2021 QCCQ 772, 2021 QCCQ 772

9137-9958 Québec inc. c. Cadieux 2021 QCCQ 772 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-243555-177 DATE : Le 10 février 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ 9137-9958 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

ÉRIC JONES CADIEUX -et- CHRISTINA VOUTSINOS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse 9137-9958 Québec inc. («9137») poursuit les défendeurs pour la somme de 63 235,13 $, représentant 55 189,44 $ en arrérages de loyer et 8 045,69 $ en taxes, dans cadre d’un bail commercial par tolérance. [ 2 ] En cours d’instance, la demanderesse se désiste pour le montant de 8 045,69 $ réclamé pour des taxes municipales pour l'année 2017. [ 3 ] Le défendeur Éric Jones Cadieux («M.

Cadieux») conteste la demande, alléguant que le local a été fourni gratuitement par M. Marco Voutsinos président de 9137, le père de son ancienne conjointe, la défenderesse («Mme Voutsinos»), pour démarrer une école de musique, l'Académie de musique Cadenza . [ 4 ] Quant à la défenderesse, initialement, elle contestait la demande, elle soulevait comme moyen de défense qu'aucune entente n'est intervenue entre les parties pour le paiement de loyer pour les locaux en question. En cours de procès par l’intermédiaire de son avocat elle informe le Tribunal qu’elle consent à la demande.

CONTEXTE PROCÉDURAL [ 5 ] L’audition au fond de cette cause s’est tenue le 19 février 2020 devant l’honorable Dominique Gibbens, et le dossier a été mis en délibéré suite à la réception des observations écrites. [ 6 ] Le 2 octobre 2020, l’honorable Lucie Rondeau, juge en chef de la Cour du Québec, a ordonné que l’instruction de cette cause soit continuée et terminée par le soussigné, étant donné que la juge Gibbens est empêchée d’agir plus avant dans ce dossier. [ 7 ] En application de l’

article 327 du Code de procédure civile , RLRQ c. C-25.01 qui prévoit que le juge appelé à continuer une affaire peut, avec le consentement des parties, s’en tenir, quant à la preuve, à l’enregistrement de l’instruction ou à la transcription des notes sténographiques, les avocats des parties ont consenti à ce que le soussigné s’en tienne à l’enregistrement de l’instruction ou à la transcription des notes sténographiques.

LES FAITS [ 8 ] Voici les faits pertinents qui ressortent de la transcription des notes sténographiques de l’audience incluant les témoignages et représentations. [ 9 ] La demanderesse 9137 est une société dont l'actionnaire majoritaire est M. Marco Voutsinos, le père de la défenderesse. [ 10 ] En 2015, un des locaux situés au 2e étage du 6773, chemin de la Côte-des-Neiges dans un immeuble commercial appartenant à 9137 est vide. [ 11 ] La défenderesse, Mme Voutsinos alors conjointe de fait de M.

Cadieux, a initié des démarches auprès de son père pour louer les locaux afin d’y installer une école de musique. [ 12 ] Les défendeurs sont de jeunes musiciens qui se sont rencontrés au courant de l'année 2009 pendant qu'ils fréquentaient la même école de musique.

[ 13 ] À la demande de Mme Voutsinos, M. Cadieux accepte d’aller visiter les lieux. Au début, il est réticent, car l’état des lieux laisse à désirer. Il finit par accepter de participer au projet de démarrer avec Mme Voutsinos une école de musique dans les locaux en question, vu qu'ils sont fournis gratuitement. [ 14 ] Le 18 septembre 2015, les défendeurs font enregistrer au Registre des entreprises du Québec une société en nom collectif, «Musique Cadenza S.E.N.C,» avec comme activité projetée : Cours de musique en privée et en groupe. [ 15 ] Monsieur Cadieux affirme avoir demandé à M.

Voutsinos de quelle manière il peut compenser l'occupation gratuite du local. Monsieur Voutsinos lui a confirmé qu’il n’exige pas de loyer, en contrepartie, il devra fournir quelques services de conciergerie pour le local, ainsi que l'exécution de certains travaux d'entretien, précisant qu’il est content d'aider sa fille dans le démarrage de son entreprise, ce qui est nié par M.

