2017 QCCQ 7176, 2017 QCCQ 7176

Girard c. 9189-7744 Québec inc. 2017 QCCQ 7176 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-151435-163 DATE : Le 28 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAPHAËL GIRARD

Partie demanderesse c. 9189-7744 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Raphaël Girard (« M. Girard ») achète sur plan un condominium construit par la défenderesse 9189-7744 Québec Inc. (« Québec Inc. »). [ 2 ] Le demandeur allègue que la défenderesse a fait défaut de livrer le condominium vendu en ce que la superficie réelle est de 13.5 % plus petite que celle indiquée à la fois dans la fiche descriptive du condo et dans le contrat de vente. [ 3 ] M.

Girard évalue ses dommages pour la perte de superficie à 37 005 $ auxquels il ajoute les troubles et inconvénients de vivre dans un condo plus petit, notamment parce que les nouveaux meubles qu’il veut acheter n’entreraient pas dans le condo. [ 4 ] Pour se conformer à la compétence de la Cour du Québec, division des petites créances, le demandeur limite sa réclamation à 15 000 $ [ 5 ] La défenderesse conteste cette réclamation aux motifs que : 1. le demandeur savait que son unité était de 57.7 m 2 (621 pi 2 ); 2. lors de l’achat, le demandeur a déclaré dans l’acte de vente qu’il a accepté le certificat de localisation démontrant que l’unité avait une superficie de 57.7 m 2 et s’en est déclaré satisfait; 3. que le demandeur habite les lieux depuis trois (3) ans et ne s’est jamais soucié de la superficie de son unité.

QUESTIONS EN LITIGE 1) Y a-t-il défaut de contenance? 2) Dans l’affirmative y a-t-il preuve que l’immeuble a été vendu sans égard à la contenance? LE DROIT APPLICABLE [ 6 ] Il s’agit d’un contrat de vente soumis aux dispositions du Code civil du Québec et plus particulièrement de l’

article 1720 C.c.Q. qui se lit comme suit : 1720. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. [ 7 ] Comme il s’agit d’un contrat de consommation, la

Loi sur la protection du consommateur s’applique également parce que la Loi prohibe toute représentation qui n’est pas exacte : aucun commerçant ne peut faussement attribuer à un bien une dimension qu’il sait être fausse (219 à 222, 224 à 232, 235, 236, 238 à 243 de la Loi). LES FAITS [ 8 ] M. Girard est avocat en droit corporatif reçu au Barreau en 2016 après avoir fait une maîtrise à Londres. [ 9 ] Le 13 avril 2012, M. Girard signe le contrat de vente (pièce P-1) qui indique que la superficie brute du condo est de 718 pi 2 . Il

est précisé au plan de l’architecte que la superficie brute et les dimensions des pièces montrées sur les plans sont approximatives et peuvent varier. [ 10 ] La superficie est calculée à la face extérieure des murs extérieurs et au centre des cloisons et des corridors communs. [ 11 ] La signature de M. Girard apparaît sous cette clause pour confirmer qu’il en a pris connaissance. [ 12 ] En fait, M. Girard visite régulièrement le site de construction.

Il demande à la défenderesse de modifier le plan pour aménager la cuisine et un boudoir fermé qui servirait éventuellement de chambre pour un colocataire « ce qui a fait pencher la balance c’est la dimension des pièces, car celui-ci (le condo) » permettait l’ajout d’un boudoir. [ 13 ] M.

MacDuff, représentant des ventes témoigne qu’ils ont réussi à faire du 3 ½ original un petit 4 ½, ce dont le demandeur était très content. [ 14 ] Le 8 mars 2013, le demandeur prend possession du condo après avoir signé le contrat chez le notaire (pièce P-3) et reçu le certificat de localisation daté du 1 er mars 2013. [ 15 ] Le demandeur témoigne qu’en janvier 2016, il veut remplacer certains meubles de chambre à coucher et de salon et en prenant les mesures « j’ai été étonné de constater que plusieurs des meubles qui m’intéressaient étaient trop grands pour l’espace disponible ». [ 16 ] C’est à cette occasion donc trois (3) ans plus tard, que le demandeur consulte le certificat de localisation et est surpris de lire que la superficie nette du condo est de 57.7 m 2 , soit 621 pi 2 , ce que représente selon lui une différence de 13.5 % comparé à la superficie brute de 718 pi 2 annoncée au plan d’architecte. [ 17 ] M.

Girard savait que la superficie nette est moindre que la superficie brute et témoigne qu’il a compris qu’il fallait effectivement soustraire l’épaisseur des murs, mais selon lui cette différence ne devrait pas être plus de 5 %. [ 18 ] Le 20 janvier 2016, le demandeur réclame à la défenderesse un dédommagement pour la différence de superficie. [ 19 ] M. MacDuff et M. Tony D’Amato, entrepreneur en construction rencontrent M. Raphaël à son condo pour mesurer les pièces. [ 20 ] Selon M. D’Amato la chambre à coucher est de 11.2 x 12.2 alors que la dimension indiquée sur le plan est de 10.11 x 12.2.

