2019 QCCA 1729, 2019 QCCA 1729

Bergeron c. Mokry Dykes 2019 QCCA 1729 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027460-187 ( 500-17-091959-158 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 24 septembre 2019 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE Annie Bergeron Me SAMIA Benlamara ( Cain Lamarre )

PARTIE INTIMÉE Nadia Mokry Dykes Non représentée En appel d’un jugement rendu le 6 mars 2018 par l’honorable Peter Kalichman de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Vente - Obligations du vendeur - Garantie de qualité - Vice caché - Immeuble.

Greffière-audiencière : Samia Kamal Salle : Antonio-Lamer AUDITION 11 h 19 Début de l’audience. Identification des avocats. La

partie intimée ne souhaite pas intervenir lors de l’audition et ne fera donc pas de représentation. 11 h 20 Argumentation de Me Benlamara. 11 h 28 Échange entre la Cour et Me Benlamara. 12 h 00 Suspension de l’audience. 12 h 06 Reprise de l’audience. PAR LA COUR : Arrêt prononcé séance tenante par l’honorable Jacques Dufresne J.C.A, dont les motifs seront déposés au procès-verbal de ce jour – voir page 3. 12 h 07 Fin de l’audience. Samia Kamal, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement du 6 mars 2018 de la Cour supérieure (l’honorable Peter Kalichman), district de Montréal, lequel accueille en

partie sa requête en diminution du prix de vente d’un immeuble en raison de vices cachés [1] . Le juge condamne le vendeur à payer 6 500 $, avec intérêts et indemnité additionnelle et les frais de justice, incluant 3 000 $ en frais d’expertise, mais l’appelante estime avoir droit à près de 100 000 $. *** [ 2 ] L’appelante prétend que le juge a commis plusieurs erreurs dans l’appréciation de la preuve. [ 3 ] L’intimée n’a pas produit de mémoire et s’en remet aux conclusions du juge d’instance. [ 4 ] Les questions soulevées par l’appel sont des questions de fait ou des questions mixtes de droit et de fait.

La norme de révision applicable est donc celle de l’erreur manifeste et déterminante [2] . C’est à l’appelante qu’il revient de démontrer l’existence de telles erreurs. [ 5 ] Or, le dossier d’appel ne reprend que certains éléments de la preuve. Notamment, l’appelante ne reproduit pas : (1) l’entièreté du contre-interrogatoire de M. Landry, le locataire, ni sa déclaration écrite de 2015; (2) le rapport d’inspection préachat et le témoignage de l’inspecteur; (3) le contre-interrogatoire de l’expert en demande, M. Beaupré; (4) les témoignages en chef de l’agente d’immeuble et de M.

Préfontaine; (5) le témoignage de l’intimée; (6) le rapport et l’interrogatoire en chef de l’expert en défense, M. Parent. [ 6 ] Aux termes des articles 370 et 372 C.p.c . la

partie appelante a l’obligation de reproduire dans son mémoire toute la preuve pertinente aux questions soulevées par son appel. Elle ne peut se contenter de reproduire uniquement les extraits qui lui sont favorables [3] puisque, n’ayant en main qu’une preuve fragmentaire, la Cour d’appel se trouve alors dans l’impossibilité de vérifier si le juge a véritablement commis les erreurs invoquées [4] . [ 7 ] Comme le souligne la Cour dans Droit de la famille – 16609 [5] , la non-reproduction de la preuve nécessaire à l’analyse des questions en litige constitue « […] un obstacle insurmontable à toute intervention » de sa part.

*** [ 8 ] Le juge accueille la réclamation concernant la moisissure dans la garde-robe du sous-sol (5 000 $). Mais il refuse celle concernant les autres fissures et la semelle de fondation. Il estime que l’appelante n’a pas démontré qu’elles sont à l’origine d’infiltrations d’eau et que l’intimée n’a pas indûment rassuré l’appelante dans ses déclarations. À la vue du rapport d’inspection et de la recommandation de l’expert, il conclut qu’un acheteur prudent et diligent aurait poussé plus loin l’étude de cette problématique.

En présence d’une preuve incomplète, la Cour ne peut conclure à l’existence d’une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation de cette question. *** [ 9 ] Le juge rejette également la réclamation relative au bris du tuyau d’alimentation d’eau même s’il s’agit d’un vice caché, en raison du défaut de l’appelante de dénoncer le vice en temps utile (

article 1739 C.c.Q. ). La dénonciation était particulièrement importante puisqu’il n’est pas exclu que le bris ait été causé par une cause subséquente à la vente et que cette possibilité n’a jamais pu être explorée par l’intimée. [ 10 ] L’appelante prétend ensuite que le juge a erré en concluant qu’en l’absence de dénonciation, on ne pouvait imputer de connaissance du vice à l’intimée. Dans l’arrêt CNH Industrial Canada ltée c.

Claude Joyal inc. [6] , la Cour écrit qu’il « appartient au juge du fond d’apprécier les conséquences du défaut de dénonciation à la lumière de la preuve afin de déterminer si le vendeur […] subit un préjudice réel en raison de l’absence de dénonciation ». Considérant que la Cour n’a à sa disposition que des fragments de la preuve présentée en première instance, ce constat factuel du premier juge ne saurait être remis en question.

Il en va de même du constat que l’urgence d’effectuer les réparations ne constituait pas un obstacle au préavis dans les circonstances. *** [ 11 ] En plus d’une diminution de prix de 5 000 $, le juge accorde également 1 500 $ pour les troubles et inconvénients. L’évaluation des dommages complétée par le juge est conséquente avec ses conclusions sur la présence ou non de vices cachés et l’appréciation des inconvénients causés.

L’appelante ne démontre aucune erreur manifeste et déterminante dans cette évaluation. *** [ 12 ] Enfin, le juge accorde les frais de justice, incluant 3 000 $ pour les frais d’expertise, ce qui ne représente qu’une

partie du montant déboursé par l’appelante. [ 13 ] La norme d’intervention en matière de frais d’expertise est exigeante, comme l’a récemment rappelé la Cour [7] : [12] L’attribution des frais de justice, incluant les frais d’expert, relève du pouvoir discrétionnaire du juge d’instance et appelle à un haut degré de déférence.

Pour qu’une intervention de la Cour soit justifiée, il faut être en présence d’une décision contrevenant à un principe de droit ou qui cause une injustice réelle et manifeste. [ 14 ] Contrairement à ce que soutient l’appelante, la règle n’est pas différente lorsqu’il est question d’expertise dans un dossier de vice caché [8] . [ 15 ] Le juge de première instance n’a commis aucune erreur, bien au contraire, en invoquant le principe de proportionnalité pour mitiger les frais d’expertise [9] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 16 ] REJETTE l’appel, sans frais. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.

CLAUDINE ROY, J.C.A.

[2] H.L. c. Canada (Procureur général) , 2005 CSC 25 ; Housen c. Nikolaisen , 2002 CSC 33 ; P.L. c. Benchetrit , 2010 QCCA 1505 , paragr. 24 ; Regroupement des CHSLD Christ-Roi (Centre hospitalier, soins longue duré

e) c. Comité provincial des malades , 2007 QCCA 1068 , paragr. 53-55 .