2014 QCCQ 8273, 2014 QCCQ 8273

Lapierre c. Arsenault Bourbonnais inc. 2014 QCCQ 8273 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32-015847-132 DATE : 19 juin 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ MARC LAPIERRE demandeur c.

ARSENAULT BOURBONNAIS INC. défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation de 7000 $ fondée sur une faute professionnelle qu'auraient commise les arpenteurs géomètres, en n’avisant pas assez rapidement leur client du fait qu'il y avait un problème au niveau du certificat de localisation. LES FAITS : [ 2 ] Marc Lapierre est propriétaire, depuis une quinzaine d'années au moins, d'un terrain et d'une maison située sur le bord de la rivière des Outaouais à Rigaud.

Il souhaite vendre sa maison, et obtient une offre d'achat au montant de 185 000 $. La vente doit être complétée chez le notaire le 31 mai 2013. [ 3 ] Comme la notaire de l'acheteur exige un certificat de localisation plus récent, celui que possède M. Lapierre étant daté du 26 septembre 1990, ce dernier contacte Claude Bourbonnais, arpenteur-géomètre chez Arsenault Bourbonnais Inc., qui avait d'ailleurs préparé le certificat de localisation de 1990. Il lui confie le mandat de préparer le nouveau certificat de localisation le 11 avril 2013, l'informant que la vente est prévue pour le 31 mai suivant.

Monsieur Lapierre indique qu'il souhaitait obtenir le certificat de localisation pour le 15 mai. Le déménagement de M. Lapierre était prévu le 1 er juin 2013.

Il avait loué un appartement à Brossard, mais avait signé un bail conditionnel à la vente de sa maison. [ 4 ] Monsieur Bourbonnais indique dans son témoignage qu'il n'a pas été possible pour son équipe d'aller prendre les mesures sur le terrain, puisque celui-ci était inondé, et ce, au moins jusqu'au 10 mai. [ 5 ] Il réussit néanmoins à confectionner le certificat, mais ses conclusions ne sont pas positives; il relève que la maison n'est pas conforme aux règlements de zonage de la municipalité de Rigaud quant à sa marge avant et quant à sa marge arrière, mais bénéficie à ce sujet de droits acquis.

Il note que les vérandas avant et arrière, la galerie et les marches ont été construites en zone inondable 0-20 ans. Par ailleurs, les marches attachées à la galerie arrière, une

partie de la galerie et de la maison sont situées en

partie dans la bande de protection riveraine, la maison bénéficiant toutefois de droits acquis pour sa position dans cette zone. [ 6 ] Une cabane pour enfants dans un arbre est également située dans la bande de protection riveraine et pose problème; M.

Lapierre a indiqué qu'elle avait toutefois été retirée depuis. [ 7 ] Monsieur Bourbonnais considère également qu'une construction qu'il qualifie de garage n'est pas conforme au Règlement de zonage de la municipalité quant à sa position, puisqu'un garage n'est pas permis dans la cour avant; il est également situé dans la zone d'inondation 0-20 ans et dans la bande de protection riveraine. [ 8 ] C'est là l'un des reproches de M. Lapierre, qui considère qu'il ne s'agit pas d'un garage, mais bien d'un abri pour embarcation,

dont la présence serait permise par le règlement, contrairement à un garage. [ 9 ] Le rapport de l'arpenteur constate encore que la remise n'est pas conforme au Règlement quant à sa position, qui n'est pas permise dans la cour avant, et que le spa est situé dans une zone d'inondation 0-20 ans et partiellement dans la bande de protection riveraine. [ 10 ] Le principal reproche que M. Lapierre adresse à Arsenault Bourbonnais est de ne l'avoir informé de toutes ces difficultés que la veille de la séance de signature chez le notaire.

