2017 QCCA 416, 2017 QCCA 416

Drummcor Equities Inc. c. Gestion Furst inc. 2017 QCCA 416 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026534-164 (500-17-085444-142) DATE : 10 mars 2017 CORAM : LES HONORABLES GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. GAÉTAN DUMAS, J.C.A. (AD HOC) DRUMMCOR EQUITIES INC. APPELANTE – Défenderesse c. GESTION FURST INC. RAINBOW CAPITAL INVESTMENTS LIMITED INTIMÉES – Demanderesses et GESTION 1050 DE LA MONTAGNE INC. SUNSHINE BOYS HOLDIND CORPORATION INC.

REGISTRAIRE DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE POUR LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante demande à la Cour de prononcer une ordonnance de sauvegarde l’autorisant à percevoir, pendant l’appel, les loyers de l’immeuble situé au 1050, rue de la Montagne, Montréal (« l’Immeuble »), à charge par elle de payer aux intimées, les propriétaires de l’immeuble, une

partie de la rente emphytéotique. [ 2 ] De fait, sa demande vise à maintenir en appel la situation qui a prévalu en première instance aux termes de deux jugements ayant prononcé des ordonnances de sauvegarde, l’un rendu le 4 décembre 2014 par la juge Danielle Turcotte, l’autre le 31 août 2015 par la juge Danielle Grenier. [ 3 ] Rappelons le contexte qui a donné lieu au litige et à ces deux jugements prononçant des ordonnances de sauvegarde. [ 4 ] En vertu d’un acte d’hypothèque intervenu le 21 juillet 2003, la mise en cause, Gestion 1050 de la Montagne inc., consent à l’appelante une hypothèque immobilière de premier rang sur ses droits emphytéotiques portant sur l’Immeuble, lequel appartenait et appartient toujours aux intimées. [ 5 ] Dix ans plus tard, soit le 10 octobre 2014, en raison des nombreux défauts de la mise en cause Gestion 1050 de la Montagne inc., le contrat d’emphytéose est résilié [1] .

Dès lors, les intimées prétendent pouvoir reprendre l’Immeuble libre de tous droits et charges consentis par Gestion 1050 de la Montagne inc. [2] . [ 6 ] Toutefois, l’appelante ne voit pas les choses ainsi. [ 7 ] Se fondant sur les clauses 7.02 à 7.04 du contrat d’emphytéose, elle fait valoir que son hypothèque grève toujours l’Immeuble puisque les intimées ont omis de lui dénoncer leur intention de mettre fin au bail en raison des défauts de Gestion 1050 de la Montagne inc. et que, ainsi, elle a été empêchée d’y remédier. [ 8 ] Cette divergence amène les intimées à intenter une nouvelle demande en justice aux termes de laquelle elles demandent la radiation de l’acte hypothécaire du 21 juillet 2003. [ 9 ] Au cours du déroulement de ces procédures, après que l’appelante eut fait signifier des avis de retrait de perception des loyers, les parties s’adressent à la Cour supérieure.

Elles lui demandent de déterminer qui est en droit de percevoir les loyers de l’Immeuble et de rendre des ordonnances de sauvegarde.

[ 10 ] Le 4 décembre 2014, la juge Danielle Turcotte rend son jugement. Elle opte pour une solution de compromis.

Elle autorise l’appelante à percevoir les loyers, mais lui ordonne de payer aux intimées un montant équivalent à la rente emphytéotique qui leur aurait été payable n’eût été sa résiliation : [27] AUTORISE Drummcor Equities inc. à percevoir durant l’instance les loyers découlant des baux intervenus entre Gestion 1050 De la Montagne inc. et les locataires; [28] ORDONNE à Drummcor Equities inc. à payer durant l’instance à Gestion Furst inc. et Rainbow Capital Investments Limited, la rente emphytéotique et autres obligations monétaires découlant du bail emphytéotique et qui deviendront dues à compter de cette ordonnance, étant entendu que celle-ci ne vise pas le paiement d’arrérages, s’il en est; […] [ 11 ] Ce jugement est par la suite confirmé par la Cour [3] . [ 12 ] En août 2015, l’appelante s’adresse à nouveau à un juge de la Cour supérieure.

Elle demande que le montant payable aux intimées à

titre de rente emphytéotique au terme du jugement Turcotte soit réduit parce que les intimées refusent de relouer un local délaissé par le locataire. [ 13 ] Le 31 août 2015, la juge Danielle Grenier fait droit à cette demande.

Elle réduit le montant payable aux intimées de 7 767,98 $ : [19] La défenderesse soutient que des faits nouveaux sont survenus depuis le prononcé de l’ordonnance de la juge Turcotte et que ces faits nouveaux justifient le prononcé d’une deuxième ordonnance de sauvegarde. [20] En effet, en avril 2015, l’un des locataires, GXB, a quitté les lieux selon une entente intervenue avec les mises en cause préalablement au jugement de la Cour d’appel portant sur la résiliation de l’emphytéose. [21] La défenderesse se dit privée d’un loyer à cause des agissements des demanderesses qui, selon elle, refusent leur collaboration et même nuisent à ses efforts pour louer le local vacant.

