2021 QCCQ 8547, 2021 QCCQ 8547

9343-9487 Québec inc. c. Olivier Desrochers Courtier immobilier inc. 2021 QCCQ 8547 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Laval LOCALITÉ DE Laval « Chambre civile » N° : 540-32-031235-193 DATE : 31 août 2021 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ 9343-9487 QUÉBEC INC. Demanderesse c. OLIVIER DESROCHERS COURTIER IMMOBILIER INC.

Défendeur JUGEMENT MISE EN SITUATION [ 1 ] Le ou vers le 27 janvier 2017, le défendeur Olivier Desrochers Courtier immobilier inc a signé un contrat de sous-location de deux ans avec la demanderesse 9343-9487 Québec inc. commençant le 1 er mars 2017 jusqu’au 28 février 2019, moyennant un loyer mensuel de 950,00 $ majoré de 3% à compter du 1 er mars 2018 tel qu’il appert de la copie dudit contrat [1] . [ 2 ] Celui-ci contient une clause en vertu de laquelle l’une ou l’autre des parties peut mettre fin au bail : « Terminaison de l’entente de sous-location : Les deux parties s’entendent à l’effet que l’une ou l’autre des parties peuvent résilier la présente entente de sous-location en donnant un avis par écrit de quatre (4) mois d’avance. » [ 3 ] La demanderesse allègue que le défendeur a quitté les lieux loués sans payer l’indemnité convenue entre les parties pour se prévaloir de la clause précitée. [ 4 ] En conséquence, elle lui réclame la somme de 3 276,78 $ représentant 3 mois de loyers dus, puisque la demanderesse considère que le défendeur a exercé son préavis de résiliation à compter du mois de septembre 2018 et que le loyer pour septembre 2018 a été payé. [ 5 ] Le défendeur conteste cette réclamation. [ 6 ] Dans sa contestation, il déclare qu’il était justifié à quitter les lieux en raison de travaux majeurs entrepris par la demanderesse aux lieux abritant le local sous-loué par lui. [ 7 ] Se portant demandeur reconventionnel, le défendeur réclame une somme de 10 000,00 $ pour perte d’exclusivité, de visibilité, pertes de revenus et atteinte à son image professionnelle et perte de jouissance des lieux alléguant que le local ne pouvait plus servir à l’usage pour lequel il l’avait loué.

QUESTIONS EN LITIGE Question 1. La réclamation de la demanderesse 9343-9487 Québec inc. contre le défendeur Olivier Desrochers courtier immobilier inc réclamant le paiement de trois mois de loyers convenus pour résilier le bail de sous-location intervenu entre les parties, soit une somme de 3 276,78 $ est-elle bien fondée en faits et en droit ? Question 2. La demande reconventionnelle du défendeur Olivier Desrochers courtier immobilier inc. contre la demanderesse

9343-9487 Québec inc. au montant de 10 000,00 $ pour perte d’exclusivité, de visibilité, pertes de revenus et atteinte à son image professionnelle et perte de jouissance des lieux alléguant que le local ne pouvait plus servir à l’usage pour lequel il l’avait loué est-elle bien fondée en faits et en droit ? RÈGLES DE DROIT APPLICABLES [ 8 ] Afin de faciliter une meilleure compréhension du jugement par les parties, le Tribunal reproduit ci-dessous les articles pertinents du Code civil du Québec qui reçoivent application dans le présent dossier. [ 9 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 10 ] Cet

article impose, sur les épaules de la demanderesse et du demandeur reconventionnel, le fardeau de prouver les allégations contenues respectivement dans la demande et la demande reconventionnelle, par prépondérance de preuve. [ 11 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute : 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] Cet

article fait en sorte de permettre au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de conclure que l'existence d'un fait est plus probable et plausible que son inexistence. [ 13 ] Ces deux articles sont particulièrement utiles au Tribunal lorsqu'il est en présence de versions contradictoires, comme c'est le cas dans le présent dossier. [ 14 ] Comme le précise le professeur Léo Ducharme dans son Précis de la preuve [2] : « S’il est nécessaire de savoir sur qui repose l’obligation de convaincre, c’est pour pouvoir déterminer qui doit assumer le risque de l’absence de preuve.

