2014 QCCQ 7181, 2014 QCCQ 7181

Domaine Mont Orford Terrains et chalets 106-115 inc. c. Morin 2014 QCCQ 7181 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N° : 455-32-002433-075 DATE : 23 mai 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS MARCHAND ______________________________________________________________________ DOMAINE MONT ORFORD TERRAINS ET CHALETS 106-115 INC. Demanderesse c.

MICHEL MORIN Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame $453.44 représentant la part du défendeur pour l’entretien de chemins privés pour la période du 1 er juillet 2005 au 30 juin 2007. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation, alléguant :

a) Absence de lien de droit entre les parties;

b) Absence d’obligation contractuelle d’assumer des frais d’entretien du chemin;

c) L’absence d’une clause à son contrat, l’obligeant à payer des frais; [ 3 ] Il appuie ses prétentions de trois jugements concernant le même promoteur. Les faits [ 4 ] La demanderesse possède un domaine situé au Mont Orford d’une superficie d’environ 350 acres carrés. Sur ce domaine, elle a emménagé environ 8 kilomètres de chemins et vend des terrains pour fins de construction de maisons résidentielles. Le promoteur Domaine Mont Orford entretient les chemins, été comme hiver, afin de permettre aux résidents ainsi qu’aux propriétaires de terrains de se rendre à leur propriété.

L’administrateur principal de ce domaine est Roch Côté. [ 5 ] Tous les terrains qui ont été vendus par la demanderesse comportent une clause de servitude de passage en faveur de l’immeuble, afin de permettre aux propriétaires de communiquer du chemin public à leur emplacement ou encore à l’étang O’Malley. Toutefois, depuis le 1 er novembre 2006, la propriété des rues appartenant à la demanderesse a été transférée à la municipalité d’Austin.

Auparavant, la demanderesse en assurait l’entretien, l’administration et le déneigement. [ 6 ] Elle réclame du défendeur sa part dans l’entretien des rues, laquelle se partage comme suit : Du 1/7/2005 au 30/06/2006 339.03$ Du 1/7/2006 au 30/06/2007 114.41$ Total 453.44$ [ 7 ] L’immeuble qu’occupe le défendeur a été acheté du Domaine Mont Orford Inc. par Stewart Potvin, le 10 novembre 1987.

L’acte de vente contient les clauses suivantes : DÉCLARATIONS DU VENDEUR […] Sujet à une servitude active, consistant en un droit de passage à perpétuité, à pieds et en voiture, pour permettre à chacun des propriétaires de communiquer de leurs emplacements jusqu’au chemin appelé ¨North Road¨ et leur permettre de se rendre jusqu’aux eaux du lac ou étang O’Malley, par le chemin déjà existant; sujet à une servitude, concernant certaines normes retrictives sur la construction et

protégeant l’environnement; le tout, tel que mentionné dans les actes de servitudes ci-après décrits : - Acte de servitude entre Roch Côté et Domaine Mont Orford Inc., reçu devant Me Clément Lamarre, notaire à Verdun, le 15 mai 1978 et enregistré au bureau de la division d’enregistrement de Brome, le 10 mai 1978, sous le numéro 123538. - Acte de servitude entre Roch Côté et Domaine Mont Orford Inc., reçu devant Me Clément Lamarre, notaire à Verdun, le 29 décembre 1977, et enregistré au bureau de la division d’enregistrement de Brome, le 11 janvier 1978, sous le numéro 122653. […] 11.

Verser annuellement au vendeur ou au propriétaire des chemins privés, une somme annuelle de DEUX CENT CINQUANTE DOLLARS (250.00$) , pour l’entretien des chemins privés donnant accès au chemin public et à la plage et ce, tant et aussi longtemps que les susdits chemins privés ne seront pas devenus chemins publics. Cette somme annuelle de DEUX CENT CINQUANTE DOLLARS ($250.00) pourra être augmentée par le vendeur ou par le propriétaire desdits chemins, à chaque année, selon l’augmentation des coûts réels d’entretien et selon le coût des frais d’administration encourus.

Le vendeur s’engage en retour à maintenir en bon état, entretenir et réparer lesdits chemins en tout temps et à procéder à l’enlèvement de la neige durant la saison hivernale. [ 8 ] Le 5 août 1996, le défendeur achète de la conjointe de Stewart Potvin, l’immeuble. Le contrat d’achat contient la clause suivante : SERVITUDE La vente est faite avec toutes les servitudes actives et passives.

