2017 QCCQ 84, 2017 QCCQ 84

JM1929 2017 QCCQ 84 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-031402-150 500-80-031669-154 DATE : 9 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GEORGES MASSOL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Martin Cayer Intimé / Appelant c.

Gilles Michaud Appelant / Intimé et Renée Dionne , secrétaire du Comité de discipline de l’organisme d’autoréglemen-tation du courtage immobilier du Québec Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT EN APPEL D’UNE DÉCISION SUR CULPABILITÉ ET D’UNE DÉCISION SUR SANCTION ______________________________________________________________________ [ 1 ] Chacune des parties, soit le courtier Gilles Michaud, l’appelant / intimé (ci-après « Michaud ») et le syndic adjoint de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (ci-après « l’OACIQ »), en appelle de deux décisions rendues par le Comité de discipline (le « Comité ») de l’OACIQ les 9 décembre 2014 (« décision sur culpabilité ») et 2 juillet 2015 (« décision sur sanction »). [ 2 ] Monsieur Martin Cayer, intimé / appelant, est syndic adjoint de l’OACIQ (le « Syndic »).

Le contexte juridique [ 3 ] Le 24 mars 2014, Michaud fait l’objet d’une plainte disciplinaire comprenant les chefs d’infraction suivants : « 1- Le ou vers le 1er décembre 2011, l'intimé a fait signer à Sophie Bédard et à Martine Bonneau, représentantes de la compagnie Comptoir Germain 2010, un «mandat» visant la relocalisation de ladite compagnie lequel ne spécifiait notamment pas:

a) les coordonnées de toutes les parties ;

b) les caractéristiques de l'immeuble recherché ;

c) les conditions de location ou d'achat de l'immeuble recherché ;

d) le mode de rétribution du courtier ou de l'agence et le montant de la rétribution ; commettant, à chacune de ces occasions, une infraction à l'article 1 du Règlement sur les contrats et formulaires C-73.2, r.2 et aux articles 62, 69 et 86 du Règlement sur les conditions d'exercices d'une opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité. 2- Le ou vers le 1er décembre 2011, l'intimé a fait signer à Sophie Bédard et à Martine Bonneau, représentantes de la compagnie Comptoir Germain 2010, un «mandat» visant la relocalisation de ladite compagnie lequel indiquai t: « Toutes commissions seront payées par le Propriétaire Vendeur/Locateur, le Promoteur immobilier ou le Constructeur » le tout contrairement aux articles 2, 62 et 69 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie et sur la publicité. » [ 4 ] Le 29 octobre 2014 se déroule l’audience sur culpabilité qui précède la décision sur cet aspect, qui est datée du 9 décembre suivant ; dans celle-ci, le Comité conclut de la sorte : « Chef 1a) : ACQUITTE l'intimé de toutes les infractions reprochées ; Chef 1b) : DÉCLARE l’intimé coupable de l’infraction visée par l’article 1 du Règlement sur les contrats et formulaires ( RLRQ, c.

C-73.2 , r.2) alors en vigueur ; ORDONNE un arrêt conditionnel des procédures à l’égard des infractions visées par les articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (RLRQ, c. C-73.2, r.1 ) ; ACQUITTE l’intimé de l’infraction visée par l’

article 86 Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité ; Chef 1c) : ORDONNE un arrêt conditionnel des procédures à l’encontre du chef 1c) et, plus particulièrement, à l’égard de toutes et chacune des infractions alléguées au soutien dudit chef d’accusation pour cause de dédoublement avec le chef 1b) ; Chef 1d) : ACQUITTE l'intimé de toutes les infractions reprochées ; Chef 2 : ACQUITTE l’intimé de toutes les infractions reprochées ; » [ 5 ] Le 25 mai 2015 se tient l’audience sur sanction, suivie de la décision datée du 2 juillet suivant ; à cette occasion, le Comité, à la majorité, rend une décision imposant à Gilles Michaud une amende de 1 000 $ ainsi que le paiement de tous les déboursés. [ 6 ] Dans une opinion dissidente, le président, maître Patrick de Niverville, aurait plutôt imposé une suspension du permis de monsieur Michaud pour une période de 30 jours. [ 7 ] Le 30 juillet suivant, ce dernier se pourvoit en appel, tant sur la décision sur culpabilité que celle sur sanction. [ 8 ] Le 4 août, c’est au tour du Syndic d’en appeler.

Les faits à l’origine des plaintes [ 9 ] Le Tribunal se réfère au résumé des faits d’origine, tel qu’effectué par le Comité : « [4] Au cours du mois de décembre 2011, Mme Bédard et Mme Bonneau sont à la recherche d'un nouvel emplacement pour leur entreprise «Comptoirs Germain 2010 inc.» ; [5] Lors d'une rencontre avec leur banquier, celui-ci leur suggère de retenir les services de l'intimé, M.

Gilles Michaud, lequel est un courtier immobilier spécialisé depuis plus de 20 ans dans le domaine industriel ; [6] Un rendez-vous est alors convenu entre l'intimé et les clientes ; [7] Durant cette rencontre, celles-ci expliquent à l'intimé qu'elles désirent relocaliser leur entreprise dans un immeuble d'environ 10 000 pi2 dans un secteur bien ciblé de la Ville de Laval ; [8] Elles expliquent à l'intimé qu'elles ont un budget d'un million et qu'elles privilégient un achat plutôt qu'une location ; [9] L'intimé leur fait alors signer un «mandat» (P-3) confirmant que ses services ont été retenus par leur entreprise ; [10] Dès le lendemain, l'intimé leur transmet une liste de propriétés (P-4) qui s'inscrivent dans les spécifications requises par les clientes ; [11] Une visite est organisée quelques semaines plus tard pour un immeuble qui semble répondre en tout point aux besoins de l'entreprise ; [12] Cette visite s'effectue quelques jours avant Noël, une période qui est très chargée pour les clientes ; [13] Elles informent alors l'intimé qu'elles lui feront part de leur décision au retour des vacances au début de janvier 2012 ; [14] Malheureusement, à leur retour au Canada, elles sont informées que l'immeuble a été loué entre-temps à une autre entreprise ; [15] À compter de ce moment, les relations entre les parties se détériorent rapidement, à un point tel que les clientes font parvenir à l'intimé une mise en demeure (P-5) l'informant de la résiliation unilatérale du mandat ; [16] L'intimé répond à cette mise en demeure par une lettre (P-6) informant les clientes qu'il considère que son mandat est toujours en vigueur et qu'il demeure à leur disposition pour compléter leur projet de relocalisation ; [17] D'ailleurs, l'intimé continue à transmettre aux clientes des listes de propriétés (P-4) jusqu'en avril 2012 ; [18] Ces démarches demeurent lettre morte, les clientes n'y donnant pas suite puisqu'en février 2012, elles avaient informé l'intimé qu'elles mettaient fin à son mandat ; [19] En pratique, les clientes trouveront un nouveau local par leurs propres moyens et s'en porteront acquéreurs en décembre 2012 ; [20] L'intimé, par l'entremise de son agence immobilière, entreprendra alors des procédures judiciaires (P-8) pour récupérer sa commission perdue ; »

La décision sur culpabilité du 9 décembre 2014 [ 10 ] Dans sa décision s’étalant sur 24 pages et contenant 99 paragraphes, le Comité effectue une analyse préliminaire de certains concepts afin de bien camper le droit applicable. [ 11 ] D’abord, le Comité analyse la nature du « mandat » [1] . [ 12 ] En bref, le Comité décide que ce type de contrat, appelé « contrat de courtage-achat », n’est pas un mandat au sens du Code civil , mais plutôt un contrat de service qui rend applicables les exigences contenues dans la

Loi sur le courtage immobilier [2] (ci-après la « Loi »). [ 13 ] Par la suite, le Comité se penche sur la validité d’un tel contrat [3] . [ 14 ] Citant des jugements des cours de juridiction civile, le Comité conclut à la validité du contrat en cause (pièce P-3) mais, cependant, à la préséance des normes déontologiques. [ 15 ] Enfin, le Comité souligne que même s’il n’existe pas de formulaire obligatoire pour ce type de contrat, plusieurs articles des règlements adoptés sous l’empire de la Loi peuvent néanmoins recevoir application, dont ceux-ci : «

Chapitre C-73.2 , r. 1

Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité 2. Le titulaire de permis doit éviter de se placer en situation de conflit d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés. 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 69. Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. 86. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit, pour assurer la protection de toutes les parties à une transaction, veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté.

