2017 QCCQ 9956, 2017 QCCQ 9956

Drouin c. Lalonde 2017 QCCQ 9956 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-DE-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-017352-164 DATE : 13 avril 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Michel DROUIN demandeur c. Stéphane LALONDE défenderesse et GROUPE IMMOBILIER CONSEILS INC.

Tiers intervenant – demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation de 10 002,43 $, fondée sur la présence alléguée de vices cachés dans la toiture d’un immeuble vendu par Stéphane Lalonde à Michel Drouin en 2008. Monsieur Lalonde appelle au dossier Groupe Immobilier Conseils inc., l’entreprise qui a procédé à l’inspection préachat de l’immeuble pour le compte de M. Drouin.

LES FAITS : [ 2 ] Le 4 novembre 2008, Stéphane Lalonde vend à Michel Drouin un immeuble situé sur la rue St-Joseph à Salaberry-de-Valleyfield pour la somme de 60 000 $. Il s’agit d’un immeuble construit en 1933 [1] , que M. Lalonde avait acquis le 27 mars 1990 de Robert Marcotte. Monsieur Marcotte l’avait lui-même acheté de Jean-Pierre Bellemare le 16 septembre 1983. [ 3 ] Avant de procéder à l’achat, M. Drouin procède à une expertise par Groupe Immobilier Conseils, qui lui soumet un rapport, pièce P- 5.

Ce rapport mentionne les choses suivantes, relativement à la couverture : • Les endroits où la membrane élastomère se soulève devront être bien scellés afin de vous assurer que la couverture soit parfaitement étanche à ces endroits; • Les parapets devront éventuellement être renforcés, car ces derniers bougeaient facilement lorsque nous les poussions lors de notre visite; • Des suivis périodiques seront nécessaires afin de vous assurer que la couverture ne se déforme pas davantage; [ 4 ] Groupe Immobilier Conseils mentionne également, relativement au comble, que celui-ci ne semble pas être ventilé correctement, car plusieurs taches noires sont apparentes sur le support de revêtement de la couverture.

Groupe Immobilier Conseils recommande

d’effectuer une inspection régulière, notamment durant l’hiver, pour déceler les endroits où il y a des pertes de chaleur, formation de condensation et d’éventuelles fuites du toit. [ 5 ] À l’hiver 2015, soit sept ans après l’achat, une

partie de la gouttière s’effondre. Monsieur Drouin consulte Couvertures Germain Thivierge et obtient une soumission le 12 mars 2015 qui évalue le coût des travaux pour refaire la toiture à la somme de 10 750 $ plus taxes (12 359,81 $). Dans sa soumission, Couvertures Thivierge indique que des dommages ont été causés à la structure de la toiture par un incendie, et que lors de la réfection de la toiture, la structure et le pontage de bois auraient dû être remplacés.

Il indique que seulement quelques montants de la structure ont été doublés, ce qui n’était pas suffisant pour supporter le toit et a causé l’effondrement du bas de la toiture. [ 6 ] Selon son témoignage, M. Drouin contacte M. Lalonde pour lui demander de venir constater la situation. Monsieur Lalonde indique s’être rendu sur les lieux avec l’agent d’immeuble, dans les jours suivants, mais il ne serait pas monté sur la toiture. [ 7 ] Une mise en demeure est transmise par les procureurs de M. Drouin le 3 juin 2015. [ 8 ] Monsieur Lalonde y répond par l’entremise de ses procureurs, qui indiquent que M.

Lalonde n’a jamais eu connaissance d’un incendie dans l’immeuble, et qui demandent les expertises ainsi que le rapport préachat. [ 9 ] Le 22 juin 2015, la procureure de M. Drouin transmet la soumission et l’expertise préachat. Les procureurs de M. Drouin se disent dans l’attente d’un appel afin d’organiser la date de l’expertise pour M. Lalonde, et demandent une réponse dans la même semaine. [ 10 ] Le 25 juin 2015, les procureurs de M. Lalonde demandent d’obtenir les photographies auxquelles l’expert fait référence dans son rapport, ainsi que des photos récentes des dommages constatés. La procureure de M.

