2023 QCCQ 8943, 2023 QCCQ 8943

Silva c. Re/Max Fortin, Delage inc. 2023 QCCQ 8943 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-706512-216 DATE : 6 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIC ROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FELICIA SILVA

Partie demanderesse c. RE/MAX FORTIN, DELAGE INC. et ÉTIENNE LESSARD

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Felicia Silva demande le remboursement de la commission de 6 254,64 $ versée à son courtier immobilier, Étienne Lessard, lors de la vente de son condominium.

La commission a été déduite du prix d’achat par le notaire et remise au courtier lors la signature de l’acte de vente en date du 1 er décembre 2017. [ 2 ] La réclamation de madame Silva est dirigée contre monsieur Lessard et l’agence RE/MAX Fortin, Delage inc. [ 3 ] Pendant trois ans, c’est-à-dire de 2014 jusqu’à la signature de la promesse d’achat en octobre 2017, le condominium de madame Silva était en vente sur le site internet du service d’assistance en vente immobilière sans intermédiaire DuProprio. [ 4 ] Le 11 octobre 2017, n’ayant toujours pas réussi à vendre son condominium, madame Silva signe un contrat de courtage exclusif avec monsieur Lessard. [ 5 ] Deux jours plus tard, soit le 13 octobre 2017, madame Silva reçoit un appel d’un acheteur intéressé qui a vu l’immeuble en vente sur DuProprio.

Madame Silva relaie immédiatement l’acheteur à monsieur Lessard. [ 6 ] Le lendemain, 14 octobre 2017, une collaboratrice de monsieur Lessard visite le condominium avec l’acheteur qui se montre aussitôt intéressé à déposer une promesse d’achat. [ 7 ] Le 17 octobre 2017, la collaboratrice de monsieur Lessard rédige la promesse d’achat pour l’acheteur. [ 8 ] Le 18 octobre 2017, monsieur Lessard rédige la contre-proposition à la promesse d’achat.

Celle-ci est acceptée le même jour par l’acheteur. [ 9 ] À ce moment, le condominium n’est toujours pas inscrit sur la plateforme CENTRIS. [ 10 ] Le 25 octobre 2017, madame Silva et l’acheteur signent la promesse d’achat du condominium. [ 11 ] La signature de l’acte de vente et la prise de possession ont lieu le 1 er décembre 2017. [ 12 ] Entre-temps, monsieur Lessard avait modifié la date de signature du contrat de courtage au 14 octobre 2017, afin de pouvoir inscrire le condominium sur la plateforme CENTRIS. [ 13 ] Le 23 février 2021, le Comité de discipline de l’organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (« Comité de discipline ») [1] déclare monsieur Lessard coupable des infractions suivantes : 1.

Concernant un immeuble sis à Québec, dans le cadre de l'exécution du contrat de courtage CCD 74852, l'intimé:

a) le ou vers le 11 octobre 2017, n'a pas inscrit sans délai l'immeuble au service de diffusion d'information ;

b) le ou vers le 14 octobre 2017, a modifié ou permis que soit modifié la date des signatures sur des exemplaires dudit contrat de courtage afin de pouvoir l'inscrire sur le service de diffusion d'information ; […] 3. Concernant un immeuble sis à Québec, dans le cadre de l'exécution du contrat de courtage CCD74852, alors que ledit immeuble n'était pas inscrit au service de diffusion d'information, l'intimé a :

a) le ou vers le 15 octobre 2017, permis ou toléré que le Promettant-Acheteur J.F.R. visite ledit immeuble ;

b) le ou vers le 17 octobre 2017, a permis ou toléré la présentation de la promesse d'achat PAD 28929 à la vendeuse F.S. ;

c) le ou vers le 18 octobre 2017, rédigé la contre-proposition CP 24832 à la promesse d'achat PAD 28929, laquelle a été acceptée ; [2] [ 14 ] Avec son plaidoyer de culpabilité, monsieur Lessard reconnaissait avoir contrevenu à l’

article 44 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [3] et à l’

article 8 du Règlement sur les contrats et formulaires [4] . Ces deux dispositions étaient libellées comme suit à l’époque des faits : 44. Le titulaire de permis doit, lorsque la

partie qu’il représente désire avoir recours à un service de diffusion d’information concernant un immeuble ou une entreprise, inscrire sans délai l’immeuble ou l’entreprise à ce service au moment d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage. Cette inscription doit être faite avant d’en débuter la mise en marché et d’effectuer les actes prévus au contrat de courtage, à moins d’instructions écrites contraires de la

partie qu’il représente . 8.

