2012 QCCQ 8415, 2012 QCCQ 8415

Pelletier c. Payette 2012 QCCQ 8415 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE Sainte-Agathe-des-Monts « Chambre civile » N° : 715-32-000060-117 DATE : 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RACHEL PELLETIER

Partie demanderesse c. DENISE PAYETTE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Rachel Pelletier réclame de Denise Payette 7 000 $ pour des vices cachés à la toiture de la propriété achetée de la défenderesse le 30 mars 2010. [ 2 ] En défense, la défenderesse prétend que la toiture n'était pas affectée d'un vice caché. Elle indique que cette toiture avait fait l'objet de réparations adéquates en 2005.

LES FAITS [ 3 ] Le 30 mars 2010, la demanderesse achète de la défenderesse un immeuble situé sur la rue St-Aubin à Sainte-Agathe-des- Monts. [ 4 ] La visite des lieux est effectuée en février 2010. À ce moment, beaucoup de neige recouvre la toiture. [ 5 ] La déclaration du vendeur n'indique pas quand la toiture a été posée. Elle atteste toutefois que des documents sont disponibles concernant le remplacement de celle-ci. Elle précise également l'accumulation en hiver de glace en bordure du toit et l'installation d'un maximum pour l'aération de l'entretoit. [ 6 ]

Malgré que d'autres items à la déclaration font référence à certaines réparations, rien n'indique clairement que des réparations ont été effectuées à la toiture. Il n'existe non plus aucune mention concernant la pose d'un scellant sur celle-ci. [ 7 ] En défense, la défenderesse a produit une autre déclaration du vendeur sur l'immeuble. Malheureusement, aucune information précise n'indique à quelle date cette nouvelle ou ancienne déclaration aurait été remplie. [ 8 ] De plus, une seule page sur quatre a été produite lors de l'audition.

La demanderesse a nié avoir reçu cette version de la déclaration qui, de surcroît, contrairement à celle produite, n'est pas signée. Par conséquent, il n'y aura donc pas lieu de tenir compte de cette deuxième déclaration dans l'analyse de la preuve effectuée lors de l'audition. [ 9 ] À la mi-mars 2011, des infiltrations d'eau surviennent du plafond du salon. Dès le mois de mai 2011, une inspection est effectuée par un expert en toiture. Celui-ci constate que la toiture est plus âgée que ne le croyait la demanderesse.

On lui indique également que les travaux de la toiture ne sont pas non conformes aux règles de l'art. [ 10 ] La défenderesse a admis ne jamais avoir rencontré la demanderesse avant la signature de l'acte notarié chez le notaire. [ 11 ] Lors de l'achat, la demanderesse a expliqué qu'aucun examen particulier n'a été fait de la toiture. Elle explique que la visite a eu lieu en hiver et qu'il y avait beaucoup de neige sur le toit lors de celle-ci. [ 12 ] La maison de la demanderesse est de style canadien et un ajout a été effectué à l'arrière de la résidence. Le toit de la rallonge

possède une très faible pente et il appert que le joint de cette

partie de la toiture à la

partie existante n'a pas été fait de manière conforme. [ 13 ] C'est précisément à cet endroit que l'infiltration d'eau s'est produite. [ 14 ] La défenderesse fait valoir qu'un produit élastomère a été appliqué sur sa toiture, il y a un certain laps de temps. Aucune information n'a toutefois été communiquée aux acheteurs potentiels à cet égard. [ 15 ] De plus, elle indique que les problèmes de la toiture ne constituaient pas des vices cachés compte tenu qu'un examen aurait pu permettre d'en prendre connaissance. DISCUSSION ET CONCLUSION [ 16 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 17 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 18 ] De l'analyse de la preuve et des critères précités, il est clair que le vice à la toiture constitue un vice d'une certaine gravité. Il est tout aussi évident que la situation est antérieure à la vente. [ 19 ] La preuve a également révélé que l'existence de ce vice était également inconnu tant de l'acheteur que du vendeur. Enfin, conformément à l'

article 1739 du Code civil du Québec , la demanderesse a dénoncé le vice caché à la défenderesse en août 2011. [ 20 ] La question que le Tribunal doit analyser de manière plus précise est de savoir si la demanderesse a, préalablement à l'achat, effectué un examen comme l'aurait fait un acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances. [ 21 ] Lors de l'audition, tant la demanderesse que son principal témoin ont indiqué avoir effectué un examen des plus limités de l'extérieur de la résidence.

