2021 QCCQ 12432, 2021 QCCQ 12432

Lamarche c. Groulx 2021 QCCQ 12432 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-702633-182 DATE : 11 novembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE DROUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHELLE LAMARCHE

Partie demanderesse c. MARIE-FRANCE GROULX

Partie défenderesse – Demanderesse en garantie JEAN-GUY DUBOIS et HABITATION MAJO INC. Parties appelées en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] En avril 2002, madame Michelle Lamarche achète un immeuble situé à Candiac, propriété de madame Marie-France Groulx. [ 2 ] À l’été 2018, soit 16 ans plus tard, une forte odeur d’humidité est détectée au sous-sol.

Des analyses et travaux révèlent des infiltrations d’eau imputées au mauvais fonctionnement du drain français. [ 3 ] Madame Lamarche réclame 15 000,00$ à madame Groulx pour vice caché, alléguant que le drain français est installé en pente inverse. [ 4 ] Madame Groulx conteste la réclamation et invoque plutôt la vétusté du drain. [ 5 ] Elle poursuit à son tour le constructeur, Habitations Majo Inc., de qui elle a acheté la maison en mai 2000. Elle poursuit également le président de l’entreprise, monsieur Jean-Guy Dubois, personnellement.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] L’immeuble est-il affecté d’un vice caché, ou est-ce plutôt que le drain français a atteint la fin de sa vie utile? [ 7 ] Et s’il y a vice caché, quelle est la valeur de la compensation? [ 8 ] Madame Groulx peut-elle poursuivre monsieur Dubois personnellement? [ 9 ] Le Tribunal accueille en

partie la demande principale contre madame Groulx. [ 10 ] La demande en garantie est accueillie contre Habitations Majo Inc, mais elle est rejetée à l’endroit de monsieur Jean-Guy Dubois. CHRONOLOGIE DES ÉVÉNEMENTS [ 11 ] Voici un résumé des événements selon la preuve. 2000-05-26 Acte d’achat n o 1 Pièce P-12 Vendeur : Construction Majo Inc. Acheteur : Mme Marie-France Groulx Immeuble : [...], à Candiac

2002-04-29 Acte d’achat n o 2 Pièce P-9 Vendeur : Mme Marie-France Groulx Acheteur : Mme Michelle Lamarche Immeuble : [...], à Candiac 2018-été Forte odeur d’humidité et de moisissure au sous- sol Témoignage de Mme Lamarche 2018-08-22 Inspection et relevés microbiologiques, température, humidité, CO 2 et moiteur des matériaux Pièce P-1 Laboratoire : Environ-Option Inc. 2018-10-04 Rapport d’investigation et de caractérisation microbienne du bâtiment Pièce P-1 Laboratoire : Enviro-Option Inc. M. Simon Godin, B.Sc. Biologie, Toxicologie, Santé environnementale M.

Gino Dechamplain, Maître en environnement, Certifié IICRC Conclusion : profil fongique anormal Recommandation : décontamination 2018-10-16 Tranchée creusée Test sur l’état du drain Pièce P-3 Fissures de béton Alain Grenier Inc. Conclusion : drain français installé en pente inversée Recommandation : travaux correctifs 2018-11-06 Rapport d’architecte Pièce P-2 Christian Langlois architecte Inc.

Travaux requis : enlèvement du revêtement des murs et du plancher au sous-sol, application d’une membrane de protection et d’un scellant Conclusion : vice de construction d’origine du drain français Recommandation : remplacement du drain français 2018-11-13 Mise en demeure à Mme Groulx Pièce P-6 Envoyée par Mme Lamarche.

Reçue le 17 novembre 2018 par Mme Groulx 2018-11-17 Lettre de réponse de Mme Groulx Pièce P-7 Conteste et invoque la vétusté du drain installé il y a 18 ans 2018-11-22 Refus des assureurs Pièce P-14 Exclusion de la couverture d’assurance pour dommages dus à l’humidité ou aux spores 2018-11-23 2 ème mise en demeure à Mme Groulx Pièce P-8 Envoyée par Mme Lamarche Reçue le 26 novembre 2018 par Mme Groulx 2018-11-27 Contrat pour la décontamination fongique Pièce P-4 (soumission admise par les parties) Fraka : entreprise de décontamination Coût : 13 545,00$ plus taxes Total : 15 565,75$ 2018-12-10 Demande en justice 15 000,00$ pour vices cachés 2019-01-03 Contestation et demande en garantie Dans sa contestation, Mme Groulx poursuit Habitations Majo Inc., ainsi que M.