Le titulaire de permis ne doit faire aucun ajout, modification ou rature sur un contrat , une proposition de transaction ou un formulaire après que l’une des parties ait apposé sa signature sur ce contrat , cette proposition de transaction ou ce formulaire. [Nos soulignements] [ 15 ] Le Comité de discipline a donc imposé deux réprimandes et des amendes totalisant la somme de 10 000 $ à monsieur Lessard. [ 16 ] Madame Silva allègue qu’elle ne doit aucune rétribution à monsieur Lessard, celui-ci ayant manqué à ses obligations de loyauté, de diligence et de compétence, en plus d’avoir commis des informations déontologiques graves à la réglementation en vigueur. [ 17 ] Monsieur Lessard prétend avoir vendu le condominium selon les conditions et modalités du contrat de courtage.

Comme madame Silva était satisfaite de la vente et signé la promesse d’achat en toute connaissance de cause, il n’a pas à rembourser la commission versée après la signature de l’acte de vente. [ 18 ] RE/MAX Fortin, Delage inc. n’a pas répondu à la demande et son défaut a été constaté par le greffier. Aucun représentant de l’agence n’était présent à l’audience. ANALYSE [ 19 ] Le contrat de courtage immobilier exclusif signé entre madame Silva et monsieur Lessard est un contrat de service [5] , assujetti aux dispositions d’ordre public de la

Loi sur le courtage immobilier [6] . À

titre de courtier immobilier, monsieur Lessard était donc tenu d’agir au mieux des intérêts de madame Silva, avec prudence, diligence et compétence [7] .

Cette obligation est d’ailleurs inscrite explicitement à l’article 9 du contrat de courtage. [ 20 ] Monsieur Lessard devait aussi agir conformément aux usages et règles de son art, s’assurer que le service rendu à madame Silva est conforme au contrat de courtage [8] , et se plier aux exigences du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité et du Règlement sur les contrats et formulaires . [ 21 ] Les conditions de la rétribution de monsieur Lessard sont énoncées à l’article 7 du contrat de courtage : 7.1 Le VENDEUR versera a I'AGENCE ou au COURTIER, dans les cas prévus en 1, 2, 3 et 4 de la présente clause, une rétribution de : Quatre pour cent (4%) du prix fixé pour la vente ou du prix indiqué en 4.1, dans le cas prévu en 4 ou advenant toute opération sur le capital-actions du vendeur ; 1. sauf dans le cas où aucun acte de vente ne se signe par la faute de l'acheteur, si une entente visant à vendre I'IMMEUBLE est acceptée pendant la durée du présent contrat, que ce soit par ou sans l'intermédiaire de I'AGENCE ou du COURTIER et que toutes les conditions de celle-ci ont été remplies , sauf la signature de l'acte de vente, ou ; 2. si une promesse d'achat conforme aux conditions de vente énoncées au présent contrat de courtage lui est présentée pendant la durée dudit contrat et que le VENDEUR la refuse, ou; 3. si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'IMMEUBLE pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le VENDEUR a conclu de bonne foi avec une autre agence ou un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'IMMEUBLE, ou; 4. si un acte volontaire du VENDEUR empêche la libre exécution du contrat. [Nos soulignements] [ 22 ] S’agissant d’un contrat de courtage exclusif, et la vente du condominium de madame Silva ayant eu lieu, il appert que monsieur Lessard était en droit d’exiger le versement de sa rétribution [9] . [ 23 ] Mais qu’est-ce à dire des infractions déontologiques commises lors de l’exécution du contrat de courtage ? [ 24 ] Pour le Comité de discipline, ces infractions sont « relativement » graves, dans la mesure où il n’y a pas eu de stratagème destiné à favoriser madame Silva, l’acheteur ou d’autres personnes [10] . [ 25 ] Rappelons que monsieur Lessard a fait visiter le condominium et effectué les démarches pour conclure la vente, alors que

l’immeuble n’était pas diffusé sur la plateforme CENTRIS et sans avoir obtenu l’autorisation écrite de madame Silva. Il a ensuite modifié la date de signature du contrat de courtage pour inscrire l’immeuble sur CENTRIS, une fois de plus sans aviser ni obtenir l’accord (écrit ou verbal) de madame Silva. [ 26 ] Ces infractions déontologiques doivent être qualifiées de manquements aux obligations de loyauté et de diligence, reconnues à l’

article 2100 C.c.Q. et l’article 9 du contrat de courtage. De telles fautes contractuelles engagent la responsabilité de monsieur Lessard envers madame Silva [11] . [ 27 ] Toutefois, madame Silva ne peut exiger le remboursement total de la commission versée lors de la signature de l’acte de vente, uniquement parce que monsieur Lessard a manqué à certaines de ses obligations contractuelles. [ 28 ] Il est vrai que lors de l’appel téléphonique du 13 octobre 2017, l’immeuble n’était toujours pas diffusé sur CENTRIS.

