2014 QCCQ 8878, 2014 QCCQ 8878

2014 QCCQ 8878 Tremblay c. Du Sablon COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-025592-120 DATE : 14 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE FRADETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Martin Tremblay -et- Caroline Blanchette

Partie demanderesse c. Christiane Du Sablon -et- A .L. Insp ectio n

Partie défenderesse -et- Succession de Pierre Gladu

Partie appelée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ aux défenderesses Christiane Du Sablon (leur vendeur) et à A.L. Inspection. [ 2 ] Ils allèguent que le bâtiment vendu est affecté d'un vice de construction causant des infiltrations d'eau récurrentes. [ 3 ] Ils reprochent à leur vendeur de ne pas avoir déclaré ce vice, et à leur inspecteur de ne pas l'avoir découvert. [ 4 ] A.L.

Inspection plaide que l'inspection pré-achat a été faite selon les normes et que le vice allégué n'était pas décelable par un examen visuel. [ 5 ] Par reconvention, A.L. Inspection réclame 7 000 $ de dommages pour frais d'avocat et pertes de temps. [ 6 ] Du Sablon nie la présence du vice et le cas échéant plaide l'apparence du vice et la prescription du recours.

Elle appelle en garantie son vendeur la succession Gladu. [ 7 ] La succession Gladu ni la présence du vice et plaide également prescription. les faits [ 8 ] Le bâtiment en litige est une résidence d'un étage de type bungalow construit dans les années 1950, rénové vers 1987. [ 9 ] La toiture est en pente, recouverte de bardeaux d'asphalte. Deux parties du toit sont en cathédrale, soit la

partie en bordure de toit, côté gauche et la

partie en bordure de toit, côté droit du bâtiment. Une

section centrale des toits a un vide sous toit accessible par l'intérieur du bâtiment. [ 10 ] La propriété est achetée par Pierre Gladu en 1992 et vendue en 2001 à Christiane Du Sablon. [ 11 ] Nathalie Gladu y a habité jusqu'à la vente. Elle représente la succession. Elle affirme que son père n'a pas fait de travaux importants de rénovation. À sa connaissance, aucune infiltration d'eau ne s'est produite. Ce témoignage n'est pas contredit.

[ 12 ] Christiane Du Sablon achète de Gladu en 2001. Elle y habite jusqu'à sa vente en mai 2006. Elle ne fait aucune modification significative. Elle n'a pas repeint les murs et les plafonds avant la vente. Elle affirme n'avoir subi aucune infiltration d'eau par la toiture. [ 13 ] En 2007 et 2008, elle a revu ses acheteurs qui ne lui ont pas fait part avoir subi des infiltrations d'eau. [ 14 ] Du Sablon a reçu la dénonciation du vice allégué le 3 décembre 2010 et une mise en demeure le 19 août 2011.

Elle a elle-même dénoncé à succession Gladu le 7 septembre 2012. [ 15 ] Le recours est institué le 13 novembre 2012. [ 16 ] Lors de l'audience le 25 avril 2014 les travaux correctifs ne sont pas effectués. Les trois experts admettent que leur coût est supérieur à 7 000 $. LA PREUVE [ 17 ] La preuve des demandeurs consiste en leur témoignage, de nombreuses photographies et le témoignage de leur expert en bâtiment Claude Latulippe et de son rapport. [ 18 ] De la preuve en demande le Tribunal retient les faits pertinents suivants : [ 19 ] Les demandeurs prennent possession de leur nouvelle résidence en mai 2006.

Ils ne constatent pas d'indices d'infiltrations d'eau sur les murs et les plafonds. [ 20 ] Ils effectuent des rénovations majeures, notamment l'aménagement d'une salle de toilette avec une stalle de douche ouverte dans la chambre des maîtres, l'encastrement de luminaires dans le plafond et la construction d'un grand lanterneau. [ 21 ] Durant les hivers 2007 et 2008, des infiltrations d'eau se sont produites provenant de la toiture.