Il doit informer de façon raisonnable toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer. » «

Chapitre C-73.2 , r. 2 Règlement sur les contrats et formulaires (en vigueur au moment des faits) 1. Un contrat, une proposition de transaction ou un formulaire doit être complété clairement et lisiblement par un titulaire d’un permis. Notamment, le titulaire d’un permis ne doit pas utiliser d’abréviations incompréhensibles aux parties ni laisser d’ambiguïté quant au fait que certains termes et conditions d’un contrat, d’une proposition de transaction ou d’un formulaire s’appliquent ou non. » [ 16 ] Dans ses conclusions, le Comité acquitte monsieur Michaud sur le chef numéro 1 a).

Ce chef n’a pas été porté en appel par l’une ou l’autre des parties. [ 17 ] Concernant le chef 1 b), le Comité considère que monsieur Michaud a enfreint l’article 1 du Règlement sur les contrats et formulaires (ci-après le « Règlement sur les contrats ») puisqu’à sa face même, le contrat n’indique pas de façon précise et sans ambiguïté les caractéristiques de l’immeuble recherché [4] . [ 18 ] Le courtier Michaud fait appel de cette déclaration de culpabilité. [ 19 ] Les clients de Michaud auraient clairement indiqué à ce dernier qu’ils cherchaient à devenir propriétaires d’un immeuble d’une superficie précise pour un budget maximum d’un million de dollars, ce que le contrat P-3 ne reflète pas. [ 20 ] Pour les mêmes motifs, l’intimé se serait également rendu coupable des infractions contenues aux articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (ci-après le « Règlement sur les conditions d’exercice ») mais, compte tenu que ces infractions découlent toutes du même acte, un arrêt des procédures est prononcé afin d’éviter des condamnations multiples.

Monsieur Michaud en appelle également de cette conclusion. [ 21 ] Par ailleurs, le Comité estime, sur ce chef, que monsieur Michaud n’a pas contrevenu à l’

article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice , celui-ci ne recevant pas application vu qu’il ne s’agit pas, en l’espèce, d’une « transaction immobilière » mais plutôt d’un contrat de service entre l’intimé et sa cliente [5] . Il acquitte donc Michaud de l’infraction visée à cet article. [ 22 ] Cet aspect de la décision du Comité fait l’objet de l’appel de la part du Syndic [ 23 ] Un arrêt des procédures est également ordonné à l’égard du chef 1

c) puisque les éléments de preuve constitutifs de l’infraction, qui pourraient par ailleurs être suffisants pour trouver l’intimé coupable, se retrouvent au chef 1 b), le tout pour éviter des déclarations de culpabilité multiples. [ 24 ] L’intimé est acquitté sous le chef 1

d) concernant l’absence de spécification quant au mode de rétribution. [ 25 ] D’une part, le Comité retient du témoignage non contredit du courtier que, suivant les usages ayant cours dans le domaine du courtage immobilier, la commission est payée par le propriétaire. [ 26 ] Il ajoute que ces usages sont d’ailleurs reconnus par la jurisprudence. [ 27 ] Au-delà de ces considérations, le Comité estime que le contrat ne comporte pas d’ambiguïté quant à cet aspect du dossier puisqu’il indique clairement que toutes les commissions seront payées par le propriétaire / vendeur ou le locateur [6] . [ 28 ] Cet acquittement fait l’objet de l’appel de la part du Syndic. [ 29 ] Le Comité acquitte l’intimé sous le chef numéro 2, ce qui ne fait pas l’objet de l’un ou l’autre des appels.

La décision sur sanction du 2 juillet 2015 [ 30 ] Dans leur décision sur sanction du 2 juillet 2015, les membres du Comité, Mélissa Côté et Michel Liboiron, estiment qu’une amende de 1 000 $ sous le chef 1

b) constitue une sanction appropriée après avoir analysé les circonstances aggravantes et atténuantes. [ 31 ] De son côté, le président, dans une opinion dissidente, aurait plutôt imposé une sanction de 30 jours de suspension vu que, même après la décision sur culpabilité, l’intimé n’a apporté que des modifications minimalistes à sa façon de procéder et ce, malgré les exigences nouvelles contenues à l’article 13 du Nouveau Règlement sur les contrats et formulaires entré en vigueur le 1 er juillet 2012 [7] . [ 32 ] L’intimé, quant à lui, prétend, dans son appel, que si la condamnation sous le chef 1

b) devait subsister, une simple réprimande aurait dû lui être imposée. Questions posées par les parties

a) par Gilles Michaud, appelant / intimé

i) sur la décision sur culpabilité - est-ce que certains termes et conditions du contrat de courtage-achat objet du présent dossier sont ambigus quant à leur application ou non ? - est-ce que la clause du contrat porte préjudice au public ? - est-ce que l'appelant a fait preuve d'une pratique malsaine ? ii) sur la décision sur sanction - le Comité de discipline, à la majorité, a-t-il commis une erreur justifiant l’intervention de cette honorable Cour dans la détermination des sanctions justes et appropriées à imposer à l’appelant / intimé eu égard au chef 1

b) de la plainte ?

b) par Martin Cayer, intimé / appelant (Syndic)

i) sur la décision sur culpabilité - le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de droit en ne respectant pas les règles d’équité procédurale et de justice naturelle en ne donnant pas l’occasion à l’intimé / appelant de présenter une preuve, le cas échéant, et faire valoir ses arguments en ce qui concerne la démonstration d’un « usage » ? - le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de droit en se référant au témoignage de l’appelant / intimé pour en tirer une preuve d’usage dans le milieu du courtage immobilier commercial, en plus de s’appuyer sur les décisions civiles le concernant afin de déterminer la validité juridique du mandat qui lui était confié ? - le Comité de discipline a-t-il commis une erreur de droit en se penchant sur la qualification juridique du « mandat » ? - le Comité de discipline a-t-il commis une erreur mixte de faits et de droit en concluant que le « mandat » n’était pas ambigu concernant le chef 1

d) et ce, contrairement à la preuve présentée ? ii) sur la décision sur sanction - le Comité de discipline, à la majorité, a-t-il rendu une décision sur sanction intelligible et motivée eu égard au chef 1

b) de la plainte ? - le Comité de discipline, à la majorité, a-t-il commis une erreur déraisonnable dans la détermination des sanctions justes et appropriées à imposer à l’appelant / intimé eu égard au chef 1

b) de la plainte ? Analyse et décision

La norme de contrôle [ 33 ] Monsieur Michaud ne traite pas de cet aspect. [ 34 ] De son côté, le Syndic soumet que ses questions (1, 2 et 3 sur la déclaration de culpabilité ainsi que 1 sur la sanction) sont des questions de droit qui ne relèvent pas de l’expertise du Comité, mais bien d’une mauvaise application du droit et des facteurs juridiques établis par la doctrine et la jurisprudence. [ 35 ] Dans ce cas, c’est la norme de la décision correcte qui doit s’appliquer. [ 36 ] Les deux autres questions qu’il soumet de même que celles du courtier devraient voir s’appliquer la norme de la décision raisonnable. [ 37 ] Le Tribunal ne partage pas l’opinion du Syndic à cet égard et estime que toutes les questions doivent voir s’appliquer le critère de la décision raisonnable. [ 38 ] D’abord, il est clair que dans l’état du droit actuel, la Cour du Québec, saisie d’une question mixte de faits et de droit relevant de l’interprétation d’une loi habilitante, doit fonder son analyse sur la norme de la décision raisonnable. [ 39 ] Également, il n’est pas exact de dire que face à une question de droit, il ne découle pas de l’interprétation de la loi habilitante, ni des lois relevant de l’expertise du Comité, que la norme de contrôle est nécessairement celle de la décision correcte. [ 40 ] Il ne s’agit pas de formuler des questions à soumettre à la Cour du Québec pour qu’une question relevant de l’expertise du Comité de discipline se transforme par magie en question de droit qui est étrangère à l’expertise du Comité. [ 41 ] Depuis Dunsmuir [8] , il est établi que la norme de la raisonnabilité s’applique à toutes les décisions d’un Tribunal interprétant non seulement sa loi constitutive, mais également une loi étroitement liée à son mandat : « La jurisprudence actuelle peut être mise à contribution pour déterminer quelles questions emportent l’application de la norme de la raisonnabilité.

