2016 QCCQ 9047, 2016 QCCQ 9047

Castor c. Bourget 2016 QCCQ 9047 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre Civile » N° : 505-80-007360-167 DATE : Le 30 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VERDIEU CASTOR

Partie demanderesse c. ISAAC BOURGET -et- BARBARA MAZEROLLE Parties défenderesses -et- RÉGIE DU LOGEMENT

Partie mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur demande la permission d’en appeler d’une décision rendue par la Régie du logement le 5 avril 2016. [ 2 ] Cette demande est soumise à l’article 91 alinéa 1 de la

Loi sur la Régie du logement qui se lit ainsi : « 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. » [ 3 ] Le Tribunal doit donc déterminer si la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Contexte [ 4 ] Les parties sont liées par un bail d’une durée de douze (12) mois couvrant la période du 1 er juillet 2015 au 30 juin 2016.

Le demandeur, locateur, est propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve le logement loué par les défendeurs. [ 5 ] Il est spécifiquement prévu au bail que les locataires auront un droit d’accès au terrain. [ 6 ] Le 11 février 2016, la Régie du logement entend la demande d’exécution en nature d’une obligation du locateur de terminer les travaux entrepris au système de chauffage et de réparer le système d’égout, de diminution de loyer de 450$ par mois rétroactive à septembre 2013 et de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients de 3 500$ formulée par les défendeurs. [ 7 ] Le 5 avril 2016, la Régie du logement rend sa décision dont permission d’appel est demandée dans laquelle elle conclut ce qui suit : «[35] ACCUEILLE en

partie la demande des locataires;

[36] PREND ACTE de l’engagement du locateur de refaire deux murs en gypse au sous-sol selon les règles de l’art, incluant les joints et la peinture et ORDONNE au locateur de s’y conformer; [37] ORDONNE au locateur de faire vérifier le système d’égout et de régler le problème d’odeurs le cas échéant; [38] CONDAMNE le locateur à payer au locataire la somme de 3 300$ à

titre de diminution de loyer pour les sept mois de travaux et pour la perte de jouissance du terrain de mai 2015 à mars 2016, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec à compter du 14 octobre 2014; [39] DIMINUE le loyer de 50$ par mois dans l’avenir pour la perte de jouissance du terrain (qui demeure toutefois le terrain du logement concerné); [40] CONDAMNE le locateur à payer aux locataires la somme de 2 000$ à

titre de dommages moraux pour troubles et inconvénients, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec à compter du 14 octobre 2014; [41] RÉSERVE les recours des locataires en diminution de loyer si la preuve est faite qu’il y a un problème d’odeurs et si le locateur ne le règle pas; [42] REJETTE la demande quant à ses autres conclusions et quant au surplus. » [ 8 ] Le demandeur demande la rétractation de cette décision et la Régie du logement rejette cette demande le 17 juin 2016. [ 9 ] Le demandeur produit ensuite sa demande pour permission d’en appeler de la décision du 5 avril 2016.

Cette demande est faite à l’intérieur du délai prévu à l’article 89 alinéa 4 de la

Loi sur la Régie du logement. [ 10 ] Le demandeur soutient que la Régie du logement a erronément accordé aux défendeurs l’usage exclusif du terrain. [ 11 ] La Régie du logement s’exprime ainsi à ce sujet : « [20] Le bail prévoit que les locataires ont accès au terrain et spécifie que « la cour est aux locataires du 2537 Villiers » (sic). On comprend de cette clause que les locataires ont l’usage exclusif du terrain . Ces derniers avaient installé un cabanon avec la permission de l’ancienne locatrice. Le locateur croyait que ce cabanon appartenait à la locatrice et qu’il faisait

partie de la vente. Le locateur décide d’acheter un grand cabanon avec trois portes, cabanon qui est destiné aux locataires de trois des cinq logements de l’immeuble.

Le locateur a donc demandé aux locataires Bourget et Mazerolle d’enlever leur cabanon pour qu’il puisse installer le nouveau cabanon sur le terrain. [21] Les locataires expliquent qu’ils n’ont dorénavant plus l’usage exclusif du terrain et qu’ils n’ont plus l’espace suffisant pour installer les jeux et balançoire destinés aux enfants qu’ils reçoivent. […] [33] Le Tribunal accordera également une diminution de loyer de 100$ par mois pendant les six mois de l’année où on peut profiter d’un terrain, parce que les locataires de trois autres logements doivent passer à travers leur terrain pour accéder à leur espace de rangement extérieur et parce que les nouveaux cabanons ont enlevé une superficie importante du terrain.

Cette diminution de 600$ par année équivaudra donc à une diminution mensuelle additionnelle de 50$ à compter d’octobre 2014. […] [39] DIMINUE le loyer de 50$ par mois dans l’avenir pour la perte de jouissance du terrain ( qui demeure toutefois le terrain du logement concerné ) ». [les soulignements sont du soussigné] [ 12 ] Le demandeur ajoute que bien que le bail conclu avec les défendeurs accorde à ceux-ci un droit d’accès au terrain, ce droit d’accès n’est pas exclusif. [ 13 ] De plus, le demandeur a signé des baux avec d’autres locataires avant la date de la décision de la Régie du logement et dans lesquels il a également accordé aux locataires des droits d’accès au terrain. [ 14 ] Le demandeur soutient en conséquence qu’il est incapable de respecter les obligations qu’il avait déjà contractées avec d’autres locataires en raison de la décision de la Régie du logement qui accorde aux défendeurs un droit d’accès exclusif au terrain. [ 15 ] De plus, il n’est fait aucune mention de l’usage du terrain et d’une réclamation quelconque à cet égard dans la demande des défendeurs déposée à la Régie du logement.

