu’ils ont volontairement ou négligemment embrouillée dès le départ du Projet Poirier. L’écoulement d’une période d’environ trois ans entre le début des travaux et la vente de l’immeuble sans rapport d’étape ou reddition de comptes persuade le Tribunal que les parties reconnaissaient l’apport égalitaire de chacun dans le projet de rénovation.

Ce n’est qu’à la suite de la perte de confiance que chacune des parties a élaboré une théorie de la cause afin de maximiser leur revendication dans le solde du prix de vente. Les parties ont échoué à se décharger de leur fardeau de preuve. [ 20 ] Robo et Danifor étant propriétaires à parts égales, le juge partage également entre elles la somme détenue par les notaires, ce que prévoyait d’ailleurs l’article 3.1.3 de l’entente signée lors de la vente de l’immeuble. [ 21 ] M.

Boulanger prétend que le juge confond les personnalités juridiques des individus, de l’entreprise Développement Impérial, de Robo et de Danifor. Pourtant, force est de constater que ces personnes et entités elles-mêmes ont créé la confusion. Elles seules sont à blâmer. [ 22 ] La preuve de M. Boulanger était déficiente : les revenus de loyers et dépenses transigeaient dans son compte personnel et étaient confondues avec ses revenus et dépenses personnels et ceux pour le projet Aylmer. M.

Boulanger témoigne qu’il inscrit des revenus de loyer qu’il n’a pas perçus et des dépenses faites en argent comptant à même ces loyers. Les travaux ont été réalisés sans aucune facturation ni preuve de paiement, avec le résultat qu’il est impossible de conclure qui a payé quoi. [ 23 ] Ici non plus, les appelants ne démontrent aucune erreur de droit ou erreur manifeste et déterminante dans les conclusions factuelles. [ 24 ] M. Boulanger reproche au juge de ne pas avoir analysé la preuve et demande à la Cour d’appel de le faire.

Ici, rien ne démontre que le juge n’a pas fait l’exercice en concluant que les demandeurs ne s’étaient pas déchargés de leur fardeau. [ 25 ] Il en est de même eu égard à la réclamation de Robo pour les loyers perçus par M. Gilles Fortin, sauf pour une somme de 3 039 $ que M. Gilles Fortin doit payer à M. Boulanger (pour avoir retenu des loyers sans droit). [ 26 ] Le juge ne commet non plus aucune erreur en refusant d’ordonner à HPDG, gestionnaire de l’immeuble, de remettre des sommes qu’elle détiendrait, puisque celle-ci n’est pas

partie au litige. [ 27 ] Enfin, en cours d’audience, M. Boulanger a demandé d’amender ses conclusions. Les amendements n’ont de pertinence que si son appel est accueilli. Comme ce n’est pas le cas, les amendements sont inutiles. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 28 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. Me Yves Bélanger YVES BÉLANGER AVOCAT Me Jean Bernier (avocat-conseil) CHAMOUN LEGAL Pour les appelants Me Guy McDonald MCDONALD DESCHÊNES DUBÉ Pour les intimées

Date d’audience : 8 novembre 2018