Lorsqu’un tribu-nal administratif interprète sa propre loi constitutive ou une loi étroitement liée à son mandat et dont il a une connaissance approfondie, la déférence est habituel-lement de mise […] Elle peut également s’imposer lorsque le tribunal administratif a acquis une expertise dans l’application d’une règle générale de common law ou de droit civil dans son domaine spécialisé […] » [9] [ 42 ] La Cour suprême a examiné de nouveau l'application de cette notion de « loi étroitement liée » dans de nombreuses affaires [10] dans lesquelles la cour s'est montrée déférente à l'égard de lois accessoires au mandat principal de l'organisme en cause, à condition qu'il en ait une connaissance approfondie. [ 43 ] Dans certains cas, l’interprétation par un tribunal administratif d’une loi autre que sa loi constitutive se verra appliquer le critère de la décision correcte non pas à cause de la nature de la loi étudiée mais parce qu’il s’agit d’une question « de droit général qui revêt une importance capitale pour le système juridique et étrangère au domaine d’exper-tise du décideur administratif » [11] . [ 44 ] Récemment, la Cour suprême, dans l’affaire McLean [12] , a réaffirmé l’application du critère de la décision raisonnable même s’il s’agissait, en l’espèce, pour le tribunal administratif, d’évaluer une question de prescription, question générale dont pouvaient être saisies d’autres commissions provinciales et même si ce domaine ne faisait pas

partie en soi des dispositions substantielles sur les valeurs mobilières sous étude et qui n’étaient pas du domaine d’expertise de la commission. [ 45 ] Quant au sort réservé à la pure question de droit, dans l’éventualité où la première question en serait une de cette nature, il y a lieu de reprendre les motifs récents de notre collègue Gilles Lareau dans l’affaire Boehringer [13] : « [45] Sur cette seule base (de la disposition habilitante) et jusqu’à ce que la Cour suprême ne précise d’autres critères pour distinguer l’appel de la révision judiciaire, il appert que la présomption de déférence s’applique toujours aux décisions du TAQ sur des questions de droit qui portent sur sa loi habilitante.

Par conséquent, la norme de contrôle applicable à l’appel d’une décision du TAQ, même sur une question de droit, est donc toujours, pour l’instant, la norme applicable lors d’un contrôle judiciaire, en l'occurrence, celle de la décision raisonnable. » [ 46 ] En matière disciplinaire, tant la Cour suprême du Canada que la Cour d’appel ont toujours dicté un haut degré de déférence par rapport aux décisions rendues par les comités de discipline. [ 47 ] Ainsi, dans Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c.

Proprio Direct inc. [14] , la Cour suprême, se référant à des décisions antérieures de la Cour d’appel du Québec [15] , rappelle que le rôle fondamental du comité de discipline est d’assurer le respect des règles de déontologie et que, à cause de l’objectif visé par le législateur, il convient de s’en remettre à la méthode d’analyse empreinte de déférence établie dans les décisions de la Cour d’appel ainsi que reprise par la Cour suprême dans Dunsmuir [16] et ce, même si le présent appel est introduit par l’article 175 du Code des professions ( via l’

article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier ) [17] . [ 48 ] Le caractère exceptionnel de l’application de la norme de la décision correcte a été réaffirmé par la Cour suprême dans l’affaire

Commission scolaire de Laval [18] ; à cette occasion, la Cour rappelle qu’il existe une présomption voulant que la décision d’un tribunal administratif, interprétant ou appliquant sa loi habilitante, est assujettie au contrôle judiciaire selon la norme de la décision raisonnable [19] . [ 49 ] La Cour mentionne également que l’application de la norme de la décision correcte, selon la catégorie restreinte de questions pour lesquelles l’arrêt Dunsmuir prévoit l’application, sera réservée aux questions de droit qui revêtent une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble et qui se situent hors du domaine d’expertise du décideur. [ 50 ] La majorité, dans Commission scolaire de Laval , ajoute : « […] Cependant, les questions de cette nature restent rares et se limitent le plus souvent à des situations qui mettent en cause la « cohérence de l’ordre juridique fondamental du pays. » » [20] [ 51 ] Encore plus récemment, la Cour suprême réitérait non seulement la présomption d’application de la norme de la raisonnabilité, mais ajoutait que la catégorie des questions se voyant appliquer la norme de la décision correcte était limitée et ne concernait pas les questions visées par un droit d’appel prévu par une loi [21] . [ 52 ] Les quatre questions du Syndic ne font pas

partie de cette catégorie et seront assujetties à la norme de la décision raisonnable. [ 53 ] Il en sera de même de toute question entourant le caractère plus ou moins sévère de la sanction [22] . [ 54 ] Une fois la norme établie, reste à déterminer les contours de la notion de « raisonnabilité ». [ 55 ] Le caractère raisonnable de la décision devra se faire à l’aulne des principes élaborés par la Cour suprême : « […] Le caractère raisonnable tient principalement à la justification de la décision, à la transparence et à l’intelligibilité du processus décisionnel, ainsi qu’à l’apparte-nance de la décision aux issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit. » [23] [ 56 ] Le critère de la décision raisonnable commande donc une déférence à l’égard de la décision sous étude : « [49] [...] La déférence commande en somme le respect de la volonté du législateur de s’en remettre, pour certaines choses, à des décideurs administratifs, de même que des raisonnements et des décisions fondés sur une expertise et une expérience dans un domaine particulier, ainsi que de la différence entre les fonctions d’une cour de justice et celles d’un organisme administratif dans le système constitutionnel canadien . » [24] (soulignement du soussigné) [ 57 ] Dans l'arrêt Newfoundland [25] , la Cour suprême précise que les motifs scrutés par l'instance d'appel doivent être examinés en corrélation avec le résultat et ils doivent permettre de savoir si ce dernier fait

partie des issues possibles [26] . Elle ajoute que l'insuffisance des motifs ne permet pas à elle seule d'infirmer une décision. [ 58 ] Ainsi, l'approche choisie par le décideur peut être discutable et ne pas être unique, le critère final devant cependant reposer sur la question à savoir si sa décision fait

partie ou non des issues possibles acceptables pouvant se justifier au regard des faits et du droit [27] . [ 59 ] La Cour suprême a également décidé qu'il n'y avait pas lieu d'intervenir dans le cas d'une décision bien motivée où l'on expose longuement les arguments et les examine d'une façon équitable [28] . [ 60 ] Sera considérée déraisonnable la décision rendue : - en l'absence d'une preuve ; - sur la foi d'une preuve non fiable ; - ou non pertinente ou encore ; - qui n'étaye pas la conclusion. [29] Remarques préliminaires [ 61 ] La nouvelle

Loi sur le courtage immobilier est entrée en vigueur le 1 er mai 2010. [ 62 ] Son adoption a été accompagnée de nombreux règlements qui sont venus préciser, encadrer des pratiques et rendre obligatoire l’utilisation de formulaires.

Notons, entre autres, le Règlement sur les contrats et le Règlement sur les conditions d’exercice tels que mentionnés précédemment [30] . [ 63 ] Plus généralement, l’article 1 de la Loi spécifie que celle-ci s’applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage relatif à un ensemble d’actes dont l’achat, la vente, la promesse d’achat ou de vente d’un immeuble ainsi que la location d’un immeuble ou l’échange d’un tel bien ainsi que le prêt garanti par hypothèque immobilière, de même que l’achat ou la vente d’une entreprise et les autres avant-contrats du même type. [ 64 ] Le

chapitre 3 de celle-ci est consacré aux contrats relatifs à certains immeubles résidentiels. L’article 23 précise que ce

chapitre s’applique à un contrat visant un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements.

