2011 QCCQ 6986, 2011 QCCQ 6986

Pariselli c. Tan 2011 QCCQ 6986 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-121575-106 DATE : 23 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MICHEL PARISELLI MARY BIONDI […] St-Léonard (Québec) […] Demandeurs c.

SUSAN TAN JUDY TAN BRIAN TAN […] Montréal (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Michel Pariselli et Mary Biondi, co-acheteurs d'une propriété résidentielle à revenus sis au 7005 Gamelin, poursuivent les vendeurs, Susan Tan, Judy Tan et Brian Tan (« Tan »), pour recouvrir l'équivalent de six mois de loyers de l'appartement numéro 2 pour lequel aucun loyer n'a été collecté après la vente, soit de janvier à juin 2010. [ 2 ] Ils invoquent les déclarations des vendeurs concernant les loyers bruts générés par les baux. [ 3 ] Les défendeurs contestent alléguant, dans un premier temps, que le loyer du locataire de l'appartement numéro 2 était peut- être en retard, mais qu'ils finissaient toujours par le collecter. [ 4 ] Ils prétendent, de plus, que le prix de vente a été réduit, lors des négociations, pour refléter une perte de loyer de l'immeuble, que l'immeuble a été vendu sans garantie et que madame Susan Tan a fait une dénonciation claire des problèmes de collection auprès du locataire et auprès de l'agent qui représentait les demandeurs, monsieur Marco Ciambrelli. [ 5 ] De plus, monsieur Ciambrelli aurait affirmé que monsieur Pariselli était au courant des problèmes que les vendeurs avaient dénoncés à leur propre agent qui était en communication avec monsieur Ciambrelli.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal doit décider si les vendeurs ont commis une faute contractuelle en n'informant pas les acheteurs, au stade des négociations, des problèmes de collection vécus avec le locataire de l'appartement numéro 2 et, dans l'affirmative, déterminer le préjudice associé à cette faute contractuelle. LES FAITS [ 7 ] Il s'agit d'un petit immeuble à revenus ayant six logements, inscrit au MLS à 399 000 $.

[ 8 ] Selon l'inscription, les revenus effectifs annuels bruts sont de 27 000 $ et le potentiel est de 5 760 $. [ 9 ] Cette information est erronée puisque deux des appartements, le numéro 4 et le numéro 5, sont vacants. [ 10 ] Monsieur Pariselli fait une offre, le 9 octobre 2009. Cette offre reprend la déclaration des vendeurs de loyers bruts de 27 240 $ (une erreur de frappe puisque le chiffre devrait se lire 27 000 $). [ 11 ] Les vendeurs corrigent leur déclaration lors de la contre-proposition où ils amendent la clause 10.2 pour déclarer les revenus comme suit : 1. 460 $ 2. 450 $ 3. 460 $ 4. Vacant 5.

Vacant 6. 400 $ [ 12 ] Ces loyers, exprimés sur une base annuelle, totalisent 21 240 $. [ 13 ] Au moment de cette contre-proposition, le 23 octobre 2009, les défendeurs, de l'aveu de Susan Tan, ont déjà connaissance de problèmes dans la perception de loyer de l'appartement numéro 2.

En effet, leur concierge a de la difficulté à percevoir le loyer de l'occupant, et ce, depuis l'été. [ 14 ] Madame Tan, lorsqu'elle a témoigné, n'était pas en mesure d'indiquer au Tribunal la situation exacte au moment de la contre- proposition et plus tard, en décembre, lorsque la vente est formalisée chez un notaire. [ 15 ] Monsieur Pariselli, pour sa part, et son agent monsieur Ciambrelli, voient les baux, mais ne demande pas de consulter les preuves comptables de la collection des loyers, se fiant, de bonne foi, sur la déclaration faite dans la contre-proposition. [ 16 ] Les négociations entraînent une réduction substantielle du prix offert dans la contre-proposition de 350 000 $, en raison de problèmes structurels détectés lors d'une inspection. [ 17 ] Dans le cadre d'une renégociation du prix, les vendeurs rencontrent monsieur Ciambrelli avec leur agent immobilier pour discuter, entre autres, des problèmes de structure.

