2018 QCCQ 8641, 2018 QCCQ 8641

Paquet c. Grégoire 2018 QCCQ 8641 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700753-170 DATE : 31 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ MURIEL PAQUET [...] Québec (QC) [...] ET/ NORMAND CORMIER [...] Québec (QC) [...] Demandeurs c.

GILLES GRÉGOIRE [...] Québec (QC) [...] ET/ ALINE SÉNÉCHAL [...] Québec (QC) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le 11 juin 2010, les demandeurs Muriel Paquet et Normand Cormier ont acheté des défendeurs Lyne Sénéchal et Gilles Grégoire une résidence de type duplex située aux [...], à Québec. [ 2 ] Ayant découvert en février 2017 que l’immeuble était isolé à l’amiante, les demandeurs réclament maintenant aux défendeurs la somme de 15 000 $ à

titre de perte économique qu’ils ont encourue, disent-ils, lors de la vente ultérieure de l’immeuble. [ 3 ] Ils allèguent que l’isolation à l’amiante constituait un vice caché et que s’ils avaient eu la bonne information lors de l’achat en 2011 en ce qui concerne l’isolant, ils n’auraient pas acheté la

propriété. [ 4 ] En défense, les défendeurs font valoir que l’isolation à l’amiante ne constitue pas en soi un vice caché, qu’ils n’ont pas eu un délai raisonnable afin de mandater un expert et que les demandeurs, en vendant l’immeuble tout juste après l’envoi de la mise en demeure, ont cédé l’ensemble de leurs droits quant aux garantie légales et n’ont plus aucun intérêt juridique.

QUESTIONS EN LITIGE [ 5 ] L’affaire soulève les questions suivantes. - Les demandeurs, qui ont depuis vendu l’immeuble, ont-ils un intérêt juridique suffisant afin de poursuivre les défendeurs? - Les critères requis pour conclure à l’existence d’un vice caché sont-ils ici rencontrés? - La vétusté de l’immeuble est-elle en cause? LE CONTEXTE [ 6 ] La preuve illustre que les demandeurs n’en sont pas à leurs premières armes avec la rénovation d’immeubles résidentiels.

Monsieur Normand Cormier est un habile bricoleur, il se présente comme tel à l’audience et le Tribunal n’a aucune raison d’en douter au vue des photographies déposées au dossier et illustrant les travaux majeurs que M. Cormier a réalisés sur deux de ses résidences antérieures. D’ailleurs, la preuve fait état que les demandeurs ont acheté pas moins de cinq résidences entre 1982 et 2010. [ 7 ] En 2010, les demandeurs désirent acquérir un nouvel immeuble et leur attention est retenue sur la propriété des défendeurs.

Il s’agit d’un immeuble de deux étages de type duplex construit en 1952, qui appartenait aux défendeurs depuis 1997. [ 8 ] Monsieur Cormier communique avec l’agent d’immeuble inscripteur, M. Mario Gagnon, lequel lui fait faire une première visite le 10 février 2017. Ce même jour, M. Cormier se rend de nouveau visiter l’immeuble en soirée, cette fois-ci accompagné de son épouse. [ 9 ] Les demandeurs témoignent qu’en voyant l’immeuble, ils ont aussitôt des projets en tête et voient déjà le garage attenant transformé en atelier de rénovation dans lequel M. Cormier pourra mettre à profit ses talents.

Les demandeurs témoignent qu’ils passent une

partie de la soirée en compagnie des défendeurs, autour de la table de cuisine, en discutant de l’immeuble. [ 10 ] Les demandeurs déposent une offre d’achat le lendemain, le 11 février 2011. Ils décident de ne pas faire inspecter l’immeuble. À l’audience, M. Cormier indique « On en savait plus que l’inspecteur ».

Monsieur Cormier affirme avoir de bonnes connaissances en matière de construction et ne voit pas le besoin de recourir aux services d’un inspecteur. [ 11 ] L’évaluation municipale est de 237 500 $ et le prix d’achat convenu est de 330 000 $. [ 12 ] Il est indiqué dans l’offre d’achat que les demandeurs doivent se déclarer satisfaits de la Déclaration du vendeur . [ 13 ] Cette Déclaration du vendeur (P-1) sur l’immeuble indique qu’une réponse négative fut donnée à la question « D) 6.4 », laquelle se lisait comme suit : « Présence de produit isolant pouvant contenir de l’amiante (ex. : vermiculite) ? » [ 14 ] Les demandeurs témoignent qu’ils avaient une liste de questions qu’ils ont posées aux défendeurs lors de la rencontre précitée du 11 février 2011 et que la question du type d’isolant y figurait. [ 15 ] La prise de possession se fait le 11 juin 2011.

