2020 QCCQ 829, 2020 QCCQ 829

Property Management FA inc. c. Syndicat de la copropriété La Catherine 2020 QCCQ 829 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-256967-194 DATE : 5 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PROPERTY MANAGEMENT F.A. INC. Demanderesse c. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA CATHERINE Défendeur et 8624852 CANADA INC.

Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La mise en cause, 8624852 Canada inc., qui fait l’objet d’un acte d’invention forcée à l’instance du défendeur, le Syndicat de la copropriété La Catherine, demande le rejet de l’acte d’intervention forcée pour cause d’abus, en vertu de l’

article 51 du Code de procédure civile ( C.p.c. ) [1] et pour absence de fondement juridique, en vertu de l’

article 168 du C.p.c. [ 2 ] Le litige au dossier est né entre la demanderesse, Property management F.A. inc. («F.A.»), une société qui rend des services de gestion de la copropriété connue sous le nom La Catherine et le Syndicat de cette copropriété, la défenderesse, Syndicat de la copropriété la Catherine («Syndicat»). [ 3 ] Le litige porte sur des sommes réclamées par F.A., représentant les taxes fédérales et provinciales (TPS et TVQ) pour la période entre le début de la relation contractuelle et le 31 mai 2019. [ 4 ] Il semble que F.A. ait omis de facturer les taxes lors de la facturation régulière des services rendus à partir de la période où la mise en cause, en tant que développeur et vendeur des unités de copropriété, avait encore le contrôle du Syndicat, avant que ce contrôle passe à la majorité constituée par les acheteurs des unités. [ 5 ] Au terme de son acte d’intervention forcée pour mise en cause, le Syndicat allègue que, lors de la formation du contrat de gestion, vers le 24 août 2017, il était contrôlé par la mise en cause et que durant cette administration, la mise en cause et la demanderesse étaient de connivence et ont profité de leurs liens pour éviter que la mise en cause paie au défendeur ces taxes de vente.

Le défendeur, maintenant contrôlé par les nouveaux copropriétaires, allègue des liens familiaux entre l’administrateur unique de la mise en cause et l’administrateur unique de la demanderesse, d’où l’inférence d’une connivence. [ 6 ] Le défendeur allègue qu’en omettant de facturer les taxes fédérales et provinciales, la mise en cause et la demanderesse ont fait en sorte que les frais de copropriété étaient conservés artificiellement bas.

Ainsi le passif éventuel résultant de l’omission de facturer ces taxes serait au détriment des copropriétaires actuels, car ces derniers vont subir l’impact financier si le Syndicat, défendeur dans le présent recours, est tenu de les payer. Dans les conclusions de l’acte d’intervention, le défendeur demande au Tribunal d’ordonner l’intervention de la mise en cause afin que lui soit opposable le jugement final. La mise en cause serait donc tenue aux taxes facturées au Syndicat, proportionnellement à la valeur de toute fraction dont elle était propriétaire au moment où l’action a pris naissance.

[ 7 ] On comprend donc que, advenant jugement en faveur de la demanderesse pour les taxes facturées tardivement, les copropriétaires actuels vont être tenus, dans un budget révisé ou par une cotisation spéciale, d’indemniser le Syndicat pour ces taxes. Le but de l’intervention serait d’établir les montants redevables par la mise en cause du temps où elle était copropriétaire des unités non vendues. [ 8 ] L’intervention de la mise en cause comme

partie ferait en sorte qu’un seul jugement pourrait déterminer l’obligation, s’il en est, du Syndicat, de payer les taxes et d’attribuer à la mise en cause la portion de ces taxes qui doit être payée par elle en tant que développeur et propriétaire des unités avant leur vente aux membres du public. [ 9 ] La mise en cause soutient à l’appui de son opposition qu’il n’y a aucun lien de droit entre elle et le Syndicat puisqu’il n’y a eu ni facture ni cotisation à l’égard des taxes transmises par le Syndicat. [ 10 ] Dans son argument, le procureur de la mise en cause invoque la possibilité pour le Syndicat d’avoir recours, par une voie distincte, si elle est redevable envers le Syndicat pour les taxes. [ 11 ] La mise en cause soutient aussi que l’intervention a un caractère abusif en ce que sa présence comme