La vente n'a pas eu lieu, l'acheteur ayant décidé de se retirer vu les nombreuses non- conformités relevées au certificat de localisation. Monsieur Lapierre indique qu'il a encouru inutilement des frais de location de camion de déménagement (80 $), des frais de changement d'adresse auprès de Poste Canada (80 $), qu'il a dû retourner des électroménagers qu'il avait commandés pour son nouvel appartement (278,21 $); il réclame également la valeur de quatre voyages entre Rigaud et Brossard pour une somme de 240 $. [ 11 ] La majeure

partie de la réclamation de M. Lapierre découle cependant du fait qu'il a quitté son emploi le 30 mai en prévision de son déménagement à Brossard. Il soutient que s'il avait eu un appel plus tôt de la part de Arsenault Bourbonnais Inc., il aurait pu soupçonner que la vente n'aurait pas lieu, et n'aurait dès lors pas quitté son emploi. [ 12 ] Monsieur Lapierre évalue la perte de cinq mois de salaire à la valeur de 7083,33 $, laquelle perte se continue à chaque mois, puisqu'il n'a pas réussi à se retrouver un nouvel emploi.

Monsieur Lapierre indique qu'il travaillait comme commis dans une compagnie de matériaux de construction. Son employeur n'a pas voulu le reprendre lorsqu'il l'a recontacté quelques jours plus tard pour l'informer du fait qu'il ne déménageait plus, et il n'aurait pas réussi à se retrouver un travail dans un magasin semblable.

Monsieur Lapierre est âge de 66 ans, travaillait trois jours semaine, et avait décidé de prendre sa retraite avec le profit qu'allait générer la vente de sa maison. [ 13 ] Monsieur Lapierre indique encore avoir vendu à rabais tous ses outils et accessoires, et subir des effets nocifs sur sa santé de cette situation, se retrouvant maintenant seul dans sa maison, sans emploi et en dépression. Monsieur Lapierre accepte de réduire sa réclamation à la somme de 7000 $ afin de pouvoir présenter sa demande en division des petites créances. [ 14 ] Arsenault Bourbonnais Inc. prétend de son côté ne pas avoir contacté M.

Lapierre avant le 30 mai 2013, parce qu'ils ont tout tenté avant pour trouver une solution à cette impasse, ayant eu de nombreuses discussions avec l'acheteur, avec la notaire de l'acheteur et les représentants de la municipalité de Rigaud. L'hypothèse d'une assurance

titre a été soulevée, mais sans succès. Monsieur Bourbonnais dit qu'il devait avoir en main toutes les informations avant de contacter son client, et que ce n'est que la veille de la signature qu'il a été mis au courant de la décision de l'acheteur de ne pas procéder à la transaction.

Il soutient que l'échec de la vente est dû à la non-conformité des constructions relativement au Règlement de zonage de la municipalité de Rigaud, et qu'il n'a pas commis de faute professionnelle. [ 15 ] Arsenault Bourbonnais réclame en demande reconventionnelle la somme de 1350,96 $, représentant les coûts de confection du certificat de localisation. [ 16 ] Monsieur Bourbonnais indique également que lors de l'entrevue téléphonique initiale, il a soulevé assez de questions pour alerter M. Lapierre quant aux difficultés relatives à la conformité de son immeuble.

Il produit également comme pièce D-13 la fiche descriptive trouvée sur le site Du Proprio, où M. Lapierre indique offrir aux acheteurs éventuels un rabais de 5000 $ sur le prix de vente demandé "pour cinq légères non-conformités découvertes récemment (dont trois réglées) , facilement corrigibles et estimées à 1500 $ max." [ 17 ] Insatisfait de la situation, M.

Lapierre porte plainte à l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, qui l'informe le 30 octobre 2013 qu'il n'y a pas de motif justifiant le dépôt d'une plainte devant le conseil de discipline et qu'on ferme son dossier. [1] Monsieur Lapierre a porté cette décision en révision, et le Comité de révision de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec a rendu une décision le 20 novembre 2013. [2] [ 18 ] Le Comité de révision considère que le Syndic avait suffisamment motivé sa décision de ne pas porter plainte et refuse en conséquence de la réviser. [ 19 ] Lors de l'audition, M.

