2022 QCCQ 863, 2022 QCCQ 863

Dubé c. Losier 2022 QCCQ 863 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-701141-205 DATE : 10 MARS 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RINO DUBÉ Demandeur c.

SYLVIE LOSIER Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame une indemnité pour le motif qu’il a dû payer, quelques mois après avoir acheté le condominium de la défenderesse, une cotisation spéciale de 1860$ réclamée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble. [ 2 ] À l’appui de sa réclamation, il plaide que la cotisation spéciale est la conséquence de défauts cachés déjà présents lors de la vente et que la défenderesse a fait de fausses déclarations ou omis de révéler des informations importantes lors des négociations. [ 3 ] Les dispositions législatives pertinentes sont les articles 1726 et 1401 du Code civil du Québec qui se lisent comme suit : « 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » « 1401 . L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. » [ 4 ] La cotisation spéciale a été réclamée suite à des travaux ayant provoqué une diminution importante du fonds de réserve constitué par le syndicat des copropriétaires. [ 5 ] Ces travaux consistaient à réparer l’entrée principale de l’immeuble et à modifier le terrassement du terrain arrière.

Entrée principale [ 6 ] Le demandeur reconnait avoir constaté le mauvais état de l’entrée principale lors des négociations précédant l’achat du condominium et il s’agit donc d’un défaut apparent. [ 7 ] Conséquemment, il n’a droit à aucune indemnité en vertu des règles de la garantie légale prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 8 ] Le demandeur plaide cependant que la défenderesse doit l’indemniser parce qu’elle lui a faussement représenté, lors des négociations précédant la vente, que la réparation de l’entrée principale serait payée avec les sommes d’argent se trouvant déjà dans le fonds de réserve du syndicat des copropriétaires.

[ 9 ] Or, la preuve établit que cette affirmation n’était pas erronée puisque ce dernier n’a pas réclamé la cotisation spéciale pour payer la réparation, mais plutôt pour renflouer son fonds de prévoyance. L’extrait pertinent de la lettre transmise aux copropriétaires se lit en effet comme suit : « Je veux vous informer sur le résultat financier des travaux effectués cet été. Comme vous avez vu les travaux nécessaires ont été importants, tant pour le terrain en arrière que pour l’escalier et les balcons en avant. Au total, c’est notre fonds de réserve qui nous a permis de faire face à la situation, soit 12 550 $.

La somme est importante mais comme discuté lors de notre réunion du printemps dernier il fallait agir avant d’avoir des problèmes plus importants. Par conséquent ce 12 550 $ doit être remboursé par les propriétaires pour ramener notre situation financière conforme aux règles sécuritaires et légales. Afin de maintenir le niveau des frais annuels de condo à un niveau concurrentiel avec le marché, je propose de procéder avec un remboursement indépendant de cette « dette ». Ainsi chacun de nous a un montant à rembourser pour le fonds de réserves, indépendant des frais annuels de condo.

Ce montant constitue un montant remboursable par chacun des propriétaires. Advenant une vente, le notaire sera avisé du solde du montant remboursable par le propriétaire et les arrangements seront alors pris.

Voici les calculs faits pour établir les montants pour chacun des propriétaires en fonction de nos pourcentage d’occupation : 510 et 520 : 1 870 $ [1] 3 740 $ 512 et 518 : 2 171 $ 4 342 $ 514 et 516 : 2 234 $ 4 468 $ 12 550 $ » [2] (sic) Terrain arrière [ 10 ] À la même époque, le syndicat des copropriétaires a fait modifier la hauteur des murets des deux terrasses situées à l’arrière de l’immeuble et il a aussi augmenté le niveau du terrain pour éliminer une pente négative. [ 11 ] Cette pente négative provoquait l’écoulement des eaux vers le périmètre de la bâtisse et vers les deux terrasses des condominiums du rez-de-chaussée, notamment celle du demandeur. [ 12 ] La pente négative avait une hauteur d’environ 15 pouces selon le témoignage du demandeur et il s’agit donc d’un défaut apparent au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 13 ] Le demandeur plaide cependant que la défenderesse a nécessairement eu connaissance que la pente négative provoquait des accumulations d’eau importantes sur la terrasse du condominium et qu’elle lui a caché cette information. [ 14 ] Il ne présente toutefois aucun élément de preuve à l’appui de cette hypothèse et, conséquemment, le Tribunal n’a aucun motif d’écarter le témoignage de la défenderesse à l’effet qu’il n’y en a pas eu au cours des huit années où elle a résidé dans le condominium. [ 15 ] Le demandeur plaide enfin que les accumulations d’eau sur la terrasse étaient aggravées en raison de l’entretien inadéquat du drain de plancher. [ 16 ] Il est possible que l’entretien du drain ait été inadéquat ou insuffisant compte tenu de la quantité de débris dont le demandeur a constaté la présence. [ 17 ] Il s’agit cependant d’un défaut de peu d’importance puisque le demandeur dit avoir nettoyé le drain en quelques heures et sans encourir de frais. [ 18 ] Le Tribunal décide donc que l’entretien déficient du drain, le cas échéant, ne constitue pas un défaut permettant de conclure que l’acheteur « n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes » [3] s’il en avait été informé. [ 19 ] La demande de remboursement de la cotisation spéciale de 1 860$ sera donc rejetée et, compte tenu de cette décision, la réclamation additionnelle de 1 500$, à

titre de compensation pour les troubles ou inconvénients, devient sans objet. [ 20 ] Vu les circonstances, le demandeur ne sera pas condamné à rembourser à la défenderesse les frais de justice encourus pour déposer la contestation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais de justice.

__________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : Le 24 février 2022