2016 QCCQ 6536, 2016 QCCQ 6536

Dell'aniello c. Friedrich (DF Gestion condos) 2016 QCCQ 6536 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-148814-157 DATE : 6 JUILLET 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAUL DELL’ANIELLO et HUGUETTE RIOUX

Partie demanderesse c. DENIS FRIEDRICH, faisant affaire sous le nom de DF Gestion condos

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La

partie demanderesse, Paul Dell’Aniello et Huguette Rioux, réclament de la

partie défenderesse, Denis Friedrich, faisant affaire sous la raison sociale DF Gestion condos, 4 385 $ en dommages. [ 2 ] M.

Dell’Aniello et Mme Rioux étaient propriétaire d’un immeuble sis au […], à Outremont, unité 306, qui fut vendu par le biais d’un acte de vente intervenu devant Me Pierre-Luc Gareau, notaire, le 1er mai 2015, à l’acquéreur Kaddour Tounsi, en considération d’un prix de 425 000 $, l’acte ayant été publié à Montréal le 4 mai 2015 sous le no 21499192 (pièce P-2, en liasse). [ 3 ] Ledit 1er mai 2015, alors que les parties se sont présentées devant le notaire, Me Gareau, au moment de la réception de l’acte de vente, l’acquéreur, Kaddour Tounsi, a réclamé que lui soit remise une somme de 4 385 $, alléguant des travaux à être effectués à l’immeuble, plus précisément la réfection majeure des murs extérieurs en brique,

partie commune. [ 4 ] D’ailleurs, tel qu’il appert de l’« État des répartitions » (pièce P-2, en liasse), on peut lire : […] Compensation pour la cotisation spéciale à être votée relativement aux travaux à faire (enveloppe en briques) 4 385,00 $ Cette compensation couvre également toutes les cotisations à venir et non encore votées. […] [ 5 ] La

partie demanderesse soutient que les informations préalablement transmises par M. Friedrich, gestionnaire de l’immeuble, étaient prématurées et non approuvées par les copropriétaires eu égard aux cotisations spéciales, d’où la réclamation. [ 6 ] Cet élément de faits est nié par le défendeur, Denis Friedrich, à l’effet que les informations remises par celui-ci consistent en un « Questionnaire sur la copropriété du […], Montréal […]» : QUESTIONNAIRE SUR LA COPROPRIÉTÉ DU […] , Montréal, […] SYNDICAT DU FLORISSANT D’OUTREMONT […] 9.- Des travaux de rénovation, réparation ou entretien ont-ils été votés par le syndicat où une cotisation spéciale des copropriétaires serait demandée? Oui R Non £

Si oui, veuillez détailler en indiquant notamment les frais projetés : Total 230,00$ Fonds de prévoyance 100,000$ Cotisation spéciale 130,000$ […] Signé le 28 avril 2015 (date) [ 7 ] Celui-ci nie totalement avoir déclaré que des réparations quant à l’enveloppe en briques de l’immeuble s’avéraient une somme entre 300 000 $ et 500 000 $. [ 8 ] Par contre, celui-ci affirme qu’en tant que gestionnaire de l’immeuble, il a la responsabilité d’aviser le promettant acheteur de l’existence d’une possibilité d’une cotisation spéciale.

Le Tribunal souscrit à cette opinion. [ 9 ] Le défendeur se réfère aux enseignements de Me Joli-Coeur [1] , spécialiste en la matière, (pièce D-1) : Avant de procéder à une cotisation spéciale, si elle s'avère nécessaire, le conseil d'administration doit convoquer une assemblée spéciale dont l'ordre du jour se résumera à la consultation des copropriétaires quant à cette cotisation spéciale. Cette assemblée doit être convoquée selon les formes et en respectant les délais prévus à la déclaration de copropriété. Comme pour le budget prévisionnel, les copropriétaires ne sont que consultés sur la cotisation spéciale.

Il n'est pas requis qu'ils y consentent au moyen d'un vote. A l'issue de l'assemblée spéciale, c'est le conseil d'administration qui décide ultimement d'imposer une telle cotisation ou pas, et ce, quel que soit le résultat de la consultation. Il adresse par la suite les avis de cotisation requis, le cas échéant. [ 10 ] De plus, le conseil d’administration du syndicat était à même de comparer les réponses suite à un appel d’offres eu égard à la problématique constatée aux murs de brique suite à une inspection effectuée par la firme d’ingénieurs St-Pierre et associés.

CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire; CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse n’a pas rencontré son fardeau de preuve en vertu de l’

article 2803 du Code civil du Québec ; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec frais. _______________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Date d’audience : 27 juin 2016