Lapierre a indiqué avoir fait des démarches pour régulariser la situation de son immeuble. [ 20 ] Il n'a fait entendre aucun témoin, et s'est dit prêt à procéder, malgré le fait que le Tribunal lui ait souligné qu'aucun expert n'était présent pour témoigner des normes de conduite professionnelle d'un arpenteur-géomètre. Monsieur Lapierre s'est dit néanmoins prêt à procéder.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 21 ] Il est clair que ce n'est pas par une faute des arpenteurs-géomètres que la vente n'a pas eu lieu, mais qu'elle est plutôt la conséquence directe des non-conformités affectant l'immeuble, lesquelles étaient déjà connues de M. Lapierre, à tout le moins en partie, tel qu'en font foi ses commentaires sur le site Du Proprio. [ 22 ] Monsieur Lapierre s'appuie sur certaines dispositions du Code de déontologie des arpenteurs-géomètres qui obligent les professionnels à agir avec diligence envers leurs clients. Il convient de citer ces dispositions : 3.03.01.

L'arpenteur-géomètre doit faire preuve, dans l'exercice de sa profession, d'une disponibilité et d'une diligence raisonnables. 3.03.03. L'arpenteur-géomètre doit rendre compte à son client lorsque celui-ci le requiert.

[ 23 ] Dans sa décision, le Syndic explique que les délais ne sont pas dus à l'arpenteur-géomètre, mais au fait qu'il avait constaté des irrégularités et qu'il a tout fait pour éliminer les dérogations. [ 24 ] Le Tribunal a pris connaissance de la jurisprudence citée par M. Lapierre provenant de l' Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec. Aucune de ces décisions ne peut cependant être plus pertinente que celle qui a déjà été rendue par le Syndic dans le dossier même qui nous occupe. [ 25 ] La preuve prépondérante démontre qu'il n'y pas eu d'erreur professionnelle dans la confection du certificat de location.

La preuve présentée par Arsenault Bourbonnais, ainsi que le témoignage du représentant de la Ville de Rigaud, convainc le Tribunal de ne pas retenir l'argument de M. Lapierre quant à la qualification du bâtiment en tant qu'abri de bateau plutôt que de garage. [ 26 ] L'échec de la vente de l'immeuble de M. Lapierre n'est pas dû au certificat de location préparé par Arsenault Bourbonnais, mais bien aux nombreuses irrégularités qui y sont constatées. [ 27 ] Reste la question du devoir d'information.

La preuve a révélé que ce n'est pas par laxisme que le certificat de location n'a été prêt que la veille de la transaction, mais que ce délai est plutôt dû aux démarches entreprises par Arsenault Bourbonnais et à son espoir de pouvoir trouver une solution au problème afin que la vente puisse être conclue. L'échec de ces démarches n'entraîne pas la responsabilité de Arsenault Bourbonnais. [ 28 ] Il est facile de comprendre la déception de M.

Lapierre d'avoir échoué dans sa tentative de vendre son immeuble si près du but, mais il existait de nombreux signes avant-coureurs de cette éventualité. [ 29 ] Pour ces motifs, l'action de M. Lapierre ne peut réussir, mais elle est rejetée sans frais vu les circonstances. [ 30 ] Quant à la demande reconventionnelle, vu les conclusions ci-haut, aucune raison ne justifie M. Lapierre de refuser de payer les honoraires de Arsenault Bourbonnais qui a effectué le travail pour lequel il avait été mandaté. La demande reconventionnelle est en conséquence accueillie.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, sans frais; ACCUEILLE la demande reconventionnelle; CONDAMNE le demandeur, Marc LAPIERRE, à payer à la défenderesse, ARSENAULT BOURBONNAIS INC., la somme de 1350,96 $, en plus des intérêts au taux légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 11 novembre 2013, date de la demande reconventionnelle; LE TOUT avec les frais judiciaires de 81 $. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.