2016 QCCQ 844, 2016 QCCQ 844

Syndicat de la copropriété du Domaine Béliveau c. Noël 2016 QCCQ 844 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-033601-155 DATE : Le 1 er février 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DU DOMAINE BÉLIVEAU

Partie demanderesse c. DANY NOËL

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat demandeur réclame 7 901,41 $ au copropriétaire défendeur en remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires d’avocats qu’il a encourus pour recouvrer la contribution régulière du copropriétaire aux charges communes ainsi qu’une cotisation spéciale, notamment par un recours hypothécaire à la suite de la publication d’une hypothèque légale. [ 2 ] Le copropriétaire plaide ne pas devoir la somme réclamée, notamment en raison de l’

article 2762 alinéa 2 C.c.Q. Cet

article se lit ainsi : 2762. Le créancier qui a donné un préavis d'exercice d'un droit hypothécaire n'a le droit d'exiger du débiteur aucune indemnité autre que les intérêts échus et les frais engagés.

Nonobstant toute stipulation contraire, les frais engagés excluent les honoraires extrajudiciaires dus par le créancier pour des services professionnels qu'il a requis pour recouvrer le capital et les intérêts garantis par l'hypothèque ou pour conserver le bien grevé. [ 3 ] Le Syndicat a-t-il le droit de recouvrer du copropriétaire les honoraires et débours extrajudiciaires encourus pour faire valoir les droits de la copropriété? [ 4 ] De plus en plus, la jurisprudence reconnaît la validité des clauses fréquentes qui prévoient le remboursement des honoraires et débours extrajudiciaires.

La Cour d’appel abonde d’ailleurs dans ce sens dans l’affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) [1] . [ 5 ] Il faut noter que le Tribunal conserve son pouvoir de contrôle judiciaire de la clause pénale en question par l’appréciation du caractère raisonnable de ces honoraires et débours extrajudiciaires. En principe, l’avocat est lié cependant par son obligation déontologique de ne facturer que des honoraires justes, raisonnables et proportionnés aux services professionnels rendus. [ 6 ] Un exemple de l’application de ce principe de validité de la stipulation malgré l’existence de l’

article 2762 alinéa 2 C.c.Q. se retrouve en matière de copropriété dans l’affaire Syndicat de la copropriété Le Relais seigneurial – phase II c.

Gaudreault [2] , la juge Magali Lewis s’exprimant ainsi à ce sujet : [83] Suivant en cela l’enseignement de la Cour d’appel, notre cour n’a pas hésité à appliquer les clauses pénales de déclarations de copropriété relatives au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires [3] , les déclarations de copropriété étant assimilées à des contrats [4] . [84] Dans l’affaire qui nous occupe, la clause adoptée par l’assemblée des copropriétaires est claire et précise, et a dûment été portée à la connaissance du défendeur qui a choisi de persister dans sa contestation non fondée.

[ 7 ] Dans cette affaire précitée, le syndicat de copropriété cherchait à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de la

partie privative du copropriétaire, lequel n’avait pas payé sa participation aux frais de copropriété depuis quelques années. La juge a conclu à la validité de la clause de pénalité de la déclaration de copropriété relative aux honoraires et débours extrajudiciaires. [ 8 ] Elle cite notamment la juge Sylvie Lachapelle, qui a écrit dans Syndicat Manoir Bellevue c.

Di Paolo [5] qu’un copropriétaire ne peut omettre de payer sa part des charges de la copropriété, car si tout un chacun agissait ainsi, la gestion du budget ainsi que l’entretien des immeubles en copropriété deviendraient impossibles. [ 9 ] Aussi, dans l’affaire Syndicat copropriétaires condo Promenade des îles c.

Coderre [6] , le juge Jacques Lachapelle écrit : [144] Le Syndicat peut-il réclamer le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires ? (…) [148] Le demandeur invoque, pour sa part, la base contractuelle que constitue la déclaration de copropriété aux articles 40 et 42. [149] Les charges générales, dites communes, seront réparties entre les copropriétaires en proportion de la valeur relative de leur fraction, établies aux termes des articles 14 et 16 ci-dessous.

Article 40 : « Les charges générales comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'opération de l'immeuble et plus particulièrement les dépenses de conservation, entretien et administration des parties communes et notamment : 41.6 Les honoraires professionnels des conseillers juridiques dont les services peuvent être requis par les administrateurs.» [150] Les défendeurs plaident que ces articles ne permettent la condamnation aux honoraires extrajudiciaires que dans le cas de la perception de la contribution aux charges communes. [151] Il convient cependant de citer le second paragraphe de la clause 40 : « Toutefois, les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leurs faits, celui des locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais de défense ainsi occasionnés. » [152] L'auteure Christine Gagnon écrit : « Puisque la déclaration de copropriété est un contrat synallagmatique où les parties sont obligées les unes envers les autres de façon continue, les parties, c'est-à-dire les copropriétaires, sont tenues contractuellement les unes envers les autres au respect de ces dispositions.