Jean-Guy Dubois, personnellement.

2019-05-17 Facture pour les travaux d’excavation et le remplacement du drain français Pièce P-11 Ian-K Excavation Inc. : entreprise d’excavation et d’installation de drain Coût : 14 900,00$ plus taxes Total : 17 131,27$ L’ANALYSE [ 12 ] Dans un premier temps, pour conclure à un vice caché, il y a des conditions à respecter [1] .

Ainsi, le vice doit être : 1- Caché ; le défaut doit être invisible ou non perceptible malgré un examen raisonnable que ferait un acheteur prudent et diligent dans les mêmes circonstances. 2- Grave ; le défaut doit rendre le bien impropre à l’usage ou en diminuer l’utilité de façon telle que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé un prix si élevé. 3- Inconnu de l’acheteur ; si le vendeur a dénoncé le défaut à l’acheteur de façon claire et sans l’induire en erreur, ce dernier ne pourra prétendre à un vice caché. 4- Existant au moment de la vente ; le défaut doit être antérieur à la vente, ou du moins sa cause doit l’être lorsque les effets du défaut se matérialisent après la vente.

Les 4 premières conditions découlent de l’

article 1726 du Code civil du Québec [2] , alors que la cinquième est prévue à l’

article 1939 du Code civil du Québec [3] . 5- Dénoncé au vendeur ; dans un délai raisonnable, l’acheteur doit informer le vendeur que le bien est affecté d’un défaut pour lui permettre de vérifier la situation et/ou de remplir ses obligations. Dans certains cas, la dénonciation ne sera pas exigée, notamment en cas d’urgence ou de risque de dégradation du bien.

Caractère caché du vice et prudence de l’acheteur [ 13 ] La maison est une nouvelle construction lorsque Mme Groulx l’achète en mai 2000; elle en est le premier acquéreur. [ 14 ] C’est donc une maison presque neuve que Mme Lamarche achète à son tour de Mme Groulx, deux ans plus tard; la maison est même encore protégée par la garantie des maisons neuves de l’ APCHQ . [ 15 ] Quand Mme Lamarche en fait l’acquisition en 2002, il n’y a alors aucun signe ou indice qui pourrait éveiller les soupçons de qui que ce soit quant à un problème de drain français. [ 16 ] En effet, lors de l’audience, tant Mme Lamarche que Mme Groulx confirment que la maison est en parfait état en 2002.

Il n’y a aucune odeur, ni signe d’humidité au sous-sol. [ 17 ] C’est également le cas en 2000 lorsque madame Groulx achète la maison d’Habitations Majo Inc. [ 18 ] Monsieur Dubois insiste pour sa part sur la qualité de ses constructions et la bonne réputation de l’entreprise. [ 19 ] Le Tribunal considère la preuve claire et convaincante; le problème du drain français ne pouvait pas être constaté par un acheteur prudent et diligent, soit un acheteur placé dans les mêmes circonstances que madame Lamarche en 2002 d’une part, et madame Groulx en 2000 d’autre part.

Caractère grave du vice affectant l’utilité [ 20 ] Les analyses effectuées par Fissure de béton Alain Grenier Inc . pour identifier la source d’activité en eau et l’humidité excessive révèlent que le drain français a été installé avec une pente inversée, et que la connexion du drain en façade est plus haute que le reste du drain, ce qui empêche un écoulement adéquat de l’eau au printemps ou lors de fortes pluies. [ 21 ] Avec le temps, l’eau s’est infiltrée et la moisissure s’est installée. [ 22 ] Pour sa part, l’architecte Christian Langlois mentionne que la tranchée faite par Fissure de béton Alain Grenier Inc . a permis de constater « l’absence de pierre nette sur la semelle de fondation afin que l’eau puisse être acheminée au drain français », ce qui serait contraire aux recommandations de la Régie du bâtiment. [ 23 ] Selon l’architecte, le problème était double; il était alors nécessaire d’apporter les correctifs sur la semelle de la fondation et de remplacer le drain. [ 24 ] C’est ici que la question de la vétusté du drain soulevée par Mme Groulx devient pertinente. [ 25 ] Elle soumet que, si le drain ne remplit plus son rôle 18 ans après son installation, c’est parce qu’il aurait atteint la fin de sa vie utile et ce, sans égard à la présence d’un vice caché.