Selon Susan Tan et sa sœur Judy Tan, qui a également témoigné à l'audience, Susan Tan aurait mentionné lors de cette réunion qu'elle voulait être sûre que l'acheteur était au courant des difficultés de perception des loyers de l'occupant de l'appartement numéro 2 et que les vendeurs étaient prêts à procéder à son expulsion si l'acheteur le voulait. [ 18 ] Selon elle, monsieur Ciambrelli a dit que monsieur Pariselli était au courant et qu'il voulait s'en occuper lui-même. [ 19 ] Monsieur Ciambrelli, pour sa part, nie que lors de cette réunion ou à aucun autre moment, les vendeurs ou leur courtier ont mentionné ces problèmes de perception. [ 20 ] Après la conclusion de la vente et la prise de possession, monsieur Pariselli n'arrive pas à collecter le loyer de janvier de monsieur Wilson et il en vient à la conclusion que cet individu ne serait pas en mesure de payer son loyer.

L'individu lui révèle qu'il n'a pas payé son loyer depuis octobre et qu'il a fait défaut de payer ses factures d'Hydro-Québec. À cet effet, monsieur Pariselli produit une lettre de monsieur Wilson (P-2) qui contient ces affirmations. [ 21 ] Il décide de tolérer la présence de monsieur Wilson jusqu'à la fin du mois de janvier sur une base humanitaire et après, lorsque monsieur Wilson part, il confie la location de l'appartement à un agent. Il met les défendeurs en demeure (P-1) le 28 janvier, réclamant six mois de loyer.

Il demande le paiement d'avance dans les 10 jours. [ 22 ] Le courtier en immobilier, gestion immobilière ML inc., à qui monsieur Pariselli a donné mandat (P-8), écrit le 10 mars pour dire que, malgré de nombreuses visites, « il est impossible [sic] louer cet appartement dans son état actuel . » Le courtier résilie le mandat. [ 23 ] En effet, l'appartement est dans un état insalubre et délabré, ce que monsieur Pariselli savait avant la vente, mais, à cette époque, l'appartement était visiblement occupé.

Monsieur Pariselli avait déjà entrepris de rénover les deux appartements vacants, mais il n'avait pas projeté de faire des travaux dans l'appartement numéro 2 avant la fin du bail. [ 24 ] Après la démission du courtier, il décide de faire des rénovations dans l'appartement numéro 2 de la mi-avril à la mi-juin. Il finit les rénovations à temps pour louer l'appartement à partir du premier juillet à 625 $ par mois, une augmentation substantielle par rapport au loyer payé auparavant de 450 $ par mois.

ANALYSE [ 25 ] La promesse bilatérale de vente est faite sur la base d'une divulgation de loyers effective, entre autres, un loyer de 450 $ par mois pour l'appartement numéro 2. L'acheteur examine les baux qui confirment ce loyer et sa visite des lieux confirme que l'appartement est occupé.

[ 26 ] Vu ces divulgations écrites qui font

partie des obligations contenues dans la promesse bilatérale de vente, il incombait aux vendeurs de démontrer qu'en dépit de cet écrit, ils ont bien communiqué à l'acheteur les faits concernant les difficultés de perception du loyer de l'appartement numéro 2. En effet, le formulaire contractuel utilisé comporte une déclaration comme suit : « 10.2 Le VENDEUR déclare de plus, sauf stipulations contraires, notamment à 13.1, au formulaire Déclarations du vendeur ou à toute