partie n’est pas nécessaire pour déterminer les obligations du Syndicat envers la demanderesse. [ 12 ] Elle mentionne aussi qu’il n’est pas logique que l’intervention forcée vise la mise en cause comme ancienne copropriétaire alors qu’il n’y a pas eu d’acte d’intervention à l’égard des actuels copropriétaires. [ 13 ] Le Syndicat soulève à l’encontre de l’opposition que celle-ci est tardive ayant été faite en dehors de la période de dix (10) jours prévue à l’

article 188 du C.p.c. [ 14 ] En effet, le rapport de l’huissier indique que l’acte d’intervention a été signifié le 1 er novembre 2019 alors que les avocats de la mise ont notifié l’opposition le 12 novembre 2019. [ 15 ] Dans une demande pour être relevée du défaut d’avoir notifié l’opposition dans les délais prévus par la loi, la mise en cause allègue que la signification a été reçue par un employé d’un concessionnaire d’automobiles situé dans le même immeuble que la mise en cause, mais que cet employé, n’ayant pas de lien avec la mise en cause, a cependant placé l’acte d’intervention sur le bureau de la personne responsable de la réception et la distribution des colis et de la correspondance dans l’immeuble. [ 16 ] Ce serait le 4 novembre 2019 que le document fut remis à l’administration de la mise en cause. [ 17 ] La mise en cause soutient que la date de la signification à l’endos de la procédure n’est pas lisible et la procédure ne comporte pas un avis du délai pour répondre à ladite procédure. [ 18 ] En réponse à cette demande pour être relevée du défaut, le défendeur soutient que ce n’est pas le rôle de l’huissier d’indiquer les délais prescrits pour agir et, de plus, si la lisibilité de la note manuscrite de l’huissier sur la date de signification posait des difficultés, il aurait été facile pour la mise en cause d’obtenir autrement la date de signification, notamment en contactant l’huissier ou en consultant le plumitif. [ 19 ] De façon plus importante, le défendeur insiste sur le fait que les déclarations assermentées au soutien de la demande d’être relevée du défaut n’exposent aucunement les circonstances ayant donné lieu au défaut de notifier l’opposition entre le 4 novembre 2019 et l’expiration du délai de dix (10) jours.

[ 20 ] Il soutient donc qu’il n’y a rien qui explique et qui justifie le défaut de la mise en cause d’agir dans les délais requis. LA DEMANDE D’ÊTRE RELEVÉE DU DÉFAUT [ 21 ] Le Code de procédure civile donne peu d’indication sur les conséquences du retard de la part du tiers de notifier son opposition dans le délai de dix (10) jours prévu à l’article 188 pour l’intervention forcée. [ 22 ] Il en est autrement pour le délai imposé aux parties qui voudraient s’opposer à l’intervention volontaire d’un tiers. Dans cette situation, l’

article 186 du C.p.c. prévoit : 186. […] Les parties disposent d’un délai de 10 jours pour notifier leur opposition au tiers et aux autres parties. S’il n’y a pas d’opposition, l’intérêt du tiers intervenant est présumé suffisant et les modalités d’intervention acceptées dès le dépôt de l’acte d’intervention au greffe.

S’il y a opposition, le tiers présente cet acte au tribunal pour que celui-ci statue sur son intérêt et sur les modalités de l’intervention. [ 23 ] Cette disposition ne précise pas qu’une opposition est irrecevable si elle est tardive; elle crée une simple présomption que l’intérêt du tiers intervenant est présumé et que les modalités d’intervention sont acceptées. [ 24 ] Il semblerait donc que le législateur ne voulait pas imposer un formalisme strict à l’opposition et, de toute manière, un délai qui n’est pas de rigueur peut toujours faire l’objet d’une extension de la part du Tribunal.