[ 26 ]

Le passage du temps et l’usure normale entraînent nécessairement la vétusté de n’importe quel ouvrage.

Les tribunaux ont reconnu que l’atteinte de la fin de la vie utile d’un bien ne peut pas être considérée comme un vice couvert par la garantie légale contre les vices cachés [4] . [ 27 ] Mais en alléguant l’extinction de la garantie contre les vices cachés en raison de la vétusté du drain, Mme Groulx en assume le fardeau de la preuve [5] . [ 28 ] Et comme il n’y a pas de présomptions graves, précises et concordantes [6] sur lesquelles le tribunal pourrait compter, telle une installation datant de plusieurs décennies, le tribunal ne peut conclure à la vétusté d’un drain français de 18 ans sans une preuve claire, tels un devis ou l’opinion d’un expert. [ 29 ] Le Tribunal conclue que le drain français est atteint d’un vice sérieux, en raison de son installation d’origine en pente inverse, l’empêchant de remplir pleinement son rôle, soit d’évacuer l’eau et ainsi préserver l’étanchéité des fondations de la maison. [ 30 ] Et cette piètre performance du drain est amplifiée par l’absence de pierres nettes à la semelle de la fondation.

L’eau a fini par infiltrer les fondations, permettant aux moisissures de s’installer et contaminer le sous-sol.

Vice inconnu de l’acheteur au moment de la vente [ 31 ] Madame Lamarche n’a jamais été informée d’un tel défaut lorsqu’elle a acheté la maison; il faut préciser que madame Groulx n’avait rien à dénoncer non plus sur le sujet puisque la maison était pratiquement neuve et ne montrait aucun signe d’infiltration d’eau. [ 32 ] Même si l’entreprise Habitations Majo Inc., en tant que constructeur et vendeur professionnel, est réputée [7] connaître le défaut du drain, son président, monsieur Dubois, invoque encore une fois la qualité et la bonne réputation des constructions de son entreprise. [ 33 ] Tout aussi excellentes puissent être la réputation de l’entreprise et la qualité habituelle de ses constructions, cela n’a pas d’impact sur la présomption de connaissance du vice par le vendeur professionnel. [ 34 ] Ce qui importe, c’est que le défaut était clairement inconnu au moment de la vente, tant de madame Lamarche que de madame Groulx lors de leurs transactions immobilières respectives.

Vice existant au moment de la vente [ 35 ] Selon le rapport de l’expert, le problème de pente inversée du drain (et l’absence de pierres nettes à la semelle de la fondation) remonte à son installation, soit avant la vente. Le défaut existait donc tant lors de la vente en 2002 que lors de la vente initiale en 2000. [ 36 ] Monsieur Dubois confirme qu’il s’est fié aux responsables de l’installation du drain et qu’il ne surveille pas personnellement ce genre d’ouvrage.

Madame Groulx souligne également que la Régie du bâtiment n’effectue pas de surveillance ou d’inspection du chantier, ce que confirme également monsieur Dubois. [ 37 ] Bref, monsieur Dubois est incapable de contredire la preuve apportée par madame Lamarche sur l’existence du vice au moment de la vente, tant en 2002 qu’en 2000. [ 38 ] De plus, Mme Lamarche explique qu’elle n’avait jamais détecté d’humidité ou d’odeur particulière dans le sous-sol de sa résidence avant l’été 2018.

Elle y logeait même quelqu’un au sous-sol de la maison avant l’été 2018. [ 39 ] Le Tribunal peut facilement comprendre la surprise, voire même la déception, de madame Groulx lorsque que madame Lamarche la poursuit 16 ans plus tard en alléguant un vice caché; mais, la démarche n’est pas moins fondée lorsque celle-ci s’appuie sur une expertise claire et non contredite à l’effet que le problème est d’origine et que, de plus, le drain n’a pas encore atteint la fin de sa vie utile.

La valeur de la compensation (réduction du prix vs dommages) Réduction du prix [ 40 ] En raison du vice caché, madame Lamarche a droit à une diminution du prix de vente [8] , mais la décision du Tribunal ne peut avoir pour effet d’enrichir madame Lamarche aux dépens de madame Groulx en lui octroyant l’équivalent d’un nouveau drain, alors que celui-ci était en opération depuis 18 ans lorsqu’il a été remplacé. [ 41 ] Le Tribunal doit établir une valeur de remplacement d’un drain déprécié.