Les copropriétaires sont aussi tenus au respect de la déclaration de copropriété envers le Syndicat de la copropriété.» [153] Sur cette base contractuelle, le Syndicat est justifié de réclamer les honoraires extrajudiciaires qu'il a encourus pour faire valoir les droits du Syndicat et des copropriétaires. [154] Il ne fait pas de doute que les comportements du défendeur entraîneront des coûts supplémentaires au Syndicat, qui se répercuteront sur les cotisations des copropriétaires.

(références omises) [ 10 ] Le Tribunal souscrit à ces autorités qui semblent refléter un courant majoritaire [7] . [ 11 ] Lorsque la déclaration de copropriété le prévoit, le syndicat de copropriété peut recouvrer les honoraires et débours extrajudiciaires raisonnables qu’il a encourus pour faire valoir les droits du syndicat et des copropriétaires lorsqu’un copropriétaire omet de payer sa contribution aux charges de l’immeuble, que ce soit pour les charges communes en général ou une cotisation spéciale. [ 12 ] En effet, il n’est pas normal que la collectivité des copropriétaires ait à assumer des honoraires d’avocats pour recouvrer son dû contre l’un des copropriétaires, lorsqu’une clause de la déclaration de copropriété prévoit expressément la possibilité pour le syndicat de se faire rembourser par le copropriétaire défaillant les honoraires et débours relatifs au recouvrement des contributions aux charges communes. [ 13 ] Une semblable clause pénale est parfaitement justifiée pour inciter les copropriétaires à respecter leurs obligations essentielles d’acquitter leur juste part des contributions aux charges communes de la copropriété de façon à ne pas pénaliser indûment la collectivité des copropriétaires. [ 14 ] En ce sens, la collectivité des copropriétaires, représentée par le syndicat de copropriété, n’est pas un créancier traditionnel au sens de l’

article 2762 C.c.Q. , qui suppose régulièrement un déséquilibre des forces entre un créancier bien nanti, souvent une institution financière puissante, et un débiteur de moindre fortune et pouvoir. [ 15 ] Le Tribunal est d’avis qu’au moment de l’adoption de l’

article 2762 alinéa 2 C.c.Q. le législateur n’avait certes pas l’intention de priver une collectivité de copropriétaires de se faire rembourser ses honoraires et débours extrajudiciaires pour récupérer son dû légitime. [ 16 ] La présente interprétation téléologique s’appuie sur un courant jurisprudentiel qui tient compte de la réalité sociale moderne. [ 17 ] Dans Syndicat des copropriétaires du Elgin c. Al-Shawa [8] , le juge Jean-François de Grandpré explique très bien la différence entre un prêteur qui a garanti son prêt par une hypothèque conventionnelle et le syndicat qui engage des frais pour publier une hypothèque légale et recouvrer son dû en application de l’

article 1039 C.c.Q. : [25] Deuxième question: Le paiement des honoraires contrevient-il aux dispositions du Code civil ? Le tribunal répond négativement. La créance du Syndicat est protégée par une hypothèque légale (2729 C.c.Q ); hors cette disposition législative, le Syndicat n'aurait aucun droit de gage sur l'immeuble du copropriétaire en défaut, son seul droit, étant un recours personnel.

On constate donc que cette hypothèque est différente par sa nature de ce qui est généralement appelée une hypothèque, soit un droit de gage consenti par convention entre prêteur et emprunteur , par exemple. [26] Autre différence, les frais que le Syndicat engage pour protéger sa créance diffèrent de ceux du prêteur qui a garanti son prêt par une hypothèque.

Le Syndicat est constitué pour voir à "la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun." (1039 C.c.Q. ). [27] L'hypothèque légale du Syndicat vise donc cette finalité et non la protection d'une créance conventionnelle appartenant à une seule personne. [28] Sans ce droit d'exception, le Syndicat pourrait difficilement voir à la conservation de l'immeuble et aux intérêts des copropriétaires. [29] Au surplus, et au contraire du créancier hypothécaire conventionnel, le Syndicat n'a pas eu le choix de son débiteur.

Il se retrouve créancier d'un mauvais payeur qu'il est obligé de subir au contraire du prêteur hypothécaire qui a eu le loisir de décider s'il voulait s'engager dans une relation d'affaires avec l'emprunteur. [30] Considérer ces deux créances de la même façon crée une injustice pour les autres copropriétaires qui doivent supporter les dépenses que le mauvais payeur leur impose. Mauvais payeur qui s'est imposé à eux mais qui en devenant copropriétaire s'est engagé à assumer les honoraires qu'on lui réclame aujourd'hui par le biais de la déclaration de copropriété et la transaction.

(soulignements ajoutés) [ 18 ] En l’espèce, le 19 juillet 2013, l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a adopté à la majorité une résolution permettant la récupération des honoraires et frais relatifs à l’inscription des hypothèques légales.