Voutsinos. [ 16 ] La mère de Mme Voutsinos a participé à effectuer des travaux de peinture et les défendeurs ont font exécuter à leurs frais les travaux de rénovation et aménagent les locaux pour offrir des services d’une école de musique qui est ouverte en octobre 2015. [ 17 ] Au cours de l'été 2016, Mme Voutsinos, décide d'agrandir l'espace des locaux. [ 18 ] Durant la période de septembre 2015 à septembre 2017, la relation entre M. Cadieux et les parents de Mme Voutsinos est bonne.

Les défendeurs voyaient régulièrement les parents de Mme Voutsinos, soupaient avec eux au moins une fois par mois et participaient à certaines activités familiales. [ 19 ] Monsieur.

Voutsinos est décrit comme un homme de famille qui prend soin de sa fille et pour qui il est primordial de participer aux activités de la famille Voutsinos. [ 20 ] À partir du mois de mai 2017, la relation entre les défendeurs se détériore, ils se disputent régulièrement et la rupture de leur relation survint par la suite. [ 21 ] Les défendeurs se séparent au mois d'août 2017 et, quelques jours plus tard, le 15 septembre, 9137 leur fait parvenir une lettre de mise en demeure leur réclamant 55 188,00 $ pour l'occupation des locaux en question. [ 22 ] Au soutien de sa demande, la demanderesse produit un bail (Pièce P-1) qui n'est pas signé par les parties. [ 23 ] Il s’agit d’un bail que M.

Voutsinos avait remis à sa fille, Mme Voutsinos, qui ne l'a pas présenté à M.

Cadieux. [ 24 ] Monsieur Cadieux prétend que les pièces D-1 à D-3 supportent sa version, a l'effet que le local était prêté gratuitement : • Pour l'année 2015, l'école de musique a eu un revenu brut de 120,00 $ et un revenu net négatif de (4 354,54 $); • Pour l'année 2016, l'école de musique a eu un revenu brut de 21 998,32 $ et un revenu net de 9 935,08 $, laissant un revenu net par associé de 4 967,54 $; • Pour l'année 2017, l'école de musique a eu un revenu brut de 24 201,80 $ et un revenu net de 15 701,62 $, laissant un revenu net par associé de 7 850,81 $; Mme Voutsinos a déclaré un revenu net de 2 695,31 $ suivant la déduction de « réparations » au montant de 5 155,50 $; [ 25 ] Monsieur Cadieux souligne que le loyer réclamé par 9137 équivaut à une somme de 24 000 $ plus taxes, ce qui est totalement invraisemblable dans les circonstances. [ 26 ] Dans le cadre de son témoignage à l'audience, M.

Voutsinos admet avoir transmis l'état de compte (Pièce P-3) en janvier 2017 seulement à Mme Voutsinos. [ 27 ] Madame Voutsinos, n’a pas remis l'état de compte à M. Cadieux qui soulève que, la pièce P-3 daté du 1er janvier 2017 comprend des sommes réclamées allant jusqu'au mois d'août 2017, tout en indiquant une date de paiement pour le 14 septembre 2017. [ 28 ] Monsieur Cadieux souligne que le témoignage M. Voutsinos est également contredit par la défenderesse Mme Voutsinos.

Lors de son interrogatoire préalable, elle indique ne jamais avoir reçu d'état de compte avant de recevoir la mise en demeure, tel qu'il appert de l'extrait de l'interrogatoire préalable de la défenderesse en date du 26 juin 2018, p. 29 : Q O.K. est-ce que pendant que vous avez occupé, vous avez déjà reçu un état de compte du propriétaire, de la compagnie 9137-9958 Québec inc., qui indiquait les montants dus par l'Académie Cadenza, de musique Cadenza, au propriétaire? R. Non. Des états de compte, non.