En effet, si, par rapport à un fait essentiel, la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante, ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction de la charge de la preuve : celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. » [ 15 ] C’est donc en tenant compte de ces dispositions du Code civil et de la jurisprudence que le Tribunal procédera maintenant à l’analyse de la preuve entendue et des pièces déposées lors de l’instruction.

ANALYSE ET DÉCISION Question 1 La réclamation de la demanderesse 9343-9487 Québec inc. contre le défendeur Olivier Desrochers courtier immobilier inc réclamant le paiement de trois mois de loyers convenus pour résilier le bail de sous-location intervenu entre les parties, soit une somme de 3 276,78 $ est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 16 ] Suite à la preuve testimoniale et documentaire présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal retient les faits suivants. [ 17 ] Il est admis que les parties ont signé un contrat de sous-location d’une période de 2 ans à compter du 1 er mars 2017 jusqu’au 28 février 2019, moyennant un loyer mensuel de 950,00 $ majoré de 3% à compter du 1 er mars 2018 tel qu’il appert de la copie dudit contrat [3] et qui comprenait une clause permettant à l’une ou l’autre des parties d’y mettre fin en payant l’équivalent de 4 mois de loyer. [ 18 ] Il est aussi admis que le 10 septembre 2018, le défendeur a transmis un avis écrit, confirmant un avis verbal donné la semaine précédente à l’effet qu’il se prévalait de la clause précitée et mettait fin à l’entente de sous-location et qu’il quittait les lieux le 31 décembre 2018 [4] . [ 19 ] Le mois de septembre étant déjà payé et la demanderesse considérant ce dernier faisant

partie des 4 mois prévus à la clause de résiliation du bail, le défendeur Olivier Desrochers a remis à la demanderesse un chèque daté du 1 er octobre 2018, au montant de 1 092,26 $ couvrant le loyer du mois d’octobre 2018 ainsi qu’un chèque postdaté du 1 er novembre 2018 couvrant le loyer du mois de novembre 2018 [5] . [ 20 ] Lorsque la demanderesse a déposé le premier chèque du 1 er octobre pour encaissement, celui-ci a été refusé par la Caisse populaire suite à une opposition de paiement déposée par le défendeur [6] . [ 21 ] Le 26 octobre 2018, le défendeur a transmis une lettre à la demanderesse dans laquelle il explique son opposition au paiement dudit chèque et expliquant sa décision de ne pas payer les mois d’octobre, novembre et décembre 2018 conformément à l’entente entre les parties [7] et qui se lisait comme suit : • « la présente est pour vous aviser que suite aux travaux majeurs en cours effectués dans votre épicerie, pour la perte de jouissance

