2016 QCCQ 7120, 2016 QCCQ 7120

Qin c. Wang 2016 QCCQ 7120 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146879-152 DATE : 27 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LI YUAN QIN Demanderesse Défenderesse reconventionnelle c.

XUE RONG WANG Défenderesse Demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Li Yuan Qin (« Mme Qin ») réclame 13 215,48 $ à Xue Rong Wang (« Mme Wang ») en dommages pour la résiliation unilatérale anticipée du bail liant les parties (le « Bail ») pour le local du […], à Montréal (le « Local »). [ 2 ] Mme Wang, qui plaide avoir déguerpi pour cause, se porte demanderesse reconventionnelle et lui réclame 14 500 $ pour les pertes économiques qu’elle a subies en raison de l’obligation dans laquelle elle s’est trouvée de quitter le Local.

QUESTIONS EN LITIGE 1- Le Bail pouvait-il être résilié unilatéralement par Mme Wang ? 2- Dans la négative, quels sont les dommages de Mme Qin ? 3- Dans l’affirmative, quels sont les dommages de Mme Wang ?

LES FAITS [ 3 ] Le Tribunal résume ainsi les faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 4 ] Le 10 décembre 2008, Mme Wang achète le salon de massage exploité dans le Local pour 17 000 $ [1] . [ 5 ] Le 1 er septembre 2009, Mme Wang déménage avec sa famille dans le logement situé à l’étage au dessus du Local (le « Logement »). [ 6 ] Le 5 août 2010, Mme Qin achète l’immeuble où se trouvent le Local et le Logement (« l’Immeuble »). [ 7 ] En 2011, la Ville de Montréal effectue des travaux majeurs aux infrastructures de la rue A. Des souris et des gros rats d’égout entrent dans l’Immeuble.

Outre leur apparition, ils manifestent leur présence par du bruit dans les murs, des excréments et des odeurs. [ 8 ] Mme Wang en informe Mme Qin, qui impute le problème aux travaux effectués par la Ville de Montréal. [ 9 ] En juillet 2012, les parties signent le Bail d’une durée d’une année débutant le 1 er août 2012 et se terminant le 31 juillet 2013 [2] . [ 10 ] Le Bail comporte les clauses suivantes : 1.1 La locatrice loue par les présentes au locataire, un local connu et désigne sous les numéros civiques […] à Montréal.

Lequel le locataire reconnaît davit vu et qu’il accepte dans son état actuel et s’en déclarer satisfait. […] 1.4 Le locataire est responsable des choses qui sont détruites et responsable de réparer du chauffage, de l’électricité, des lieux loués, de la ventilation, de la climatisation, de l’extermination de la vermine, de l’enlèvement des déchets et tous services publics se rapportant aux lieux loués. Le locataire n’est pas responsable des structures des bâtiments. Le locataire doit acheter l’assurance pour assurer le bâtiment et tous les accidents qu’il peut arriver.

(Représentation exacte) [ 11 ] Le Bail est renouvelé annuellement pour un loyer augmenté. [ 12 ] En août 2014, le problème des souris et des rats s’amplifie de manière importante. Il arrive à Mme Wang d’attraper de deux à trois souris dans une seule journée avec les pièges qu’elle se procure chez Canadian Tire. Ceux-ci fonctionnent, par ailleurs, très mal avec les rats qui réussissent à s’en sortir.

Par contre, les clients, qui voient les rongeurs, n’apprécient pas et Mme Wang prétend ainsi perdre de la clientèle. [ 13 ] En plus du problème des souris et des rats, Mme Wang et sa fille constatent que les fusibles du Local disjonctent et doivent souvent être remplacés, que l’intensité de la lumière varie et que le Local devient très froid en raison de l’humidité qui y sévit et du manque d’étanchéité à l’air des portes et des fenêtres. [ 14 ] Le 20 septembre 2014, Mme Wang communique avec Mme Qin qui envoie un exterminateur sur les lieux, le 27 septembre 2014 [3] . [ 15 ] Le 7 octobre 2014, Mme Qin réclame paie 50% de la facture de l’exterminateur à Mme Wang puisque le Local occupe 50% de l’Immeuble [4] .

