2017 QCCQ 722, 2017 QCCQ 722

Lacasse c. Thivierge 2017 QCCQ 722 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-063521-156 DATE : 16 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AUDREY LACASSE et DAVE DESCHÊNES Demandeurs c.

JEAN-NEIL THIVIERGE et ÉDITH PAPINEAU Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Audrey Lacasse et M. Dave Deschênes réclament 15 000 $ à M. Jean-Neil Thivierge et Mme Édith Papineau en raison de la présence de fourmis charpentières dans la résidence qu’ils ont acquise. [ 2 ] Les défendeurs contestent informant la Cour que nous sommes en présence d’une construction datant de 1733 et qu’ils ne l’ont occupée que pendant une période de 23 mois.

Ils affirment n’avoir vu aucune fourmi charpentière durant leur séjour. Ils contestent la réclamation de traitement à l’insecticide sur plusieurs années ainsi que la perte de salaire réclamée par Mme Audrey Lacasse. Ils prétendent également à une amélioration de l’immeuble lors du remplacement de la laiterie et du patio. Ils indiquent avoir eu une connaissance tardive du vice affectant l’immeuble qu’ils avaient vendu et des dépenses afférentes aux corrections. CONTEXTE [ 3 ] La propriété des demandeurs a été construite vers 1733. Une inspection préachat a été réalisée sans découverte de la présence de vermine.

Les défendeurs déclarent ne pas avoir connu d’incident à ce sujet, ayant acheté en juillet 2010 pour revendre en mai 2012. [ 4 ] Les demandeurs voient les fourmis charpentières à l’intérieur de la résidence dès les premiers jours qui suivent leur installation. Ils informent les défendeurs en début de juillet 2012. [ 5 ] Le point d’entrée des fourmis se situe à proximité d’une lucarne, et ce, en provenance d’un vieux pommier où se situerait le nid principal. [ 6 ] Une laiterie placée sur le terrain par un propriétaire antérieur est aussi gravement affectée par les fourmis.

QUESTIONS EN LITIGE 1 ère question : Les défendeurs connaissaient-ils la présence des fourmis charpentières lors de la vente de leur résidence ? 2 ième question : Les défendeurs ont-ils été informés suffisamment tôt de l’existence du vice avant que les déboursés correctifs soient réalisés ? 3 ième question : À quelle indemnité les demandeurs ont-ils droit ? ANALYSE ET CONTEXTE 1 ère question : Les défendeurs connaissaient-ils la présence des fourmis charpentières lors de la vente de leur résidence ? [ 7 ] Le recours judiciaire est fondé sur l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui établit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté

par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 8 ] La présence de fourmis charpentières dans une résidence affecte gravement l’usage appréhendé de celle-ci [1] .

La cuisine et les chambres à coucher, pour ne nommer que ces pièces, n’ont pas le même confort et degré de salubrité attendu en pareilles circonstances. [ 9 ] Lors de la signature du contrat notarié, les défendeurs ont clairement répondu qu’ils n’avaient jamais noté la présence de ces insectes pendant qu’ils ont habité l’immeuble. [ 10 ] L’inspection préachat réalisée par les demandeurs ne leur révèle aucune trace de la présence possible de ces insectes ni que la structure du bâtiment ait pu en être affectée. [ 11 ] La présence des fourmis charpentières est constatée que quelques jours après la vente et plusieurs spécimens portent des ailes, ce qui permet de conclure que leur existence est antérieure à la vente. [ 12 ] Nous sommes donc en présence d’un vice grave, antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur et qui demeurait caché lors de la vente.

L’

article 1726 C.c.Q. est donc applicable. Les défendeurs ne le contestent d’ailleurs pas vigoureusement. 2 ième question : Les défendeurs ont-ils été informés suffisamment tôt de l’existence du vice avant que les déboursés correctifs soient réalisés ? [ 13 ] Les demandeurs ont pris possession de la résidence le 16 juin 2012.

Ils constatent la présence des fourmis charpentières dès les premiers jours, et ce, en quantité importante. [ 14 ] Ils sollicitent des offres de la part de firmes d’extermination et en informent les défendeurs le 4 juillet 2012 les invitant à venir examiner la situation sur place (D-1). [ 15 ] Un premier traitement et la réparation de la lucarne sont des réparations qui interviennent en 2012. Bien que précédant une mise en demeure formelle de payer, ces dépenses ne sont pas d’une importance telle qu’elles privent les demandeurs de la possibilité de les réclamer et de les voir indemniser.