Drouin confirme qu’elle n’a pas les photos en sa possession, dans un premier temps, et indique ensuite le 3 juillet 2015 que les photographies sont trop volumineuses pour les faire parvenir par courriel et qu’elles devront être imprimées au coût de 81,63 $. Comme M. Lalonde n’a pas l’intention de débourser pour les photographies, on demande de les transmettre par clé USB. Finalement, l’inspection commune de la toiture n’aura pas lieu. Monsieur Drouin fait refaire sa toiture le 2 novembre 2015 et dépose sa demande le 5 janvier 2016. ANALYSE ET DÉCISION : La demande principale : [ 11 ] Dans sa contestation, M.

Lalonde soulève qu’il n’y a aucune preuve de la survenance d’un incendie dans l’immeuble, que la dénonciation verbale du mois de mars 2015 était insuffisante, qu’il n’a jamais obtenu les photographies accompagnant le rapport d’inspection préachat et qu’il n’a pas eu la possibilité de se rendre sur les lieux pour les examiner avant que les réparations ne soient faites. Monsieur Lalonde soulève également que M. Drouin a refait la toiture au complet et non seulement réparé la

partie endommagée. [ 12 ] Aucun de ces moyens de défense ne peut être retenu. Il est vrai que la preuve ne démontre pas la survenance d’un incendie majeur, le seul document au dossier de 1981 faisant état d’un feu de fournaise sans grande conséquence, les pompiers semblant avoir été appelés uniquement pour s’assurer de l’extinction du feu. Par ailleurs, M. Lalonde a eu amplement l’occasion de se rendre sur les lieux et de prendre un rendez-vous avec M.

Drouin pour y amener un expert s’il le souhaitait entre le moment où il s’est lui-même rendu sur place pour faire une visite superficielle en mars 2015 et le moment où les travaux ont été faits en novembre suivant. Le litige sur la transmission des photographies accompagnant le rapport d’expertise de Groupe Immobilier Conseils aurait certainement pu être résolu, et même en l’absence des photographies, rien n’empêchait M. Lalonde et son expert de se rendre sur les lieux. [ 13 ] Par ailleurs, la preuve a démontré qu’il n’était pas possible de refaire uniquement la

partie endommagée du toit. [ 14 ] Le Tribunal a également demandé à M. Drouin de lui démontrer qu’il avait personnellement payé les travaux, ce qui a été fait après l’audition. [ 15 ] Reste à voir si la réclamation de M.

Drouin peut être accueillie en fonction des principes relatifs à la garantie légale et de ses critères, qui sont d’ailleurs les suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 16 ] Monsieur Lalonde ne s’étant pas déplacé avec un expert pour aller consulter l’état de la toiture, la seule preuve de l’état du toit est celle présentée par le représentant de Couvertures Thivierge qui a fait les travaux.

Le Tribunal accepte son témoignage comme quoi une portion de quelques pieds bordant la toiture avait été brûlée. Le Tribunal accepte aussi le témoignage de M. Lalonde comme quoi son immeuble n’a pas été incendié pendant les années où il en a été propriétaire. Par ailleurs, la preuve qu’un incendie mineur a pris naissance dans la fournaise en 1981 ne permet pas de conclure que c’est à cette occasion que les dommages ont été causés à la structure du toit. Il faut donc en conclure que l’incendie aurait eu lieu avant 1981, donc près de 30 ans avant l’achat de la maison par M.

Drouin. [ 17 ] Monsieur Lalonde a d’ailleurs indiqué avoir procédé au changement de la membrane au début des années 2000, ajoutant ne pas avoir touché à la structure de bois en place. [ 18 ] Le problème de la toiture était donc antérieur à la vente, inconnu de M. Drouin et était effectivement caché, puisqu’il n’était pas

visible, ni sur le toit, ni dans les combles, comme a d’ailleurs confirmé l’employé de Couvertures Thivierge. Le témoignage de l’expert Stéphane Billette est au même effet. [ 19 ] La situation atteint-elle cependant le degré de gravité qui doit exister pour que l’on puisse conclure à un vice caché ? [ 20 ] Dans l’affaire Janvier , l’acheteur d’une maison a découvert plusieurs années plus tard qu’il y avait eu un incendie dans l’immeuble voisin qui avait affecté les solives.