[ 65 ] Le Règlement sur les conditions d’exercice , prévoyant entre autres des devoirs généraux et obligations envers le public que doit respecter un courtier (dont les articles 62 , 69 et 86 invoqués contre le courtier), n’a pas subi de modifications depuis son entrée en vigueur et s’applique au contrat sous étude (même s’il s’agit d’une opération commerciale et non résidentielle). [ 66 ] Quant à l’autre règlement, le Règlement sur les contrats ci-dessus mentionné, il regroupait un certain nombre de principes généraux indiquant, en outre, qu’un contrat, une proposition de transaction ou un formulaire doit être complété clairement et lisiblement par un titulaire d’un permis.

Ce Règlement est à la base de la déclaration de culpabilité retenue par le Comité dans la décision du 24 mars 2014. [ 67 ] S’en suivait une énumération d’exemples de situations (« notamment ») proscrites telle l’utilisation d’abréviations incompréhensibles aux parties ainsi que de tous termes ou conditions ambiguës quant à leur application ou pas à un contrat. [ 68 ] L’article 8 du même Règlement prévoyait des mentions obligatoires que devait contenir un contrat visé à l’article 23 de la Loi (donc, un contrat visant un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements). [ 69 ] Il convient de reproduire l’article 8 : « 8.

Le contrat visé à l’

article 23 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ) doit indiquer : 1° les nom et adresse des parties en caractères lisibles ; 2° la date du contrat et l’adresse du lieu où il est signé ; 3° la nature de l’opération visée ; 4° la désignation cadastrale de l’immeuble visé et, le cas échéant l’adresse de tout bâtiment qui y est érigé ; 5° le cas échéant, son irrévocabilité ; 6° le cas échéant, son exclusivité ; 7° la date et l’heure de son expiration ; 8° le prix de vente, d’achat, d’échange ou, selon le cas, le prix de location de l’immeuble ; 9° la nature et le mode de paiement de la rétribution du courtier ; 10° s’il y a lieu, l’obligation du courtier ou de l’agence de transmettre les données de ce contrat à un service inter-agence ou à un service similaire d’une chambre d’immeuble ou de tout autre organisme pour fins de distribution aux membres abonnés à un tel service. » (soulignement du soussigné) [ 70 ] Le 1 er juillet 2012, le Règlement sur les contrats est modifié [31] . [ 71 ] L’article 1 se lit dorénavant comme suit : « 1.

Tout contrat, toute proposition de transaction ou tout formulaire, y compris celui qui constate un tel contrat ou une telle proposition, relatif à une opération de courtage visée à l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ), doit être complété clairement et lisiblement par un titulaire de permis. Lorsque ce dernier en complète un de façon manuscrite, il doit le faire à l’encre. » [ 72 ] L’article 8, qu’on retrouvait dans le Règlement précédent, n’existe plus. [ 73 ] Le

chapitre portant sur les mentions obligatoires ou interdites débute par des dispositions générales applicables à tous les contrats de courtage et non seulement, comme dans l’ancien Règlement , au courtage de nature résidentielle. [ 74 ] Ces dispositions générales sont couvertes par les articles 13 à 16 du Règlement alors que les articles 17 et suivants concernent dorénavant les contrats visés par l’article 23 de la Loi . [ 75 ] Dorénavant, l’

article 13 du Règlement précise : « 13. Tout contrat par lequel un courtier ou une agence s’engage à agir comme intermédiaire à l’égard d’un immeuble ou d’une entreprise doit indiquer les mentions suivantes : 1° l’identification et les coordonnées des parties ; 2° l’objet et la durée du contrat ; 3° son exclusivité, le cas échéant ; 4° le fait qu’il ne soit pas résiliable, le cas échéant ; 5° l’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché ainsi que la description de l’entreprise, selon le cas ; 6° le prix et les conditions de vente, d’achat, d’échange de l’immeuble ou de l’entreprise ou de location de l’immeuble ;

7° le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution ; 8° la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes prévus à l’

article 34 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ) ; 9° tout autre droit et toute autre obligation des parties. » (soulignements du soussigné) [ 76 ] Il saute aux yeux que le Règlement modifié du 1 er juillet 2012 contient de nombreuses particularités et précisions (notamment concernant le mode de rétribution du courtier) qui ne se trouvaient pas dans le Règlement sur les contrats antérieur. [ 77 ] Ajoutons que les faits en litige étant antérieurs au 1 er juillet 2012, c’est sous l’empire de l’ancien Règlement sur les contrats (en plus du Règlement sur les conditions d’exercice ) que les plaintes ont été portées. [ 78 ] Mentionnons aussi qu’aux dires des parties, il n’existe pas de précédent concernant de telles infractions commises par un courtier autre que résidentiel pendant la période intermédiaire du 1 er juillet 2010 (date d’entrée en vigueur de la nouvelle Loi et de ses règlements) jusqu’au 1 er juillet 2012 (date de l’entrée en vigueur du nouveau Règlement sur les contrats ).

La requête pour produire une pièce additionnelle [ 79 ]

Malgré que les décisions attaquées soient datées des 9 décembre 2014 et 2 juillet 2015, ce n’est que le 9 septembre 2016 que l’appelant soumet une requête pour permission de produire une pièce additionnelle à l’appui de son mémoire, soit moins de deux mois avant l’audition sur appel. [ 80 ] Essentiellement, il désire produire un échange de correspondances entre un ancien client de l’appelant et l’OACIQ en 2010, suite à une demande d’assistance dudit client auprès de l’organisme. [ 81 ] La demande d’assistance auprès de l’OACIQ semblait comporter des éléments semblables à ceux en litige dans la présente affaire. [ 82 ] Le 10 septembre 2010, l’OACIQ répond que ce cas ne relève pas de sa juridiction puisqu’il s’agit plutôt d’un problème de nature civile. [ 83 ] L’appelant considère indispensable cette preuve, surtout que celle-ci n’était pas disponible lors de l’audition.

Il précise que son procureur a demandé au Syndic Martin Cayer, lors de son contre-interrogatoire au moment de l’audition sur la sanction du 25 mai 2015, s’il avait connaissance de d’autres demandes d’assistance auprès de l’orga-nisme que celles mentionnées dans son témoignage, soit celles de 2003, 2004, 2012 et 2014. [ 84 ] Plus précisément, maître Yassir Madih, représentant l’appelant, demande au témoin : « Q- Il n’y en a pas en deux mille dix (2010) ?

R- Je n’en vois pas. » [32] [ 85 ] À l’audition de l’appel, la procureure du Syndic a admis qu’il s’agissait là d’une erreur involontaire commise par le témoin et que, de fait, cet échange de correspondances datées de 2010 existait bel et bien. [ 86 ] La procureure s’oppose tout de même à la demande pour produire cette liasse de documents, alléguant que les conditions à la base de la recevabilité de celle-ci ne sont pas rencontrées. [ 87 ] Précisons que la présente Cour a le pouvoir d’autoriser une telle demande, conformément à l’article 169 du Code des professions applicable dans le cadre du présent recours : « 169.

Le tribunal peut aussi, en raison de circonstances exceptionnelles et lorsque les fins de la justice le requièrent, autoriser la présentation d’une preuve nouvelle indispensable, documentaire ou verbale. La demande d’autorisation est libellée et assermentée; elle est présentée au tribunal pour adjudication après avis à la

partie adverse. Si la demande est accueillie, chacune des parties peut interroger et contre-interroger les témoins convoqués et exposer ses arguments. » [ 88 ] La lecture de l’article indique qu’il doit s’agir de circonstances exceptionnelles, nécessaires pour les fins de la justice lorsqu’il est question d’une preuve nouvelle indispensable. [ 89 ] La jurisprudence a formulé les conditions nécessaires à l’admissibilité, en général, d’une telle preuve. Celle-ci doit être : - nouvelle ; - indispensable ; - en présence de circonstances exceptionnelles ;

- lorsque les fins de la justice requièrent cette preuve. [33] [ 90 ] Chacun de ces critères doit être rencontré pour que celle-ci soit recevable [34] . [ 91 ] Récemment, la Cour d’appel [35] a jugé que les documents qu’une

partie tentait de produire en preuve nouvelle n’étaient pas indispensables et étaient, de plus, disponibles. [ 92 ] Il s’agissait, en l’espèce, de procès-verbaux d’instances antérieures. [ 93 ] Sur le caractère indispensable de la preuve nouvelle, notre Cour mentionnait récemment [36] : « [82] Pour être indispensable, une preuve doit être susceptible de fonder une théorie qui va aider l’appelante dans ses prétentions. » [ 94 ] La demande de l’appelant doit être rejetée pour deux raisons. [ 95 ] D’abord, la preuve qu’il tente d’introduire n’est pas nouvelle et était disponible. [ 96 ] Non seulement demande-t-il au témoin Martin Cayer si une telle demande d’assistance existait en 2010 mais, dans son propre témoignage, l’appelant affirme ce qui suit : « Q- Vous avez témoigné plus tôt dans le fait qu’il y a eu une demande d’assistance en deux mille dix (2010) ?

