2023 QCCQ 708, 2023 QCCQ 708

Re/Max du Cartier inc. c. Yilmaz-Topaloglu 2023 QCCQ 708 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-267427-212 DATE : 1 er mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX DU CARTIER INC. Demanderesse c.

YAZAR YILMAZ-TOPALOGLU et HIMMET TOPALOGLU Défendeurs JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Sur la base d’un contrat de courtage exclusif, signé le 2 février 2021, la demanderesse Re/Max du Cartier inc. (« Re/Max »), par son représentant le courtier Mike Abatzidis (« Abatzidis [1] ») réclame des défendeurs la somme de 40 000 $, soit 35 000 $ représentant une commission de courtage ainsi qu’une somme de 5 000 $ pour le remboursement d’honoraires extra-judiciaires. [ 2 ] Re/Max prétend avoir droit à la commission convenue avec les défendeurs et soumet que toutes les conditions prévues aux offres et contre-offres auraient été respectées et que c’est uniquement en raison du refus des défendeurs de ne pas donner suite à ces ententes que la vente ne s’est pas concrétisée. [ 3 ] Les défendeurs contestent évidemment.

Dans leur défense orale, prévue au protocole de l’instance, il est indiqué qu’ils ont en tout temps agi de bonne foi mais que le délai prévu pour la levée de toutes les conditions prévues à la promesse d’achat n’a pas été respecté par le promettant acheteur.

S’estimant victimes d’harcèlement de Remax et de la part d’Abatzidis, les défendeurs demandent à la cour que soit réservé leur droit pour réclamer des dommages et ce, puisqu’il y aurait un usage abusif de la procédure par la demanderesse. [ 4 ] Par ailleurs, il est utile de préciser que le promettant acheteur a, parallèlement au présent dossier, institué en Cour supérieure une action en passation de

titre à l’encontre des défendeurs. CONTEXTE [ 5 ] Les défendeurs sont les propriétaires d’un immeuble situé au [...], à Saint-Léonard.

Le contrat de courtage exclusif en l’instance fait suite aux différentes approches de la part d’Abatzidis auprès des défendeurs, et auprès de la fille de ces derniers, madame Ayse Topaloglu (« Topaloglu »), et à qui Abatzidis faisait valoir qu’il avait un client intéressé à acheter leur propriété. [ 6 ] En fait, au même moment où les défendeurs signent le contrat de courtage exclusif, soit le 2 février 2019, Abatzidis soumet aux défendeurs une promesse d’achat signée par « Dino Palmieri – Corporation to be formed ». [ 7 ] La preuve démontre que Palmieri connaît Abatzidis depuis plusieurs années, Abatzidis qualifiant même ce dernier d’ami et de bonne connaissance d’affaires.

Quoi qu’il en soit, cette offre d’achat, au prix de 800 000 $, est refusée mais est suivie d’une contre-offre, toujours en date du 2 février 2021, au prix de 815 000 $. [ 8 ] Le 15 février 2021, Palmieri revient à la charge et offre cette fois-ci 805 000 $ afin de tenir compte de travaux qui avaient été identifiés et rendus nécessaires à la suite d’une inspection de l’immeuble.

[ 9 ] L’offre modifiée du 15 février 2021 stipulait également que le délai de trente (30) jours prévu à l’article 6.2 de la promesse d’achat initiale était prolongé à soixante (60) jours. [ 10 ] Cette clause indiquait aussi que l’acheteur s’engageait à fournir aux défendeurs, dans les trente (30) jours suivant l’acceptation des présentes, copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt d’un montant de 640 000 $ ou un montant supérieur.

Il est précisé à la clause 6.2 que la réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions. [ 11 ] Le même jour, soit le 15 février 2021, les défendeurs et Abatzidis s’entendent quant à la commission payable, c’est-à-dire qu’une somme de 35 000 $, taxes incluses, devait être payable aux termes de la transaction à intervenir. [ 12 ] Bien que le mandat de courtage exclusif devait expirer à la fin de mars 2021, les défendeurs ont consenti à prolonger, jusqu’au 30 avril 2021, la date d’expiration prévue à l’article 2.1 du contrat de courtage. [ 13 ] Le formulaire de modification, signé par les parties le 31 mars 2021, stipule également ce qui suit à la clause M-5 : Le délai pour le PAG09481 de financement pour l’acheteur sera prolongé jusqu’au 30 avril.

