2023 QCCA 537, 2023 QCCA 537

Loeffler c. Municipalité de Lantier 2023 QCCA 537 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029746-211 (700-17-014385-172) DATE : 25 avril 2023 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. JACOB JOSEPH LOEFFLER APPELANT – défendeur c. MUNICIPALITÉ DE LANTIER INTIMÉE – demanderesse ARRÊT RECTIFICATIF (de l’arrêt rendu le 31 mars 2023) [ 1 ] L’intimée présente une requête en précisions de jugement.

Il s’agit plutôt d’une requête en rectification. [ 2 ] Une erreur matérielle s’est effectivement glissée au paragraphe 19 de l’arrêt, en ce que la Cour a omis de préciser que, compte tenu du sort de l’appel, les frais de justice étaient octroyés à l’intimée. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE la requête en rectification; [ 4 ] RECTIFIE l’arrêt rendu le 31 mars 2023 afin de biffer le paragraphe 19 et le remplacer par le paragraphe 21 suivant : [21] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de l’intimée. JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

M e Jean El Masri EL MASRI AVOCAT Pour l’appelant M e Carole St-Jean GODARD BÉLISLE ST-JEAN & ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : 29 mars 2023

Loeffler c. Municipalité de Lantier 2023 QCCA 537 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029746-211 ( 700-17-014385-172 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE (rectifié le 25 avril 2023) DATE : Le 31 mars 2023 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT Jacob Joseph Loeffler Me JEAN EL MASRI ( El Masri Avocat ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATE Municipalité de Lantier Me CAROLE ST-JEAN ( Godard Bélisle St-Jean & Associé

s) Absente En appel d’un jugement rendu le 16 septembre 2021 par l’honorable Élise Poisson de la Cour supérieure , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Municipal – Aménagement et urbanisme – Zonage – Ordonnance – Demande afin de faire cesser l'usage d'un pavillon-jardin et d'une propriété à usage « habitation multifamiliale ». Greffière-audiencière : Ariane Simard-Trudel Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

Continuation de l'audience du 29 mars 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – Voir page 3. Ariane Simard-Trudel, Greffière-audiencière ARRÊT RECTIFIÉ (rectifié le 25 avril 2023) [1] L’appelant Jacob Joseph Loeffler se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du district de Terrebonne (l’honorable Élise Poisson, j.c.s.) rendu le 16 septembre 2021, lequel accueille la demande de l’intimée la Municipalité de Lantier en vertu de l’

article 227 de la

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme [1] (« L.a.u. ») [2] . [2] Dans ses moyens d’appel, il soutient que : − La juge a erré en ordonnant le démantèlement des installations excédant le nombre autorisé aux permis d'agrandissement et de rénovation. − La juge a erré en prononçant une ordonnance d’accès à l’immeuble trop large. 1.

L’ordonnance de démantèlement des installations [3] L'immeuble de l’appelant contrevient à la réglementation municipale puisque l’habitation comporte six logements alors que dans la zone, seules les habitations unifamiliales sont permises et doivent comporter un maximum de deux logements. [4] En première instance, la juge ordonne conséquemment à l’appelant de cesser d’utiliser son immeuble comme une habitation multifamiliale en contravention du règlement de zonage. Sur le fondement de l’

article 227 L.a.u. , elle lui ordonne d’effectuer les travaux requis pour retirer toutes les cuisines, chambres à coucher et salles de bain excédant le nombre autorisé par les permis d’agrandissement et de rénovation délivrés par la Ville. [ 5 ] Il est admis aux fins de l’appel que l’appelant faisait un usage multifamilial de son immeuble et que la juge avait raison de lui ordonner de cesser cet usage. Le débat en appel porte sur le caractère raisonnable de l’ordonnance de démantèlement que la juge a prononcée en exerçant le pouvoir discrétionnaire conféré par l’article 227 de la L.a.u.

La question est de savoir si la juge a erré dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire en rendant les ordonnances d’effectuer des travaux pour retirer toutes les cuisines, salles de bain et chambres à coucher excédentaires. [ 6 ] Il est acquis que le pouvoir discrétionnaire d’ordonner des travaux en vertu de l’

article 227 de la L.a.u. est limité. En effet, si les dérogations mineures ne justifient pas toujours des interventions telles que la démolition, le rejet de la requête en cas de contraventions majeures ne se justifie qu’en présence de circonstances exceptionnelles [3] . [ 7 ] En l’espèce, la contravention au règlement de zonage n’est pas mineure et justifiait que la juge ordonne un remède en vertu de l’

article 227 de la L.a.u. [ 8 ] Relativement au choix du remède qu’est l’ordonnance de démanteler les cuisines et salles de bain excédentaires, il convient de tenir compte du contexte particulier de cette affaire.

En effet, l’appelant a fait fi du permis d’agrandissement et de rénovation, et a converti l’immeuble en habitation multifamiliale, en plus d’empêcher l’inspection des lieux par la municipalité. [ 9 ] L’appelant propose maintenant le retrait de deux cuisines au rez-de-chaussée, pour en laisser deux au rez-de-chaussée et deux au sous-sol, ainsi que l’enlèvement des serrures sur la plupart des portes intérieures. Il plaide que cela serait suffisant pour que le tout corresponde à un logement au rez-de-chaussée et un logement au sous-sol.

L’intimée reconnaît qu’il n’y a pas de restriction sur le nombre de cuisines dans un logement. Toutefois, la détermination de savoir s’il y a un ou plusieurs logements dans un bâtiment est étroitement liée à l’aménagement des lieux. En l’espèce, dans l’état actuel du bâtiment, le permis pour faire les modifications que propose maintenant l’appelant ne serait pas accordé. [ 10 ] Par conséquent, l’appelant n’a pas démontré que, compte tenu de la configuration des lieux, la juge a commis une erreur d’appréciation factuelle manifeste et déterminante.