R- Absolument. Q- Êtes-vous formel ?

R- Absolument, cent pour cent (100 %). » [37] [ 97 ] Au demeurant, la preuve que l’appelant tente d’introduire n’est pas indispensable. [ 98 ] En effet, ce type de document émanant de l’OACIQ aurait pu constituer une défense au niveau de la culpabilité de l’appelant, conformément à la notion « officially induced error », voulant qu’un individu puisse opposer une défense lorsqu’il a été induit en erreur par un officié. [ 99 ] Mais, jamais n’en a-t-il été question au niveau de l’audition sur la culpabilité, dont la décision avait été rendue avant même l’audition sur la sanction. [ 100 ] Ainsi, ce nouvel élément, si sa production devait être permise, ne pourrait aucunement affecter le sort de la décision sur culpabilité. [ 101 ] Cet élément n’a pas non plus été pris en considération dans les motifs de la décision sur sanction, que ce soit l’opinion de la majorité ou de la minorité, sauf des références vagues au fait que le courtier n’avait aucun antécédent disciplinaire [38] . [ 102 ] Devant ce questionnement qui se tramait, le président du Comité a bien exprimé, lors de l’audition sur la sanction, la dichotomie qui devait exister entre l’étape de la culpabilité et celle de la sanction précise au sujet d’un document qu’on tente d’introduire et qui pourrait donner ouverture à la notion de « officially induced error » : « C’est irrecevable, parce que la défense ou la proposition, parce qu’on n’est plus rendus en défense, on est sur sanction […] » [39] [ 103 ] Pour tous ces motifs, la demande en cours d’instance est rejetée.

Reformulation des questions soumises [ 104 ] Le Tribunal reformule les questions soumises afin que celles-ci portent directement, et de façon pratique, sur les décisions attaquées. 1) Sur le chef 1

b) a) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en concluant que le contrat en cause était ambigu et portait préjudice au public en ce qui concerne la superficie, le budget et le type de bâtiment recherché ?

b) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en acquittant le courtier d’avoir contrevenu à l’

article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice , puisqu’il ne s’agissait pas d’une transaction immobilière ?

2) Sur le chef 1

d) a) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en s’en remettant à la jurisprudence civiliste et au témoignage de l’intimé pour interpréter le contrat en cause et pour en tirer une preuve d’usage dans le milieu du courtage immobilier ?

b) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en décidant que le contrat en cause ne comportait pas d’ambiguïté en ce qui concerne la rétribution ? 3) Sur la sanction

a) La décision était-elle suffisamment motivée ?

b) La sanction imposée par la majorité était-elle déraisonnable ? Analyse des questions retenues 1) Sur le chef 1

b) a) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en concluant que le contrat en cause était ambigu et portait préjudice au public en ce qui concerne la superficie, le budget et le type de bâtiment recherché ? [ 105 ] L’appelant reproche au Comité d’avoir considéré pêle-mêle tout ce qui lui était reproché et d’en avoir tiré des conclusions sans apporter les distinctions qui s’imposaient. [ 106 ] À

titre d’exemple, une des plaintes à l’égard du courtier (chef 1 d)) alléguait que ce dernier n’avait pas spécifié son mode de rétribution. [ 107 ] Or, à l’analyse du chef 1 b), portant sur le manque de spécification des caractéristiques de l’immeuble recherché [40] , le Comité énonce ce qui suit : « [62] De toute évidence, le contrat (P-3) ne reflète pas les spécifications mentionnées par les clientes de l'intimé, avec les conséquences que l'on connaît aujourd'hui, soit une poursuite civile entre les parties (P-8) ; » [ 108 ] Autrement dit, le Comité conclut qu’à cause de l’imprécision dans le contrat, le courtier a pu intenter une poursuite civile même si, selon la preuve, les immeubles que le courtier avait soumis à ses clients au début 2012 ne correspondaient aucunement aux discussions entourant la conclusion de l’entente. [ 109 ] En effet, la preuve non contredite a révélé que les clients du courtier cherchaient à devenir propriétaires d’un immeuble d’environ 10 000 pieds carrés pour un budget maximum d’un million de dollars et que le courtier a plutôt proposé des bâtisses d’une superficie de 4 000 à 5 000 pieds carrés [41] . [ 110 ] En ne spécifiant pas les caractéristiques de l’immeuble recherché, le courtier ratissait très large. [ 111 ] Cette supposée flexibilité faisait en sorte que, contractuellement, le client était à la merci du courtier qui pouvait réclamer une commission (ou éventuellement des dommages), peu importe l’immeuble suggéré, en cas de refus par le client d’obtempérer. [ 112 ] Cela ressort clairement de l’interrogatoire du courtier lorsqu’il mentionne qu’une plus grande spécification reviendrait à se « tirer une balle dans le pied » [42] . [ 113 ] Invoquant la possibilité que son contrat contienne un aperçu des besoins du client (un « range »), Gilles Michaud indique : « Parce que le client, bien souvent, va acheter plus grand avec des locataires.

Il va dire : Ah ! Ce n’est pas marqué. » [43] [ 114 ] Dans les circonstances, il n’est pas surprenant de lire les conclusions du Comité : « [60] Ainsi, de façon intentionnelle, il préférait se garder un large éventail de possibilités dans l'espoir d'être en mesure de collecter sa commission, qu'il s'agisse d'une location, d'un achat ou de la construction d'un nouvel immeuble ; » [ 115 ] L’appelant argue également que l’ancien

article 1 du Règlement sur les contrats était vague en ce qui concerne la notion « d’ambiguïté » et que ce n’est que par les amendements du 1 er juillet 2012 qu’on est venu ajouter clairement que tout contrat doit indiquer l’identification de l’immeuble ou ses caractéristiques. [ 116 ] La Cour rejette également cet argument. La présente situation vise le domaine du courtage pour fins d’achat ou de location, par l’entremise d’un contrat de service. Contrairement au domaine du courtage pour fins de vente, le contrat ne peut évidemment pas indiquer l’immeuble ou ses caractéristiques précises puisqu’on se situe au niveau de la recherche, et non pas de la vente d’un bien précis.

Il doit néanmoins contenir suffisamment de détails pour circonscrire les droits et obligations des parties. [ 117 ] Ainsi, les obligations générales imposées par la loi et les règlements dictent qu’on est dorénavant en présence d’un marché réglementé, reconnaissant par le fait même que le courtier et le client ne sont pas sur un pied d’égalité. [ 118 ] À cause de sa situation de vulnérabilité, la Loi impose des obligations déontologiques aux courtiers. [ 119 ] Entre autres devoirs, le Règlement imposait, à l’époque, de façon générale, que le contrat entre un courtier et un client ne laisse place à aucune ambigüité, ajoutant qu’une telle ambigüité puisse ne pas refléter une saine pratique et ainsi porter préjudice au public aux termes des articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice . [ 120 ] Dans ces circonstances, la Cour considère que la déclaration de culpabilité sur le chef 1

b) pour avoir contrevenu à l’article 1 du Règlement sur les contrats se justifie et constitue une issue possible et acceptable. [ 121 ] En ce qui a trait à la déclaration de culpabilité aux infractions prévues aux articles 62 et 69 du Règlement sur les conditions d’exercice , le Tribunal estime que bien que le raisonnement du Comité soit succinct [44] , ce grief ne justifie pas en soi d’infirmer la décision [45] puisque l’essentiel des motifs concernant ces déclarations de culpabilité se retrouvait dans les paragraphes précédents, visant également l’article 1 du Règlement sur les contrats . [ 122 ] Dans l’arrêt Cojocaru [46] , la Cour suprême rappelait que les motifs retenus par un tribunal ne doivent pas nécessairement être longs ni couvrir tous les aspects du raisonnement du juge et que, dans certains cas, les fondements des motifs se trouvent dans le dossier.