Le demandeur allègue en conséquence que la Régie du logement a jugé ultra petita . [ 16 ] Le demandeur soutient enfin que le bail conclu entre les défendeurs et lui n’a pas été produit lors de l’audition tenue devant la Régie du logement. Analyse [ 17 ] La jurisprudence a développé les critères suivants afin de déterminer si la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec :

a) La question est-elle sérieuse, nouvelle ou d’intérêt général?

b) La question est-elle controversée?

c) La question met-elle en cause « les intérêts supérieurs de la justice »? [ 18 ] Le Tribunal est d’avis que les arguments soulevés par le demandeur au soutien de sa demande pour permission d’appeler ne sont ni futiles ni abusifs et qu’ils n’apparaissent pas, à première vue, voués à l’échec. [ 19 ] Tout d’abord, la conclusion de la Régie du logement à l’effet que les défendeurs ont un droit d’accès exclusif au terrain est insuffisamment motivée. Le lecteur de la décision ne peut comprendre comment la Régie en est arrivée à cette conclusion.

La Régie écrit que le bail « spécifie que « la cour est aux locataires du 2537 Villiers » » [1] . Or, cette mention n’apparait pas au bail. [ 20 ] La nécessité de motiver suffisamment la décision est bien expliquée par l’auteur Denis Lamy [2] : « La principale vertu de la motivation d’une décision réside dans son rôle pédagogique. Ce rôle se situe à deux niveaux. L’exposé des raisons ayant mené le tribunal à se prononcer comme il l’a fait permettra d’abord à la

partie qui succombe de comprendre pourquoi elle a perdu sur les faits ou sur le droit. D’autre part, lorsque la décision est publiée, la connaissance du raisonnement ayant mené à la décision permettre à des tiers (locataires, locateurs, avocats) de déterminer quels sont les faits dont le décideur a tenu compte dans l’appréciation et l’interprétation donnée d’une disposition législative ou réglementaire. [références omises] [ 21 ] Le Tribunal ajoute que la motivation doit aussi permettre au tribunal d’appel de comprendre le raisonnement du décideur de première instance.

Comment déterminer si une décision est erronée s’il n’est pas possible d’en comprendre le raisonnement? [ 22 ] Le Tribunal estime que l’insuffisance de la motivation de cette conclusion donne ouverture à la permission d’appel puisqu’elle met ainsi en cause les intérêts supérieurs de la justice. [ 23 ] Le Tribunal estime par ailleurs que la question en jeu est sérieuse et que les arguments du demandeur doivent être débattus puisque les conséquences de la décision de la Régie du logement peuvent être lourdes non seulement pour le demandeur, qui est incapable d’exécuter ses obligations envers ses autres locataires, mais également pour ces derniers, qui ne peuvent plus exercer leur droit d’accès au terrain. [ 24 ] En effet, voici comment l’auteur Denis Lamy [3] définit la « question sérieuse » : « Par définition, l’expression « sérieuse » signifie que la question posée possède un caractère qui mérite l’attention ou la considération du tribunal en raison de son importance, de sa gravité, de son impact, de son influence ou de ses conséquences.

Une question sérieuse est donc une question qui aura un impact soit sur la justice ou sur le justiciabl e. [références omises, les soulignements sont du soussigné] [ 25 ] De plus, le fait que la demande déposée par les défendeurs à la Régie du logement ne contienne aucune réclamation à l’égard de l’usage du terrain incite également le Tribunal à accorder la permission d’appeler. Dans le premier paragraphe de sa décision, la Régie identifie le recours dont elle est saisie et elle n’y fait pas référence à une réclamation relative à l’accès ou à l’usage du terrain.

Comment en est-elle venue à se prononcer sur cette question? S’il y a eu modification de la demande à l’audience [4] , elle aurait dû être mentionnée dans la décision. Les intérêts supérieurs de la justice commandent en conséquence que cette question soit débattue devant cette Cour. [ 26 ] Le demandeur soulève également le fait qu’en accordant aux défendeurs un droit d’accès exclusif au terrain, la Régie du logement a modifié une des conditions du bail.

Or, dans les circonstances de cette affaire, cette question mérite d’être soumise à la Cour du Québec tel que l’a décidé la juge Nicole Mallette dans l’affaire Grenier c. Parent [5] . [ 27 ] Le Tribunal estime enfin qu’il y a lieu d’ordonner la tenue d’un nouveau procès portant cependant uniquement sur la question du droit d’accès au terrain et de la diminution de loyer qui devrait ou non être accordée à cet effet aux défendeurs et ce, afin de déterminer avec précision les droits et obligations des parties à cet égard. [ 28 ] Le Tribunal reformule ainsi les questions soumises à la Cour du Québec :

a) Les défendeurs ont-ils un droit d’ accès exclusif au terrain?

b) Une diminution de loyer doit-elle être accordée aux défendeurs relativement au droit d’accès au terrain?

c) Le montant de la diminution de loyer accordé par la Régie du logement relativement au droit d’accès au terrain doit-il être révisé? POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 29 ] ACCUEILLE EN

PARTIE la demande pour permission d’appeler; [ 30 ] ORDONNE la tenue d’un nouveau procès pour répondre aux questions suivantes :

a) Les défendeurs ont-ils un droit d’accès exclusif au terrain?

b) Une diminution de loyer doit-elle être accordée aux défendeurs relativement au droit d’accès au terrain?

c) Le cas échéant, le montant de la diminution de loyer accordé par la Régie du logement relativement au droit d’accès au terrain doit-il être révisé? [ 31 ] LE TOUT , frais à suivre. __________________________________ J.SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Gagnon & Associés M. Tommy Cardinal, stagiaire Monsieur Isaac Bourget Madame Barbara Mazerolle Date d’audience : 17 août 2016