L’acte de vente est de deux semaines après la lettre finale de financement sans condition . (Notre soulignement) [ 14 ] Les échanges de courriels entre Topaloglu et Abatzidis démontrent que les défendeurs voulaient procéder rapidement, d’où leur réticence à prolonger jusqu’au 30 avril le contrat de courtage exclusif. [ 15 ] D’ailleurs, les courriels indiquent que les défendeurs demandaient les preuves de financement depuis au moins la fin de février 2021. Le 13 mars 2021, Topaloglu avise Abatzidis qu’une autre personne s’est montrée intéressée pour l’achat de l’immeuble.

Malgré les pressions de Topaloglu, Abatzidis lui répond d’attendre avant de faire des visites avec une autre personne et l’assure, à l’occasion d’un message texte le 13 mars 2021, « qu’il a parlé avec l’acheteur et qu’il va avoir la lettre de financement finale cette semaine ». [ 16 ] Quoi qu’il en soit, et à la suite des propos rassurants de Abatzidis concernant la finalisation du financement par Palmieri, les défendeurs acceptent de proroger jusqu’au 30 avril 2021 le contrat de courtage exclusif. [ 17 ] Lors de son témoignage, Abatzidis fait grand état qu’il a, le 31 mars 2021, communiqué aux défendeurs que Palmieri détenait les fonds suffisants pour procéder à la transaction. [ 18 ] En fait, les documents déposés en preuve sont ni plus ni moins que des relevés bancaires, datés de décembre 2020, dont un seul appartient à Palmieri lui-même, soit celui provenant de la Banque CIBC.

Les deux autres relevés bancaires, soit celui de la Banque de Montréal, appartient à son père Giuseppe Palmieri et l’autre, soit celui de la Banque Royale du Canada, appartiendrait à une société soit 9188-2357 Québec inc. dont l’actionnaire est monsieur Antonio Gabrielli. [ 19 ]

Malgré ce qui précède, Topaloglu témoigne qu’entre le 23 avril 2021 et le 5 mai 2021, elle et les défendeurs n’ont reçu aucune communication de Abitzidis. [ 20 ] Ce dernier, le 5 mai 2021, à 8 h 00 p.m., soit cinq (5) jours après l’expiration des délais, transmet par message texte à Topaloglu une lettre, laquelle est datée du 29 avril 2021, émise par la Banque Nationale du Canada à la société 9435-7290 Québec inc..

Cette lettre confirme qu’un montant de financement de 620 000 $ était approuvé concernant la propriété du boulevard des Grandes- Prairies appartenant aux défendeurs. [ 21 ] Cette lettre stipule cependant que ce financement de 620 000 $ (et non 640 000 $) était conditionnel au « Final approval of National Bank ». [ 22 ] En réponse au message texte de Abitzidis, Topaloglu lui écrit « le délai est passé Mike ». Il est aussi utile de préciser que le message texte de Abitzidis le 5 mai 2021, à 8 h 00 p.m. indiquait ce qui suit : Hi, how are you.

I have a (sic) approval but is just one condition left we are working very hard with the bank going back and forth. The bank (sic) are crazy busy and I have been on the phone with them every day. I should get the final letter soon. Thank you for your patient (sic). We are ninety-nine percent there. (Notre soulignement) [ 23 ] Topaloglu lui répond alors qu’ils ne veulent plus continuer, qu’ils avaient attendu jusqu’au 30 avril et que son père ne voulait plus vendre. [ 24 ]

Malgré ce qui précède, le 5 mai 2021, à 10 h 09 p.m., Abatzidis transmet ce courriel à Topaloglu : Félicitations les acheteurs sont satisfaits de toutes les conditions et vous ont fourni une preuve de fonds le 31 mars, ils feront appel à leur notaire pour fixer une date de vente.

Le notaire a tous les documents et voici le numéro du notaire (…) [ 25 ] Le 6 mai 2021, Topaloglu avise Abitzidis que, compte tenu de la clause 6.3 de la promesse d’achat, elle l’informait que la promesse était nulle et non avenue. [ 26 ] Le 7 mai 2021, le notaire mandaté par Palmieri transmet un courriel à Topaloglu pour lui mentionner qu’il avait été mandaté relativement à la vente de l’immeuble et demandait à cette dernière de lui confirmer que la transaction pourrait procéder dans les meilleurs délais.