paisible des lieux et également que le local ne peut servir à l’usage pour lequel il est loué , nous ne payerons pas nos mois de octobre, novembre et décembre 2018. » [ 22 ] Le défendeur a quitté les lieux loués la même journée, sans autre préavis et après avoir procédé à enlever ses affiches commerciales annonçant son commerce dans les lieux loués. [ 23 ] La preuve non contredite est à l’effet qu’une demande d’enlever son affiche à l’intérieur du commerce lui a été faite, car la demanderesse voulait peinturer le mur sur lequel elle se trouvait d’une autre couleur. [ 24 ] Le défendeur déclare qu’il a dû agir rapidement et qu’il a obtenu les services de son installateur qui ne devait venir qu’à la fin décembre 2018 à la fin du bail pour enlever ses affiches. [ 25 ] La preuve révèle qu’il en a profité pour enlever aussi ses affiches extérieures. [ 26 ] Le 5 novembre 2018, l’avocat de la demanderesse a transmis une mise en demeure au défendeur le sommant de remplacer le chèque précité et d’honorer les autres chèques ou de transmettre à la demanderesse un chèque unique de 3 276,78 $ [8] puisque la demanderesse considérait la date de l’avis verbal du 2 septembre et le paiement du loyer de septembre comme étant le premier mois du préavis de résiliation du bail. [ 27 ] Le 16 novembre 2018, les avocats du défendeur ont répondu à l’avocat de la demanderesse [9] en précisant que leur client était justifié à procéder comme il l’avait fait parce que depuis le début du mois d’octobre 2018, il avait subi plusieurs dommages totalisant 10 000,00 $, en raison des agissements de la demanderesse et surtout en raison des travaux de rénovation majeurs au magasin d’alimentation abritant notamment le local du défendeur. [ 28 ] La demanderesse déclare qu’elle n’a pas été en mesure de sous-louer à nouveau le local avant le 1 er décembre 2018, tel qu’il appert du contrat de sous-location intervenu avec Sébastien Sperano inc et Seylacty inc. à cette date [10] et de la photographie de l’entrée du commerce de monsieur Sperano [11] . [ 29 ] Afin d’illustrer l’ampleur des travaux exécutés sur les lieux et à son magasin la demanderesse dépose un résumé desdits travaux [12] . [ 30 ] Se portant demandeur reconventionnel, le défendeur réclame une somme de 10 000,00 $ à la demanderesse pour perte d’exclusivité, de visibilité, pertes de revenus et atteinte à son image professionnelle et perte de jouissance des lieux alléguant que le local ne pouvait plus servir à l’usage pour lequel il l’avait loué en raison des travaux majeurs entrepris par la demanderesse aux lieux abritant son local.. [ 31 ] Afin d’illustrer ses allégations, Hector Goyeneche, le président de la demanderesse produit une série de textos [13] ainsi qu’une série de photographies montrant l’état des lieux et l’état des travaux de rénovation. [ 32 ] Il précise que la demanderesse ne demandait pas au défendeur d’enlever son affiche extérieure, mais seulement son affiche intérieure aux frais de la demanderesse afin de pouvoir peinturer le mur rouge sur lequel elle se trouvait pour le peinturer blanc, tel qu’il appert des photographies produites. [ 33 ] Ce dernier a refusé et a exigé d’avoir recours à son installateur d’affiches. [ 34 ] Il est admis que la demanderesse lui a alors prêté gratuitement l’utilisation d’un élévateur pour enlever l’affiche. [ 35 ] La preuve révèle que le défendeur occupait le local depuis 2012 suite au bail qu’il avait signé à cette date avec l’ancien propriétaire du IGA. [ 36 ] Le demandeur insiste pour dire que son déménagement était prévu pour la fin décembre et qu’il a dû le précipiter en raison des pressions exercées par les représentants de la demanderesse et surtout en raison du fait que selon lui les travaux de rénovation majeurs effectués au magasin d’alimentation nuisaient à son commerce et à ses activités commerciales et réduisait l’achalandage de son commerce. [ 37 ] Il déclare que la poussière générée par lesdits travaux entrait dans son commerce qui était devenu très poussiéreux. [ 38 ] Il ajoute que la clientèle n’avait plus accès à son commerce et/ou qu’elle avait diminué de manière importante. [ 39 ] Pour illustrer ses allégations, il dépose une série de photographies [14] pour montrer la porte intérieure de son bureau, les obstructions et la poussière [15] dont il se plaint [16] . [ 40 ] Il ajoute que suite à son départ, la demanderesse a utilisé son ancien bureau comme entrepôt pour y déposer certains matériaux et équipements tel qu’il appert d’une série de photographies déposées à cette fin [17] . [ 41 ] Il déclare que dès novembre 2018, la demanderesse a permis au nouveau locataire des lieux, qui est aussi un courtier immobilier d’installer sa pancarte sur la bâtisse [18] et ce, même si le bail produit par la demanderesse avec ce dernier commencait seulement le premier décembre 2018 [19] . [ 42 ] Monsieur Goyeneche, le président de la demanderesse déclare que suite à la réception de la lettre du défendeur en date du 26 octobre annonçant qu’il ne paierait pas les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2018 et suite à son départ précipité la même journée en emportant ses affiches commerciales, la demanderesse a décidé d’utiliser le local comme entrepôt et elle a dû trouver rapidement un nouveau locataire qu’elle a autorisé ce dernier à s’afficher sur la bâtisse.

[ 43 ] Il dépose également un extrait du rôle d’évaluation foncière de la Ville de Laval identifiant le défendeur Desrochers et son associée Lysandre Mailhot-Perron comme ayant acquis une propriété sur le boul.