Elle lui demande également un montant additionnel pour les taxes municipales. [ 16 ] Le 3 novembre 2014, Mme Wang transmet une lettre [5] avisant Mme Qin qu’elle résilie le Bail du Local à compter du 24 novembre 2014, en raison de :

a) la présence des rongeurs dans le Local et surtout d’une odeur très forte qui se dégage depuis le traitement effectué par l’exterminateur ; et

b) les visites non annoncées et trop fréquentes de Mme Qin ou de son représentant; et

c) une hausse du loyer trop rapide, celui-ci étant passé de 650 $ en 2010 à 1 329,48 $ en 2014; et

d) la vétusté du Local dont les portes et fenêtres ne sont pas bien isolées, qui présente deux grandes fissures sur l’un des murs et dont l’alimentation en électricité est de plus en plus problématique en raison de pannes fréquentes. [ 17 ] Mme Wang déguerpit du Local et du Logement le 24 novembre 2014 pour emménager dans sa maison nouvellement acquise.

Le litige relatif au Logement fait d’ailleurs l’objet d’un autre débat devant la Régie du logement. [ 18 ] Mme Qin débourse 1 581,25 $ [6] pour faire des travaux de remise en état du Local impliquant la réparation de murs, l’enlèvement et le remplacement de deux douches et trois meubles de salle de toilette, la réparation du plancher de trois pièces, l’installation de nouvelles toilettes, l’installation de nouveaux calorifères électriques, l’installation d’un nouveau luminaire, l’enlèvement de tapisserie et de la peinture. [ 19 ] Le 12 avril 2015, Mme Qin transmet une lettre de mise en demeure réclamant 7 961,20 $ à Mme Wang [7] .

Elle intente le présent recours le 24 avril 2015. ANALYSE [ 20 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [8] . À cet égard, le fardeau de la preuve repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités qu’on appelle une preuve prépondérante. Ceci signifie que tant la demande que la demande reconventionnelle, doivent démontrer que leurs prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [9] pour avoir gain de cause. [ 21 ] De plus, toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés [10] . [ 22 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal.

La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [11] . 1) Le Bail pouvait-il être résilié unilatéralement par Mme Wang ? [ 23 ] Un locataire peut déguerpir s’il démontre l’inexécution substantielle des obligations du locateur et le grave trouble de jouissance subi [12] . [ 24 ] Le locateur doit en effet procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail [13] . Il s’agit d’une obligation de résultat pour le locateur. [ 25 ] Dans Société de gestion Complan (1980) inc. c.

Bell Distribution inc. [14] , la Cour d’appel écrit que malgré que cette obligation de procurer la jouissance tienne de l’essence même du contrat de louage et qu’elle en soit une de résultat, les parties à un bail commercial peuvent néanmoins y déroger car les dispositions de l’

article 1854 C.c.Q. ne sont pas d’ordre public . [ 26 ] Les conditions justifiant l’abandon des lieux loués peuvent se résumer ainsi : inexécution substantielle de la part du locateur et dénonciation du trouble de jouissance à celui-ci. [ 27 ] Le Tribunal note que dans ce dossier, le comportement de Mme Wang s’explique en

partie par le fait qu’elle a erronément conclu que les dispositions en matière de bail résidentiel, qui sont d’ordre public, trouvaient application. [ 28 ] En l’espèce, les manquements reprochés à Mme Qin relativement au froid ressenti dans le Local et à la présence des rats sont des éléments tombant sous la responsabilité contractuelle de Mme Wang en raison des clauses 1.1 et 1.4 du Bail. Ces manquements ne

sont pas reliés à des réparations structurelles pour lesquelles Mme Qin serait responsable et qui pourraient se qualifier de « perte de jouissance substantielle ».

D’ailleurs, les travaux effectués dans le Local suite au départ de Mme Wang ne sont pas structurels. [ 29 ] Le Tribunal concède que la présence de rongeurs est problématique, mais la dératisation était la responsabilité contractuelle de Mme Wang. [ 30 ] Celle-ci plaide que la clause 1.4, tout comme l’augmentation rapide du loyer, étaient abusives [15] et qu’elle avait été contrainte de les accepter afin d’obtenir le renouvellement de son bail à compter du 1 er août 2012. [ 31 ] Bien qu’ayant été rédigé par Mme Qin dans un français discutable, le Bail ne peut pas être qualifié de contrat d’adhésion [16] puisque Mme Wang pouvait en discuter librement.

La crainte de perdre le Local était un facteur économique important pour Mme Wang, au même

titre que la peur de perdre un locataire l’était pour Mme Qin.