Ils en font état dans leur lettre du 3 décembre 2010 adressée à Du Sablon (P-2) sans en préciser les dates, le nombre et leur importance. [ 22 ] Ils précisent dans leur lettre que c'est en faisant « une étude approfondie de la structure et de la ventilation » lors de l'exécution des travaux pour refaire la toiture que son couvreur a découvert l'insuffisance de ventilation à cause de l'installation non conforme des « trusts » dans la

partie cathédrale. [ 23 ]

Malgré ce constat, les travaux se sont poursuivis, le toit a été refermé de la neige étant annoncée. Le couvreur n'a pas témoigné. [ 24 ] En mars 2011 une nouvelle infiltration d'eau s'est produite. [ 25 ] Le 7 avril 2011 Claude Latulippe, technologue professionnel, a reçu mandat de déterminer la cause et la nature des infiltrations d'eau s'étant produites au salon et au solarium. Il a visité l'intérieur et l'extérieur de l'immeuble ainsi que le vide sous le toit. Il a visionné des photographies prises pendant la réfection de la toiture. [ 26 ] Lors de son témoignage l'expert Latulippe explique ses constatations.

Il est d'avis que les infiltrations d'eau ont pour cause l'absence ou l'insuffisance de ventilation au vide sous toit, plus particulièrement sur les sections où on retrouve un plafond cathédrale. [ 27 ] Il précise dans son rapport que les photographies prises lors de la réfection de la toiture montrent que le dégagement entre l'isolant et le pontage du toit n'est assuré que par une fourrure de bois d'environ 3/4 de pouces d'épaisseur et que l'isolant contenu à travers la structure est en contact avec le support de toit, ce qui empêche la circulation de l'air. [ 28 ] Il ajoute: ces deux « déficiences » ont pour conséquence de faire en sorte que des congères de neige et de glace s'accumulent aux débords de toit et lors de redoux des infiltrations d'eau se manifestent par remontée d'eau capillaire sous les bardeaux et s'infiltre à l'intérieur des aires habitables principalement dans le bas des pentes cathédrales. [ 29 ] L'expert Latulippe, après avoir étudié le rapport d'inspection préachat, est d'avis que l'inspecteur Laforte aurait dû constater le problème de l'isolation et de la ventilation. [ 30 ] Il lui reproche d'avoir erronément écrit que l'isolation était adéquate et la ventilation excellente. [ 31 ] Cet expert ne dit mot dans son rapport des travaux majeurs apportés au bâtiment par les demandeurs, ce que lui reprochent les deux autres experts. [ 32 ] Pour l'expert Latulipe, il s'agit d'un vice de construction pouvant être constaté par un inspecteur moyen lors d'un examen pré- achat.

La preuve en défense [ 33 ] La preuve de A.L.Inspection consiste dans le témoignage de sa directrice des opérations Cynthia Laforte et celui de l'expert en bâtiment Albert Arduini, technologue professionnel, et de son rapport. [ 34 ] Angelo Laforte procède à l'inspection pré-achat le 23 février 2006. Il rédige un rapport accompagné de photographies qui est produit en preuve.

Il est absent lors de l'audience pour des raisons personnelles. [ 35 ] Le Tribunal a peu à dire sur le témoignage de Cynthia Laforte qui constitue de fait un plaidoyer qui défend la qualité du rapport d'inspection de son père. [ 36 ] L'expert Arduini est technologue professionnel, inspecteur agréé en bâtiment. Il a visité les lieux le 14 septembre 2011 à la suite

d'une mise en demeure transmise à A.L. Inspection par les demandeurs le 19 août 2011. [ 37 ] Son mandat consistait à commenter les allégations de la mise en demeure, les constats et commentaires du rapport de l'expert Latulippe en fonction des exigences des normes de pratique de l'AIBQ et du rapport d'inspection préachat de la firme A.L. Inspection. [ 38 ] L'expert Arduini insiste dans son rapport et lors de son témoignage sur les limites d'une inspection préachat. [ 39 ] Il s'agit d'un examen visuel des systèmes et composantes installés et facilement accessibles au moment de la visite.

Il ne s'agit pas d'une inspection exhaustive. [ 40 ] Cet expert note dans son rapport que l'inspection de Laforte est réalisée en février 2006 et l'expertise de Latulippe en avril 2011, soit plus de cinq ans plus tard. [ 41 ] Il retient, comme l'expert Denoncourt, que des rénovations importantes ont été réalisées par les demandeurs en 2006 et que le toit a été refait en novembre 2010. [ 42 ] Lors de la réfection de la toiture, le pontage du toit a été découvert et des photographies de l'intérieur du toit cathédral ont été prises. [ 43 ] Après avoir examiné ces photographies, Arduini est d'accord avec Latulippe.