De plus, elle est faite sujette aux servitudes apparentes d’utilité publique (lignes électriques, téléphoniques, autres…) et plus spécialement des droits de passage à pieds et en voiture et des servitudes concernant certaines normes restrictives sur la construction et protégeant l’environnement tel que décrits aux actes publiés sous les numéros 123538 et 122653. [ 9 ] La clause relative à une contribution financière pour l’entretien du chemin n’a pas été reprise dans l’acte de vente. [ 10 ] Le défendeur soutient qu’il n’est pas lié par la clause contenue dans l’acte de vente de son auteur Stewart Potvin, puisque celui- ci ne pouvait stipuler pour autrui. [ 11 ] Il conteste donc la réclamation de la demanderesse et, par voie de demande reconventionnelle, il réclame les sommes suivantes : Le remboursement de toutes les cotisations payées entre 1997 et 2004 inclusivement, totalisant la somme de $3,312.63.

Il réclame aussi les intérêts sur cette somme, soit $1,244.30. Le taux d’intérêts appliqué est de 5% composés annuellement. [ 12 ] De plus, il revendique des frais de déplacements pour $160.00. [ 13 ] Il demande en plus $3,000.00 pour la préparation du dossier, soit 15 heures à $200.00 l’heure. [ 14 ] De plus, il exige le remboursement de ses frais judiciaires, soit $56.00. Sa réclamation totale s’élève donc à $7,772.93. [ 15 ] Il réclame une somme similaire de $7,772.93 pour procédures abusives, frivoles et vexatoires.

En fait, il s’agit d’une réclamation en dommages exemplaires pour le même montant. [ 16 ] La réclamation totale du défendeur s’élève donc à $15,545.86 qu’il diminue à $7,000.00, afin de se prévaloir des dispositions de la loi concernant le recouvrement des petites créances. [ 17 ] La procédure introductive d’instance a été instituée en mai 2007. [ 18 ] En vertu d’une requête pour jugement déclaratoire présentée par la demanderesse en décembre 2007, le présent dossier a été mis en suspens. [ 19 ] Le dossier étant clos à la Cour supérieure, il revient devant la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances, pour y donner suite.

Analyse et décision [ 20 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec stipule: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 21 ] La demanderesse a donc l’obligation de démontrer le bienfondé de sa réclamation. [ 22 ] Les parties ont déposé de la jurisprudence et le Tribunal en a pris connaissance. [ 23 ] Force est de constater que la servitude de droit de passage est de nature conventionnelle.

De plus, la clause relative à la cotisation est aussi de nature conventionnelle. Il s’agit donc d’une entente intervenue entre la demanderesse et Stewart Potvin. Ce dernier s’est engagé à transmettre aux acquéreurs subséquents l’obligation de payer une cotisation pour l’entretien des chemins. Or, pour une raison que le Tribunal ignore, cette clause n’a pas été reproduite dans le contrat du défendeur Michel Morin.

[ 24 ] La demanderesse invoque les articles 1000 et 1184 du Code civil du Québec , lesquels stipulent : 1000. Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s'exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit. 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d'une stipulation contraire de l'acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 25 ] La loi spécifie donc qu’il revient au propriétaire du fonds dominant de veiller à l’entretien du chemin, afin d’user de la servitude et de la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude. [ 26 ] L’acte constitutif de la servitude a été créé en 1987, dans le contrat passé entre Domaine Mont Orford Inc. et Stewart Potvin.

Elle est aussi inscrite dans l’acte de l’auteur du défendeur, signé en novembre 1987. [ 27 ] À la lecture du contrat intervenu entre le Domaine Mont Orford et Stewart Potvin, la Cour comprend que le propriétaire des chemins publics (Domaine du Mont Orford) assume l’entretien. Il y a donc stipulation contraire, tel qu’énoncé à l’

article 1184 C.c.Q. . [ 28 ] De plus, en vertu de l’acte notarié du mois de novembre 1987, l’acheteur Stewart Potvin s’est engagé à verser annuellement au vendeur (Domaine du Mont Orford Inc.) $250.00, pour l’entretien des chemins privés.

Cette somme peut être haussée chaque année, selon l’augmentation des coûts réels d’entretien et des frais d’administration encourus. [ 29 ] Or, cette clause de versement d’une indemnité n’a pas été reproduite dans l’acte de vente du défendeur. [ 30 ] La demanderesse plaide que les frais d’entretien doivent être assumés par les propriétaires des fonds bénéficiant de la servitude. [ 31 ] À cet effet, elle soumet les trois décisions suivantes : L’Association d’entraide Colibri-Pivert c. Tomassin [1] , Patro Roc- amadour Inc. c Bélanger [2] , Association du Lac Bleu Inc. c.