Monsieur Cormier se met aussitôt à l’œuvre dans les jours suivants afin d’effectuer des travaux au sous-sol pour y aménager une grande chambre avec une garde-robe. Des travaux relatifs à l’isolation et au mur du garage sont également effectués ainsi que la construction d’une grande remise. La présence d’amiante n’est pas constatée à ce moment. [ 16 ] Le Tribunal note que les demandeurs témoignent qu’ils n’ont pas habité l’immeuble, un locataire l’occupant. En décembre 2016, ils décident de mettre en vente l’immeuble.

Celui-ci a une évaluation municipale de 353 000 $ et les demandeurs fixent un prix de vente de 359 900 $. Ils accordent un mandat de vente à M. Jimmy Doyon, courtier en immeuble. [ 17 ] L’immeuble fait l’objet de plusieurs visites en janvier 2017 et, le 17 janvier 2017, les demandeurs reçoivent une offre d’achat au montant de 340 000 $. Les demandeurs refusent cette offre en date du 24 janvier 2017. [ 18 ] En février 2017, sur recommandation de M. Doyon, les demandeurs décident de faire

expertiser l’immeuble afin de faire vérifier si celui-ci est isolé à l’amiante. Les demandeurs témoignent que plusieurs personnes ayant visité l’immeuble leur auraient posé cette question. [ 19 ] C’est ainsi que le groupe Environnex produit, en date du 21 février 2017, un rapport (P-11) indiquant que des fibres d’amiante ont été détectées. [ 20 ] Les demandeurs demandent alors à la société Décontamination Québec une soumission relativement au coût estimé afin de décontaminer l’immeuble. La soumission obtenue est au montant de 22 972,01 $. [ 21 ] Le 14 avril 2017, M. Cormier téléphone à M.

Grégoire afin de lui demander s’il pouvait le rencontrer. La rencontre aura lieu le 17 avril 2017. Monsieur Cormier témoigne qu’il a expliqué la problématique à M. Grégoire, lequel, dit-il, ne lui a pas paru surpris, évoquant apparemment que plusieurs maisons étaient construites de cette manière à cette époque et dans les environs. [ 22 ] Monsieur Cormier témoigne que M. Grégoire lui aurait offert en dédommagement un montant de 2 000 $. Monsieur Cormier indique que M. Grégoire n’aurait pas voulu prendre ses coordonnées et n’aurait pas manifesté le désir d’aller constater la problématique sur place.

Monsieur Cormier témoigne qu’il aurait dit à M. Grégoire que la maison était à ce moment en vente et qu’il y avait un acheteur sérieux qui était, semble-t-il, prêt à investir à condition toutefois que le prix de vente soit diminué étant donné la présence de l’amiante. [ 23 ] De son côté, M. Grégoire indique au Tribunal qu’il ne savait aucunement que l’immeuble dont il avait été propriétaire durant 14 ans avait été isolé à l’amiante et nie avoir mentionné à M.

Cormier que des immeubles situés dans les environs avaient été isolés avec ce produit. [ 24 ] Monsieur Grégoire indique avoir été propriétaire de l’immeuble de 1997 à 2010 et avoir décidé, de concert avec son épouse, de vendre l’immeuble puisque tous les deux prenaient de l’âge et que l’immeuble représentait trop d’entretien pour eux. [ 25 ] Monsieur Cormier témoigne que de façon contemporaine à la rencontre, il a recommuniqué avec les personnes ayant fait l’offre qu’il avait refusée afin de poursuivre les discussions, les informant toutefois de la présence d’amiante dans l’immeuble. [ 26 ] Le 19 avril 2017, les demandeurs transmettent une mise en demeure (P-13) aux défendeurs dans laquelle ils indiquent : « Vous avez fait une fausse déclaration dans le document DÉCLARATION du VENDEUR que vous aviez remplie.

Dans la

section : Qualité de l’air intérieur au numéro 4 présence de produit isolant pouvant contenir de l’amiante , vous aviez inscrit non ». [Reproduction intégrale] [ 27 ] Les demandeurs indiquent aux défendeurs dans cette mise en demeure que « [p]ar la présence de cette (sic) amiante, le prix de la maison venait de chuter (…) » et somment les défendeurs de leur payer la somme de 25 000 $ dans un délai de 10 jours, échéant donc le 29 avril 2017. [ 28 ] Sur réception de la mise en demeure, M. Grégoire communique avec son ancien agent d’immeuble, M.

