2010 QCCQ 3435, 2010 QCCQ 3435

Moisan c. Mongeau 2010 QCCQ 3435 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE MAGOG « Chambre civile » N° : 470-32-000103-083 DATE : 27 avril 2010 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PAUL DUNNIGAN, J.C.Q. RICHARD MOISAN et ASHLEY BROWN

Partie demanderesse c. VINCENT MONGEAU

Partie défenderesse JUGEMENT [ 1 ] JD 2570 Aux termes de leur demande amendée, Richard Moisan et Ashley Brown réclament 2 596,13 $ à Vincent Mongeau alléguant que ce dernier leur a vendu un immeuble résidentiel non pourvu d'un échangeur d'air contrairement à la réglementation applicable. [ 2 ] Mongeau conteste la réclamation plaidant que la promesse d'achat signée par Moisan et Brown indique que ces derniers ont examiné l'immeuble, qu'ils s'en déclarent satisfaits et qu'ils ont renoncé à une inspection; Mongeau ajoute que la construction de la résidence n'était pas entièrement terminée.

LES FAITS PERTINENTS [ 3 ] Au mois de janvier 2007, Moisan et Brown sont intéressés à l'achat d'un immeuble résidentiel situé à Magog et dont l'offre de vente par Mongeau est publiée sur internet. [ 4 ] Moisan et Brown rencontrent Mongeau et visitent deux fois cette résidence neuve dont la construction est terminée à l'exception d'une rampe extérieure, du pavage de l'entrée et du sous-sol à être aménagé. [ 5 ] Le 13 janvier 2007, Moisan et Brown signent une offre d'achat [1] qui sera plus tard acceptée par Mongeau ; ce document indique notamment ce qui suit : 5.1 […] l'ACHETEUR a examiné l'IMMEUBLE et s'en déclare satisfait 11 janvier 2007 l'acheteur renonce à son droit d'inspection. [ 6 ] Le formulaire d'offre d'achat mentionne également que : 6.1 Le VENDEUR déclare […]

a) n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses, […]

b) n'avoir reçu aucun avis d'une autorité compétente indiquant que l'immeuble n'est pas conforme aux lois et règlements en vigueur […] […] 8.1 L'acheteur est informé que l'asphalte n'est pas faite [ sic ] et c'est sa responsabilité.

Le vendeur devra ajouter une plinthe chauffante dans la salle familiale au sous-sol. [ 7 ] Le 16 mai 2007, les parties signent l'acte translatif de propriété [2] qui prévoit notamment que la vente est faite avec la garantie légale et confirme les déclarations précitées de l'offre d'achat. [ 8 ] À l'hiver suivant la signature du contrat de vente, Moisan et Brown constatent que les fenêtres sont à ce point embuées que souvent, ils ne voient pas à l'extérieur et que de la glace se forme sur la vitre à l'intérieur de leur résidence. [ 9 ] Au mois de septembre 2008, Moisan et Brown sont informés que suivant la réglementation applicable, leur maison doit être équipée d'un échangeur d'air et que c'était par ailleurs une exigence prévue au permis de construction de Mongeau . [ 10 ] Il est exact que le permis de construction [3] demandé et obtenu par Mongeau en février 2004 indiquait notamment ce qui suit à la rubrique Commentaires : Vous devez installer un échangeur d'air tel que le CCQ 95 le demande. [ 11 ] Moisan et Brown dénoncent en conséquence le 23 septembre 2008 par écrit [4] cette situation à Mongeau et lui donnent dix jours pour leur « apporter un plan pour résoudre ce problème »; la somme de 2 300 $ est réclamée à cet égard. [ 12 ] Le 10 octobre 2008, devant le défaut de Mongeau de réagir à cette lettre, Moisan et Brown achètent et font installer un échangeur d'air pour lequel ils déboursent 2 300 $ en outre des taxes applicables, soit 2 596,13 $ [5] . [ 13 ] Il n'est pas contesté par Mongeau que l'immeuble qu'il a vendu à Moisan et Brown n'était pas pourvu de cet équipement malgré qu'il s'agissait d'une exigence du Code national du bâtiment ; il plaide essentiellement que cela n'était pas inclus dans la vente.

ANALYSE [ 14 ] Il doit être référé à l'

article 1726 du Code civil du Québec pour que soit déterminé le sort de la réclamation de Moisan et Brown : Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Le tribunal ne souscrit pas à l'argument de Mongeau que la construction n'était pas terminée au moment de l'achat de Moisan et Brown .

L'offre d'achat est explicite quant à ce que les acheteurs ont accepté comme étant de leur responsabilité. [ 16 ] Par ailleurs, le fait qu'un immeuble ne respecte pas une norme réglementaire liée à des exigences de construction ne démontre pas automatiquement qu'il s'agit d'un vice caché au sens de la loi [6] . [ 17 ] Encore faut-il que les conditions propres à la détermination qu'il s'agit d'un vice caché soient rencontrées, soit qu'il était occulte, suffisamment grave, existant au moment de la vente et inconnu de l'acheteur. [ 18 ] L'auteur Jacques Deslauriers conclut ainsi à cet égard [7] : D'ailleurs, même si un immeuble déroge aux normes du Code national du bâtiment du Canada , ces dérogations ne constituent pas toujours un vice caché; elles donneront ouverture à un recours seulement si l'acheteur démontre que ces anomalies rendent l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné 499 . […] Référence omise [ 19 ] Ainsi, seul le vice caché duquel découle un déficit d'usage au point que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix sera considéré comme pouvant justifier la condamnation du vendeur en vertu de la garantie de qualité prévue à l'

article 1726 C.c.Q. précité.

[ 20 ] Même si le fait que l'immeuble n'était pas équipé d'un échangeur d'air pourrait être considéré comme apparent, la nécessité de son installation dans la résidence de Moisan et Brown , pour éviter la condensation de l'air humide sur la surface de la vitre des fenêtres, était occulte. [ 21 ] Le tribunal conclut que Moisan et Brown se sont déchargés de leur fardeau d'établir le bien-fondé de leur réclamation. Pour ces motifs, le tribunal : [ 22 ] ACCUEILLE la réclamation de la

partie demanderesse; [ 23 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 2 596,13 $ , plus intérêts au taux légal de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 23 septembre 2008, date de la mise en demeure; [ 24 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 99 $ en remboursement de ses frais judiciaires. PAUL DUNNIGAN, J.C.Q.