2018 QCCQ 8610, 2018 QCCQ 8610

Belval c. Homatter 2018 QCCQ 8610 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-700411-177 DATE : 21 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE BELVAL ET MARIO PERRON Demandeurs c.

MICHEL HOMATTER Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sylvie Belval et Mario Perron réclament à Michel Homatter la somme de 14 900,00 $. Ils allèguent qu’il a commis des fautes professionnelles à l’occasion de l’inspection préachat de leur maison et dans la rédaction de son rapport, faisant en sorte que les promettant-acheteurs se sont désistés de leur promesse d’achat. [ 2 ] Homatter [1] dépose une contestation au dossier de la Cour.

Bien que dûment avisé de l’audience fixée dans le présent dossier, celui-ci est absent. Les demandeurs procèdent par défaut contre lui. Le contexte [ 3 ] En 2016, Belval et Perron mettent leur maison en vente au prix de 449 900,00 $. [ 4 ] Le 13 avril 2016, Muntail Le et David Chau leur offrent 454 900,00 $ par une promesse d’achat que Belval et Perron acceptent. [ 5 ] Cette promesse est conditionnelle à une inspection préachat que Le et Chau confient à Homatter. Il inspecte la maison le 16

avril en présence de ses clients et de Perron. [ 6 ] Il commence vers 9 h 45 et termine l’inspection deux heures plus tard. À 14 h 30 le même jour, Le et Chau remettent à Belval et Perron un formulaire indiquant que L’ACHETEUR a fait inspecter l’IMMEUBLE par un inspecteur en bâtiment… et il a lu le rapport d’inspection, dont une copie est jointe au présent avis. En conséquence, il rend la promesse d’achat nulle et non avenue . [ 7 ] Belval et Perron remettent la propriété en vente et en mai 2016, ils reçoivent une nouvelle promesse d’achat de Michelle Rondeau et Brian Ferguson, qu’ils acceptent.

Ceux-ci confient à Martin Charron l’inspection de la propriété, qui leur recommande de demander aux vendeurs de faire certains travaux évalués à 3 500,00 $. [ 8 ] Le 12 juillet 2016, les parties signent le contrat de vente notarié au prix de 442 000,00 $. [ 9 ] Belval et Perron réclament à Homatter 12 900,00 $, la différence entre le prix offert par Le et Chau et celui payé par Rondeau et Ferguson. Ils réclament également 2 000,00 $ que Le et Chau étaient prêts à payer pour des stores, mais Belval et Perron n’offrent aucune preuve sur ce chef de réclamation.

Analyse et décision [ 10 ] La présente affaire met en jeu la responsabilité extracontractuelle de Homatter, puisque le contrat d’inspection préachat ne concerne que ses clients Le et Chau. L’

article 1457 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») pose les règles ainsi : 1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 11 ] Pour réussir dans leur action, Belval et Perron doivent démontrer par preuve prépondérante la faute de Homatter, les dommages allégués et le lien de causalité entre ces dommages et la faute, en application des articles 2803 et 2804 C.c.Q. : Art. 2803 Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] La preuve présentée à la Division des petites créances doit répondre aux règles habituelles de preuve. Ainsi, la

partie à qui incombe la charge de la preuve doit l'établir de façon prépondérante au moyen d'éléments factuels pertinents en droit et en faits. La règle de la prépondérance de la preuve exige que celui à qui elle incombe démontre que l'existence des faits qu'il invoque est plus probable que leur inexistence. Il ne s'agit pas de démontrer par une certitude absolue ces faits. En l'absence de prépondérance de preuve, la

partie qui ne peut se décharger de son fardeau perd sa cause. [ 13 ] Il y a lieu de rappeler que Homatter est redevable à ses clients, les promettant-acheteurs Le et Chau, de l’obligation d’inspecter, d’examiner ce qui doit être vu : le défaut de le faire ou encore un examen trop superficiel peut être générateur de responsabilités envers ses clients [2] . [ 14 ] Si l’inspecteur voit quelque chose qu’il n’est pas capable d’interpréter, sa responsabilité peut être retenue s’il ne suggère pas à l’acheteur de poursuivre plus loin et de faire une investigation avant de se porter acquéreur de l’immeuble [3] . [ 15 ] Une autre obligation de l’inspecteur préachat : il doit noter à son rapport des avertissements à ses clients en les référant au besoin à des spécialistes pour investiguer davantage en présence d’indices laissant planer un doute sur la présence d’un vice, leur inspecteur préachat doit le noter à son rapport et référer ses clients au besoin à des spécialistes pour investiguer davantage [4] .