Labelle à Ste Rose pour y établir leurs bureaux dont la date d’inscription au rôle est le 17 octobre 2018 [20] . [ 44 ] Suite à l’examen de l’ensemble de la preuve présentée de part et d’autre par les parties, le Tribunal privilégie la version des faits présentée par le président de la demanderesse Hector Goyeneche à celle du défendeur Olivier Desrochers en ce qui concerne les circonstances entourant la fin du bail de sous-location et l’entente intervenu afin d’y mettre fin par l’exercice de la clause de terminaison précitée. [ 45 ] De toute évidence, le défendeur a lui-même choisi de mettre fin au bail le 31 décembre 2021 en transmettant l’avis P-4 en date du 10 septembre suite à une discussion avec monsieur Goyeneche au début septembre. [ 46 ] Il était alors d’accord à payer les 4 mois de loyer de pénalité prévus pour mettre fin au bail, et ce, même si son bail se terminait le 28 février 2019, soit deux mois plus tard. [ 47 ] Il a remis les chèques de loyers des mois d’octobre et de novembre 2018 à la demanderesse et il a occupé les lieux loués jusqu’au 26 octobre 2018, sans jamais envoyer une lettre, ni un courriel ou un texto à la demanderesse pour se plaindre de la situation qu’il dénonce aujourd’hui. [ 48 ] Il se plaint d’une diminution de son chiffre d’affaires, de perte de visibilité, de perte d’exclusivité, de nuisance, de troubles et inconvénients et d’atteinte à son image professionnelle et à sa réputation et de pertes de revenus, mais, il ne fournit une preuve pertinente ni probante à ce sujet. [ 49 ] Il déclare ne pas avoir été en mesure d’occuper ses bureaux à cause de la poussière causée par les travaux qui aurait envahi ceux-ci et tout ce qu’il montre pour illustrer ceci, ce sont quelques photos de ses doigts avec un peu de poussière au bout. [ 50 ] Les deux entrées de ses bureaux sont restées disponibles et l’enlèvement de l’affiche intérieure n’était pas permanent, mais temporaire pour permettre de peinturer le mur sur lequel elle se trouvait d’une autre couleur. [ 51 ] C’est lui qui a décidé de ne pas la remettre et d’enlever ses affiches extérieures et par une étrange coïncidence, il a décidé de vider complètement son local la même journée et de ne pas payer les loyers prévus pour mettre fin à son bail alors qu’il avait déjà acquis le nouveau local pour son bureau à Ste Rose. [ 52 ] La pièce P-10, produite par la demanderesse soit l’état du déroulement des travaux et l’ensemble de photographies qu’il contient démontrent que contrairement aux allégations du défendeur Desrochers, les travaux même s’ils étaient importants n’ont pas perturbé les activités du magasin d’alimentation IGA qui a continué d’opérer pendant la totalité des travaux. [ 53 ] De plus, les explications de monsieur Goyeneche à l’effet que les travaux se faisaient durant la nuit de 11 h 00 à 7 h 00 le lendemain matin et qu’un ménage était fait chaque matin pour permettre l’ouverture du magasin d’alimentation et des autres commerces contredisent les affirmations du défendeur Desrochers. [ 54 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal privilégie la version des faits de monsieur Goyeneche. [ 55 ] Le défendeur n’était pas justifié à ne pas respecter l’entente intervenue quant au paiement de la pénalité prévue pour mettre fin au bail. [ 56 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’opinion que la demanderesse a prouvé le bien-fondé de sa réclamation.

Question 2 .

La demande reconventionnelle du défendeur Olivier Desrochers courtier immobilier inc. contre la demanderesse 9343-9487 Québec inc. au montant de 10 000,00 $ pour perte d’exclusivité, de visibilité, pertes de revenus et atteinte à son image professionnelle et perte de jouissance des lieux alléguant que le local ne pouvait plus servir à l’usage pour lequel il l’avait loué est-elle bien fondée en faits et en droit ? [ 57 ] Considérant la réponse donnée à la question 1, le Tribunal est d’opinion que le défendeur a librement choisi de mettre fin au bail de sous-location. [ 58 ] En agissant de la sorte, il se faisait justice à lui-même et il doit donc assumer la responsabilité et les conséquences qui s’en sont suivies. [ 59 ] En conséquence, la demande reconventionnelle est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de la demanderesse. REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur. CONDAMNE le défendeur Olivier Desrochers Courtier immobilier inc à payer à la demanderesse la somme de 3 276,78 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l’an à compter du dépôt de la demande, soit le 15 avril 2019.

CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse les frais de justice au montant de 205,00 $. __________________________________ JEAN-PIERRE ARCHAMBAULT, JCQ Date de l'audience : 26 août 2021