2011 QCCQ 91, 2011 QCCQ 91

St-Yves c. Trépanier 2011 QCCQ 91 COUR DU QUÉBEC Petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-020940-092 DATE : 10 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GILLES ST-YVES et LINE DUCHESNE

Partie demanderesse c. LUC TRÉPANIER

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament 7 000 $ au défendeur pour des travaux qu'ils ont fait exécuter à la propriété achetée du défendeur, en vertu de l'acte de vente de même qu'une compensation pour vices cachés. [ 2 ] Les demandeurs ont acheté la propriété du défendeur le 23 février 2007 pour un montant de 275 000 $. [ 3 ] L'acte de vente contient la clause suivante : « Le vendeur autorise la notaire Joëlle Lupien à retenir à même le produit de la vente de l'immeuble situé au […] à Laval, la somme de CINQ MILLE dollars (5 000 $) jusqu'à ce que les travaux ci-après aient été exécutés par le vendeur au printemps 2007, soit : - la porte patio du salon; - la piscine; - les infiltrations d'eau; - la clôture sud-ouest; À défaut par le vendeur d'effectuer lesdits travaux dans ce délai ci-devant stipulé, il autorise la notaire Joëlle Julien à remettre à l'acquéreur ladite somme de 5 000 $ pour que ces derniers puissent effectuer les travaux. » [ 4 ] Il appert qu'après avoir pris possession de la propriété, les travaux à effectuer étaient de beaucoup supérieurs à l'estimé de 5 000 $. [ 5 ] Des pourparlers s'engagent alors entre les parties pour régler le différend.

Ainsi, le défendeur a écrit aux demandeurs le 24 avril 2008. Il propose : « Afin de finaliser ce dossier, M. Trépanier propose de verser à M. Gilles St-Yves une somme de 10 000 $ comme réduction du prix de vente de la maison pour compenser les réparations à faire à la maison, libérant M. Trépanier de tout devoir de réparations. Le déboursé se fera de la manière suivante : - Déboursé immédiat d'une tranche de 5 000 $ en fidéicommis chez le notaire Lupien;

- Déboursé de la tranche finale de 5 000 $ au plus tard le 31 juillet 2008. » [ 6 ] Le demandeur répond le 6 juin 2008 : « Suite à la lecture de votre proposition du 24 avril 2008, nous la refusons. Vous ne nous avez pas informés de certains vices de construction cachés. Nous avons subi une inondation dans la

partie la plus basse du sous-sol et avons perdu plusieurs biens se chiffrant à plus de 2 000 $. De plus, l'infiltration d'eau au-dessus de la porte d'entrée endommagée à l'intérieur n'était pas due à un manque de calfeutrage de la couverture, mais due à la forte accumulation de glace en hiver sur les corniches causées par un manque de ventilation de la toiture. Ce qui ne peut être constaté que l'hiver, mais vous étiez au courant de ce problème.

Suite à l'accumulation importante de glace sur toute la toiture, la thermopompe a été endommagée pour plus de 2 500 $ par la chute de la glace, et ce, même, si elle était protégée par une toiture. J'ai dû déblayer la neige sur le toit à deux reprises et enlever la glace qui atteignait plus d'un pied d'épaisseur dans la noue de toiture à la porte d'entrée et par le fait qu'il y a eu infiltration d'eau à l'intérieur, endommageant le revêtement de la salle de bains et entrée avec le passage. Avec ces problèmes, nous avons pensé à une poursuite contre vous.

Mais pour en arriver à une entente finale, nous maintenons notre proposition que nous vous avons fait parvenir au montant de 14 326,66 $. » [ 7 ] Le 15 juillet 2008, le procureur du défendeur fait une proposition « sous toutes réserves » et sans admission de responsabilité. [ 8 ] Il consent à

titre de compensation à laisser intégralement la somme de 5 000 $ retenue au bureau du notaire. [ 9 ] Le 4 août 2008, le demandeur refuse ce compromis du procureur du défendeur et soumet d'autres hypothèses de règlement. [ 10 ] Le 8 septembre, les procureurs du défendeur déposent une autre offre : Soit le 5 000 $ que détient la notaire Joëlle Lupien plus un montant de 7 500 $. [ 11 ] Cette offre est refusée par les demandeurs et exigent plutôt un montant de 15 000 $. [ 12 ] Le défendeur plaide que la clause de l'acte de vente était un maximum de 5 000 $ pour les travaux à être exécutés. [ 13 ] La réalité a cependant été tout autre.

Les défectuosités au trottoir de la piscine cachaient un autre problème sous la piscine et des infiltrations d'eau qui ne pouvaient être détectées lors de l'achat se sont manifestées. [ 14 ] D'ailleurs le comportement du défendeur montre bien, malgré le libellé de cette clause, qu'il a reconnu que d'autres problèmes inconnus lors de la rédaction de l'acte de vente se sont ajoutés. [ 15 ] Pour évaluer la compensation, le Tribunal ne peut prendre en compte la proposition de règlement de 12 500 $ faite « sans préjudice » par l'avocat du défendeur. [ 16 ] Toutefois, celle du défendeur à 10 000 $ faite sans restriction ni réserve, au montant de 10 000 $ le 24 avril 2008, apparaît raisonnable. [ 17 ] Considérant que les demandeurs ont reçu le montant de 5 000 $ laissé en dépôt chez la notaire Lupien, le montant de la présente réclamation est fixé à 5 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse; CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 5 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l'assignation, ainsi que les frais judiciaires de 155 $ . __________________________________ Jacques Lachapelle Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 8 décembre 2010