De plus, cette valeur doit se justifier raisonnablement par rapport à la valeur totale de l’immeuble. [ 42 ] Ainsi, le Tribunal, usant de sa discrétion judiciaire, arbitre une dépréciation de 2,5% par année, basée sur une durée de vie utile de 40 ans. Sur une période de 18 ans, le drain s’est donc déprécié de 45%. [ 43 ] Cela représente donc 55% du coût [9] des travaux correctifs apportés au drain, soit la somme de 9 422, 20$. [ 44 ] Comme l’immeuble est évalué à 386 600,00$ par la ville de Candiac, pour le rôle 2019/2021, une compensation de 9 422,20$ pour le drain n’est pas démesurée.

Dommages [ 45 ] Outre une réduction du prix de vente, l’acheteur aux prises avec un vice caché peut réclamer des dommages à son vendeur dans la mesure où le vendeur connaissait le vice ou est réputé le connaître [10] .

[ 46 ] Or, madame Groulx ne connaissait pas le défaut et ne pouvait pas le connaître. Aucune compensation n’est possible relativement aux coûts de décontamination. Le recours en garantie contre le constructeur et monsieur Dubois [ 47 ] Le tribunal évacue d’emblée la responsabilité de monsieur Dubois.

Rappelons que la transaction immobilière a eu lieu entre madame Groulx et Habitations Majo Inc. [ 48 ] Monsieur Dubois est l’administrateur de la compagnie Habitations Majo Inc. et ne saurait être tenu personnellement responsable [11] de la garantie légale. [ 49 ] Pour ce faire, il faudrait procéder à lever le voile corporatif.

Cette démarche est exceptionnelle et requiert une preuve en deux volets : démontrer que la personne physique est l’ alter ego de la personne morale, et que la personne morale est un paravent pour masquer une fraude, qu’il y a eu abus de droit ou contravention à une règle d’ordre public [12] . Rien de tout cela n’est en preuve, ni même allégué. [ 50 ] Les Habitations Majo Inc. devront donc indemniser madame Groulx à son tour pour les sommes qu’elle est appelée à verser à madame Lamarche. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : SUR LA DEMANDE PRINCIPALE [ 51 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 52 ] ORDONNE à la défenderesse, madame Marie-France Groulx, de payer à la demanderesse, madame Michelle Lamarche, la somme de 9 422,20$, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du code civil du Québec à compter du 17 novembre 2018; [ 53 ] ORDONNE à la défenderesse, madame Marie-France Groulx, de payer à la demanderesse, madame Michelle Lamarche, la somme de 202,00$ en remboursement des frais de la demande; SUR LA DEMANDE EN GARANTIE [ 54 ] ORDONNE à la défenderesse en garantie, Habitations Majo Inc., de payer à la défenderesse et demanderesse en garantie, madame Marie-France Groulx, la somme de 9422,20$, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 du code civil du Québec à compter du 11 juin 2020; [ 55 ] ORDONNE à la défenderesse en garantie, Habitations Majo Inc., de payer à la défenderesse et demanderesse en garantie, madame Marie-France Groulx, la somme de 205,00$ en remboursement de ses frais de justice. __________________________________ Nathalie Drouin, J.C.Q.

Date d’audience : 21 septembre 2021 [1] ABB Inc. c. Domtar Inc. , 2007 CSC 50 , [2007] 3 RCS 461 . [2] Code civil du Québec Art. 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [5] Code civil du Québec Art. 2803 : Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée . [6] Code civil du Québec Art. 2849 : Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi sont laissées à l’appréciation du tribunal qui ne doit prendre en

considération que celles qui sont graves, précises et concordantes. [7]

Loi sur la protection du consommateur 53. Le consommateur qui a contracté avec un commerçant a le droit d’exercer directement contre le commerçant ou contre le fabricant un recours fondé sur un vice caché du bien qui a fait l’objet du contrat, sauf si le consommateur pouvait déceler ce vice par un examen ordinaire. Il en est ainsi pour le défaut d’indications nécessaires à la protection de l’utilisateur contre un risque ou un danger dont il ne pouvait lui- même se rendre compte.

Ni le commerçant, ni le fabricant ne peuvent alléguer le fait qu’ils ignoraient ce vice ou ce défaut. (…) [8] Code civil du Québec Art. 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix , s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.