Mario Gagnon, lequel lui apprendra dans les jours suivants que l’immeuble a de nouveau changé de main en date du 2 mai 2017. [ 29 ] Les demandeurs déposent leur demande introductive d’instance le 14 mai 2017 au greffe de la Cour. Le 19 juillet 2017, une demande modifiée est déposée. [ 30 ] Les défendeurs déposent pour leur

part leur contestation en date du 7 juin 2017. Ils allèguent que l’amiante ne constitue pas en soi un vice caché, qu’il est normal qu’un immeuble construit en 1952 contienne de l’amiante puisque ce matériau était régulièrement utilisé à cette époque, qu’ils ignoraient la présence d’amiante dans l’immeuble, qu’ils ont été privés de leurs droits à la contre- expertise et mis devant un fait accompli et que les demandeurs n’ont plus, depuis qu’ils ont vendu l’immeuble, d’intérêt juridique suffisant à faire valoir.

ANALYSE [ 31 ] Dans un premier temps, il y a lieu de déterminer si les demandeurs, qui ont vendu l’immeuble avant le dépôt de la demande introductive d’instance, ont encore l’intérêt juridique requis afin de poursuivre les défendeurs. [ 32 ] Dans l’arrêt Lasalle c. Perreault [1] , le vendeur appelé en garantie par l’acquéreur immédiat invoquait l’absence d’intérêt de ce dernier compte tenu de la vente du bien affecté de vices cachés.

La Cour d’appel a alors considéré comme étant « immatériel » le fait que le bien avait été revendu, s’exprimant en ces termes : « Le recours en garantie contre un vendeur antérieur pour vices cachés est-il perdu par suite de la

revente de l’immeuble affecté? Il est clair que le premier acheteur de l’immeuble a un recours contre son vendeur, s’il subit de ce fait une perte ou un dommage. Qu’il revende ou non l’immeuble me paraît immatériel […] puisque cet acheteur demeure toujours lui-même exposé à une telle action de la part de son acheteur. Le droit à des dommages pour vices cachés est un droit personnel qui ne passe pas avec la vente et qui ne se perd pas du fait de la revente. [Le Tribunal souligne] » [ 33 ] Cette position fut reprise deux ans plus tard par la Cour d’appel dans l’arrêt Dorion c.

Lehouiller [2] , dans lequel monsieur le juge Chouinard commente ainsi au sujet de l’arrêt Lasalle c. Perreault précité : « Notre Cour y statuait unanimement que le droit à des dommages pour vices cachés est un droit personnel qui n’est pas nécessairement transmis avec la vente et ne se perd pas non plus du fait de la revente. » [ 34 ] De plus, dans l’arrêt Mazzella (Kougemitros) c.

Retsinas [3] , la Cour d’appel cite avec approbation, au paragraphe 49 de ses motifs, l’extrait suivant des auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn dans leur ouvrage sur la vente [4] : « En ce qui concerne la réduction de prix et les dommages-intérêts, normalement l'acheteur conserve, malgré la revente, la qualité et l'intérêt requis (que ce soit par action directe ou par appel en garantie).

Il en est ainsi notamment quand il a dû consentir à un rabais sur le prix en raison justement du vice, quand il est poursuivi en réduction du prix ou en dommages-intérêts par le sous-acquéreur, ou encore quand il a lui-même subi un préjudice qui n'est toujours pas compensé (coût de réparations qu'il a effectuées avant la revente, perte d'usage) ». [ 35 ] Cette position a été reprise par la Cour supérieure [5] et la Cour du Québec [6] . [ 36 ] Ainsi donc, le Tribunal en vient à la conclusion que les demandeurs possèdent toujours l’intérêt juridique suffisant afin de réclamer la perte économique subie lors de la vente de l’immeuble. [ 37 ] Cela étant, qu’en est-il de la réclamation pour vices cachés? [ 38 ] Les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec [ci-après C.c.Q.], se lisent respectivement comme suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 39 ] Cette garantie de qualité se limite toutefois à certains vices seulement. Ces vices doivent être graves, antérieurs à la vente, inconnus de l’acheteur ou tels que celui-ci ne pouvait pas les remarquer lors de l’examen raisonnable avant l’achat du bien vendu. [7] [ 40 ] Le vendeur, au