Cette découverte s’est produite au moment où l’acheteur procédait à des rénovations dans la maison. [2] Dans sa décision, la Cour du Québec constate qu’entre l’incendie de 1986 et la découverte des vices en 2003, l’immeuble ne souffrait pas de problèmes structuraux majeurs et cite une décision de la Cour supérieure à l’effet que la découverte d’un incendie majeur survenu une douzaine d’années auparavant et non divulgué par le vendeur ne constituait pas un vice caché au sens du Code civil du Québec puisque la maison était habitable et que son usage n’était pas diminué au moment de la signature des offres. [ 21 ] Dans le présent dossier, il est vrai que la gouttière s’est partiellement effondrée vu la faiblesse de la toiture à son extrémité.

Cependant, dans les circonstances particulières de ce dossier, le Tribunal est incapable d’en venir à la conclusion qu’il s’agit d’un vice caché. [ 22 ] En effet, M. Drouin a acheté en 2008 un immeuble qui était alors âgé de 75 ans, et dont la toiture n’était pas dans un état parfait, tel qu’il appert des réserves exprimées par l’expert Billette dans son rapport d’inspection préachat. Cette couverture avait atteint vraisemblablement la moitié de sa vie utile au moment de son remplacement. On ne peut non plus mettre de côté le fait que M.

Drouin a acquis cet immeuble pour une somme relativement modique, soit 60 000 $, laquelle, selon l’acte de vente, pièce P-1, était en deçà du montant de l’évaluation municipale de l’immeuble qui était de 79 500 $. Enfin, il faut considérer que selon le témoignage de Couvertures Thivierge, la toiture de l’immeuble au moment de la vente était constituée d’une membrane « de base », alors qu’avec ce que M. Drouin a fait installer, il est maintenant « en BMW ». [ 23 ] Pour ces raisons, le recours en vices cachés ne peut réussir, mais dans les circonstances, il est rejeté sans frais.

La demande d’intervention forcée : [ 24 ] La demande principale étant rejetée, la demande d’intervention doit également l’être.

Dans la mesure où Groupe Immobilier Conseils a déposé une demande reconventionnelle pour abus de procédure, il y a cependant lieu de s’y attarder. [ 25 ] Groupe Immobilier Conseils avait déposé au dossier une contestation à l’intervention, qui a été amendée au jour du procès avec la permission du Tribunal pour réclamer des dommages de 3000 $ plus taxes pour perte de temps, troubles et inconvénients, en plus de la somme de 799,08 $ payée par Groupe Immobilier Conseils à ses procureurs dans le dossier et du timbre judiciaire de 300 $. [ 26 ] Un historique des procédures s’impose. [ 27 ] La demande en division des petites créances de M.

Drouin est reçue par M. Lalonde le 20 janvier 2016. Il dépose sa contestation le 8 février suivant. [ 28 ] Sa contestation est accompagnée d’une demande d’intervention forcée de Groupe Immobilier Conseils afin d’exercer à son encontre une demande en garantie pour qu’elle soit condamnée à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui, selon les termes de la

section 3.5 du formulaire de contestation. [ 29 ] Dans l’annexe qui soutient tant la contestation que la demande d’intervention forcée, il est allégué que si la Cour en vient à la conclusion que les photographies déposées par M. Drouin démontrent des traces d’incendie, M. Lalonde est d’avis que ces traces auraient dû être dénoncées par Groupe Immobilier Conseils, alors que le rapport d’inspection est silencieux quant aux prétendus vices affectant le comble.

L’annexe allègue également que l’inspection préachat aurait dû soulever un doute chez l’inspecteur quant à l’état du comble, dans la mesure où l’inspecteur l’a examiné et a vu des taches noires. Monsieur Lalonde allègue donc que l’inspection préachat a été déficiente et non conforme aux normes imposées par les règles de l’art, et que Groupe Immobilier Conseils a ainsi engagé sa responsabilité à l’égard du préjudice subi par M. Drouin. [ 30 ] La contestation de M. Lalonde allègue enfin que Groupe Immobilier Conseils devrait être responsable de l’ensemble des dommages réclamés par M.

