2013 QCCQ 7867, 2013 QCCQ 7867

Ducharme c. Holstein Interests Ltd. 2013 QCCQ 7867 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-024909-138 DATE : 29 mai 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE DUCHARME , résidant et domiciliée au […], Montréal (Québec) […] Intimée-locataire c.

HOLSTEIN INTERESTS LTD , personne morale ayant sa place d’affaires au 2020, Lenester Avenue, Ottawa (Ont.) K2A 1K5 Requérante-locatrice ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR PERMISSION D’EN APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La requérante (Holstein) demande la permission d’en appeler de la décision de la Régie du logement (Régie) du 1 er février 2013 accueillant partiellement la demande de la locataire (Ducharme). [ 2 ] Cette décision conclut : a.

CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 4 350 $ à

titre de diminution de loyer jusqu’en décembre 2012; b. CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts pour sa santé et son stress; c. CONDAMNE le locateur à payer à la locataire la somme de 2 586,94 $ à

titre de remboursement de ses frais d’expert; d. ORDONNE au locateur d’exécuter les travaux suivants, dans les 90 jours de la réception du jugement soit : i. Changer la rampe de l’escalier avant, afin qu’elle soit conforme aux lois et règlements applicables, ii. Régler le problème d’infiltration d’eau dans la chambre de la locataire, ainsi que dans la salle de bains et d’enlever toutes traces de moisissures pouvant affecter la santé des occupants de l’immeuble, iii. Procéder au remboursement de la fenêtre de la chambre et du salon du logement de la locataire, iv.

Faire un nettoyage complet de l’immeuble par un expert en extermination pour enlever toutes traces d’excréments; e. CONSERVE à la locataire le droit de s’adresser au tribunal dans le cas où le locateur n’effectuerait pas les travaux, afin qu’elle puisse faire une demande de dépôt de loyer et de faire exécuter elle-même les travaux; f. CONDAMNE le locateur à payer à la locataire les frais judiciaires de 51 $. Moyen d’irrecevabilité [ 3 ] Ducharme demande le rejet de la requête en appel pour tardiveté. Elle indique en avoir pris connaissance que le 4 mars 2013 au moment où la décision est du 1 er février.

Plus de 30 jours séparent ces deux faits, ce qui entraînerait le rejet selon l’

article 92 de la Loi sur la Régie du logement [1] qui exige la signification et le dépôt au greffe de la Cour du Québec dans ce délai. [ 4 ] Le délai de 30 jours expirait un dimanche et doit donc être prolongé au lundi 4 mars. C’est la date où Ducharme reconnaît avoir pris connaissance de la requête laissée dans sa boîte aux lettres par l’huissier. Quant à la production au greffe de la Cour du Québec, elle a été faite le 1 er mars 2013. [ 5 ] En conséquence, le moyen d’irrecevabilité est rejeté.

Motifs d’appel [ 6 ] À l’audition, l’avocat d’Holstein présente trois moyens d’appel que le Tribunal résume de la façon suivante :

a) le lien de causalité entre l’état du logement et l’infection oculaire (histoplasmose) de Ducharme n’a pas été prouvé.

b) la Régie accorde une réduction de loyer à compter de janvier 2008 bien que le loyer a été fixé, après contestation, à chaque année par la Régie. On ajoute que le moment des plaintes de Ducharme n’est pas relié avec cette date de janvier 2008.

c) l’expertise n’ayant pas démontré l’impact des moisissures et des excréments d’animaux sur la santé de Ducharme, les frais de confection de cette expertise n’auraient pas dû lui être accordés. [ 7 ] De la lecture de la requête, un quatrième motif est présenté voulant que les travaux correctifs ont été exécutés. Cadre d’intervention [ 8 ] La permission d’en appeler sera accordée conformément aux principes émis par l’article 91, premier paragraphe de la

Loi sur la Régie du logement qui se lit comme suit : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 9 ] La juge Villeneuve, de la Cour du Québec écrit [2] : « La jurisprudence a élaboré des critères d’application et il faut en conclure que la question doit être qualifiée de sérieuse, controversée, nouvelle ou d’intérêt général.