titre de la garantie légale, n’est pas tenu de garantir le vice sans gravité, celui à la connaissance de l’acheteur ou celui qui est apparent ou qui peut être détecté lors de l’examen prudent et attentif, le tout sans obligation qu’un expert conseille l’acheteur avant que la vente ne soit finalisée. [8] [ 41 ] L’

article 1726 C.c.Q. énonce en effet que le vice apparent est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » Dans l’arrêt ABB Inc. c. Domtar inc. [9] , la Cour suprême définit le vice apparent au paragraphe 42 : « 42 […] celui que l’acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances (art. 1523 C.c.B.C. et art. 1726 , al. 2 C.c.Q. ). Cette exigence impose donc à l’acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien.

Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente ». [ 42 ] Il ressort donc que la norme applicable en semblable matière est donc celle de l’acheteur prudent et diligent [10] .

[ 43 ] Les professeurs Jobin et Cumyn résument ce que constitue en principe un examen prudent et diligent en disant que celui-ci doit être « attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi [11] », tout en ajoutant ce qui suit : « L’acheteur ou son expert n’est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons ». [12] [ 44 ] Dans le cas d’un immeuble âgé, la jurisprudence enseigne toutefois que l’acheteur ne doit pas se conduire d’une manière négligente.

Au contraire, il doit agir avec prudence et diligence, ce qui peut signifier que dans certains cas, avant d’acheter le bien convoité, il doit recourir à un expert et faire effectuer des vérifications plus poussées qu’un simple examen visuel. [ 45 ] S’agissant de la présence d’amiante, le Tribunal réfère à la décision Artinian c. Wong [13] , dans laquelle monsieur le juge Alain Breault référait aux motifs suivants de madame la juge Dominique Bélanger, alors à la Cour supérieure, dans l’affaire Immeubles Jacques Robitaille inc. c.

Province canadienne des religieux de St-Vincent de Paul : [14] [44] Pour l'expert LeBel, il n'est pas inhabituel de trouver de l'amiante dans de nombreux édifices au Québec. L'utilisation de cette substance était largement répandue avant 1985. Plusieurs immeubles ont été construits avec des matériaux contenant de l'amiante, et ce, depuis la fin du 19e siècle jusqu'en 1985. Ces matériaux peuvent être des plâtres, crépis, prélarts, planchers, tuiles acoustiques. Il témoigne que l'amiante a été utilisé surtout dans les immeubles où l'on désirait contrôler les risques de propagation d'incendie.

En effet, l'amiante est un bon isolant contre le feu. Par ailleurs, l’amiante augmente la durabilité de certains matériaux comme les tuiles. Ainsi donc, dans les immeubles industriels et institutionnels comme les écoles et les hôpitaux, il peut y avoir présence d'amiante. (…) [55] Avant même de déterminer si la présence d’amiante constitue un vice caché, il faut se demander si la présence d’amiante constitue un vice . Pour répondre à cette question, il faut bien saisir l’étendue de la garantie de qualité, prévue à l’

article 1726 C.c.Q . [56] Le professeur Pierre-Gabriel Jobin, référant aux propos d’Edwards, est d'avis que la garantie de qualité a comme but de procurer à l’acheteur l’utilité du bien vendu, son plein usage : « […] À l’instar du Code civil du Bas Canada, le Code civil du Québec définit le vice comme une défectuosité qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix», s’il l’avait connue. […] » [57] Dans son traité portant sur la garantie de qualité, Edwards suggère que la notion de vice caché est composée de deux aspects distincts, soit la notion de vice et la qualification que l’on peut y donner de « caché ». [58] L’auteur aborde la question de savoir ce qu’est un vice, par le concept de l’usage protégé par la loi.

Après avoir constaté que le terme vice n’est pas défini dans la loi et qu’il est ambigu en lui- même, Edwards soumet que le terme vice est généralement entendu comme une imperfection ou une anomalie : « […] Or, l’imperfection se mesure à la perfection, une norme impossible à atteindre. Quant à l’anomalie, elle s’apprécie par rapport à ce qui est normal. Tout alors réside dans la norme choisie pour repérer l’anomalie. Spontanément, nous pensons aux normes établies par l’industrie pour déterminer le vice de construction ou de fabrication. Nous verrons toutefois que le vice prévu à l’