Il s’agit de savoir si, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes, une personne raisonnable conclurait que la prétendue lacune démontre que le processus était fondamentalement inéquitable et que la décision n’a pas été rendue de façon impartiale et indépendante. [ 123 ] En l’espèce, il est raisonnable de croire que lorsqu’un courtier est reconnu coupable d’avoir utilisé un contrat ambigu, il contrevient inévitablement à d’autres principes inhérents à sa pratique et qu’ainsi, celle-ci n’est pas saine et qu’elle peut, en conséquence, porter préjudice au public. [ 124 ] De plus, le besoin d’ajouter des motifs se faisait moins sentir compte tenu qu’un arrêt conditionnel des procédures allait être prononcé afin d’éviter des infractions multiples découlant du même acte [47] .

b) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en acquittant le courtier d’avoir contrevenu à l’

article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice , puisqu’il ne s’agissait pas d’une transaction immobilière ? [ 125 ] L’intimé plaide que le Comité aurait dû conclure que l’appelant avait également contrevenu à l’

article 86 du Règlement sur les conditions d’exercice . [ 126 ] Le Comité a plutôt statué comme suit : « [70] Quant à l'infraction portant sur l'

article 86 du Règlement , le Comité considère que cette disposition n'a aucune application dans le présent cas, puisqu'il ne s'agit pas d'une transaction immobilière mais plutôt d'un contrat de service entre l'intimé et sa cliente, « Comptoirs Germain 2010 » ; » [ 127 ] L’intimé précise que les motifs énoncés par le Comité ne sont pas suffisants et que l’

article 86 du Règlement devait recevoir application puisqu’il s’agit bien d’une affaire « immobilière ». [ 128 ] Bien que la décision du Comité aurait pu, là encore, être plus explicite, elle ne sera pas mise de côté considérant que l’

article 86 se trouve dans la

section 3 du Règlement , intitulée « Devoirs et obligations envers la

partie que représentent le courtier et les parties à une transaction », et que le mot-clé, en l’occurrence, n’est pas le terme « immobilière », mais plutôt « transaction ». [ 129 ] Cette

section du Règlement , et plus particulièrement l’

article 86 , ne vise pas le contrat de service conclu entre le client et le courtier, mais plutôt les documents qui gravitent autour d’une « transaction » afin de protéger toutes les parties qui peuvent y être impliquées, y compris des tiers. [ 130 ] Ainsi, la décision du Comité à cet égard fait aussi

partie des issues possibles et acceptables.

2) Sur le chef 1d)

a) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en s’en remettant à la jurisprudence civiliste et au témoignage de l’intimé pour interpréter le contrat en cause et pour en tirer une preuve d’usage dans le milieu du courtage immobilier ? [ 131 ] L’intimé fait grand état, dans son mémoire, d’erreurs qu’aurait commises le Comité en concluant que l’appelant n’avait pas enfreint les articles des deux Règlements en ce qui concerne l’absence de spécifications du mode de rétribution du courtier. [ 132 ] L’intimé reproche surtout au Comité d’avoir conclu à un usage ayant cours dans le domaine du courtage industriel en vertu duquel la commission est payée par le propriétaire / vendeur et représente 5 % du prix de vente [48] . [ 133 ] Or, reproche l’intimé, cette preuve n’est basée que sur : 1) Les décisions civiles impliquant Gilles Michaud et qui n’ont pas été discutées lors de l’audience, enfreignant ainsi les règles d’équité procédurale et de justice naturelle ; 2) Le seul témoignage du courtier, contrairement aux exigences doctrinales et jurisprudentielles. [ 134 ] Concernant le premier volet, la preuve révèle que dans son témoignage, Gilles Michaud fait référence à certaines décisions civiles qui avaient avalisé le type de contrat qu’il employait, semblable à celui sous étude [49] . [ 135 ] Il a également été indiqué, lors de l’audition sur l’appel, que les trois décisions que le Comité prend en considération au paragraphe 80 de sa décision [50] étaient connues par le Syndic puisque contenues dans un CD remis à l’appelant avant l’audition du mois d’octobre 2014. [ 136 ] De l’avis du Tribunal, l’intimé vise le mauvais objectif en s’attaquant à la détermination de ce que constitue l’usage à cet égard. [ 137 ] La question plus pertinente consiste à se demander, d’un point de vue déontologique, si l’appelant devait fournir à son client les paramètres de son mode de rétribution puisque c’est ce qu’on lui impute au chef 1 d). [ 138 ] Le traitement de la notion d’usage, tel que fait par le Comité, est tout à fait raisonnable puisque d’une part, le Comité est un tribunal spécialisé formé principalement de courtiers d’immeubles à qui le législateur a confié le pouvoir et le soin de voir à l’application de règles déontologiques et des pratiques inhérentes à celles-ci. [ 139 ] Les usages font

partie intégrante du domaine du courtage immobilier.

Ils sont reconnus même au niveau réglementaire. [ 140 ] En effet, l’article 11 du Règlement sur les contrats , tel qu’en vigueur au moment de la commission des infractions, spécifiait à son alinéa 3 que : « Le premier alinéa ne s’applique pas aux formulaires dont l’usage est uniquement recommandé par l’Organisme. » (soulignement du soussigné) [ 141 ] Même si une dichotomie doit, en principe, s’exercer entre les matières civiles et déontologiques, comme l’a rappelé le Comité [51] , cela n’impose pas l’obligation de « réinventer la roue » à chaque fois qu’une notion juridique est à l’étude. [ 142 ] Conséquemment, le soussigné ne considère pas que le Comité ait enfreint quel-que règle de justice naturelle ou d’équité procédurale que ce soit. [ 143 ] Concernant l’autre motif, il est faux de prétendre que la conclusion du Comité sur l’usage reposait uniquement sur le témoignage du courtier. [ 144 ] D’une part, comme mentionné plus haut, le Comité avait d’abord le souci de ne pas réinventer la roue. [ 145 ] D’autre part, cet usage, non seulement n’a pas été contesté par les clientes du courtier dans leur témoignage, mais celui-ci révèle qu’elles en avaient connaissance [52] . [ 146 ] En définitive, ces récriminations à l’égard de la conclusion sur les usages sont inutiles puisque la réelle question à se poser est plutôt de savoir si le courtier avait une obligation d’en faire part à ses clientes. [ 147 ] Autrement dit, l’analyse doit porter sur la présence ou l’absence d’une obligation du courtier de fournir des spécifications quant à une quelconque rétribution plutôt que sur la quotité de celle-ci. [ 148 ] Le Tribunal répond donc par la négative à la question.

b) Le Comité a-t-il commis une erreur déraisonnable en décidant que le contrat en cause ne comportait pas d’ambiguïté en ce qui concerne la rétribution ?

[ 149 ] Après avoir traité des usages, le Comité estime que le contrat ne comporte pas d’ambiguïté puisqu’il indique clairement que toutes les commissions seront payées par le propriétaire / vendeur ou le locateur : « Toutes commissions seront payées par le Propriétaire Vendeur / Locateur, le Promoteur immobilier ou le Constructeur. » [53] [ 150 ] Le Comité acquitte le courtier de toutes les infractions visées par le chef 1

d) pour les motifs suivants : « [83] Dans les circonstances, puisqu'il n'appartenait pas aux clientes de payer la commission, l'intimé devait-il indiquer le taux de cette commission alors que cette obligation monétaire ne relève pas du client/acheteur?

Le Comité en doute et, même, conclut par la négative ; [84] Concernant cette question de rétribution, le Comité tient à souligner que suivant la jurisprudence, le client qui résilie unilatéralement le contrat de courtage-achat (P-3) sans motif valable et surtout sans mettre en demeure l'agence et son courtier, s'expose à des dommages-intérêts et non au paiement d'une commission.