Le dégagement entre l'isolant et le pontage du toit est insuffisant et l'isolant à travers la structure est en contact avec le support de toit ce qui empêche la circulation de l'air. [ 44 ] Arduini est en désaccord sur le caractère apparent de ces « anomalies ». [ 45 ] Il est d'avis que ni Latulippe ni lui n’auraient pu visualiser l'intérieur des parties du toit en cathédrale au moment de l'inspection préachat ces parties n'étant ni facilement accessibles ni visibles de l'intérieur par le vide sous toit. [ 46 ] Arduini s'interroge, à raison selon le Tribunal, à savoir pourquoi des travaux correctifs n'ont pas été apportés avant la réfection complète de la toiture, surtout que des infiltrations s'étaient produites en 2007 et 2008. [ 47 ] Arduini précise dans son rapport que Latulippe reproche erronément à Laforte d'avoir qualifié d'adéquate l'isolation et d'excellente la ventilation. [ 48 ] Selon Arduini, Laforte réfère nécessairement dans son rapport à ses constatations dans le vide sous toit et non à la

partie cathédrale qui n'était pas visible. [ 49 ] Des photographies de ce vide sont annexées au rapport et ne montrent aucune trace de condensation lors de l'inspection. [ 50 ] Arduini note que ni Latulippe ni lui n'a pu pénétrer dans les deux parties du toit en cathédrale à l'origine des « déficiences » en question. [ 51 ] Finalement, Arduini est en désaccord avec Latulippe à savoir que l'inspection pouvait déterminer si la ventilation s'effectuait correctement ou non. Lorsque l'inspecteur est dans la

partie centrale du vide sous toit il ne peut voir la ventilation qui se fait dans les parties basses en cathédrale, car on peut voir uniquement la

partie faîtière du haut du toit. [ 52 ] Arduini maintient après avoir entendu la preuve en demande, que le vice de construction n'était pas visible malgré une inspection faite selon les normes de pratique. [ 53 ] La preuve du vendeur Du Sablon consiste en son témoignage et celui de son expert Louis Denoncourt, ingénieur, et de son rapport. [ 54 ] Le Tribunal a déjà mentionné que Du Sablon affirme n'avoir fait de modifications significatives au bâtiment et ne pas avoir peint murs et plafonds avant la vente. Elle n'a jamais subi d'infiltrations par la toiture pendant ses cinq années d'occupation.

Le Tribunal n'a aucune raison de douter de sa crédibilité. [ 55 ] L'ingénieur Denoncourt a visité l'immeuble le 12 décembre 2011 et a inspecté plus particulièrement l'entre toit. [ 56 ] Il rapporte dans son rapport du 23 janvier 2012 que selon la thèse des propriétaires, des « égouttements d'eau » dans le secteur arrière-droit du salon et du côté gauche du solarium de la cuisine seraient attribuables à des vices de construction qu'aurait dû noter l'inspecteur en préachat en 2006. [ 57 ] L'expert Denoncourt, à l'instar de l'expert Arduini, ne s'explique pas, « compte tenu de l'expérience et de l'expertise de M.

Latulippe » son omission de faire mention des appréciables et significatives modifications apportées au bâtiment par ses clients. Le Tribunal y reviendra. [ 58 ] Denoncourt opine que l'eau qui a causé des dommages provient d'infiltrations, et/ou de condensation de frimas au niveau de la toiture à cause d'une ventilation inadéquate et d'une isolation précaire à certains endroits, mais aussi (et M.

Latulipe omet d'en discuter) à cause de sources d'introduction d'air humide vers la toiture. [ 59 ] Denoncourt retient que les défauts de construction étaient, soient visibles ou ont été créés lors des modifications, rénovations et réfections effectuées par les nouveaux propriétaires. Les plus pertinentes sont: [ 60 ] La construction d'un lanterneau a significativement modifié la ventilation déjà précaire de l'entre toit et du pan de droit, y favorisant la formation de frimas.

[ 61 ] La mise en place de luminaires encastrés dans les plafonds, sans avoir isolé les boîtiers et sans les avoir couverts d'un pare- vapeur, permet des exfiltrations d'air chaud et humide vers la toiture, y favorisant la formation de frimas. [ 62 ] Depuis l'aménagement d'une salle de douche ouverte sur la chambre des maîtres, le taux d'humidité relative de l'air s'échappant vers la toiture a augmenté, augmentant du fait même la formation du frimas. [ 63 ] Depuis la réfection de la toiture (2010), la convexion créée par deux évents « maximum » tire l'air humide de la maison vers l'entre toit, y favorisant la formation de frimas. [ 64 ] La couverture a été refaite en 2010, et si des infiltrations s'y font sous l'effet d'endiguement par la glace, la membrane n'a peut- être pas été mise en place adéquatement. [ 65 ] Le témoignage de cet expert est conforme à son rapport.