Elle demande donc au Tribunal de réduire en conséquence la rente emphytéotique qu’elle verse aux demanderesses. [22] La défenderesse soutient que non seulement les demanderesses n'ont offert aucune collaboration lorsqu'il s'est agi de louer l'espace laissé vacant depuis le départ de GXB, elles auraient, au contraire, par divers procédés, manœuvré pour qu'une telle location ne se fasse pas. Selon la défenderesse, l'obstruction vise un but précis. L'Immeuble dont les demanderesses sont propriétaires est situé en face du Centre Bell et a ainsi une importante valeur commerciale.

Le bail emphytéotique dont la durée est maintenant de 50 ans constituerait une entrave à leur liberté de faire ce qu'elles veulent de leur Immeuble. […] [36] ACCORDE la présente requête pour ordonnance de sauvegarde; [37] RÉDUIT la rente mensuelle emphytéotique payable par la défenderesse aux demanderesses en conformité avec le bail emphytéotique d'un montant mensuel de 7 767,98 $, et ce, à compte du 1er septembre 2015; [ 14 ] Les intimées se voient refuser la permission d’appeler de ce jugement [4] . [ 15 ] Un an plus tard, soit en octobre 2016, la Cour supérieure entend la demande en radiation. [ 16 ] Le 29 novembre 2016, la Cour supérieure accueille la demande en radiation des intimées.

Elle ordonne la radiation de l’inscription de l’hypothèque grevant l’Immeuble, soit l’hypothèque que la mise en cause Gestion 1050 de la Montagne inc. avait consentie à l’appelante le 21 juillet 2003. [ 17 ] Le 22 décembre 2016, l’appelante porte ce jugement en appel. [ 18 ] À la suite du dépôt de cet avis d’appel, les parties déposent toutes deux des demandes pour ordonnances de sauvegarde. [ 19 ] Pour sa part, l’appelante demande à la Cour de rendre une ordonnance de sauvegarde similaire à celle rendue par la juge Turcotte avec les modifications qui y ont été apportées par la juge Grenier.

Elle désire également qu’on lui accorde le pouvoir de négocier un bail pour combler un espace vacant. [ 20 ] Quant aux intimées, elles sont d’avis que le jugement accueillant leur demande en radiation bénéficie d’une présomption de validité.

Pour cette raison, elles demandent à la Cour d’ordonner aux locataires de l’Immeuble de leur payer les loyers et ainsi, de passer outre aux avis de retrait de perception des loyers. [ 21 ] Voilà où nous en sommes. [ 22 ] Outre le jugement porté en appel rendu le 29 novembre 2016 sur la requête en radiation des intimées, la situation des parties n’a guère évolué de sorte que l’analyse de la juge Turcotte portant sur l’apparence de droit, le préjudice sérieux et irréparable et la balance des inconvénients est toujours pertinente. [ 23 ] Le jugement du 29 novembre 2016 a-t-il eu pour effet de modifier cette analyse? [ 24 ] Au

chapitre de l’apparence du droit, ce jugement tend à démontrer que la position défendue par l’appelante demeure incertaine. Mais il ne fait pas disparaître l’apparence de droit à laquelle l’appelante peut prétendre, d’autant que la Cour a déterminé que son appel n’était pas voué à l’échec [5] .

[ 25 ] S’il nous apparaît opportun de maintenir le statu quo ante relatif à la perception des loyers dans l’attente de l’arrêt qui décidera du pourvoi, il en va autrement de la réduction de la rente emphytéotique recherchée par l’appelante telle qu’ordonnée par la juge Grenier. Suivant les représentations des parties à l’audience, il semble que le local inoccupé du 4 e étage de l’immeuble qui entraînait un manque à gagner en loyers pour l’appelante est en voie d’être reloué de sorte qu’une réduction de la rente n’apparaît pas requise à ce stade. [ 26 ] En somme, la Cour estime qu’il est dans l’intérêt des parties de permettre à l’appelante, à

titre de créancière hypothécaire, de continuer à percevoir les loyers en attendant le sort de son appel. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 27 ] AUTORISE l’appelante à percevoir durant l’instance les loyers découlant des baux intervenus entre Gestion 1050 de la Montagne inc. et les locataires; [ 28 ] ORDONNE à l’appelante de payer aux intimées, durant l’appel, la rente emphytéotique et autres obligations monétaires découlant du bail emphytéotique qui les liait à Gestion 1050 de la Montagne inc.; [ 29 ] FRAIS DE JUSTICE à suivre le sort du pourvoi. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.

GAÉTAN DUMAS, J.C.A. (AD HOC) Me Colombe Perreault Kounadis, Perreault inc. Pour l’appelante Me Louis Samuel Me François Olivier Bouchard De Grandpré, Chait Pour les intimées Date d’audience : 20 février 2017