Drouin si une telle conclusion est octroyée par le Tribunal. [ 31 ] Cette demande d’intervention d’un tiers est reçue par Groupe Immobilier Conseils le 10 février 2016, qui dépose une contestation à la demande d’intervention forcée le 2 mars suivant. [ 32 ] Cette contestation soulève l’absence de lien de droit entre Groupe Immobilier Conseils et M. Lalonde et le fait que dans l’hypothèse où M. Drouin aurait gain de cause à l’encontre de M. Lalonde, ce dernier ne pourrait prétendre à aucun recours à son égard.

Groupe Immobilier Conseils allègue également n’avoir commis aucune faute dans le cadre du mandat qui lui a été confié, sa responsabilité contractuelle étant limitée à l’existence d’éventuels vices apparents. [ 33 ] Avant le dépôt de cette contestation par Groupe Immobilier Conseils, le procureur qu’elle a mandaté a contacté l’avocate qui avait assisté M. Lalonde dans la préparation des procédures. Dans une conversation téléphonique du 17 février, le procureur de Groupe Immobilier Conseils avait cité trois décisions de jurisprudence qui soutenaient sa prétention comme quoi l’appel en garantie était irrecevable.

Dans un courriel du 18 février 2016, la procureure de M. Lalonde demande d’obtenir copie de cette jurisprudence (pièce DG-1). [ 34 ] Dès le lendemain, le procureur de Groupe Immobilier Conseils transmet une longue lettre à la procureure de M. Lalonde, avec d’abondantes références jurisprudentielles et doctrinales, et demande d’obtenir ses commentaires quant à la position définitive de M. Lalonde avant la date de production de la contestation de Groupe Immobilier Conseils. [ 35 ] Or, l’avocate de M. Lalonde était en vacances jusqu’au 6 mars, et Groupe Immobilier Conseils a dû ainsi déposer sa

contestation. [ 36 ] Le 8 mars 2016, l’avocate de M. Lalonde écrit au greffe des petites créances « pour préciser un élément important dans ce dossier. » Elle indique ce qui suit : « En relisant la défense préparée par notre étude et déposée par notre client le 8 février dernier, nous constatons qu’une erreur se serait produite. Notre intention n’était pas d’appeler en garantie Groupe Immobilier Conseils inc., représentée par M. Stéphane Billette. Notre intention était plutôt de procéder par intervention forcée.

Nous souhaitons qu’il intervienne au dossier, ou qu’il soit mis en cause si le Tribunal le juge nécessaire. » [ 37 ] Monsieur Lalonde transmet le 12 avril 2016 sa défense amendée dans le dossier, ainsi que le formulaire de demande d’intervention d’un tiers,

section 3.5, dûment corrigé, dans lequel il demande désormais l’intervention de Groupe Immobilier Conseils « pour permettre une solution complète du litige ». [ 38 ]

Le paragraphe 30 de la contestation se lit désormais ainsi : « Par conséquent, Groupe Immobilier Conseils inc. devrait être responsable de l’ensemble des dommages réclamés par la

partie demanderesse, en lieu et place de la défenderesse, si une telle conclusion est octroyée par le Tribunal. » (nous soulignons). [ 39 ] Groupe Immobilier Conseils produit une contestation amendée à la suite du dépôt de cette demande d’intervention modifiée, réitérant les arguments qu’elle avait déjà fait valoir et ajoutant une réserve de ses droits de réclamer les nouveaux frais, honoraires et déboursés encourus à la suite de l’amendement des procédures. Groupe Immobilier Conseils allègue spécifiquement l’abus manifeste de procédure de la part de M.

Lalonde. [ 40 ] Vu l’amendement accordé à Groupe Immobilier Conseils pour chiffrer le montant des dommages qui avait déjà été annoncé, le Tribunal a accordé un délai à M. Lalonde pour obtenir ses commentaires sur le bien-fondé de sa demande d’intervention forcée, commentaires qui ont été transmis au Tribunal dans le délai requis. [ 41 ] Le Tribunal a pris connaissance des autorités soumises par M.