Quand est-ce que vous avez su que votre père vous poursuivrait, là, poursuivrait Éric Jones Cadieux et vous-même pour le loyer? R. Quand j'ai reçu un... comment on appelle... . ... une mise en demeure. Q. Donc autour du quatorze (14) septembre deux mille dix-sept (2017). R. C'est ça. [29] Monsieur Cadieux plaide que c'est en toute connaissance de cause que 9137- 9958 Québec inc. a prêté gratuitement le local aux défendeurs pour démarrer l'école de musique, et que celle-ci est bien mal venue de réclamer aujourd'hui 24 mois de loyer pour un

montant de 55 189,44 $. Il souligne que par ailleurs, M. Voutsinos témoigne du fait qu'il désire aider les enfants dans leur projet. (Page 40 des transcriptions des notes sténographiques de son interrogatoire au préalable). [ 29 ] Lors de son témoignage Mme Voutsinos corrobore la version de son père voulant pour la question du loyer, il n’a pas eu de discussion ni d’entente entre lui et M. Cadieux dont la position a toujours été qu’il n’accepte pas de s’engager à payer un loyer pour les locaux occupés par l’école de musique qui n’est pas rentable, menaçant de quitter les lieux s’il devait payer un loyer. ANALYSE ET MOTIFS [ 30 ] Il est utile de reproduire ici l’

article 1853 C.c.Q. qui énonce : 1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage. Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire. Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. [1] [ 31 ] Le professeur Pierre Gabriel Jobin, dans son traité de droit civil, sur le louage, traite des conditions d'application de l'

article 1853 C.c.Q. : « 44. Présomption. Dès que les conditions de l'

article 1853 sont réunies, il se forme une présomption simple de louage. Le fardeau de prouver ces conditions repose évidemment sur la

partie qui les invoque. C'est généralement le locateur, en pratique, qui cherche à se prévaloir du bail par tolérance; mais rien n'empêche le locataire de le faire et, de fait, la jurisprudence en offre quelques exemples. Par dérogation aux règles générales de la preuve, les conditions d'existence de la présomption, les moyens de la repousser et la valeur locative peuvent toujours être prouvés par tous moyens de preuve, notamment par témoin. La présomption de bail par tolérance est simple. Elle est repoussée par la preuve que, en l'espèce, l'occupation a une cause juridique différente du louage présumé.

Cette règle est souvent exprimée en disant que la présomption disparaît par la preuve que l'occupation a une autre explication que le bail par tolérance. Cette autre explication peut évidemment être un accord de la nature même du louage qui, on l'a vu, écarte l'application du bail par tolérance. Mais ce peut être aussi tout autre contrat ou mécanisme juridique impliquant l'occupation des lieux.

Telles sont: une entente en vertu de laquelle le propriétaire permet à un parent d'occuper gratuitement son logement, la permission donnée au locataire d'utiliser gratuitement un espace additionnel (comme une place de stationnement) et l'autorisation donnée au promettant-acheteur d'occuper l'immeuble en attendant la passation de l'acte de vente. Divers autres exemples pourraient être cités. » [2] [Soulignements ajoutés] [ 32 ] Monsieur Cadieux a-t-il réussi à repousser la présomption de bail par tolérance énoncé au second alinéa de l’

article 1853 C.c.Q. ? [ 33 ] La réponse est affirmative pour les raisons suivantes. [ 34 ] Il ressort du témoignage de M. Voutsinos qu’il n’a jamais abordé la question du bail, ni de paiement pour les locaux avec M. Cadieux, c’est uniquement avec sa fille qu’il en a traitée. [ 35 ] Durant la période de deux ans allant de septembre 2015 à septembre 2017, aucun loyer n’a été réclamé pour l’occupation des locaux en question et aucun bail n’a été signé.

Aucune valeur n’a été établie. [ 36 ] Le Tribunal estime fondée la prétention du défendeur Cadieux voulant que l'occupation des locaux découle du statut familial et de l'entente intervenue avec la demanderesse en raison du lien familial avec Mme Voutsinos, car elle trouve assise dans la preuve. [ 37 ] L’aménagement de l’école de musique dans les locaux résulte de l’initiative de Mme Voutsinos qui entretenait avec ses parents de bonnes relations.