[ 27 ] Le 10 mai 2021, Hélène Morand, avocate et courtier immobilier agréé de Re/Max, transmet un courriel à Topaloglu par lequel les défendeurs sont mis en demeure de payer la commission de 35 000 $. Le courriel indique, entre autres, ce qui suit : L’acheteur a démontré avoir la capacité d’acheter la propriété dans le délai requis et vous a aussi produit une acceptation hypothécaire. Les conditions ont donc été remplies. ANALYSE [ 28 ] La demanderesse prétend que toutes les conditions prévues à la promesse d’achat ont été levées.

Selon Re/Max, les défendeurs auraient reçu la preuve de financement et la capacité de payer, le tout à l’intérieur du délai qui expirait le 30 avril 2021. [ 29 ] Les défendeurs plaident évidemment le contraire et soumettent qu’aucune preuve de capacité de payer ne leur a été soumise puisque les documents transmis le 31 mars 2020 par texte message, n’étaient ni plus ni moins que des états de comptes bancaires de décembre 2022, dont deux appartenaient à d’autres personnes inconnues. [ 30 ] Qui plus est, la lettre de financement de la Banque Nationale du Canada datée du 29 avril 2021 n’était pas une approbation inconditionnelle puisqu’il y était stipulé que le financement de 620 000 $ devait recevoir une approbation finale de la banque. [ 31 ] En vertu du contrat de courtage exclusif, plus particulièrement à la clause 7.1, il est prévu que Abitzidis avait droit à sa commission si les faits suivants étaient démontrés : une promesse d’achat conforme aux conditions de vente énoncées au contrat était présentée pendant la durée dudit contrat, si le vendeur le refuse ou, encore, si un acte volontaire du vendeur empêche la libre exécution du contrat. [ 32 ] Ainsi, pour avoir droit à la commission réclamée, Re/Max devait donc prouver de façon prépondérante que c’est sans droit que les défendeurs ont volontairement fait obstacle ou empêché la conclusion de la vente. [ 33 ] Par ailleurs, la promesse d’achat stipulait ce qui suit : 6.2 ENGAGEMENT – L’ACHETEUR s’engage à fournir au VENDEUR, dans les 30 jours suivant l’acceptation des présentes, copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire à lui consentir un emprunt au montant prévu à la clause 6.1 ou à un montant supérieur.

La réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux conditions énoncées à la cluse 6.1. 6.3 ABSENCE D’ENGAGEMENT – En l’absence d’une preuve de cet engagement, le VENDEUR pourra, dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu en 6.2 ou suivant la réception d’un avis de refus aviser l’ACHETEUR, par écrit :

a) qu’il exige de celui-ci qu’il fasse immédiatement et à ses frais, auprès d’un prêteur hypothécaire qu’il lui désigne, une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire conforme aux conditions énoncées en 6.1. Advenant que l’ACHETEUR ne réussisse pas à obtenir, dans le délai stipulé à l’avis du VENDEUR, l’engagement écrit de ce prêteur hypothécaire à lui consentir l’emprunt recherché, cette promesse deviendra nulle et non avenue. Par ailleurs, la réception d’un tel engagement dans ce délai aura pour effet de satisfaire pleinement aux engagements contenus à la présente

section ; OU

b) qu’il rend cette promesse nulle et non avenue. Dans le cas où le VENDEUR ne se serait pas prévalu des dispositions du paragraphe

a) ou

b) dans le délai stipulé, cette promesse deviendra nulle et non avenue. (…) [ 34 ] Ainsi, en vertu de l’article 6.3 précité, les défendeurs avaient cinq (5) jours pour aviser les acheteurs qu’ils exigeaient qu’une nouvelle demande d’emprunt hypothécaire soit faite ou encore qu’ils rendaient la promesse d’achat nulle et non avenue. [ 35 ] En l’instance, la preuve démontre que les défendeurs n’ont pas avisé Palmieri de ce qui précède mais qu’ils ont bel et bien avisé leur agent Abitzidis. Ce dernier, faut-il le préciser, était un ami de longue date de Palmieri. [ 36 ] Quoi qu’il en soit, si les défendeurs ne se prévalaient pas des dispositions des paragraphes

a) ou

b) de l’article 6.3 dans le délai de cinq (5) jours, la promesse d’achat devenait alors nulle et non avenue. [ 37 ] Qui plus est, contrairement à ce que Re/Max avance, la lettre émanant de la Banque Nationale du Canada, en date du 29 avril 2021, ne constituait aucunement une preuve formelle de financement puisqu’il y était stipulé qu’elle était conditionnelle à l’approbation finale de la banque. [ 38 ] Par ailleurs, Abitzidis fait grand état que Palmieri a démontré le 31 mars 2021 qu’il avait la capacité de payer et détenait les fonds pour procéder à la transaction. [ 39 ] Or, le Tribunal ne partage pas cet avis.