Lalonde, et a retenu particulièrement les propos de la Juge Bich dans l’arrêt Kingsway [3] , qui se lisent ainsi : « [45] (…) Dans les circonstances précises de l'espèce, cependant, alors que la faute de l'intimée [défenderesse en garantie en intervention forcée] est alléguée dans l'action principale et en sera un des enjeux, il est opportun d'aller plus loin dans l'idée qu'on doit se faire de ce qui est nécessaire à la solution complète d'un litige, au sens de l'article 216 C.p.c., et ce, autant afin d'éviter la multiplication de procédures tournant autour d'une même situation ou cause factuelle (…) qu'afin d'éviter des jugements contradictoires. » [ 42 ] Les enseignements de l’arrêt Kingsway ont été repris par la Cour d’appel dans le récent arrêt Meadowbrook, où la Cour rappelait que la mise en cause forcée permet d’adjoindre une nouvelle

partie défenderesse pour répondre aux questions soulevées pour que certaines déterminations ou les conclusions du jugement lui soient opposables. La cour ajoutait qu’il fallait donc s’attarder en particulier aux conclusions recherchées dans la requête introductive d’instance. [4] [ 43 ] Dans ce contexte d’un certain élargissement de la notion de nécessité de la présence de l’intervenant pour la solution complète du litige, revoyons les arguments que fait valoir M. Lalonde pour soutenir sa demande en intervention forcée.

Il indique d’abord qu’il est manifeste que l’inspection préachat était non conforme aux règles de l’art, puisque l’inspecteur a décelé des traces noircies sur le bois sans en mentionner la cause, et qu’il aurait dû savoir que ces traces ont été causées par des infiltrations d’eau et non un incendie. [ 44 ] Il est étonnant de retrouver une telle affirmation dans cette argumentation qui a eu lieu après l’audition, dans la mesure où il a clairement été mis en preuve que l’endroit où le bois noirci avait été retrouvé était situé à l’extrémité de la toiture, et n’était donc pas visible à partir des combles.

Le croquis fait par l’inspecteur Stéphane Billette en pièce DG-5 est éloquent à cet égard. Par ailleurs, il n’a jamais été question d’infiltration d’eau au cours du procès, la seule mention d’une légère infiltration ayant été évoquée par M. Lalonde en expliquant les raisons pour lesquelles il avait procédé au changement de la membrane. [ 45 ] Monsieur Lalonde allègue également que : « pire encore, l’inspecteur préachat aurait dû rediriger le demandeur vers des experts compétents pour investiguer davantage sur la présence de traces noircies. »

Cela nous semble contraire aux récents enseignements de la Cour d’appel en 2016 dans l’arrêt Gravano [5] , qu’il est utile de reproduire ici : « [43] Notre Cour précisait dans Marcoux, le danger que constitue le fait d’attribuer à l’acheteur l’obligation de moyens de l’inspecteur préachat et d’ainsi fausser la norme objective, la seule qui existe : [20] Notre Cour rappelle que selon les termes de l’article 1726 in fine C.c.Q. , il existe une seule norme applicable, celle qui examine la conduite de l’acheteur prudent et diligent.

Le juge de première instance ne peut écarter cette règle en appréciant la conduite de l’inspecteur et en imputant à l’acheteur, en l’absence de signes annonciateurs d’un vice potentiel, ce qu’il considère un manque de prudence et un manquement aux règles de l’art de la part de l’inspecteur. Le test de l’

article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et diligent et non pas celui de l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat. [21] Par ailleurs, l’inspection préachat n’est pas une expertise. En principe, cet examen doit être attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi. En l’absence d’un indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des

fondations. [Renvois omis; Nous soulignons.] [44] Quoiqu’il ne soit pas nécessaire d’ouvrir les murs, de creuser les fondations, il n’en demeure pas moins qu’un indice puisse soulever des soupçons et requérir de pousser l’examen. [45] Dans St-Louis, la Cour écrivait : [39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect.

Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera; [Nous soulignons.] [46] Bien sûr, la présence d’un signe annonciateur n’oblige pas l’expert, mais bien l’acheteur, à pousser son étude, en recourant à un expert ou au même expert ou inspecteur.

On ne peut reprocher à l’acheteur qui fait appel à un inspecteur d’avoir manqué à son devoir de prudence et de diligence si l’inspecteur n’a pas décelé d’indice de vice que l’acheteur raisonnable ne pouvait pas lui-même déceler. C’est seulement lorsque cet inspecteur décèle un indice sérieux que l’acheteur doit pousser son étude. » [ 46 ] Monsieur Lalonde allègue également que le vice faisant l’objet de la réclamation de M.