Gordon [3] . [ 32 ] Dans L’Association d’entraide Colibri-Pivert c. Tomassin , il s’agit d’une poursuite intentée par l’Association contre un de ses membres. Il ne s’agit pas d’un recours de même nature. Ses obligations sont avec l’association dont il fait

partie et à laquelle il a adhéré. [ 33 ] Dans Association du Lac Bleu Inc. c. Gordon , il s’agit également d’un litige entre un propriétaire et l’Association. La Cour conclut que même si ce propriétaire n’est pas membre de l’association, il n’est pas dégagé du paiement des frais d’entretien des chemins. [ 34 ] Relativement à la cause Patro Roc-amadour Inc. c Bélanger & als , il s’agit d’une requête pour jugement déclaratoire.

Le juge, après étude et analyse de la preuve, a conclu que les intimés avaient l’obligation de contribuer aux charges d’entretien des chemins. [ 35 ] La Cour partage l’avis de l’honorable Normand Bonin, J.C.Q., lequel a rendu une décision, en mai 1997, dans l’affaire Domaine du Mont Orford Inc. c. Dame Ruth Levasseur [4] .

Il s’agit d’une cause identique à la présente. [ 36 ] Tout comme le présent dossier, le contrat entre Madame Levasseur et son vendeur ne comporte aucune mention référant à la nécessité de respecter les conditions contenues dans les contrats des propriétaires précédents. que ce soit de façon générale ou spécifique. Il n’y a aucune indication qu’elle devait participer aux coûts d’entretien des chemins. [ 37 ] La demanderesse ne peut se fonder sur la clause de servitude perpétuelle pour demander un paiement pour l’entretien du chemin.

La clause d’une indemnité a été inscrite dans le contrat de vente de l’auteur du défendeur. Cette clause n’a pas été reproduite dans le contrat du défendeur. [ 38 ] Les articles 1440 et 1443 du Code civil du Québec stipulent : 1440. Le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes; il n'en a point quant aux tiers, excepté dans les cas prévus par la loi. 1443.

On ne peut, par un contrat fait en son propre nom, engager d'autres que soi-même et ses héritiers; mais on peut, en son propre nom, promettre qu'un tiers s'engagera à exécuter une obligation; en ce cas, on est tenu envers son cocontractant du préjudice qu'il subit si le tiers ne s'engage pas conformément à la promesse. [ 39 ] En droit civil, la loi ne reconnaît pas la validité de la stipulation pour autrui, sauf dans certaines circonstances très particulières, lesquelles n’ont pas application dans le présent dossier. [ 40 ] Le défendeur est un tiers vis-à-vis la demanderesse.

En effet, la règle de l’effet des contrats doit s’entendre dans le sens que nul ne saurait être tenu d’exécuter une obligation résultant d’un contrat auquel il n’est pas

partie et qu’un tiers ne peut se prétendre créancier d’une obligation qui n’a pas été contractée envers lui. [5] [ 41 ] Le fait que le défendeur ait contribué pendant plusieurs années aux frais d’entretien du chemin ne fait pas naître un droit à la demanderesse. [ 42 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal rejettera la réclamation de la demanderesse. La demande reconventionnelle [ 43 ] Le défendeur, se portant demandeur reconventionnel, réclame $7,000.00 en dommages. En fait, sa réclamation totale s’élève à

$15,545.86 qu’il réduit à $7,000.00. [ 44 ] Il présente de multiples chefs de réclamation et prie le Tribunal de lui accorder une indemnité jusqu’à concurrence de $7,000.00. [ 45 ] Juridiquement, le défendeur devait choisir ses chefs de réclamation. Mais pour les fins de la présente décision, le Tribunal analysera la totalité de la réclamation:

A) Remboursement des cotisations payées entre 1997 et 2004 : $3,312.63 [ 46 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec stipule : 2925. L'action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n'est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 47 ] Or, il est évident que pour les réclamations antérieures à 2004, il y a prescription.

Le recours du demandeur pour répétition de l’indu est prescrit. [ 48 ] En ce qui concerne l’année 2004, la facture date du 21 mai et le paiement a été effectué le 23 juin de la même année. [ 49 ] La défense et demande reconventionnelle a été déposée le 19 juin 2007. [ 50 ] Toutefois, le paiement ayant été effectué le 23 juin 2004, sans protêt, constitue une reconnaissance de l’exigibilité du montant réclamé, à moins de démontrer une erreur. [ 51 ] La demande en restitution basée sur l’erreur doit être présentée avec diligence raisonnable. [6] [ 52 ] Le défendeur est donc mal fondé en faits et en droit de réclamer le remboursement d’un montant qui a été payé volontairement.

Il est mal fondé en faits et en droit d’alléguer, près de trois ans plus tard, sa propre turpitude. En effet, depuis 1997, il acquittait les montants réclamés par la demanderesse. C’est en 2005 qu’il a commencé à contester les réclamations de celle-ci.