La dénonciation de l’existence des fourmis est déjà faite et l’urgence d’agir existe. [ 16 ] Lors de l’ouverture du mur extérieur afin de découvrir le nid des fourmis et la démolition du patio, les défendeurs ont été avisés au préalable et invités à être présents lorsque les travaux devaient se réaliser. Ils n’ont pas jugé à propos de se présenter (P-17 du 9 juin 2014). [ 17 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que la dénonciation du vice a été faite très rapidement et que la mise en demeure a précédé l’exécution des travaux correctifs dans leur

partie la plus substantielle. 3 ième question : À quelle indemnité les demandeurs ont-ils droit ? [ 18 ] Après avoir établi que la garantie de qualité s’applique, on cherche à rétablir l’équilibre des prestations échangées lors de la vente en réduisant le prix de vente. Le coût des travaux correctifs pour éliminer le vice et corriger ses méfaits est en cela un indice généralement utilisé pour fixer l’indemnité. [ 19 ] La

partie de la réclamation qui correspond cependant à des dommages-intérêts subis par les demandeurs exige la preuve d’une connaissance du vice de la part des défendeurs qui auraient ainsi caché son existence au moment de la transaction. [ 20 ] La preuve de fausses représentations, d’une fraude, de mauvaise foi par des déclarations ou par omission doit être administrée par les demandeurs qui ont le fardeau de convaincre par prépondérance. [ 21 ] Les défendeurs nient avoir vu les fourmis pendant leur séjour. Ils invoquent la courte durée de leur possession.

En effet, ayant acquis en juillet 2010 pour revendre en mai 2012, ils n’ont habité l’immeuble qu’à l’occasion d’un seul été complet.

Il est donc possible que les fourmis ne se soient pas manifestées en aussi grand nombre et que cela ait pu échapper à l’attention des occupants. [ 22 ] Le critère d’analyse de la preuve étant la prépondérance de celle-ci, la connaissance par les défendeurs de la présence de fourmis avant mai 2012 n’est pas établie avec suffisamment de force. [ 23 ] Les défendeurs ne seront donc pas responsables des dommages-intérêts subis par les demandeurs. [ 24 ] Les coûts reliés à l’extermination des fourmis est bien décrit au document préparé pour l’audition et déposé par les demandeurs.

L’indemnité sollicitée est accordée à l’exception de certains items ci-après identifiés.

Afin d’entrer à l’intérieur de la juridiction attribuée à la Division des petites créances de la Cour du Québec, les demandeurs ont déjà mis de côté plusieurs postes d’indemnité qui correspondent en général à des dommages-intérêts. [ 25 ] La résidence était substantiellement affectée par la présence des fourmis charpentières. [ 26 ] La perte de salaire subie par Mme Audrey Lacasse constitue cependant un dommage et ne peut être accordée vu l’absence d’une preuve suffisante de connaissance du vice par les défendeurs au moment de la vente. [ 27 ] Les frais d’expertise seront traités comme frais de justice et en conséquence sont retirés du montant d’indemnité réclamé (225 $). [ 28 ] Le patio peut être refait pour un coût estimé de 5 073 $ (P-18).

Cet aménagement datait de 20 ans. Un montant de 3 000 $ sera

donc accordé pour tenir compte de l’âge de la structure. Sa perte est établie en raison de la forte présence des fourmis affectant sa structure et aussi de sa proximité avec la résidence favorisant l’intrusion renouvelée des insectes. [ 29 ] L’enlèvement des souches laissées sur le terrain à la suite de chutes d’arbres peut être considéré comme étant un travail correctif en évitant de fournir des matières nutritives à proximité de la résidence. [ 30 ] La laiterie avait une utilisation restreinte en raison de sa faible superficie au sol pour entreposer des outils de jardinage.

Son achat remontait à quelques années. Son état est usagé lors de son installation sur le terrain. Sa présence ne remontant pas au moment de la construction du bâtiment principal, elle n’apporte qu’une faible contribution à la valeur patrimoniale de l’ensemble immobilier. Un montant de 1 000 $ est accordé à ce

chapitre à la place des deux items que sont un cabanon neuf (2 534$) et une dalle de béton pour le supporter (2 000$). [ 31 ] Ainsi, le Tribunal déduit une somme de 6 115,78 $ de la réclamation dûment précisée des demandeurs de 14 823,89 $ pour accorder finalement une indemnité de 8 708,11 $. POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE partiellement la réclamation de Mme Audrey Lacasse et de M. Dave Deschênes; CONDAMNE M. Jean-Neil Thivierge et Mme Édith Papineau à payer conjointement et solidairement à Mme Audrey Lacasse et de M. Dave Deschênes 8 708,11 $ portant intérêts au taux légal annuel de 5% et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 9 juin 2014 et les frais de justice de 200 $; CONDAMNE M. Jean-Neil Thivierge et Mme Édith Papineau à payer les frais d’expertise de Samuel Genest pour 143,72 $ et de Michel Leclerc pour 114,98 $, lesquels montants portent intérêts au taux légal annuel de 5% à compter du présent jugement et sont payables à M. Michel Leclerc au […] à Lévis, P.Q. […]et à M.

Samuel Genest au […], Lévis, […] ORDONNE au greffier de la Cour du Québec, Division des petites créances d’informer Messieurs Michel Leclerc et Samuel Genest du présent jugement en ce qui les concerne. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 24 janvier 2017