2016 QCCQ 6812, 2016 QCCQ 6812

Atkins c. Moisan 2016 QCCQ 6812 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-013497-156 DATE : 8 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LYNDA ATKINS Demanderesse c.

LAURIANNE MOISAN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la défenderesse est affectée de vices cachés, la demanderesse réclame 15 000 $ en diminution du prix d’acquisition. Questions en litige ▪ Les vices allégués à la demande constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? ▪ Dans l’affirmative, quels sont les dommages encourus par la demanderesse?

Mise en contexte [ 2 ] Le 31 octobre 2012, la demanderesse acquiert de la défenderesse une résidence sise au […] à Ste-Anne-de-la-Pérade au prix de 87 000 $. [ 3 ] Il s’agit d’une maison unifamiliale construite au début des années 1900. [ 4 ] La vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Préalablement à l’achat, la demanderesse et son ex-conjoint visitent la propriété à quelques reprises lors desquelles ils effectuent une inspection de l’ensemble des pièces et discutent avec la défenderesse de la qualité de l’immeuble. [ 6 ] Satisfaite des déclarations du vendeur et des visites effectuées, la demanderesse ne croit pas nécessaire de faire procéder à une inspection préachat de l’immeuble par un inspecteur agréé. [ 7 ] Les parties signent une promesse d’achat dans laquelle la défenderesse informe la demanderesse de la survenance d’infiltration d’eau de provenance inconnue en avant de la porte du sous-sol. [ 8 ] Suite à la ratification de la promesse d’achat, la défenderesse laisse à la demanderesse l’accès à la résidence de manière à ce qu’elle puisse y entreposer certains biens. [ 9 ] La demanderesse prend possession de l’immeuble le 31 octobre 2012. [ 10 ] Or, dès le mois de décembre suivant, la demanderesse constate la présence d’eau au sous-sol de la résidence. [ 11 ] Bien qu’elle considère que les infiltrations semblent plus importantes que celles décrites verbalement par la défenderesse, la demanderesse ne contacte pas la défenderesse. [ 12 ] Au printemps suivant, elle décide de mandater un entrepreneur en construction qui recommande pour régler les problèmes d’infiltration, la pose d’un drain français au pourtour des murs de fondation de la résidence. [ 13 ] L’entrepreneur avise également la demanderesse que le mur sud de fondation bouge dangereusement et nécessite d’importantes réparations. [ 14 ] Au printemps 2014, la demanderesse obtient l’aide d’un ami qui lui offre de procéder à certains travaux d’excavation pour régler ses problèmes.

[ 15 ] Après vérification, ce dernier est également d’avis que le mur sud de la fondation de la résidence doit être refait en entier. [ 16 ] Le 14 octobre 2014, la demanderesse mandate l’inspecteur en bâtiment Denis Harvey qui procède aux mêmes constatations et formule les mêmes recommandations à la demanderesse. [ 17 ] Sur réception du rapport de monsieur Harvey, la demanderesse contacte la défenderesse afin de l’informer des problèmes reliés aux infiltrations d’eau et à l’instabilité du mur de fondation. [ 18 ] Le 2 novembre 2015, devant le peu de collaboration offert par la défenderesse, la demanderesse la met en demeure par écrit de procéder aux travaux correctifs dans les meilleurs délais. [ 19 ] Le 1 er décembre 2015, elle loge contre la défenderesse un recours devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 20 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec énonce : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 22 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente. [ 23 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 24 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 25 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 26 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude?

Analyse et décision [ 27 ] Pour avoir gain de cause, la demanderesse a le fardeau de prouver par une preuve prépondérante que le vice allégué rencontre les critères énoncés par la jurisprudence et la loi et qu’elle respecte les conditions et mise en œuvre de son recours. [ 28 ] À la lumière des témoignages et de la preuve documentaire, il ne fait pas de doute que la demanderesse savait ou ne pouvait ignorer que le mur sud de fondation comportait un état d’usure et des anomalies importantes qui favorisaient les infiltrations d’eau dans la résidence. [ 29 ] Le rapport de monsieur Denis Harvey ainsi que son témoignage à la Cour démontre clairement que la problématique du mur de fondation était apparente et ne pouvait être ignorée par un acheteur prudent et diligent. [ 30 ] La défenderesse admet d’ailleurs elle-même avoir été peu rigoureuse dans ses démarches préachat, bien qu’elle était consciente qu’elle s’intéressait à une résidence plus que centenaire et qu’elle ne détenait pas la moindre connaissance en matière immobilière. [ 31 ] À cela s’ajoute le fait qu’au moment de la ratification de la promesse d’achat, la défenderesse a mis la demanderesse en possession d’un nombre important d’informations concernant l’ensemble des travaux d’amélioration effectués à la résidence au fil des années accompagné de plusieurs photographies qui démontraient clairement l’état de désordre du mur sud de fondation de la résidence et des démarches effectuées par le passé afin de régler cette problématique. [ 32 ] Devant cet ensemble de faits, le Tribunal conclut que la demanderesse savait ou ne pouvait ignorer que le mur sud de fondation de la résidence représentait un problème et elle ne pouvait rester passive devant cette constatation. [ 33 ] La jurisprudence a, à maintes reprises, établi que lorsqu’un promettant-acheteur a connaissance d’indices ou d’informations suggérant qu’il existe un problème dans l’immeuble qu’il prévoit acquérir, il doit se renseigner sur la cause des problèmes avant de l’acheter au risque de mettre en péril un éventuel recours en vices cachés.

[ 34 ] Ceci est d’autant plus vrai lorsque le vice duquel un demandeur se plaint est évident et apparent, ce qui est le cas en l’espèce. [ 35 ] Il s’agit ici de problèmes dont la demanderesse avait connaissance avant l’acquisition ou qu’elle ne pouvait ignorer et qui, ainsi, ne peuvent être qualifiés de vices cachés au sens de la loi. [ 36 ] La demanderesse n’a donc pas rempli son obligation d’agir en acheteur prudent et diligent en procédant à un examen raisonnable, attentif et sérieux de la résidence avant d’en faire l’acquisition et le Tribunal rappelle qu’un vice n’est pas caché du seul fait qu’un acheteur ne l’a pas aperçu ou n’en a pas apprécié la gravité en temps opportun. [ 37 ] Il en est de même pour les infiltrations d’eau qui découlent en

partie de la problématique liée à la dégradation du mur sud de fondation et qui ont de toute manière été dénoncées par la défenderesse avant l’achat. [ 38 ] Le Tribunal conclut que les vices allégués par la demanderesse ne se qualifient pas de vices cachés au sens de la loi. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] REJETTE la demande; [ 40 ] CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse la somme de 190 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 20 juin 2016