Les tribunaux supérieurs nous enseignent également la retenue judiciaire et l’application d’une norme de déraisonnabilité vis-à-vis les tribunaux administratifs spécialisés. » (Référence omise) [ 10 ] Une permission d’en appeler sera donc accordée si la décision présente une faiblesse apparente, une erreur de droit préjudiciable ou si les règles de preuve n’ont pas été respectées [3] . ANALYSE ET DÉCISION

a) L’indemnité pour stress et atteinte à la santé [ 11 ] Un montant de 5000 $ est octroyé à Ducharme à ce chapitre. Ce montant est le résultat d’une réduction pour tenir compte de l’inaction de Ducharme à l’égard de certaines causes d’insalubrité. Cependant, la Régie a certainement considéré que la situation perdurait depuis 2009, date à compter de laquelle Ducharme a été suivie au département d’ophtalmologie de l’Hôpital Maisonneuve- Rosemont. [ 12 ] La lecture de la décision révèle que la Régie a été convaincue de la présence d’excréments d’animaux sous les planchers et sur la galerie du logement.

Ducharme a fait entendre un spécialiste en échantillonnage d’air et en hygiène industrielle muni d’une maîtrise et d’un doctorat en biologie moléculaire et cellulaire. Cet expert détenait également un baccalauréat en microbiologie. Il témoigne que les moisissures peuvent favoriser la propagation de spores dans l’air et affecter le bien-être des occupants du logement. Il tire un lien entre la présence d’excréments de pigeons et l’histoplasmose dont souffre Ducharme. [ 13 ] Holstein conteste la possibilité de faire une telle preuve par une personne autre qu’un médecin.

Le Tribunal est en désaccord avec cette assertion.

L’expert entendu par Ducharme est certainement en mesure, dû à sa compétence et son expérience, de démontrer un lien probable entre la situation des lieux qu’il a constatée et l’état de santé dont Ducharme fait la preuve. [ 14 ] Au surplus, Ducharme a produit de nombreux documents scientifiques confirmant ce lien entre sa santé et l’état des lieux qu’elle habite. [ 15 ] Finalement, un certificat médical est produit établissant que Ghassan Cordahi, ophtalmologiste, affirme : « […] un lien possible entre le diagnostic d’histoplasmose de Mme Ducharme et les infiltrations d’eau à répétition depuis des années ainsi qu’aux pigeons qui ont élu domicile sur son toit de maison.

Madame Ducharme a dû subir plusieurs injections d’Avastin ainsi que deux interventions au laser depuis le début de ses rendez-vous. » [ 16 ] Ducharme a prouvé avoir donné avis à Holstein à de nombreuses reprises depuis 1999 de l’insalubrité du logement qu’elle habite et des conséquences sur sa santé. [ 17 ] L’indemnité découle du défaut d’Holstein de fournir un logement salubre et une paisible jouissance des lieux à Ducharme. Des problèmes graves de santé ont été constatés affectant sa vision.

En raison de cette infection, Ducharme a subi plusieurs injections nécessitant à chaque fois des précautions personnelles pour en assurer le succès. Elle a subi également deux interventions au laser. Elle a dû à quelques reprises séjourner dans la pénombre pendant quelques jours.

Le Tribunal rappelle que l’indemnité n’est pas octroyée pour l’atteinte physique qu’a subie Ducharme, mais surtout pour le stress et les nombreux désagréments de santé qui lui ont été entraînés par l’état d’insalubrité du logement. [ 18 ] Le recours de la locataire sur l’état des lieux et les obligations d’Holstein envers elle sont fondés sur les articles 1854 , 1864 et

1910 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1864.

Le locateur est tenu, au cours du bail, de faire toutes les réparations nécessaires au bien loué, à l'exception des menues réparations d'entretien; celles-ci sont à la charge du locataire, à moins qu'elles ne résultent de la vétusté du bien ou d'une force majeure. 1910. Le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d'habitabilité; il est aussi tenu de le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail.