Drouin était apparent au moment de la vente de la propriété et qu’il ne peut en être tenu responsable. [ 47 ] Il ajoute enfin que : « la demande introductive d’instance soulève la possibilité de la présence d’éléments générateurs de la responsabilité de Groupe Immobilier Conseils en lien avec la demande de vice caché, et en ce cas, même en l’absence de lien de droit, la mise en cause était permise afin que Groupe Immobilier Conseils puisse répondre de la qualité de son travail, tant à l’égard du demandeur que du défendeur. » [ 48 ] On se demande bien où M. Lalonde voit dans la demande déposée par M.

Drouin aux petites créances une référence aux éléments générateurs de la responsabilité de Groupe Immobilier Conseils. Les allégations de la demande de M. Drouin se résument ainsi : • Il est propriétaire d'un immeuble situé sur la rue St-Joseph à Salaberry-de-Valleyfield, pour l'avoir acheté de M. Lalonde, le 4 novembre 2008; • La vente a été faite avec la garantie légale; • L'immeuble vendu est un duplex composé d'un toit plat; • Au cours de l'hiver 2015, M. Drouin a été avisé par ses locataires qu'une

partie de la gouttière s'était effondrée; • Il a alors mandaté une entreprise spécialisée pour réparer le bris; • Au moment de faire la réparation, l'entrepreneur a constaté que le toit avait été incendié, information qui n’avait jamais été dénoncée au demandeur; • Le demandeur a alors communiqué avec le défendeur, afin de lui dénoncer cet incendie; • Le demandeur a fait évaluer les coûts de remise en état de la toiture et a alors transmis ces informations au défendeur par mise en demeure ; • Le 18 juin 2015, le défendeur donnait suite à la mise en demeure par la voix de ses procureurs; • Le 22 juin 2015, le procureur du demandeur transmettait les informations demandées au procureur du défendeur; • Le demandeur dépose comme pièce P-5 une copie de son expertise préachat qui a déjà été remise au procureur du défendeur; • Le défendeur a fait défaut de donner suite à la mise en demeure et le demandeur a fait refaire le toit de l’immeuble le 2 novembre 2015; • La réparation a coûté la somme de 10 002,83 $; • Le demandeur dépose une copie de la constatation écrite faite par son expert faisant état des dommages qui affectaient la toiture; [ 49 ] Il faut également garder en tête les propos de la Juge Bich dans Kingsway relativement au but de l’intervention forcée d’un tiers dans un dossier, qui sont de procéder à une meilleure gestion des affaires judiciaires et à une meilleure utilisation des ressources. [ 50 ] Le Tribunal ne comprend toujours pas quel était l’intérêt pour M.

Lalonde de forcer l’intervention au dossier de Groupe immobilier conseils afin qu’il soit condamné à sa place à payer à M. Drouin le montant des dommages qu’il réclamait. Le rapport est très clair quant aux recommandations que formule Groupe Immobilier Conseils à M. Drouin. Rappelons que le rapport confirme que le

comble ne semble pas être ventilé correctement vu la présence de plusieurs taches noires sur le support de revêtement de la couverture. Groupe Immobilier Conseils recommande d’effectuer des inspections régulières durant l’hiver afin de déceler les endroits où il y a des pertes de chaleur et où il y a formation de condensation. Groupe Immobilier Conseils recommande encore à M. Drouin de procéder à une inspection du comble suite à une averse ou lors de la fonte des neiges au printemps, ce qui pourrait révéler les fuites du toit.

Groupe Immobilier Conseils ajoute « soyez vigilant » . [ 51 ] Bref, selon la Cour d’appel, ce n’est pas Groupe Immobilier Conseils qui devait procéder à des études plus poussées, mais bien M. Drouin lui-même, dans l’éventualité où un indice sérieux de problème était soulevé. [ 52 ] Si M. Lalonde s’était déplacé pour aller examiner les lieux, il aurait réalisé que l’endroit où se trouvent les taches noires sous le comble et l’endroit où du bois brûlé a été découvert n’étaient pas reliés. [ 53 ] On pourrait certes prétendre que M.