D’ailleurs, à la date de l’audience, Mme Qin n’avait toujours pas trouvé de locataire pour le Local. [ 32 ] Par ailleurs, même si le Bail pouvait être qualifié de contrat d’adhésion, Mme Wang n’a pas établi que la clause lui imposant l’obligation de dératiser était si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement les baux commerciaux, qu’elle dénaturait le Bail. [ 33 ] Mme Wang ayant choisi de déguerpir, elle doit acquitter ses obligations. 2) Dans la négative, quels sont les dommages de Mme Qin ? [ 34 ] Mme Qin explique qu’elle a imputé le dépôt de sûreté de 1 570,00 $ au paiement du loyer de novembre 2014.

Elle réclame donc la totalité des loyers que Mme Wang aurait dû lui verser pour la période du 1 er décembre 2014 au 31 juillet 2015 à raison de 1 329,48 $ par mois. À ce montant, elle ajoute les frais d’électricité qu’elle a dû payer du 25 novembre 2014 au 16 avril 2015, soit 1 050,16 $ et 50 % des frais de l’exterminateur ayant procédé à un traitement de dératisation le 27 septembre 2014, soit 200,00 $. [ 35 ] Un locateur confronté au déguerpissement de son locataire a toujours une obligation de mitiger ses dommages [17] .

En effet, si un locateur a un droit strict au loyer que stipule le bail lorsque son locataire déguerpi, « droit strict » ne signifie pas « droit absolu ». Le devoir de mitigation émane plus généralement de l’obligation de bonne foi qui incombe à toute personne, et donc à tout créancier [18] . [ 36 ] Mme Qin a utilisé le dépôt de sûreté initialement versé pour payer le mois de novembre 2014, ce qui lui a tout de même laissé un solde de 240,52 $ que le Tribunal lui permet de conserver à

titre de dommages. [ 37 ] La preuve établit que Mme Qin a effectué des travaux de rénovation dans le Local sur une période d’environ un mois après le départ de Mme Wang. Par contre, en dehors de ceux-ci et du fait qu’elle ait mis une pancarte indiquant que le Local était à louer, Mme Qin n’a fait aucune autre démarche pour annoncer la disponibilité du Local à des fins de location. Elle n’a pas mis d’annonce dans les journaux et elle n’a pas retenu les services d’un agent d’immeuble.

En somme, le Tribunal conclut que Mme Qin s’est tout simplement comportée comme un locateur qui bénéficierait d’un droit absolu à recevoir le loyer prévu au Bail jusqu’au 31 juillet 2015. [ 38 ] En l’absence de preuve que Mme Qin a fait les efforts nécessaires pour relouer le Local, le Tribunal conclut qu’elle ne s’est pas acquittée de l’obligation de mitigation qui lui incombait.

Cependant, cette absence d’effort ne peut justifier une exonération complète de Mme Wang au paiement des dommages découlant de son déguerpissement. [ 39 ] Considérant que Mme Qin a conservé une somme de 240,52 $ après l’imputation du dépôt de sûreté en paiement du loyer du mois de novembre 2014, le Tribunal considère qu’une juste indemnisation du dommage de Mme Qin implique de lui accorder une indemnité additionnelle pour la relocation du Local équivalent à six mois de loyers et les taxes applicables, soit 7 976,88 $, auxquels seront ajoutés les frais d’électricité de 1 050,16 $ encourus pendant une période somme toute équivalente. [ 40 ] Par ailleurs, les manquements de Mme Qin à son obligation de mitigation n’affectent aucunement son droit de recouvrer 50 % du montant payé à l’exterminateur en septembre 2014, soit 200 $. [ 41 ] Le Tribunal conclut donc que Mme Qin a droit à des dommages de 9 227,04 $. 3) Dans l’affirmative, quels sont les dommages de Mme Wang ? [ 42 ] Considérant les réponses données aux première et deuxième questions, il est inutile pour le Tribunal de se prononcer sur la troisième question.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Xue Rong Wang à payer à Li Yuan Qin, 9227,04 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 12 avril 2015 ; REJETTE la demande reconventionnel de Xue Rong Wang ; CONDAMNE Xue Rong Wang à payer à Li Yuan Qin les frais de justice de 200 $. ______________________________ MARTINE L. TREMBLAY, J.C.Q.

Date de l’instruction : 11 avril 2016.