La stipulation par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet. [ 19 ] Les obligations d’Holstein mentionnées aux articles 1854(1) et 1864 sont dites de résultat, elle ne pourra se soustraire à ses obligations qu’en invoquant la force majeure.

Les auteurs Baudouin et Jobin s’expriment ainsi [4] : « Dans le cas d’une obligation de résultat, la simple constatation de l’absence du résultat ou du préjudice subi suffit à faire présumer la faute du débiteur, une fois le fait même de l’inexécution ou de la survenance du dommage démontré par le créancier. » [ 20 ] Quant à celle stipulée à l’article 1854(2), elle est encore plus sévère puisqu’elle est de garantie. Les mêmes auteurs écrivent [5] : « En présence enfin d’une obligation de garantie, le débiteur est présumé responsable.

La seule façon pour lui d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même du créancier qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation à assumer. » [ 21 ] Le lien entre l’insalubrité du logement et son état de santé est prouvé de façon prépondérante tant par le témoignage de Ducharme, celui de son expert microbiologiste et spécialiste en hygiène industrielle que par son médecin traitant. La cause probable des problèmes de santé oculaires de Ducharme a été faite. Ce moyen d’appel est rejeté.

b) Le caractère rétroactif de la réduction de loyer [ 22 ] La Régie accorde une réduction de 75 $ par mois depuis le 1 er février 2008. Au paragraphe 114 de la décision, elle affirme : [114] Le tribunal lui accordera une réduction de 75 $ par mois rétroactivement au 1 er février 2008, puisque c’est à compter de cette date qu’elle a transmis sa première réclamation. [ 23 ] La Régie a été saisie pour la première fois du problème en 2009.

Le dossier révèle de nombreux écrits sur les problèmes d’insalubrité et d’insécurité du logement et ces échanges datent du début de l’année 2008. [ 24 ] Vu la nature des problèmes soulevés, le Tribunal pouvait facilement faire le lien entre l’existence des problèmes entraînant une réduction du loyer et le mois de janvier 2008. [ 25 ] Lors des instances de fixation du loyer, cette question d’insalubrité et de l’insécurité des lieux loués a été mise de côté puisqu’un recours parallèle existait. [ 26 ] La décision de la Régie apparaît donc bien fondée sur le caractère rétroactif à janvier 2008 de la réduction du loyer.

c) Frais d’expertise [ 27 ] La réponse à la question

a) détermine celle qui doit être apportée au troisième moyen soulevé par Holstein. D’ailleurs, lors de l’audition, c’est de cette façon que le procureur de Holstein a présenté son argumentation. [ 28 ] L’expertise présentée par Ducharme était donc appropriée. La Régie s’est appuyée à de nombreuses reprises sur ses conclusions. L’expert de Holstein ne contredisait d’ailleurs pas les travaux de l’expert de Ducharme se contentant de ne pas faire mention de ses propres constats dans son rapport.

d) L’exécution des travaux correctifs [ 29 ] La preuve de l’exécution de travaux d’importance apportés à l’immeuble par Holstein semble avoir été faite que par la production de factures que la Régie met en doute. [ 30 ] La Régie fait état des constats des représentants de Postes Canada, de l’expert de Ducharme qui a vu les lieux à une date récente et au témoignage de Ducharme elle-même. La Régie s’explique sur la faible crédibilité qu’elle attache au témoin amené par Holstein. À

la lecture de la décision et de l’argumentation présentée lors de la présentation de la requête pour permission d’en appeler, le Tribunal n’est pas convaincu qu’il s’agit de questions qui doivent être soumises à la Cour. La décision de la Régie à cet égard apparaît très bien fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la requête pour permission d’en appeler de la décision de la Régie du logement du 1 er février 2013 dans le dossier 31 100820 049 G; CONDAMNE Holstein Interests Ltd. aux plus entiers dépens. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q.

Madame Nathalie Ducharme 4130, St-Urbain Montréal (Québec) H2W 1V3 Intimée-locataire Me Michael N. Bergman Bergman & Assoc. 2000, avenue McGill College, Mezzanine-200 Montréal (Québec) H3A 3H3 Procureurs de la Requérante-locatrice Date d’audition : 10 avril 2013