Lalonde ne pouvait présumer avant d’obtenir le jugement si le Tribunal concluait à la présence d’un vice caché ou apparent, mais dans le cas où le Tribunal aurait conclu à un vice apparent, l’action aurait tout simplement été rejetée contre M.

Lalonde. [ 54 ] Dans le contexte particulier d’un recours intenté en division des petites créances pour une somme de 10 000 $, forum devant lequel la très grande majorité des causes de vices cachés se plaide en présence de l’acheteur et du vendeur uniquement, le Tribunal ne peut considérer que la procédure d’intervention faite à l’encontre de Groupe Immobilier Conseils était vraiment nécessaire pour obtenir une solution complète du litige et constituait une bonne gestion des affaires judiciaires et une meilleure utilisation des ressources. La possibilité d’éviter un deuxième litige entre M.

Drouin et Groupe Immobilier Conseils en cas de rejet de l’action pour vice apparent n’était pas pertinente dans les circonstances. [ 55 ] Dans l’arrêt Royal LePage [6] , le Juge Dalphond étudie ce que constitue l’abus du droit d’agir en justice, et cite une des sources de cet abus comme étant la témérité. Il s’exprime ainsi : « [46] Que faut-il entendre par témérité? Selon moi, c’est le fait de mettre de l’avant un recours ou une procédure alors qu’une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d'un fondement pour cette procédure. Il s’agit d’une norme objective, qui requiert non pas des indices de l’intention de nuire, mais plutôt une évaluation des circonstances afin de déterminer s’il y a lieu de conclure au caractère infondé de cette procédure. Est infondée une procédure n’offrant aucune véritable chance de succès, et par le fait, devient révélatrice d’une légèreté blâmable de son auteur.

Comme le soulignent les auteurs Baudouin et Deslauriers, précités : « L’absence de cette cause raisonnable et probable fait présumer sinon l’intention de nuire ou la mauvaise foi, du moins la négligence ou la témérité ». [ 56 ] Il est indéniable que le dépôt de l’appel en garantie cadre dans cette définition.

La jurisprudence citée dans la lettre du procureur de Groupe Immobilier Conseils est incontournable, et il n’y avait pas lieu de déposer un appel en garantie en l’absence de lien de droit. [7] Dans ce contexte, il y a lieu d’accorder à Groupe Immobilier Conseils sa demande pour être remboursé des honoraires extrajudiciaires encourus pour obtenir le désistement de cet appel en garantie, soit la somme de 799,98 $. [ 57 ] La mise en cause forcée n’était pas non plus une solution adaptée au présent litige.

Il n’est pas suffisant d’évoquer des principes juridiques procéduraux, encore faut-il qu’ils soient rattachés aux faits en litige. [ 58 ] Quant à la demande pour perte de temps présentée par Groupe Immobilier Conseils, il y a lieu de la mitiger pour tenir compte du fait que Groupe Immobilier Conseils est une entreprise, et qu’en tant que telle, une personne morale peut difficilement subir des dommages. Le Tribunal tient cependant compte du fait que Groupe Immobilier Conseils est constituée de deux administrateurs uniquement, et que cette réclamation a entraîné l’obligation pour M.

Billette de dénoncer celle-ci à ses assureurs responsabilité et a fait en sorte qu’il n’a pas pu procéder à d’autres expertises pendant le temps qu’il a dû consacrer à la préparation de ce dossier. [ 59 ] Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal attribue une somme de 1000 $ à Groupe Immobilier Conseils pour compenser cette perte de temps, à laquelle il n’y a pas lieu d’ajouter les taxes, puisqu’il s’agit de dommages-intérêts. [ 60 ] La demande reconventionnelle de Groupe Immobilier Conseils doit donc être accueillie pour la somme de 1799,08 $.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action principale, sans frais; REJETTE l’intervention forcée de Stéphane LALONDE contre GROUPE IMMOBILIER CONSEILS INC., avec les frais de justice au montant de 300 $, représentant le coût du timbre sur la contestation; CONDAMNE le défendeur, Stéphane LALONDE, à payer à l’intervenante mise en cause forcée, GROUPE IMMOBILIER CONSEILS INC., la somme de 1799,08 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 8 décembre 2016, date de l’amendement.

__________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.