Les documents bancaires transmis par message texte le 31 mars 2021 n’étaient pas contemporains au 31 mars 2021, mais étaient datés de trois mois auparavant, soit de décembre 2020. De plus, un relevé bancaire de la Banque Royale du Canada appartenait à une société inconnue, dont l’actionnaire était une autre personne, soit Antonio Gabrielli.

Un autre relevé bancaire de la Banque de Montréal n’appartenait pas non plus à Palmieri mais bien à son père, Giuseppe Palmieri. [ 40 ] Ainsi, le Tribunal arrive à la conclusion que la réclamation doit être rejetée puisque le promettant acheteur Palmieri n’a pas fourni la preuve de financement finale à l’intérieur des délais pour ce faire, soit le 30 avril 2021. [ 41 ] Dans la décision Re/Max Royal Jordan inc. c. Soifer [2] , le juge Simon Brossard J.C.Q. a déclaré ce qui suit :

Si tout délai est nécessairement une limite fixée dans le temps pour accomplir quelque chose, pourquoi en fixer un si son non-respect ne porte pas à conséquence?

Un délai expiré depuis un jour ou un mois ou un an demeurera toujours un délai expiré et il n’est pas abusif, tant pour l’acheteur que pour le vendeur, de stipuler une condition suspensive à la formation de la vente puisque chacune des parties a un intérêt à savoir, dans le délai qu’ils ont mutuellement fixé, si l’acheteur est capable financièrement de donner suite à sa promesse. [ 42 ] Le Tribunal partage cet avis. [ 43 ] En l’instance, Topaloglu a avisé Abitzidis le 5 mai 2021 que le délai était passé et que son père ne voulait plus vendre.

Le 6 mai 2021, elle réitère dans un message texte à Abitzidis que la promesse de vente est nulle et non avenue. [ 44 ] Au paragraphe 6.3 de la promesse d’achat, il est précisé que même si le vendeur n’opte pas pour l’un ou l’autre des paragraphes

a) ou b), l’article 6.3 in fine indique que la promesse d’achat devient de toute façon nulle et non avenue aux termes du délai de cinq (5) jours suivant l’expiration du délai prévu, soit le 30 avril 2021. [ 45 ] De plus, en l’instance, il est en preuve que les défendeurs avaient déjà accordé des extensions de délai au promettant acheteur. [ 46 ] De l’ensemble de la preuve, le Tribunal ne constate, de la part des défendeurs, aucune mauvaise foi ni de tentative pour faire déraper le processus. [ 47 ] Il n’est en effet pas possible de conclure que les défendeurs ont commis une faute qui aurait eu pour effet d’empêcher la conclusion de la vente.

En fait, le défaut par Palmieri de respecter la condition relative à l’emprunt hypothécaire, à l’intérieur du délai prescrit, permettait aux défendeurs de mettre un terme au processus devant mener à la vente de l’immeuble. [ 48 ] Dans ce contexte, le Tribunal arrive à la conclusion que le promettant acheteur Palmieri a manqué à son obligation contractuelle et qu’aucun reproche ne peut être fait à l’endroit des défendeurs. [ 49 ] Enfin, en ce qui concerne la demande de déclaration d’abus présentée par l’avocat des défendeurs, le Tribunal ne peut arriver à la conclusion que la demande introductive d’instance intentée par Re/Max, était manifestement mal fondée ou frivole. [ 50 ] Certes Abatzidis aurait dû savoir, compte tenu de son expérience, que les conditions de l’offre d’achat n’ont pas été respectées par Palmieri, à l’intérieur des délais pour ce faire, mais les faits soumis par la demanderesse méritaient tout de même une interprétation et une analyse.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Re/Max du Cartier inc. LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Me Dominic Bianco MSBA AVOCATS s.e.n.c.r.l. Avocats de la demanderesse Me Sébastien Servant Charbonneau NSC LEGAL INC. Avocats des défendeurs Date d’audience : 25 et 26 janvier 2023