B) Les frais de déplacements pour $160.00 [ 53 ] Seuls les dommages directs sont recouvrables en justice. [ 54 ] Les frais de déplacements reliés à la présentation d’une réclamation ne sont pas des dommages admissibles. Cette réclamation sera donc rejetée.

C) Les frais de préparation du dossier pour $3,000.00 [ 55 ] Le défendeur évalue à 15 heures, le temps qu’il a investi pour la préparation de son dossier. Il applique un taux horaire de $200.00 l’heure. [ 56 ] En tout premier lieu, le montant réclamé est fortement exagéré. [ 57 ] Deuxièmement, il s’agit d’une réclamation non-admissible, puisqu’elle constitue un dommage indirect. En conséquence, le demandeur ne peut avoir droit à des honoraires ou indemnités pour la préparation du dossier pour le procès.

D) Les frais judiciaires au montant de $56.00$ [ 58 ] Cette réclamation fera l’objet d’une décision dans les conclusions.

E) Le montant de $7,772.93 en dommages exemplaires et punitifs [ 59 ] Certes, trois décisions ont été rendues par la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances, relativement à une réclamation similaire à la présente. Ce sont celles que le Tribunal a mentionné précédemment et qui concernent Dame Ruth Levasseur. [ 60 ] Le défendeur prétend que la demanderesse devrait recevoir une leçon pour poursuite abusive et utilisation démesurée et outrancière du système judiciaire. [ 61 ] L’article 985 du Code de procédure civile stipule : 985.

Le jugement n'a l'autorité de la chose jugée qu'à l'égard des parties au litige et que pour le montant réclamé. Le jugement ne peut être invoqué dans une action fondée sur la même cause et introduite devant un autre tribunal; le tribunal doit alors, à la demande d'une

partie ou d'office, rejeter toute demande ou toute preuve basée sur ce jugement. [ 62 ] Ainsi, les jugements rendus contre Dame Ruth Levasseur n’ont l’autorité de la chose jugée qu’à l’égard de celle-ci et du Domaine du Mont-Orford. Ils ne peuvent être invoqués dans la présente cause, pour obtenir des dommages punitifs. [7] [ 63 ] L’article 54.1 du Code civil du Québec stipule : 54.1. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office après avoir entendu les parties sur le point, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif et prononcer une sanction contre la

partie qui agit de manière abusive.

L'abus peut résulter d'une demande en justice ou d'un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d'un comportement vexatoire ou quérulent.

Il peut aussi résulter de la mauvaise foi, de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, notamment si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics. [ 64 ] Avant de déclarer une demande ou une procédure abusive, il est nécessaire d’y déceler un comportement blâmable. [8] [ 65 ] Un recours manifestement mal fondé, même dans son intégralité, n’entraîne pas nécessairement une déclaration d’abus. [9] [ 66 ] La jurisprudence enseigne d’être prudent avant de qualifier une procédure comme étant abusive. [10] [ 67 ] Certes, le défendeur peut avoir beaucoup de récrimination contre le président et administrateur principal de la demanderesse, mais la Cour doit analyser les procédures, telles qu’elles ont été intentées. [ 68 ] La

partie demanderesse a le droit d’ester en justice, mais il faut décourager les procédures frivoles et dilatoires. Or, la

partie demanderesse a présenté une plaidoirie qui n’est pas dénuée de sens. D’ailleurs, elle a soumis trois cas jurisprudentiels intéressants. Le fait que le Tribunal ne partage pas l’avis de la demanderesse ne constitue pas en soi un abus du système judiciaire. Un autre juge peut avoir une opinion différente du soussigné.

Faut-il souligner qu’il s’agit principalement de décisions provenant de la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances, lesquelles n’ont pas l’autorité de la chose jugée, sauf entre les parties au litige. [ 69 ] Le défendeur a présenté une contestation bien documentée avec pièces à l’appui, laquelle a nécessité un investissement d’un bon nombre d’heures de travail. C’est tout à son honneur. [ 70 ] Le Tribunal n’a pas à se prononcer sur le comportement de l’actionnaire principal de la demanderesse et les nombreuses procédures judiciaires entreprises.

En fait, la Cour du Québec, chambre civile, division des petites créances n’est pas le forum approprié pour se prononcer sur la présence d’un plaideur quérulent. Conclusion [ 71 ] Considérant que la demanderesse n’a pas prouvé les allégués essentiels de sa réclamation; [ 72 ] Considérant que le défendeur/demandeur reconventionnel n’a pas non plus prouvé les allégués essentiels de sa demande en reconvention; PAR CES MOTIFS, LA COUR : REJETTE la demande de la demanderesse, avec dépens ; REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. __________________________________ François Marchand, J.C.Q.

Date d’audience : 17 octobre 2013