2018 QCCQ 8839, 2018 QCCQ 8839

FPI Boardwalk Québec inc. c. Isik 2018 QCCQ 8839 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Division administrative et d’appel » N° : 200-80-008615-179 DATE : 1 er octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FPI BOARDWALK QUÉBEC INC.

Locatrice-Requérante c. sefra isik Locataire-Intimée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR PERMISSION D’en APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 L.R.L. [1] ) ______________________________________________________________________ [ 1 ] FPI Boardwalk Québec inc. (Boardwalk) demande la permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement (Régie) du 2 juin 2017 [2] qui la condamne à payer 8240 $ en diminution de loyer et en dommages à Mme Sefra Isik.

LE CONTEXTE [ 2 ] Mme Isik est locataire d’un logement au Jardin Mérici à Québec entre juillet 2014 et avril 2015. Boardwalk répare le stationnement intérieur de l’immeuble.

Les travaux de démolition et de réfection causent des bruits constants rendant impropre à l’usage résidentiel le logement qui se situe immédiatement au-dessus du plafond du stationnement et qu’occupe Mme Isik. [ 3 ] Le 18 octobre 2014, Mme Isik a mis en demeure Boardwalk et demande ensuite une diminution de loyer à la Régie à partir de juillet 2014, date du début des travaux. [ 4 ] Sur sa demande de location, Mme Isik, deux ans plus tôt, a déclaré agir comme entrepreneure et tirer un revenu de 50 000 $.

Or, au moment des travaux, elle est étudiante. [ 5 ] La Régie réduit le loyer de 30% sur toute la durée des travaux et accorde 5000 $ à

titre de dommages moraux pour avoir dû « vivre pendant plusieurs mois avec un tel vacarme ». DÉCISION DE LA RÉGIE [ 6 ] La Régie exclut que les travaux de Boardwalk aient été urgents et nécessaires pour assurer la conservation et la jouissance du bien loué [3] . [ 7 ] Les travaux n’affectent pas directement le logement de Mme Isik éliminant de ce fait l’application de l’

article 1922 C.c.Q. [ 8 ] La Régie considère que le recours de Mme Isik est fondé sur l’

article 1863 C.c.Q. : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle

diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. [ 9 ] La Régie réfère à l’

article 1854 C.c.Q. : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [ 10 ] Selon la Régie, l’

article 1854 C.c.Q. énonce une obligation de résultat garantie par le locateur. Une présomption de responsabilité en découle.

Boardwalk admet l’impact négatif sur la jouissance paisible des lieux, mais conteste le quantum de la réclamation de Mme Isik. [41] Or, il est manifeste et même admis par la locatrice, que la locataire n'a pas eu la jouissance paisible de son logement pour une période allant du mois de juillet 2014 au mois d’avril 2015 inclusivement, soit pendant la durée des travaux majeurs réalisés par la locatrice aux stationnements intérieurs. [4] [ 11 ] C’est par ce motif que la Régie intègre les mois précédant la mise en demeure pour fixer la période de diminution de loyer.

Elle note le caractère exceptionnel de cette situation. En règle générale, le propriétaire a droit à un avis préalable avant de devoir consentir à une réduction de son dû. [ 12 ] La Régie, s’appuyant sur la preuve, affirme que Boardwalk était en mesure d’anticiper l’impact sur la quiétude de ses logements. [ 13 ] Sur la détermination de la diminution de loyer, la Régie établit que le bruit ne permet aucune jouissance paisible pendant les heures de travail du chantier.

Le 30% de réduction s’obtient ensuite par la soustraction des périodes où le chantier était au neutre et une diminution substantielle s’y ajoute. [ 14 ] La Régie complète l’indemnité par des dommages moraux : [51] Aussi, le Tribunal estime-t-il que la somme réclamée de 5 000 $ doit lui être allouée à

titre de dommages moraux compte tenu du témoignage crédible et sincère rendu par cette dernière à cet égard et sur son état d’âme et de désespoir de se trouver devant une telle évidence de vivre pendant plusieurs mois avec un tel vacarme durant les heures ouvrables de travail. [5] QUESTIONS SOUMISES POUR ÊTRE AUTORISÉES [ 15 ] Boardwalk soumet les questions suivantes pour faire l’objet d’un examen en appel : 1. Dans le cadre de l’octroi en diminution de loyer, le juge était-il bien fondé en faits et en droit : a.

D’imposer à la Locatrice une connaissance présumée de la situation in concreto que la Locataire subissait avant d’être mise en demeure ? b. De l’accorder à partir du début des travaux au lieu de la réception de la mise en demeure ? c. D’accorder une diminution constante sur la période des travaux, sans considérer la variation de l’intensité du bruit ? 2. Dans le cadre de l’octroi de dommages moraux, le juge s’est-il conformé à l'

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement ? a. En mentionnant verbalement lors de l'audition qu’il allait les accorder, et cela, sans avoir entendu toute la preuve ? b. Suivant la lecture de la décision, cet octroi est-il suffisamment motivé ? 3. Le juge est-il bien fondé en faits et en droit d’accorder les dommages moraux considérant que lors de la conclusion du bail, la Locataire n’était pas étudiante ?