Par contre, le montant des dommages-intérêts est calculé en fonction de la commission dont a été privée l'agence par la résiliation unilatérale du contrat ; [85] Bref, si le client peut être tenu de payer un montant sous forme de dommages-intérêts, c'est en raison de ses faits et gestes et, en conséquence, le montant des dommages-intérêts pourra varier non pas en raison d'une quelconque ambiguïté dans le contrat mais en raison de l'étendue des dommages causé ; » [ 151 ] L’intimé infère de ces paragraphes que le Comité a donc décidé, de façon erronée, que puisque l’appelant disposait d’un recours civil, il n’y a pas lieu de conclure à une infraction déontologique. [ 152 ] Ce n’est pas ce que le Comité dit. [ 153 ] Il mentionne simplement qu’en principe, le client ne doit pas payer de commission, celle-ci étant à la charge du vendeur ou locateur. [ 154 ] Cependant, le Comité prend acte de la jurisprudence des tribunaux civils à l’effet que l’inexécution par une

partie expose celle-ci à payer à l’autre des dommages-intérêts. Tel est le sens du principe énoncé à l’

article 1458 du Code civil du Québec . [ 155 ] Il est vrai que dans le présent cas, le courtier a réclamé dans son recours civil, intenté en juin 2013, la somme de 62 373,93 $ en guise de rétribution [54] , soit 5 % du prix d’achat de l’immeuble par les clients [55] . [ 156 ] Comme le mentionne le Comité au paragraphe 84, les dommages-intérêts octroyés par les tribunaux sont généralement calculés en fonction de la commission dont le courtier a été privé, ce qui explique l’emploi du mot « rétribution » dans le recours civil. [ 157 ] D’un point de vue déontologique, le Comité devait uniquement se demander si une règle imposait au courtier l’obligation d’aviser ses clients que leur défaut d’exécution pourrait entraîner une réclamation correspondant à la rétribution dont le courtier était privé. [ 158 ] À l’époque où les faits se sont produits, le Règlement sur les contrats était silencieux quant à cet aspect.

C’est ce qui explique probablement que le juge Henri Richard, dans son traité [56] , mentionnait aux pages 25 et 26 : « En général, la pratique du domaine du courtage immobilier veut qu’un tel acheteur, qui consulte un courtier immobilier en vue de se faire proposer une série d’immeubles en vente, ne conclue pas de contrat écrit avec ce courtier.

À cet égard, il est symptomatique d’observer que le législateur ne propose aucun formulaire obligatoire intitulé « contrat de courtage - achat d’un immeuble ». […] Sauf convention contraire, ce « contrat d’acheter » sera gratuit car l’usage et la pratique contractuelle nous apprennent que la rémunération est assumée par le propriétaire-vendeur (client-souscripteur). » (soulignement du soussigné) [ 159 ] Dans sa dernière édition, l’auteur, qui a passé le flambeau à Claude G.

Leduc [57] , indique dorénavant : « La pratique du domaine du courtage immobilier voulait qu’un tel acheteur, qui consulte un courtier en vue de se faire proposer une série d’immeubles en vente, ne conclut pas de contrat écrit avec ce courtier.

Les choses évoluent , les professions aussi et, le législateur ayant confié à l’OACIQ la mission de protéger le public et à cet organisme de décider quels sont les formulaires à usage obligatoire, il n’est pas surprenant de retrouver parmi ceux-ci le formulaire intitulé Contrat de courtage exclusif - Achat imposant ainsi l’écrit dans les cas où ce formulaire est obligatoire, notamment dans les cas prévus au

chapitre III de la Loi. Évidemment, il y a aussi un formulaire pour les cas où le courtier agit pour le vendeur et depuis les dernières modifications apportées au Règlement sur les contrats et formulaires (

chapitre C-73.2 , r. 2.1), dès qu’un formulaire est édicté par l’OACIQ, il devient obligatoire et doit être utilisé par le courtier. Sauf convention contraire, ce « contrat d’acheter » était gratuit , car l’usage et la pratique contractuelle nous apprennent que la rémunération était assumée par le propriétaire-vendeur (client-inscripteur). Aujourd’hui, compte tenu de l’obligation d’un écrit, dans les cas prescrits, par les formulaires déjà mentionnés, la pratique se dirigera, si ce n’est déjà fait, vers une prestation à

titre onéreux. » (soulignements du soussigné) [ 160 ] Ce passage traduit les modifications adoptées le 1 er juillet 2012 au Règlement sur les contrats où l’article 13, à son septième alinéa, prévoit que tout contrat doit indiquer le mode de rétribution du courtier et les conditions d’exigibilité de cette rétribution [58] . [ 161 ] Ainsi, si les faits de la présente affaire s’étaient produits sous l’empire de l’actuel Règlement sur les contrats , peut-être en aurait- il été décidé autrement et il aurait été possible de conclure que l’absence d’avertissement au client, à l’effet qu’un pourcentage représentant la rétribution peut lui être exigé en cas de contravention de sa part, contrevenait à l’alinéa 7 de l’

article 13 du Règlement . [ 162 ] Cependant, cette absence de spécification dans les principes énoncés au Règlement à l’époque des faits en litige fait conclure que

le courtier n’a pas, à ce moment, contrevenu aux règles déontologiques. [ 163 ] Conséquemment, le raisonnement du Comité est intelligible, raisonnable et doit être maintenu. 3) Sur la sanction

a) La décision était-elle suffisamment motivée ? [59] [ 164 ] L’intimé reproche d’abord, à la majorité, de ne pas avoir suffisamment motivé sa décision. [ 165 ] Rappelons que celle-ci s’étale sur 8 pages contenant 54 paragraphes. [ 166 ] La dissidence, quant à elle, comporte 5 pages et 27 paragraphes. [ 167 ] Il est sûr qu’on ne conclura pas à la suffisance des motifs et à l’intelligibilité de ceux-ci uniquement par le nombre de paragraphes ou de pages. [ 168 ] Ceci nous fournit tout de même une indication. [ 169 ] En fait, le mémoire de l’intimé [60] emploie un raisonnement circulaire puisqu’il appert clairement qu’il s’attaque plutôt à la justesse des motifs retenus par la majorité. [ 170 ] La Cour suprême rappelait, dans Newfoundland [61] , que « l’insuffisance » des motifs ne permet pas à elle seule de casser une décision [62] . [ 171 ] Le regard sur la décision étudiée consiste en un exercice plus global : les motifs doivent être examinés en corrélation avec le résultat.

Ils doivent permettre de savoir si ce dernier fait

partie des issues possibles [63] . [ 172 ] La Cour suprême ajoute qu’il se peut que les motifs ne fassent pas référence à tous les arguments, dispositions législatives, précédents ou autres détails que le juge siégeant en révision aurait voulu y lire. Mais cela ne met pas en doute leur validité ni celle du résultat aux termes de l’analyse du caractère raisonnable de la décision [64] . [ 173 ] La lecture de la décision de la majorité permet à la présente Cour de comprendre le fondement de la décision et de déterminer que les conclusions retenues font

partie des issues possibles et acceptables au sens de l’arrêt Dunsmuir . [ 174 ] Comme le rappelait également la Cour suprême dans l’arrêt Cojocaru précité, les motifs ne doivent pas nécessairement être longs, ni couvrir tous les aspects du raisonnement du juge puisque dans certains cas, le fondement des motifs se trouve dans le dossier. [ 175 ] La Cour suprême nous invite à nous demander si, en tenant compte de toutes les circonstances pertinentes, une personne raisonnable conclurait que la prétendue lacune démontre que le processus était fondamentalement inéquitable. [ 176 ] Cet exercice peut comporter des lacunes ou des erreurs. [ 177 ] Dans ce cas, on ne parlera pas d’insuffisance des motifs, mais plutôt d’irrégu-larités qui pourront être corrigées suivant la règle de la raisonnabilité. [ 178 ] En somme, le Tribunal considère que ce motif, invoqué par l’intimé, est mal fondé.

b) La sanction imposée par la majorité était-elle déraisonnable ? [ 179 ] Il est vrai que la décision de la majorité semble comporter certaines lacunes. [ 180 ] Ainsi, contrairement à ce qu’il est indiqué au paragraphe 26 de la décision, les causes citées imposent des sanctions majoritairement de la nature d’une suspension, ne laissant qu’un cas où une amende est la seule sanction imposée.