Le droit [ 66 ] Le recours que les demandeurs exercent contre leur vendeur Du Sablon est fondé sur la garantie légale, alors que celui exercé contre l'inspection est fondé sur la relation contractuelle ayant existé entre les parties. [ 67 ] Chacun des recours a ses propres règles, mais dans les deux cas les demandeurs ont le fardeau en vertu de l'article 2803 du Code civil de prouver, de façon prépondérante, les faits qui soutiennent leur prétention.

La garantie de qualité [ 68 ] En vertu de l'article 1726 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien vendu et ses accessoires, lors de la vente, sont exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine. Le vendeur n'est cependant pas tenu de garantir le vice apparent. [ 69 ] En vertu de l'article 1739 du Code civil, l'acheteur qui constate qu'un bien est atteint d'un vice doit par écrit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. [ 70 ] Pour mettre en application la garantie légale, le vice doit être antérieur à la vente et diminuer l'usage du bien, être caché et grave. [ 71 ] Le recours doit être exercé dans les trois ans de la découverte du vice. [ 72 ] L'acheteur ne jouit d'aucune présomption et il doit par une preuve prépondérante prouver le vice et le dommage qui en découle. [ 73 ] En l'espèce le recours des demandeurs échoue contre leur vendeur pour plusieurs motifs. [ 74 ] Selon la preuve, des infiltrations se produisent à l'hiver 2007 et 2008.

Les demandeurs ne font aucune démarche pour en rechercher la cause. [ 75 ] De deux choses l'une. Les infiltrations étaient importantes, mais ils n'ont pas jugé utile d'aviser leur vendeur. Dans ce cas la dénonciation de décembre 2010 est tardive et le recours institué le 7 septembre 2012 est prescrit. [ 76 ] Les infiltrations d'eau allégées de 2007 et 2008 étaient peu importantes et ce n'est qu'en mars 2011, après la réfection de la toiture qu'une infiltration d'eau qualifiée d'importante par les demandeurs s'est produite.

Dans ce cas, comme le soupçonnent les experts Latulipe et Denoncourt, les travaux de 2010 peuvent être en cause. [ 77 ] Qui plus est, si l'on acceptait la thèse avancée par Latulipe, le vice de construction est apparent lors de l'inspection préachat. Le vendeur n'a pas à garantir un vice apparent. [ 78 ] Il y a plus. La preuve profane et d'experts convainc le Tribunal que malgré le vice de construction retenu par les trois experts, lors de la vente en 2006, l'eau ne s'infiltre pas. [ 79 ] De 1992 à 2006, les vendeurs occupent la résidence avec leur famille. Ils ne subissent aucune infiltration par la toiture.

Force est de conclure que les travaux de rénovation majeurs faits par les demandeurs, dont certains ne respectent pas les règles de l'art et d'autres qui ont augmenté significativement selon l'expert Denoncourt, l'humidité rejetée par la maison sont la cause principale sinon unique des dommages. [ 80 ] Le recours des demandeurs doit également échouer contre l'inspecteur et son entreprise. [ 81 ] Les experts divergent d'opinion à savoir si le vice de construction pouvait ou non être visible.

Le Tribunal n'a aucune raison d'écarter le témoignage et le rapport bien documenté de l'expert Arduini qui opine que lors de l'inspection, en février 2006, Angelo Laforte ne pouvait le constater. [ 82 ] Il y a plus. La seule présence d'un vice de construction ne donne pas droit à une indemnisation si le dommage n'en découle pas. [ 83 ] Tenant compte que les demandeurs ont modifié de façon importante le bâtiment après l'inspection préachat le Tribunal ne peut à rebours conclure que l'inspecteur a fait une faute dans l'exécution de son mandat.

Le recours doit aussi échouer contre A.L.Inspection. [ 84 ] La demande reconventionnelle n'est pas prouvée. Elle est rejetée.

[ 85 ] Le Tribunal use de sa discrétion quant aux frais et décide que chaque

partie assumera ses propres frais. pour ces motifs, le tribunal: [ 86 ] Rejette la demande contre Christiane Du Sablon; [ 87 ] Rejette la demande contre A.L. Inspection; [ 88 ] Rejette la demande reconventionnelle de A.L. Inspection; [ 89 ] Rejette l'appel en garantie contre la succession Gladu; [ 90 ] Chaque

partie assume ses frais. __________________________________ Monique Fradette, j.c.q. Date d’audience Le 25 avril 2014