Ce dernier a une discrétion qu’il doit cependant exercer dans un cadre judiciaire en considérant un ensemble de facteurs y compris le sérieux du moyen avancé dans la procédure tardive et la diligence relative de la

partie qui voudrait être relevée de son défaut. Il est souvent question aussi de la balance de préjudices des adversaires si le Tribunal relève ou ne relève pas la

partie défaillante de son défaut. [ 25 ] Dans le présent dossier, il est vrai que le délai effectif à la mise en cause était un peu moins que les dix (10) jours prévus en raison de la signification à une personne qui n’avait pas de lien avec la mise en cause.

Cette personne a cependant agi de façon raisonnable pour faire en sorte que la procédure soit livrée par le courrier interne de l’immeuble à sa véritable destinataire. [ 26 ] La demande pour être relevée du défaut ne fait aucune mention des circonstances entourant la suite des choses, notamment de la possibilité pour les avocats consultés par la mise en cause d’agir à l’intérieur du délai, si ce délai doit être compté de la signification effectuée le 1 er novembre 2019. [ 27 ] Il est clair qu’aucun préjudice ne résulte à quiconque du caractère tardif, si c’est le cas, de la notification de l’opposition.

Dans la perception du Tribunal, le 1 er novembre 2019, la signification était sans effet, malgré la croyance de l’huissier que la personne à qui la procédure a été donnée travaillait pour la mise en cause. [ 28 ] Heureusement, cette personne a agi dans l’intérêt des parties et de la justice en faisant des efforts pour que la procédure soit acheminée à la mise en cause.

Ses efforts ont, en quelque sorte, bonifié, sur le plan pratique, la signification qui, autrement, aurait été sans effet. [ 29 ] De l’avis du Tribunal, ce sont des circonstances où l’intérêt de la justice va dans le sens de considérer la notification de l’opposition comme étant valide en relevant, si besoin est, la mise en cause de son défaut. L’OPPOSITION A L’INTERVENTION FORCÉE

[ 30 ] L’opposition, telle que formulée, soulève à la fois la recevabilité de l’intervention : la question du lien de droit, l’opportunité, si un lien de droit existe, de le faire déterminer dans le cadre du présent litige plutôt qu’ailleurs : la notion de la nécessité et, finalement, si l’une de ces deux questions est décidée contre le défendeur, la question de la nature abusive du recours. [ 31 ] Dans le cas présent, la réponse à ces trois questions se trouve, sur les plans légal et pratique, à l’

article 1078 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) Rappelons que la facture amendée pour inclure les taxes fédérales et provinciales chevauche une longue période où les unités du condominium étaient sur le marché. Au fur et à mesure des ventes effectuées, l’obligation des copropriétaires de remettre par leurs paiements au Syndicat les sommes engagées par celui-ci pour l’administration de l’immeuble passe graduellement de la mise en cause comme copropriétaire de toutes les unités au départ aux membres du public ayant acheté de temps à autre leurs unités jusqu’à ce que l’ensemble des unités soit ainsi vendu.

Le Syndicat contracte, en son propre nom, pour l’administration de l’avoir des copropriétaires. Il doit par la suite répartir les charges sur les exercices financiers et en attribuer le fardeau aux copropriétaires selon les fractions que ces derniers détiennent. Lorsque le Syndicat est en défaut de payer une somme d’argent à des tiers ayant fourni des biens ou des services, le C.c.Q. prévoit, de façon exceptionnelle, la nature exécutoire de l’éventuel jugement contre le Syndicat et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance. 1078.

Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d’argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction. Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes. [ 32 ] Il est intéressant que cet

article ne rende pas l’obligation solidaire au moment où le prix des services devient exigible. C’est donc normalement le Syndicat qui peut être l’objet du jugement et, nécessairement,

partie au litige. [ 33 ] Mais puisque le jugement est exécutoire contre des copropriétaires selon la date où l’obligation a pris naissance et selon les pourcentages détenus à ce moment, il est à prévoir qu’un autre litige puisse être nécessaire afin de déterminer le partage du jugement entre les copropriétaires actuels et passés de l’immeuble.