Il n’a pas non plus fait la démonstration qu’elle a commis une erreur de principe ou exercé le pouvoir discrétionnaire que lui confère l’article 227 L.a.u. de manière déraisonnable ou abusive. [ 11 ] Enfin , l’appelant demande de rayer les conclusions énoncées aux paragraphes 113.3.2, et 113.3.4, alors qu’il n’identifie aucune

erreur dans celles-ci qui justifierait l’intervention de la Cour. [ 12 ] Il y a donc lieu de rejeter ce premier moyen d’appel. 2. La juge a-t-elle erré en émettant l’ordonnance d’accès à l’immeuble? [ 13 ] L’intimée a le pouvoir de visiter les lieux en vertu de l’article 2.2 du Règlement sur les permis et certificats 153-2014 : 2.2.

VISITE DES TERRAINS ET DES CONSTRUCTIONS Dans l'exercice de ses fonctions, le fonctionnaire désigné est autorisé, entre 7 et 19 heures, du lundi au dimanche inclusivement, à visiter, examiner et photographier toute propriété immobilière ou mobilière ainsi que l'intérieur ou l'extérieur des bâtiments. Les propriétaires ou occupants de ces propriétés sont tenus d'y laisser pénétrer le fonctionnaire désigné, de lui en faciliter l'accès et de lui donner toutes les informations qu'il requiert.

Nonobstant les heures et les jours d e visite ci-haut mentionnés, le fonctionnaire désigné peut en tout temps visiter une propriété lorsqu'il croit qu'une dérogation à un règlement d'urbanisme est en train ou sur le point d'être effectuée. [ 14 ] Les difficultés de l’intimée à procéder à une inspection des lieux sont d’ailleurs admises par l’appelant. [ 15 ] Ce dernier s’attaque toutefois à l’ordonnance d’accès à l’immeuble qui est formulée ainsi : [115] ORDONNE au défendeur de permettre l’accès à la Propriété au responsable du service de l’urbanisme de la Municipalité, sur préavis écrit de 48 heures, afin de lui permettre de visiter, d’examiner et de photographier la Propriété ainsi que l’intérieur des bâtiments qui y sont érigés, aux fins d’assurer l’exécution du présent jugement; [ 16 ] L’appelant plaide que cette ordonnance semble perpétuelle et n’est donc pas raisonnable, compte tenu de la sanction potentielle d’une contravention à une telle ordonnance en vertu de l’

article 227 de la L.a.u. , laquelle peut être l’outrage au tribunal [4] . [ 17 ] À l’audience, son avocat admet néanmoins qu’une ordonnance d’accès à l’immeuble, restreinte dans le temps, est justifiée, en tant que mesure visant à permettre à l’intimée de s’assurer de l’exécution des travaux prévus au jugement.

D’ailleurs, ajoute-t-il, la municipalité pourra toujours se prévaloir par la suite de la possibilité d’inspecter sa propriété en vertu de l’article 2.2 du Règlement sur les permis et certificats 153-2014 . [ 18 ] Les conclusions d'un jugement doivent être susceptibles d’exécution et être rédigées de façon à éviter de provoquer des conflits ultérieurs [5] .

Il y a donc lieu de modifier la conclusion énoncée au paragraphe 115 pour la circonscrire afin de la limiter à des fins de vérification de l’exécution des travaux qui ont été ordonnés. [ 19 ] Dans son ordonnance, la juge accorde six mois pour effectuer les travaux correctifs. L'inspecteur pourra ensuite demander l’accès pour vérifier que ceux-ci sont conformes.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] ACCUEILLE l’appel, à la seule fin d’infirmer le paragraphe 115 du jugement de première instance et le remplacer par le suivant : [115] ORDONNE au défendeur de permettre l’accès à la Propriété au responsable du service de l’urbanisme de la Municipalité, sur préavis écrit de 48 heures, afin de lui permettre de visiter, d’examiner et de photographier la Propriété ainsi que l’intérieur des bâtiments qui y sont érigés, afin de vérifier la conformité des travaux ordonnés dans ce jugement; DESCRIPTION TECHNIQUE DE LA PROPRIÉTÉ An immovable property situated in the Municipality of Lantier, known and designated as being a part of the original lot number [...] (part [...]) Range [...] upon the Official Cadastre of " Township of Doncaster " , registration division of Terrebonne.

Bounded to the north-west by Route 329 (Pt 10 expropriate); to the south-east by Chemin du Sentier (Route 30 before) as shown on the original; and to the south-west by a part of lot [...]. Mesuring four meters and sixty-six hundredths (4,66m) and one hundred eighty-four meters and nineteen hundredths (184,19m) in its north-west line; eighty-four meters and fifty-one hundredths (84,51m) and one hundred twenty-two meters and sixty-five hundredths (122,65m) in its south-east line; and forty-five meters and twenty-five hundredths (45,25m) in its south-west line.

Contenaing a superficial area of five thousand three hundred and twenty-two squared meters (S: 5 322,0m 2 ) SI. " With the building thereon erected, bearing number [...], Lantier, province of Quebec, circumstances and dependencies. The immovable benefits of a servitude of passage giving access to the Lac des Arpents created in virtue of the deed published at the land registry office of Terrebonne under the number [...].

The whole as it appears in the certificate of location prepared by Sébastien Généreux, land surveyor, on the seventh day of August two thousand and seven (2007-08-07) under the number [...] of his minutes. […] [ 21 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur de l’intimée.

JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A.