annexe faisant

partie de ce contrat: 1 0 n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'IMMEUBLE qui soit susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus, d'en augmenter les dépenses ou d'en restreindre l'usage; […] » [ 27 ] Le fardeau de preuve étant sur les vendeurs, le Tribunal reçoit deux versions contradictoires, l'une des sœurs Tan qui affirme qu'une mention a été faite de ces difficultés de collection lors d'une rencontre tenue pour renégocier le prix à la suite de la découverte de problèmes structuraux et la version de l'agent Ciambrelli qui nie avoir entendu quelque mention que ce soit concernant ces problèmes. [ 28 ] Les témoignages des sœurs Tan semblaient sincères à l'audience, mais le Tribunal ne pouvait les préférer au témoignage de monsieur Ciambrelli qui était également très sincère. [ 29 ] Le témoignage de madame Susan Tan était très vague quant à sa connaissance des difficultés de collection.

Elle n'était pas en mesure de dire si les loyers étaient en arrérages ou non au mois d'octobre et novembre lors des négociations, et ce, malgré l'allégation dans la contestation au paragraphe 6 : « En effet, malgré les retards et les complications, les défendeurs finissaient par obtenir le paiement dudit loyer de Monsieur Roderick WILSON . » [ 30 ] Devant la contradiction des témoignages et la nature vague du témoignage de madame Tan sur la situation, le Tribunal constate que les défendeurs n'ont pas rencontré le fardeau de prouver, qu'en dépit des déclarations écrites laconiques, ils ont comblé ces lacunes par une ou des déclarations ponctuelles à l'acheteur ou à son agent. [ 31 ] Le Tribunal en vient donc à la conclusion que le défaut par les vendeurs de donner l'heure juste sur les complications de perception du loyer de l'appartement numéro 2 constitue une faute contractuelle. [ 32 ] Au niveau du préjudice, monsieur Pariselli, en faisant, plus tôt que prévu, des démarches pour la remise en état de l'appartement, a réussi à obtenir, à partir de juillet 2010, un loyer substantiellement plus élevé. [ 33 ] Le Tribunal a compris aussi de son témoignage qu'il avait l'intention de le faire, mais de ne pas le faire immédiatement.

Il aurait attendu la fin du bail de l'occupant. [ 34 ] Cependant, si l'occupant avait payé son loyer selon les termes du bail, il n'aurait pu obtenir son éviction pour faire des rénovations qu'après un certain délai à moins que le locataire accepte de quitter son appartement volontairement ou à la réception d'une indemnité. [ 35 ] Le fait donc pour monsieur Pariselli de profiter de l'absence de monsieur Wilson à partir du mois d'avril pour effectuer les rénovations constitue un nouvel acte qui interrompe la causalité du préjudice relié à la faute contractuelle des vendeurs.

S'il est vrai que monsieur Pariselli a essayé de louer l'appartement à partir de février, il n'avait plus l'intention de le louer à partir d'avril. [ 36 ] Les photos, d'ailleurs, démontrent que l'appartement n'était pas en état pour une location et, n'ayant aucune garantie que monsieur Pariselli serait resté après le premier juillet 2010, il devait prévoir dans son budget une certaine dépense même s'il voulait louer l'appartement au prix actuel de 450 $ plus l'augmentation permise par la loi. [ 37 ] De plus, en effectuant des travaux, monsieur Pariselli a fait un investissement dont il récupère les bénéfices. [ 38 ] Le Tribunal ne peut donc pas associer le défaut contractuel des vendeurs à un préjudice postérieur au mois de mars 2010. [ 39 ] Les dommages seront donc limités aux trois mois de loyer : janvier, février et mars 2010, totalisant la somme de 1 350 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action en partie; CONDAMNE les défendeurs, conjointement, à payer aux demandeurs la somme de 1 350 $, avec intérêts au taux légal de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du Code civil du Québec , à compter 28 janvier 2010; CONDAMNE les défendeurs, conjointement, à payer aux demandeurs les frais judiciaires de 99 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q.

Date d’audience : 13 juin 2011