2014 QCCQ 8961, 2014 QCCQ 8961

Gestion Tyron inc. c. Citifinancière Canada inc. 2014 QCCQ 8961 COUR DU QUÉBEC Division de pratique CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile » N : 500-22-213259-149 DATE : 4 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION TYRON INC.

Partie demanderesse c. CITIFINANCIÈRE CANADA INC.

Partie défenderesse JUGEMENT accueillant un moyen de non-recevabilité selon 159 et 165 (4) du Code de procédure civile . La demande en justice [ 1 ] Devenue propriétaire d'un immeuble dont Citifinancière Canada inc. (Citifinancière) était en

partie locataire, Gestion Tyron inc. (Tyron) réclame, le 23 juin 2014, la somme de 42 167,78 $ de Citifinancière pour des loyers additionnels et des taxes. Le bail est toutefois terminé depuis le 30 novembre 2012. [ 2 ] La réclamation est détaillée aux factures 072 et 073, datées du 5 mars 2014. Il s'agit principalement de taxes et frais de condo pour les années 2010 à 2012. Le moyen de non-recevabilité [ 3 ] Citifinancière demande au Tribunal de conclure au rejet de la demande en se fondant sur le caractère tardif de l'émission de factures du 5 mars 2014, produites plus de 15 mois après l'échéance du bail.

En effet, ces factures sont émises après l'expiration du délai de 90 jours prévu à l'article 2.02.05 du bail dont l'importance est reconnue à l'article 12.07 du bail : 2.02.05 Estimates and Payments : Within ninety (90) days of the beginning of each calendar year during the Term, the LESSOR shall provide to the LESSEE an estimate of the Operating Costs, Real Estate Taxes and Condo Fees (collectively, the " Expenses ") for such year together with a breakdown of such calculation in reasonable detail (the "Estimate Statement" ).

The Estimate Statement shall set forth separately the estimate of Real Estate Taxes for such year and an estimate of the Operating Costs for such year. During the Term, the LESSEE shall pay to the LESSOR the LESSEE's Proportionate Share of Expenses (" Expense Payment "), monthly in advance, in twelve (12) equal installments, at the same time and in the same place as the basic rental (the aggregate of all such payments made in any calendar year is hereinafter referred to as " Aggragate Expense Payment ").

If the LESSOR fails to deliver to the LESSEE an Estimate Statement for a calendar year, the LESSEE's Expense Payment shall be the estimated Expenses for the immediately preceding calendar year. Within ninety (90) days after the end of each calendar year during the Term, and upon expiration of the Term, the LESSOR shall submit to the LESSEE an Adjustment Bill (as defined below) or the actual annual LESSEE's Expense Payment required to be paid by LESSEE .

If LESSEE'S Aggregate Expense Payment for such calendar year is less than the amount shown on the Adjustment Bill, the LESSEE shall pay to the LESSOR the deficiency within thirty (30) days following written notice from the lessor. If LESSEE'S Aggregate

Expense Payment for such calendar year exceeds the amount shown on the Adjustment Bill, then the LESSOR shall pay LESSEE a refund of such net surplus concurrently with the issuance of the Adjustment Bill, upon failure of which the LESSEE may, in addition to any other right or remedy, deduct such amount from any future payments under this Lease until recovered in full. The " Adjustment Bill " and other billings shall set forth in reasonable detail the total Expenses during such period.

If, after the LESSEE shall have made a payment of Real Estate Taxes under the termes hereof, the LESSOR shall receive a refund of any portion of the Real Estate Taxes on which such payment of Real Estate Taxes was based, as a result of a reduction of such Real Estate Taxes by final determination of legal proceedings, settlement or otherwise, the LESSOR shall, within thirty (30) days after receiving such refund, pay to the LESSEE the LESSEE's Proportionate Share of such refund. The LESSOR's obligation to make the refunds described in this

section shall survive the expiration or sooner termination of this Lease. (nos soulignements et notre emphase) 12.07 Time is of Essence It is hereby agreed by the LESSOR, the LESSEE and the INTERVENANT, if any, that time shall be of essence with respect to the terms and conditions of this Lease.

Analyse [ 4 ] Compte tenu des articles 2.02.05 et 12.07 du bail, le Tribunal doit déterminer si le délai de 90 jours est un délai de rigueur ou un simple délai indicatif. [ 5 ] Dans l'arrêt Favo, la Cour d'appel rappelle une jurisprudence constante qui reconnaît qu'une clause similaire à celle de l'article 12.07 de ce bail constitue un délai de rigueur [1] . [ 6 ] Dans l'arrêt Construction Infrabec, la Cour d'appel reconnaît la rigueur des délais d'une procédure de réclamation dans un cahier des charges [2] : [54] […] Il faut dès lors en conclure que le droit d'action de l'entrepreneur devant les tribunaux ne se cristallise qu'une fois les formalités prévues aux clauses 4.9 et 9.10 respectées.

Avant cela, aucun fondement juridique ne permet à l'entrepreneur de réclamer en justice les coûts additionnels occasionnés par des travaux imprévus. [55] On ne peut par conséquent assimiler ces délais contractuels à des délais de prescription extinctifs, définis à l'

article 2921 C.c.Q. comme des «moyens[s] d'éteindre un droit par non-usage ou d'opposer une fin de non-recevoir à une action». Un droit d'action n'ayant pas encore pris naissance ne peut se prescrire; comme l'explique l'auteure Julie McCann, «le point de départ de la prescription correspond au premier moment où une

partie ayant un droit à revendiquer en justice peut le faire valoir, soit parce qu'il s'est cristallisé, soit parce qu'elle a pris conscience de sa réalisation». [56] Ce n'est donc qu'une fois la réclamation correctement présentée dans la forme exigée et dans le délai de 120 jours que le droit d'action de l'entrepreneur se cristallise . À partir de cette date, le délai de prescription de droit commun court : l'entrepreneur aura alors trois ans pour porter sa réclamation devant les tribunaux.

La jurisprudence reconnaît que, par exception, le comportement du propriétaire peut emporter renonciation à la formalité prévue à la clause 9.10. Les formalités doivent être respectées, on ne pourra dire que le droit d'action s'est éteint puisqu'il n'a jamais pris naissance. (références omises) (nos soulignements) [ 7 ] Le Tribunal estime que ces arrêts de la Cour d'appel s'appliquent à la procédure d'avis prévue au bail. Il n'y a donc pas lieu d'écarter ces règles d'interprétation malgré la sévérité des conséquences.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE le moyen de non-recevabilité selon 159 et 165 (4) c.p.c. ; REJETTE la demande en justice de Gestion Tyron inc. c. Citifinancière Canada inc. ; Avec dépens. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 3 septembre 2014

Me Eugène F. Balangero 180, René-Lévesque E., suite 206Montréal (QC) H2X 2E6 Avocat de la

partie demanderesse Me Mathieu Thibault LAVERY, DE BILLY, 1, Place Ville Marie Montréal (QC) H3B 4M4 Avocat de la

partie défenderesse. [1] Les Placements Favo c. 9012-5642 Québec Inc. (Qualipak), (QCCA), par. 12.