Un propriétaire actuel aura une certaine proximité avec son syndicat, de telle sorte qu’il y a peu de risque qu’un litige se développe. [ 34 ] Il en est autrement pour un ancien copropriétaire, que ce soit un premier acheteur ou le développeur lui-même n’ayant plus d’implication directe ou indirecte dans l’administration de l’immeuble. Ces anciens propriétaires, s’ils voulaient obtenir une détermination judiciaire de leur portion de responsabilité dans un jugement, pourraient avoir recours au tribunal compétent. [ 35 ] L’

article 1078 du C.c.Q. crée certes un lien de droit entre le Syndicat et les copropriétaires. Le fait que le jugement soit exécutoire contre eux de façon simultanée crée la possibilité d’un litige judiciarisé quant au partage du jugement. Cet

article crée aussi un lien de droit entre un créancier du Syndicat, en l’occurrence la demanderesse, et un ex-copropriétaire, en l’occurrence la mise en cause. [ 36 ] La notion de nécessité devient très intéressante à la lecture de la jurisprudence récente [2] . Selon cette jurisprudence, surtout l’affaire Banque Royale du Canada , il est clair que les règles antérieures de l’ ancien Code de procédure civile en ce qui a trait à l’intervention forcée, notamment le critère de nécessité, s’appliquent toujours dans le nouveau code.

Dans le cadre d’une saine administration de la justice et de la gestion efficace des ressources judiciaires, le législateur a voulu assurer que toutes les personnes dont la présence permettra une solution complète du litige y soient des participants. Inversement, il ne faut pas qu’on entraîne dans le litige des personnes dont la situation juridique n’est pas directement liée à celle du litige principal. [ 37 ] Dans le cas sous étude, il est difficile de dire que la détermination du partage de la responsabilité créée par l’

article 1078 au moment de l’exécution n’est pas une question directement liée au recours qui résulte en cette exécution. [ 38 ] Il est dans l’intérêt des parties dans le présent cas, soit le fournisseur de services, le Syndicat et l’unique propriétaire originel de l’immeuble d’obtenir, dès lors que le jugement est rendu, une détermination qui les lie tous quant à la portion de la dette dont ce propriétaire originel est redevable.

[ 39 ] La mise en cause s’oppose à être forcée à intervenir en invoquant que les autres copropriétaires n’ont pas également été l’objet d’une intervention forcée.

L’absence des autres copropriétaires, notamment les copropriétaires actuels, pourrait s’expliquer par une confiance mutuelle qui existerait entre le Syndicat et ces copropriétaires ou par le souhait du Syndicat de ne pas faire intervenir une multitude de copropriétaires là où il n’y a pas nécessairement litige. [ 40 ] Dans le présent dossier, les liens étroits entre la demanderesse et la mise en cause sont à considérer surtout à la lumière de l’allégation de connivence, question qui pourrait être importante pour une éventuelle défense. [ 41 ] Cette relation pèse également dans la balance en ce que la mise en cause ne subira pas véritablement d’inconvénients d’être appelée à participer dans le litige, vu que son représentant sera sûrement témoin et possiblement source de l’information nécessaire pour déterminer le partage selon les critères de l’article 1078.

Sans cette présence et cette collaboration dans l’instance, il est difficile de voir comment une instruction pourrait véritablement permettre une solution complète de l’affaire au niveau de la responsabilité du Syndicat pour payer les taxes et le partage de cette responsabilité entre les copropriétaires actuels et la mise en cause en tant que copropriétaire originel. [ 42 ] Il va de soi donc que la troisième question, celle de la nature abusive de l’intervention, n’a pas d’intérêt.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE de bene esse la demande de la mise en cause pour être relevée du défaut d’avoir notifié l’opposition à l’acte d’intervention dans le délai prévu par la loi. REJETTE l’opposition à l’acte d’intervention forcée. REJETTE le moyen d’irrecevabilité de l’acte d’intervention pour absence de fondement juridique. REJETTE la demande de rejet de ladite procédure, pour cause d’abus. LE TOUT AVEC FRAIS de justice à suivre le sort du litige. __________________________________ David L. Cameron, J.C.Q. Me Sami Iskandar Avocat de la demanderesse Me Joël Banon Tiger Banon inc.

Avocat du défendeur Me George Tsanoussas Tsanoussas Avocat inc. Avocat de la mise en cause Date d’audience : 20 novembre 2019 Fin des échanges écrits après l’audience, le 2 décembre 2019