ANALYSE ET DÉCISION Date de départ de la diminution de loyer [ 16 ] Boardwalk situe sa demande dans le cadre de l’obligation récente, imposée aux propriétaires de bâtiment de cinq étages ou plus, de vérifier tous les cinq ans la solidité de la façade de leur immeuble [6] . [ 17 ] L’exécution des sondages peut entraîner des martèlements susceptibles de perturber la quiétude des usagers de l’immeuble.

Les travaux de consolidation ou de reconstruction peuvent prolonger ces atteintes. [ 18 ] Les propriétaires ont donc intérêt à connaître l’étendue de leurs obligations en pareilles circonstances et les coûts qu’ils doivent intégrer à leur budget de réalisation. [ 19 ] De plus, la Régie exprime clairement que sa décision se situe dans le cadre d’une exception. [ 20 ] Finalement, le procureur nous signale un courant de jurisprudence qui analyserait cette question sous l’angle de l’

article 976 C.c.Q. voulant qu’un locataire doive subir les inconvénients normaux du voisinage surtout si ceux-ci s’imposent pour des raisons de sécurité publique.

[ 21 ] Boardwalk reproche à la Régie d’avoir fixé un taux de diminution de loyer uniforme sur toute la durée du chantier sans égard à l’intensité variable du bruit selon les activités en cause. [ 22 ] Sur ce dernier aspect, nous sommes sur un terrain où l’appréciation de la preuve est d’une extrême importance; ce qui est l’apanage du juge de première instance. [ 23 ] La Cour du Québec n’a pas le rôle de réapprécier la preuve présentée surtout lorsque la motivation exprimée par la Régie permet de croire que le taux de 30% permet déjà de conclure qu’une modulation a pu être faite entre les périodes de travaux sur les dix mois concernés. [ 24 ] Cependant, puisque la première

partie de la question est autorisée, il peut être d’intérêt de se garder la marge de manœuvre pour adapter la conclusion monétaire qui en découle aux circonstances ou aux principes qui pourront se dégager de l’examen en appel. [ 25 ] La première question est donc autorisée. Détermination des dommages moraux [ 26 ] Sur cet aspect, Boardwalk affirme que la décision de la Régie manque de motivation et qu’elle a été prise avant même que la preuve soit totalement faite devant la Régie. D’autre part, Boardwalk allègue que Mme Isik a changé la nature de ses activités au cours de la période visée par la décision de la Régie et qu’en conséquence, il s’agissait en

partie de dommages non prévisibles. [ 27 ] Le Tribunal constate que Boardwalk soulève le non-respect de principes de justice naturelle. À ce stade-ci, le Tribunal ignore le contenu de la preuve qui a été faite devant la Régie et il s’apprête à accorder la permission d’appeler sur la détermination de l’indemnité principale résultant de la diminution de loyer. En pareilles circonstances, la Cour considère qu’il est inopportun de scinder les questions soumises en appel et qu’en conséquence, il entend autoriser les questions 2 et 3 telles que formulées.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE la requête pour permission d’appeler de FPI Boardwalk Québec inc.; DÉTERMINE que les questions à analyser sont les suivantes sur la base de la preuve telle qu’administrée devant la Régie du logement : 1. Dans le cadre de l’octroi en diminution de loyer, le juge était-il bien fondé en faits et en droit : a. D’imposer à la Locatrice une connaissance présumée de la situation in concreto que la Locataire subissait avant d’être mise en demeure ? b. De l’accorder à partir du début des travaux au lieu de la réception de la mise en demeure ? c.

D’accorder une diminution constante sur la période des travaux, sans considérer la variation de l’intensité du bruit ? 2. Dans le cadre de l’octroi de dommages moraux, le juge s’est-il conformé à l'

article 79 de la

Loi sur la Régie du logement ? a. En mentionnant verbalement lors de l'audition qu’il allait les accorder, et cela, sans avoir entendu toute la preuve ? b. Suivant la lecture de la décision, cet octroi est-il suffisamment motivé ? 3. Le juge est-il bien fondé en faits et en droit d’accorder les dommages moraux considérant que lors de la conclusion du bail, la Locataire n’était pas étudiante ? Le présent jugement vaut inscription en appel sur paiement des droits de greffe à la charge de la Locatrice-requérante; LE TOUT sans frais. __________________________________ JACQUES TREMBLAY J.C.Q.

M e François Turcot 450, chemin du Golf, Montréal (Québec) Avocate de la Locatrice-Requérante M m e Séfra Isik [...], Québec (Québec) [...] Locataire-Intimée Date d’audience : 19 juillet 2018