Les faits à la base de ces décisions étaient cependant très différents de ceux sous étude, tant par la gravité des infractions que leur multiplicité. [ 181 ] De même, la conclusion à l’effet qu’il s’agit d’une infraction à caractère économique [65] est sujette à caution puisque, eu égard aux actes reprochés à l’appelant et aux dispositions invoquées, il s’agirait plutôt d’une infraction touchant à la dignité de la profession [66] . [ 182 ] L’appelant semble, lui aussi, partager l’opinion qu’il ne s’agit pas d’une infraction à caractère économique [67] . [ 183 ] De même, une décision citée par la majorité, pour conclure qu’il s’agit d’une infraction à caractère économique [68] , n’aurait pas retenu la même sanction que celle résumée par la majorité, qui conclut : « [50] Selon la jurisprudence, lorsqu'il est manifeste que c'est l'esprit de lucre qui a influencé le professionnel, une amende est une sanction appropriée ; » [ 184 ] Une lecture plus attentive de la décision Seyer montre qu’en plus d’une amende, le professionnel s’était vu imposer une

radiation temporaire d’un an. [ 185 ] Enfin, et c’est ce qui semble le plus important, l’intimé reproche à la majorité de ne pas avoir retenu suffisamment de circonstances aggravantes ou atténuantes dans sa décision [69] . [ 186 ] Entre autres, la majorité aurait omis de prendre en considération : « […] - la volonté consciente de transgresser la norme par l’Appelant-Intimé ; - que l’infraction est au cœur de la profession ; - la gravité de l’infraction ; - que l’infraction affecte grandement l’image de la profession ; - le risque de récidive imminent de l’Appelant-Intimé ; - le témoignage de l’Appelant-Intimé démontrant de façon flagrante sa méconnaissance des règles déontologique ; - Le préjudice considérable subi par Comptoir Germain qui est victime d‘une poursuite civile de plus de 60 000$ ; » [ 187 ] Bien qu’en matière d’imposition de sanction la jurisprudence foisonne d’exemples, il convient de s’en rapporter aux principes de base énoncés dans l’arrêt Pigeon c.

Daigneault [70] : « [37] La sanction imposée par le Comité de discipline doit coller aux faits du dossier.

Chaque cas est un cas d'espèce. [38] La sanction disciplinaire doit permettre d'atteindre les objectifs suivants : au premier chef la protection du public, puis la dissuasion du professionnel de récidiver, l'exemplarité à l'égard des autres membres de la profession qui pourraient être tentés de poser des gestes semblables et enfin, le droit par le professionnel visé d'exercer sa profession […] » [ 188 ] La Cour d’appel mentionne également que le Comité de discipline impose la sanction après avoir pris en compte tous les facteurs objectifs et subjectifs propres au dossier [71] . [ 189 ] Dans le présent cas, ni la décision de la majorité ni celle du membre dissident n’ont employé cette méthode.

Les membres ont plutôt utilisé comme facteurs les circonstances aggravantes et atténuantes. [ 190 ] Certes, le nombre de ces facteurs est plus abondant dans le cas de l’opinion du membre dissident.

Mais la lecture attentive de son opinion laisse voir qu’il a basé sa décision sur le fait qu’à son avis, le courtier ne s’était pas amendé depuis la nouvelle réglementation et que, ce faisant, il présentait un risque de récidive important. [ 191 ] La majorité qui a entendu la même preuve n’en est pas arrivée à cette conclusion et n’a pas considéré ce facteur comme en étant un aggravant. [ 192 ] Les deux membres majoritaires ont plutôt pris en considération que compte tenu de l’absence d’antécédents du courtier, du flou juridique existant au moment de la commission des infractions, une amende servirait le principe de la protection du public. [ 193 ] Aussi, bien qu’il énonce comme critère aggravant le fait que le courtier entretenait une intention claire de transgresser la norme déontologique, le membre dissident n’en fait pas la démonstration.

C’est plutôt la majorité qui affirme : « [48] D'ailleurs, de son propre aveu, il préfère utiliser des termes généraux pour décrire les caractéristiques de l'immeuble recherché, augmentant par le fait même ses chances de percevoir sa rétribution, sans égard à la volonté exprimée par ses clients. » [ 194 ] Ce passage mérite d’être comparé au paragraphe 60 de la décision sur culpabilité : « [60] Ainsi, de façon intentionnelle, il préférait se garder un large éventail de possibilités dans l'espoir d'être en mesure de collecter sa commission, qu'il s'agisse d'une location, d'un achat ou de la construction d'un nouvel immeuble ; » [ 195 ] Le Comité mentionne aussi dans la décision sur culpabilité : « [43] Soulignons au passage que les deux parties reconnaissent qu'il n'existe pas de formulaire obligatoire pour ce type de contrat désigné comme étant un « contrat de courtage-achat » ; » [ 196 ] Ainsi, le caractère « volontaire » ne s’attache pas tant à l’intention de transgresser une norme déontologique, que d’avoir ratissé large en employant un contrat aux contours incertains.

L’absence de plaintes formelles antérieures à l’égard du courtier, malgré des demandes d’assistance auprès de l’OACIQ, et l’absence de formulaire obligatoire à l’époque, militent en faveur de cette thèse. [ 197 ] Ajoutons qu’appelée récemment à intervenir sur une sanction imposée par le Comité de l’OACIQ, notre Cour [72] mentionne : « [54] […] étant les juges de première ligne, le Comité de déontologie avait la possibilité que le Tribunal d’appel n’avait pas, celle de

considérer directement le comportement de l’appelant. Il est impossible dans le cas présent de dire que cette perception du Comité de déontologie, de l’attitude, de la sincérité et du comportement de l’appelant ne soit pas une issue possible de son enquête. » [ 198 ] L’arrêt Pigeon c.

Daigneault a également cerné le rôle du Tribunal d’appel devant se pencher sur la sanction imposée par un Comité de discipline : « [36] En conclusion, bien que la Loi prévoie un droit d'appel des décisions du Comité de discipline, l'expertise de ce comité, l'objet de la Loi et la nature de la question en litige militent tous en faveur d'un degré plus élevé de déférence que la norme de la décision correcte.

La norme de contrôle appropriée est donc celle de la décision raisonnable simpliciter et la Cour du Québec, siégeant en appel de la sanction imposée par le Comité de discipline, ne doit pas intervenir à moins que l'appelant ne démontre que cette décision est déraisonnable.

La sanction infligée n'est pas déraisonnable du simple fait qu'elle est clémente ou sévère; elle le devient lorsqu'elle est si sévère, ou si clémente, qu'elle est injuste ou inadéquate eu égard à la gravité de l'infraction et à l'ensemble des circonstances, atténuantes et aggravantes, du dossier . » (soulignement du soussigné) [ 199 ] Plus récemment, la Cour d’appel rappelait que la décision d’imposer une amende plutôt qu’une sanction n’est pas en soi déraisonnable [73] . [ 200 ] Il est fort possible que la décision finale de la majorité sur sanction ne soit pas celle qui aurait dû être rendue.

D’ailleurs, une dissidence le confirme. [ 201 ] La question qu’a cependant à résoudre le présent Tribunal ne doit pas prendre cette orientation. Il doit plutôt se demander si la décision rendue par la majorité est intelligible et fait

partie des issues raisonnables. Compte tenu de la nature de l’infraction en cause et de l’acquittement de l’appelant des autres infractions auxquelles il faisait face, il faut conclure que la sanction imposée par la majorité s’inscrivait dans le spectre des sanctions retenues par la jurisprudence. [ 202 ] Le soussigné conclut par la négative à cette question. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette l’appel logé par Martin Cayer ; Rejette l’appel logé par Gilles Michaud ; Confirme les décisions rendues par le Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec les 9 décembre 2014 et 2 juillet 2015 ; Vu le sort réservé à chaque appel, chaque

partie assumant ses frais de justice . __________________________________ Georges Massol , j.c.q. Maître Isabelle Martel Pour Martin Cayer Maître Yassir Madih Pour Gilles Michaud Date d’audience : 15 novembre 2016