Il ajoute que la petite chambre-boudoir est aussi conforme à la dimension prévue sur le plan ainsi qu’aux représentations de la défenderesse concernant l’aménagement de cette petite pièce fermée à l’extrémité du séjour. [ 21 ] M. D’Amato indique « good » à côté du dessin d’architecte ainsi que le tout a été « measured on Saturday 20-2-2016, Tony, André et Raphaël ». [ 22 ] M. Raphaël nie que les dimensions de la chambre et de la salle de bain sont les bonnes. Il n’apporte cependant pas de précisions à ce commentaire. [ 23 ] M.

MacDuff témoigne qu’il explique aux futurs acheteurs la différence entre la superficie brute et nette en ce que la superficie brute inclut les murs. [ 24 ] Lors de l’audience, il précise que la différence entre les deux superficies est plus grande, de l’ordre de 10-12 % pour un condo de coin, car il y a plus de murs lesquels sont aussi plus épais, car ce sont des murs extérieurs. JUGEMENT [ 25 ] Le demandeur réfère à plusieurs décisions [1] où le Tribunal indemnise l’acheteur qui démontre que le vendeur lui a livré un condo plus petit que celui acheté. [ 26 ] Dans Fournier c.

Construction Beau-Design Inc. , la preuve révèle que selon les plans d’architecte, la chambre devait mesurer 13.1 x 16.1 et elle mesure 13.1 x 14 de telle sorte que lorsque le demandeur en prend possession ses meubles ne rentrent pas. [ 27 ] Dans Richard Bourdeau c. Le Groupe Platinum Construction , le vendeur apporte des modifications ce qui réduit la superficie de 50 m 2 sans en aviser les demandeurs. [ 28 ] Dans Patel c. Condominiums Centro inc. , la superficie habitable livrée au même prix est amputée de l’équivalent d’une chambre.

Photos à l’appui, la chambre qui devait être 20 x 10 est de 13 x 6.5. [ 29 ] C’est dans cette dernière décision que Monsieur le juge Dortélus mentionne qu’une telle pratique de vendre un bien non conforme à la réalité constitue une pratique interdite au sens de la LPC. [ 30 ] Le présent cas est différent de la jurisprudence à laquelle réfère le demandeur. [ 31 ] Premièrement, le demandeur a pris possession du condo, l’a aménagé, l’a loué et il l’a ensuite habité.

Ce n’est que trois (3) ans plus tard lorsqu’il lit le certificat de localisation qu’il constate que la défenderesse lui a livré un condo de 621 pi 2 alors qu’il a acheté un condo de 718 pi 2 selon les plans d’architecte. [ 32 ] Or, si le demandeur ne l’a pas réalisé lors de l’achat, c’est qu’il n’a pas fait la conversion de mètres carrés à pieds carrés ajoutant qu’il n’est pas familier avec l’unité de mesure de mètres carrés.

[ 33 ] Pour le Tribunal, ceci n’est pas une excuse puisque le demandeur, un homme éduqué, avait tout le loisir de faire cette vérification à ce moment, ce qu’il n’a pas fait. [ 34 ] Deuxièmement, le demandeur reconnaît qu’il y a une différence entre la superficie brute et la superficie nette le tout tel qu’expliqué par la défenderesse et que la superficie nette sera nécessairement moindre parce qu’il faut soustraire l’épaisseur des murs. [ 35 ] Le demandeur argumente qu’il aurait accepté une différence de 5 %. [ 36 ] Or, ce n’est pas ce qu’il a accepté.

Il a plutôt accepté et compris le principe que la superficie brute est différente de la superficie nette et qu’il faut soustraire l’épaisseur des murs, ce qui peut varier d’un condo à l’autre dépendant s’il s’agit par exemple d’un condo de coin tel que l’a expliqué la défenderesse. [ 37 ] De plus, le demandeur a vu son condo fini à quelques reprises avant de signer chez le notaire et il ne s’est pas plaint de la dimension de son condo, ayant même réussi à réaménager les plans avec l’aide de la défenderesse. [ 38 ] Aussi, la preuve révèle que le demandeur a justement choisi ce condo parce qu’il était possible d’aménager une petite chambre fermée. [ 39 ] La défenderesse qui a mesuré les pièces le 20 février 2016 en présence du demandeur a aussi démontré que la dimension des pièces n’est pas affectée. [ 40 ] Ce témoignage des représentants de la défenderesse n’a pas été contredit par le demandeur qui n’a pas démontré que les pièces seraient plus petites que celles sur le plan. [ 41 ] Ceci étant, la défenderesse a repoussé la présomption d’avoir livré un condo de plus petite dimension que celui acheté. [ 42 ] Aussi, le Tribunal conclut que le demandeur a acheté un condo de superficie nette de 57.7 m 2 et que la défenderesse lui a livré le condo qu’il a acheté. [ 43 ] Au demeurant, le demandeur n’a pas fait la preuve de ses dommages.

Il argumente qu’il est découragé parce qu’il entrevoit des difficultés lors de la revente disant : « on dirait qu’il manque 100 pi 2 ». [ 44 ] D’une part, il ne manque pas 100 pi 2 puisqu’il s’agit de différence entre la superficie brute et nette, une fois l’épaisseur des murs enlevés, et que d’autre

part la dimension des pièces telles que représentées sur le plan d’architecte n’a pas été affecté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande introductive d’instance avec frais. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 21 février 2017