À ce moment, monsieur Lessard avait l’obligation d’en informer sa cliente et de lui dire que les démarches visant à conclure la vente ne pouvaient débuter (y compris la visite de l’acheteur potentiel). [ 29 ] Cette omission a privé madame Silva de l’opportunité de décider si elle résiliait sur-le-champ, et « à sa discrétion » le contrat de courtage [12] , ou si elle se chargeait d’effectuer la visite de l’immeuble avec l’acheteur.

Néanmoins, dans les deux cas, madame Silva aurait été tenue de payer la commission à monsieur Lessard [13] . [ 30 ] En d’autres termes, si monsieur Lessard avait respecté son obligation, deux options se présentaient à madame Silva : accorder ou refuser l’autorisation écrite.

Toutefois, peu importe l’option choisie, madame Silva était liée par son contrat de courtage exclusif et tenue de verser la commission une fois la vente de l’immeuble conclue avec l’acheteur. [ 31 ] Il est tout aussi ardu d’identifier le préjudice que pourrait avoir subi madame Silva en raison de la modification par monsieur Lessard de la date de signature du contrat de courtage. [ 32 ] Hormis le versement de la commission, madame Silva n’a donc subi aucune perte pécuniaire directe résultant des agissements déplorables de son courtier [14] . [ 33 ] La même logique s’impose au regard des pertes non pécuniaires [15] , qui n’ont d’ailleurs pas été démontrées [16] .

Il faut dire que ce n’est pas l’objet de la réclamation soumise par madame Silva, qui demande plutôt le remboursement de la commission. [ 34 ] Toujours est-il que monsieur Lessard n’a pas exécuté « entièrement et correctement » ses obligations de loyauté et de diligence [17] . [ 35 ] Dans ces circonstances, le Tribunal juge que la réduction corrélative de l’obligation de verser la commission est une solution juste et raisonnable [18] .

Cette mesure n’a pour but d’accorder à madame Silva une indemnité pour le préjudice subi; elle constitue plutôt une sanction découlant de la faute contractuelle reprochée à monsieur Lessard, peu importe sa gravité [19] . [ 36 ] La sanction imposée doit être « quantitativement raisonnable » [20] et envisagée « sans perdre de vue l'ensemble du contrat » [21] , ni enrichir indûment madame Silva [22] . [ 37 ] Voici les considérations qui amènent le Tribunal à réduire de 50 % l’obligation de payer la commission à la suite de la vente de l’immeuble : - La gravité des fautes reprochées à monsieur Lessard; - La non-diffusion de l’immeuble sur CENTRIS, trois jours après la conclusion du contrat de courtage; - L’absence de toute initiative ou contribution de monsieur Lessard pour établir le contact initial avec l’acheteur : rappelons que l’acheteur a vu l’immeuble sur DuProprio avant de communiquer avec madame Silva qui, sans délai, l’a référé à son courtier; ce faisant, madame Sylva respectait pleinement son obligation [23] ; - L’absence de toute mise en marché effective de l’immeuble par monsieur Lessard avant l’acceptation de la promesse d’achat; - La clause 7.4 du contrat de courtage, prévoyant un partage de 50 % de la rétribution versée à monsieur Lessard avec une autre agence ou un courtier qui aurait collaboré à la transaction de l’immeuble; - Les frais déboursés par madame Silva pour les services de DuProprio, qui est à l’origine du contact initial établi avec l’acheteur de l’immeuble. [ 38 ] Monsieur Lessard est donc condamné à verser la somme de 3 127,32 $ à madame Silva. [ 39 ] Cette responsabilité doit être partagée solidairement avec RE/MAX Fortin, Delage inc. [24] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 41 ] CONDAMNE Étienne Lessard et RE/MAX Fortin, Delage inc., solidairement, à payer la somme de 3 127,32 $ à Felicia Silva, avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 16 mars 2021, date de l’introduction de la demande; [ 42 ] Le tout , avec frais de justice de la demande, fixés à 195 $.

__________________________________ DOMINIC ROUX, J.C.Q. Date d’audience : 26 septembre 2023