À la suite de la tenue de cette assemblée, il y a eu amendement à la déclaration de copropriété et addenda afin d’inclure la récupération des honoraires et frais relatifs à l’inscription des hypothèques légales [9] . [ 19 ] Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires a été porté à l’attention de tous, puisqu’il leur a été envoyé par la poste. [ 20 ] Dans les circonstances, il y a lieu de reconnaître son plein effet à cet amendement en accordant au Syndicat sa réclamation pour les honoraires et frais relatifs à l’inscription des hypothèques légales encourus à compter de la tenue de l’assemblée, soit le 19 juillet 2013. [ 21 ] Vu le principe de non-rétroactivité des lois et des contrats, cet amendement n’est toutefois pas applicable aux honoraires et frais encourus avant le 19 juillet 2013. [ 22 ] Qu’en est-il pour ces honoraires et frais antérieurs à la modification de la déclaration de copropriété par voie d’assemblée générale spéciale? [ 23 ] À leur égard, il faut appliquer les principes reconnus par le juge Denis Durocher dans l’affaire Syndicat des copropriétaires Les Jardins du Golf, phase IV c.

Villeneuve [10] . [ 24 ] Pour ces honoraires et frais antérieurs au 19 juillet 2013, il y a lieu de décider de ce poste de la réclamation à la lumière des enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Viel [11] , comme écrit le juge Durocher : [71] Nonobstant ces remarques, il y a lieu de décider de ce poste de la réclamation à la lumière des enseignements de la cour d’appel dans l’affaire Viel. On peut en dégager que des honoraires extrajudiciaires, réclamés à

titre de dommages, ne sont pas octroyés, sauf preuve d’abus dans la conduite dans les procédures. On donne, à

titre d’exemple, le plaideur téméraire qui agit en justice sans cause raisonnable et probable.

La conduite blâmable avant l’institution des procédures, (abus de fond), n’est pas un motif de condamnation à de tels honoraires. [ 25 ] Pour accorder les honoraires et débours extrajudiciaires encourus avant le 19 juillet 2013, le Tribunal doit évaluer s’il y a eu preuve d’abus dans la conduite des procédures judiciaires par le copropriétaire, puisque selon les enseignements de la Cour d’appel dans l’affaire Viel , l’abus sur le fond ne constitue pas un motif de condamnation à de tels honoraires et frais. [ 26 ] L’analyse des factures en l’espèce démontre qu’il n’y a pas eu abus dans la conduite des procédures par le défendeur, puisqu’il n’a contesté aucune procédure et qu’il est demeuré inactif, se contentant de demander certaines précisions et de finalement régler hors cour à la dernière minute. [ 27 ] Il pourrait s’agir là d’un abus sur le fond, mais pas d’un abus procédural.

Cet abus potentiel sur le fond ne satisfait pas aux critères déterminés par la Cour d’appel pour l’octroi des honoraires et débours extrajudiciaires. [ 28 ] Même si ce principe peut sembler injuste pour les collectivités de copropriétaires, le Tribunal doit y souscrire en raison de la règle de l’autorité des tribunaux, appelée aussi la stare decisis . [ 29 ] Si une collectivité de copropriétaires veut pouvoir recouvrer des honoraires et débours extrajudiciaires en l’absence d’abus procédural du copropriétaire en défaut de paiement, elle doit donc s’assurer de l’existence d’une clause le permettant dans sa déclaration de copropriété.

En l’absence de telle clause, elle se doit de modifier sa déclaration de copropriété par voie d’assemblée des copropriétaires de façon à prévoir une ou des clauses claires et précises en ce sens dans un amendement qui sera porté à la connaissance de tous les copropriétaires. [ 30 ] Le Tribunal fera donc droit à la réclamation seulement pour les factures subséquentes au 19 juillet 2013, lesquelles sont raisonnables, selon le détail du tableau suivant : DATE FOURNISSEUR FACTURE MONTANT $ 31-oct-13 RÉSO CONDO 3935 461,37$ 23-déc-13 RÉSO CONDO 4068 16,00$ 31-janv-14 RÉSO CONDO 4109 696,00$ 31-mars-14 RÉSO CONDO 4236 240,00$ 30-avr-14 RÉSO CONDO 4303 1 970,92$ 31-mai-14 RÉSO CONDO 4399 110,50$ 31-juil-14 RÉSO CONDO 4546 56,73$ 01-avr-14 SERRURERIE DE LONGUEUIL 3888 74,71$ 03-avr-14 SERRURERIE DE LONGUEUIL 4151 128,08$ 31-déc-14 RÉSO CONDO 4894 170,00$ TOTAL 3 924,31$

TPS 5% 196,22$ TOTAL 4 120,53$ TVQ 9,975% 391,45$ TOTAL GLOBAL 4 511,98$ [ 31 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 33 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 4 511,98 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2014, plus les frais judiciaires de 250 $. __________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 18 janvier 2016