article 1726 C.c.Q. possède un sens et une logique propres liés à son développement et au fondement principal de la garantie. » [59] Pour résoudre le problème de l’imprécision du terme, Edwards suggère que le terme vice possède un sens et une logique propres liés au fondement principal de la garantie. Partant de là, il relie le vice au déficit d’usage du bien : « 302 ― Cette conception du vice s’est maintenue dans notre droit. L’

article 1726 C.c.Q. énonce que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur d’un vice rendant le bien « impropre à l’usage » ou diminuant « son utilité ». Le déficit d’usage, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure, s’y présente comme une condition de la qualification du vice au sens de la garantie. Cette interprétation est encore retenue par la plupart des auteurs (693). La première conséquence juridique de cette conception, bien connue d’ailleurs, est que tout vice ne peut être un vice au sens de la garantie, à moins d’entraîner un déficit d’usage du bien. […] » [60] Ainsi donc, la notion de vice est indissociable du déficit d’usage . (…)

[63] Bien avant d’examiner si l’on retrouve les autres conditions pour qu’un vice soit considéré comme caché, il y a lieu de s’assurer que la présence d’amiante crée un déficit d’usage du bâtiment. Posée par Zérah, la question serait : la présence d’amiante constitue-t-elle un fait destructeur de l’usage ? [64] La présence d’amiante comme telle n’est pas un fait destructeur de l’usage.

Il est admis que si l’on ne procède pas à des travaux de démolition, la présence d’amiante ne cause aucun déficit d’usage . (…) [72] Dans les faits, ce dont se plaint la demanderesse, c'est l'imprévisibilité des coûts reliés à la démolition. L’imprévisibilité de ces coûts découle de l’obligation juridique qu’elle a de procéder à l’enlèvement de l’amiante selon une méthode plus coûteuse.

La demanderesse ne se serait pas plainte de la présence d’amiante dans l’immeuble sans l’obligation réglementaire de prendre des mesures précises pour l’enlèvement de l’amiante. [73] Même si le Tribunal concluait que la démolition en soi est un usage, ce que le Tribunal n’est pas disposé à dire, il semble bien que le déficit d’usage devrait être assimilé à ce qu’Edwards appelle un déficit d’usage d'ordre juridique. Or, l’usage protégé par la garantie de qualité ne comprend aucun volet juridique : « 347 ― Ainsi, l’usage protégé par la garantie de qualité ne comprend aucun volet juridique.

Le vice au sens de la garantie se résume à tout fait nuisant à l’usage physique du bien. 348 ― Le déficit juridique tout comme le déficit normal (l’usure, le vieillissement, la vétusté ou le risque attendu) constituent des inaptitudes réelles du bien auxquelles la garantie ne peut remédier . Leurs causes ne sont pas qualifiées de vices, car leurs effets ne perturbent pas l’usage protégé.

La notion de vice est aussi réfractaire à certains phénomènes simulant l’effet d’une perte d’usage. » [74] Pour tous ces motifs, le Tribunal estime que la présence d’amiante dans l’immeuble acquis par la demanderesse ne constitue pas un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. La demanderesse ne peut fonder son action sur la garantie de qualité . [Le Tribunal souligne] [ 46 ] La Cour du Québec a décidé dans le même sens dans plusieurs affaires [15] . [ 47 ] De plus, le Tribunal réfère aux motifs du monsieur le juge Richard Landry, dans la décision Lafond-Tremblay c.

Bellerose [16] , à l’effet que l’usage protégé ou garantie de la résidence est celui qui se rapporte à son état au moment de la vente et non pas celui souhaité par l’acheteur après l’exécution de travaux de rénovations substantielles. [ 48 ] Par ailleurs, les articles 2803 et 2804 du C.c.Q. , se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 49 ] Ce sont donc les demandeurs qui supportent le fardeau de preuve. Or, comme le rappelle monsieur le juge Breault dans la décision Artignan c. Wong précitée, au paragraphe 52 : [52] Les demandeurs avaient un fardeau de preuve exigeant à cet égard.

De simples soupçons ou inférences ne suffisent pas à établir que les défenderesses, par des propos mensongers ou par des réticences ou silences dolosifs, ont voulu les induire en erreur sur la présence de vermiculite et de fibres d’amiante. Des éléments positifs devaient être présentés et ils ne l’ont pas été ici. [ 50 ] Or, l’on ne retrouve pas au dossier une preuve suffisante pouvant démontrer des propos mensongers ou un silence dolosif. [ 51 ] Dans ces circonstances, le Tribunal se doit de rejeter la demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice de 200 $.

CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 18 septembre 2018