Ils ont aussi confirmé ne pas avoir de compétence particulière en matière de toiture. [ 22 ] Peut-être aurait-il été plus prudent pour la demanderesse d'effectuer une inspection pré-achat avant de faire l'acquisition de la propriété.

Toutefois, vu les conditions hivernales et la présence de la neige, un inspecteur n'aurait pas été à même de voir quoi que ce soit concernant le problème du joint déficient. [ 23 ] De plus, à moins de recevoir de son vendeur des informations plus précises sur une caractéristique particulière de la toiture, un acheteur n'a pas à s'aventurer en février sur celle-ci afin d'en vérifier l'état. [ 24 ] Par ailleurs, la preuve a révélé que la demanderesse aidée par son frère ont effectué un examen attentif de l'ensemble de la maison.

De plus, il n'existait pas de trappe à l'intérieur de la maison permettant d'examiner l'intérieur de l'entretoit. Enfin, aucune information n'a été communiquée par la défenderesse à d'éventuels acheteurs concernant des réparations effectuées à la toiture. [ 25 ] Pourtant, l'expert de la demanderesse fait état de plusieurs travaux temporaires effectués sur la toiture étant donné la présence à plusieurs endroits de scellant sur celle-ci. [ 26 ] Après mûre analyse, le Tribunal en vient à la conclusion qu'un acheteur prudent et diligent n'aurait pas fait un examen plus poussé de la toiture.

Cet examen est survenu au mois de février et en les circonstances, aucune information ne justifiait que la demanderesse effectue d'autres vérifications à cette toiture. [ 27 ] Comme il a déjà été décidé par la Cour suprême du Canada, dans l'affaire ABB inc. c. Domtar inc . [1] , la nature apparente du vice et le comportement de l'acheteur s'apprécient selon une norme objective : « 42 . Dans le cadre du régime de garantie contre les vices cachés, l’expertise de l’ acheteur représente aussi un élément pertinent de l’analyse, mais à un niveau différent de celle du vendeur.

En effet, alors que l’expertise de ce dernier permet de déterminer l’étendue de son obligation de dénonciation, l’expertise de l’ acheteur sert plutôt à évaluer si le vice est caché ou apparent. Ainsi, plus l’ acheteur connaît le bien qu’il acquiert, plus le vice affectant ce bien est susceptible d’être considéré comme apparent. Le vice apparent est celui que l’ acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances (art. 1523 C.c.B.C. et art. 1726 , al. 2 C.c.Q .).

Cette exigence impose donc à l’ acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien. Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente. »

[ 28 ] Il est bon de rappeler que l'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre de mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [2] . [ 29 ] En ce qui a trait aux dommages réclamés par la demanderesse, soit 7 000 $, l'expertise produite par la défenderesse indique que la toiture n'était pas, sous réserve du problème du joint entre la rallonge et le toit existant, en si mauvais état. [ 30 ] Cette expertise identifiait également le problème au niveau du joint entre les deux pentes du toit.

Elle précise que les méthodes de pose et les matériaux ont évolué au cours des dix dernières années. [ 31 ] Selon l'expert de la défenderesse, la toiture serait âgée de plus ou moins 10 ans. L'expert de la demanderesse parle plutôt d'une toiture datant d'environ 20 ans. Tribunal retiendra, aux fins d'attribution des dommages, que la toiture avait les 10 années évaluées par l'expert de la défenderesse. [ 32 ] Selon la preuve effectuée, la nouvelle toiture de la demanderesse aura une durée d'environ une vingtaine d'années.

Il y a lieu de tenir compte à ce moment de la plus-value que la nouvelle toiture donnera à la maison de la demanderesse. De plus, les problèmes d'infiltration d'eau concernaient principalement les joints entre la toiture existante et celle de la rallonge. [ 33 ] Vu les deux expertises produites au dossier et les motifs mentionnés ci-dessus, le Tribunal arbitre la réclamation de la demanderesse à 3 750 $. [ 34 ] En ce qui a trait à la réclamation de la demanderesse relativement à l'isolant, la preuve n'a pas établi qu'il s'agissait d'un vice caché.

Il est certain que les normes de construction ont évolué depuis la construction de sa propriété. Le problème de l'isolation relève toutefois beaucoup plus de l'évolution de ces normes que d'un vice caché comme tel. [ 35 ] Il n'y a donc pas lieu de faire droit à ce volet de la réclamation. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse; [ 37 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 3 750 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 29 août 2011, date de la mise en demeure, ainsi que les frais judiciaires de 159 $ . __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 5 juillet 2012