Ceux-ci, désirant la supporter et l‘aider à réussir dans le démarrage sa nouvelle entreprise d’école de musique. [ 38 ] Les revenus modestes générés par l’exploitation de l’école de musique sont une indication quelle n’était pas rentable, ce qui était au su du père de Mme Voutsinos. Le Comportement de M. Voutsinos qui s’est abstenu de réclamer le paiement de loyer durant deux ans, rend vraisemblable la thèse que les locaux sont fournis à

titre gratuit en support au démarrage de l’entreprise des enfants. [ 39 ] Dans le contexte d'achat de la première maison des défendeurs située sur l'Île- Perrot, en juin 2017, la veille de passer chez le notaire, les parents de la défenderesse leur ont fait une surprise, en décidant de mettre une mise de fonds de soixante- quinze mille dollars (75 000,00 $) sur la propriété. [ 40 ] Si les défendeurs avaient une dette de loyer de plus de 50 000,00 $ envers la demanderesse 9137, M. Voutsinos, qui est responsable de recouvrer les créances de 9137 aurait pu alors se payer en opérant compensation pour cette créance. [ 41 ] La présomption de bail par tolérance codifiée à l’

article 1853 C.c.Q. , est une présomption simple laquelle est réfragable et peut être repoussée par la preuve contraire [3] . Si l’occupation peut être expliquée autrement que par la tolérance, expresse ou non, la présomption est renversée. [ 42 ] Comme l’enseigne la Cour d’appel dans l’arrêt l’arrêt Lorrain c. Saint Pierre [4] , les liens familiaux sont une cause juridique différente du louage présumé.

Quand un locataire laisse un membre de sa famille habiter son immeuble sans bail et sans payer de loyer ceci constitue une libéralité [5] , c’est effectivement ce qui s’est produit ici. [ 43 ] Par ailleurs si la présomption de bail par tolérance n’aurait pas été repoussée, il y a preuve suffisante pour établir que le président de 9137, M. Voutsinos a renoncé à réclamer le loyer correspondant à la valeur locative des locaux jusqu’au 15 septembre

2017, date de la transmission de la mise en demeure. [ 44 ] Pour ces motifs, la contestation de M.

Cadieux est fondée et la demande dirigée contre lui doit échouer. [ 45 ] Les faits en l’espèce se distinguent de ceux des causes citées par la demanderesse qui sont inapplicables en l’espèce [6] . [ 46 ] Quant au recours dirigé contre Mme Voutsinos, le recours dirigé contre elle devrait aussi échouer, vu la conclusion précédente à laquelle arrive le Tribunal. [ 47 ] Cependant vu que l’avocat de la défenderesse en réponse à une question posée par la juge qui présidait le procès a admis lors de sa plaidoirie que sa cliente acquiesce à la demande, le Tribunal n’a qu’à prendre acte de cette admission judiciaire, qui n’engage que la défenderesse Mme Voutsinos, et elle n’a aucun impact sur l'existence d'un mécanisme juridique impliquant l'occupation du local, qui n'est pas un bail par tolérance. [ 48 ] Lorsqu’on prend en considération que 9137 est décrite par M.

Voutsinos comme étant un «Trust familial», Mme Voutsinos trouve son compte en décidant d’acquiescer à la demande de 9137, portant sur l’aide qui lui a été fournie par l’intermédiaire de son père pour démarrer son école de musique. [ 49 ] Quant à l’argument du défendeur Cadieux pour faire déclarer abusives selon l'

article 52 du Code de procédure civile , la demande de la demanderesse et la défense de Mme Voutsinos , en ce qui concerne cette dernière, le revirement de sa position à la onzième heure pour annoncer son acquiescement à la demande, trouve assise dans l’ adage «NE MORDS PAS LA MAIN QUI TE NOURRIT»., la démonstration à première vue d’abus n’est pas établie. [ 50 ] En ce qui concerne la demanderesse 9037, il est vrai que les chances de succès pour réussir dans son recours étaient dès le départ minces, cela ne suffit pas pour déclarer son recours abusif. [ 51 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 52 ] REJETTE la demande contre le défendeur Éric Jones Cadieux; [ 53 ] LE TOUT avec frais de justice en faveur du défendeur Éric Jones Cadieux. [ 54 ] PREND ACTE de l’acquiescement de la défenderesse Christina Voutsinos à la demande, avec frais de justice en fa faveur de la demanderesse. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

Me Edward J. Druker DRUKER NARVEY GREEN Procureur de la

partie demanderesse Me Sacha Poliquin KPP AVOCATS INC. Procureur pour le défendeur Éric Jones Cadieux Me Gordon M. Selig Procureur pour la défenderesse Christina Voutsinos Date d’audience : Le 19 février 2020