2014 QCCQ 9807, 2014 QCCQ 9807

Bourdua Cyr c. Bisson 2014 QCCQ 9807 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME « Division des petites créances » N° : 700-32-027443-124 DATE : 24 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE JEAN-YVES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARTHE BOURDUA CYR

Partie demanderesse c. CLAUDE BISSON -et- JOANE BÉLANGER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT JT0716 ______________________________________________________________________ Une transaction immobilière avortée est à la source du litige. [ 1 ] La demanderesse reproche aux défendeurs la violation d'une promesse d'achat et des dommages à sa propriété pendant leur occupation provisoire des lieux. D'après elle, la

partie adverse agit unilatéralement et néglige aussi de payer le loyer d'octobre 2009. [ 2 ] De leur côté, les défendeurs plaident que le terrain sur lequel se trouve la maison appartient alors au ministère des transports du Québec. Les parties prévoient donc un délai de régularisation de la situation et conviennent d'une entente d'occupation provisoire. [ 3 ] Plusieurs documents sont produits de part et d'autre dont une lettre du 21 juin 2009 où les défendeurs répètent leur intention d'acheter mais à certaines conditions. La principale vise l'acquisition par la venderesse éventuelle du terrain du ministère.

Ils réclament aussi 5 000, 00 $ pour toutes les perturbations, insomnie, malaises et stress que ma conjointe et moi-même vivons [1] . Quelques jours plus tard, les défendeurs exposent leur situation au ministère qui donne une réponse évasive.

[ 4 ] Le 12 octobre suivant, les défendeurs avisent la demanderesse qu'à défaut de régularisation de la situation, ils ont quitté sa maison deux jours auparavant et qu'ils abandonnent leur projet d'acquisition. En décembre, les autorités gouvernementales écrivent à l'occupante qu'elles ne peuvent disposer du terrain qui se trouve sur l'emprise actuelle de la route 323.

La position de votre maison sur l'emprise constitue une situation dérogatoire… nous vous proposons de constituer une permission de voirie… un droit personnel constituant une tolérance d'empiètement… en contrepartie d'une valeur monétaire… . [ 5 ] Suit la mise en demeure aux défendeurs en mars 2010. Le document reconnaît toutefois l'acceptation par la demanderesse de dommages de 5 000, 00 $ aux acheteurs éventuels pour les inconvénients causés par la situation. Il s'y trouve également une réclamation de dommages :

a) indemnité de préoccupation impayée du mois d'octobre : 500, 00$

b) non paiement de votre consommation d'électricité (période du 4 juillet au 10 octobre 2009) : 400, 00$

c) dommages à la propriété : - brûlure au tapis d'une chambre 50, 00$ - store de la salle de bain 40, 00$ - pôle à rideau salle de bain 6, 70$ - pôle à rideau des fenêtres doubles (haut de l'escalier) 35, 00$ - pôle à rideaux et rideaux de la porte d'entrée 50, 00$ - pôles à rideau de la cuisine et valences 14, 00$

d) stress, insomnie, 195, 70$ troubles et inconvénients : 5 000,00$ total : 6 095, 70$ [ 6 ] Quant à la CONVENTION DE PRÉOCCUPATION signée par les parties, elle prévoit la régularisation du dossier par la demanderesse avec diligence… de façon à ce que le contrat de vente puisse être signé dans les meilleurs délais . Le document fixe aussi un loyer de 500, 00 $ par mois. [ 7 ] À l'audience, personne ne conteste la cause du problème : à l'époque des événements litigieux, toute ou une

partie de la maison de la demanderesse se trouve sur le terrain du ministère des transports du Québec. Or l'article 1723 du Code de procédure civile du Québec est clair, le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien est libre de tous droits… . C'est la garantie du droit de propriété. [ 8 ] Les défendeurs ne veulent toutefois pas renoncer à leur projet, des tractations ont lieu pour permettre à la demanderesse de régulariser la situation.

D'une part, rien n'établit que leurs effets sont de durée illimitée, au contraire car les défendeurs parlent de deux (2) ou trois (3) mois dans leur avis de désistement. En outre, la réaction des autorités gouvernementales à l'époque justifierait seule leur désistement. Reste la réclamation de dommages. D'une part, la preuve en demande à ce

chapitre déroge aux exigences posées par le Code civil du Québec selon lequel celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [2] . En outre, il y a reconnaissance de dommages de 5 000, 00 $ causés aux défendeurs dans la mise en demeure qu'ils reçoivent de la

partie adverse. Même si cette dernière avait prouvé sa réclamation, la compensation favoriserait encore les défendeurs. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action de la demanderesse, avec frais contre elle, 163, 00 $.

_____________________________ JEAN-YVES TREMBLAY Juge à la Cour du Québec Date d'audience : 23 septembre 2014