S’il rassure indûment les acheteurs, il peut commettre ainsi une faute entraînant sa responsabilité. [ 16 ] C’est à la lumière de ce qui précède que le Tribunal doit évaluer la conduite de Homatter et conclure que, dans les circonstances, il a commis une faute à l’égard des vendeurs, avec qui il n’a contracté aucune obligation. [ 17 ] Dans leur procédure et à l’audience, Belval et Perron reprochent à Homatter d’avoir exagéré l’importance de certaines anomalies, soit principalement les solives trouées.

Ils allèguent que le rapport de Homatter dans son ensemble a donné à Le et Chau une fausse impression à l’effet que la maison était dans un état inacceptable. [ 18 ] Rappelons qu’en matière de faute professionnelle, il n’est pas suffisant pour une

partie d’alléguer que le professionnel a commis une faute : il faut faire la preuve des normes ou des règles de l’art de la profession d’abord, puis le manquement du professionnel à l’une ou l’autre de ces règles.

Généralement, cette preuve se fait par expert puisque le Tribunal n’a pas la connaissance des règles qui régissent une profession. [ 19 ] Or, Belval et Perron ne produisent pas de rapport d’expert établissant les normes de la profession d’inspecteur préachat applicables en l’instance, ni les manquements de Homatter. [ 20 ] Ils produisent cependant un rapport préparé par l’inspecteur préachat Nicolas Leblanc, à qui ils demandent en avril 2016 d’inspecter la maison, pour comparer ensuite son rapport avec celui de Homatter.

[ 21 ] Après l’audience et à la demande du Tribunal, ils transmettent une lettre de Leblanc expliquant certaines divergences de vue avec Homatter quant à certains aspects de la maison. [ 22 ] Il ne s’agit cependant pas d’un rapport d’expert puisqu’il ne fait pas état de ses qualifications ni des règles de l’art applicables en l’instance, plus particulièrement en regard des devoirs de l’inspecteur préachat à l’égard de ses clients les acheteurs, dont les intérêts doivent évidemment prévaloir sur ceux des vendeurs. [ 23 ] Ainsi, Belval et Perron reprochent principalement à Homatter les remarques suivantes quant aux solives trouées : Ces orifices importants, peuvent affecter l’intégrité structurale des poutrelles concernées, créer des dommages et/ou entraîner des faiblesses au plancher.

Nous vous recommandons de faire appel à un ingénieur en structure, pour vérifier et apporter les correctifs requis à cette situation. [ 24 ] Par ailleurs, Leblanc a un point de vue différent au sujet de ces poutrelles lorsqu’il écrit : Les poutrelles de plancher sont pré trouées en usine en respectant les normes d’ingénieries spécifiées par le fabricant.

Voir un exemple de ce genre de poutrelles plus bas… [ 25 ] Une divergence de vue entre deux inspecteurs préachat ne fait pas nécessairement la preuve de la faute professionnelle de l’un d’eux. [ 26 ] Par ailleurs, Homatter recommande à ses clients d’engager un ingénieur pour vérifier cette situation mais ne se prononce pas définitivement sur l’état et la qualité des poutrelles, se conformant ainsi aux enseignements de notre Cour dans les jugements Pilon c. Daigle et Starnino c.

Rolland Janson et associés inc . [5] . [ 27 ] Belval et Perron n’apportent pas de preuve probante quant aux manquements par Homatter aux règles de l’art de sa profession relativement aux autres éléments qu’ils identifient comme étant des exagérations. [ 28 ] Cependant, même si Belval et Perron avaient fait la preuve d’une faute de Homatter dans son inspection et dans la rédaction de son rapport, ils n’ont pas pour autant démontré par preuve prépondérante que c’est en raison de ce rapport que Le et Chau n’ont pas acheté. [ 29 ] En effet, Homatter rapporte d’autres déficiences allant de légères à modérées, qui peuvent avoir incité Le et Chau à se désister de leur promesse d’achat. [ 30 ] Belval et Perron n’ont présenté aucune preuve probante ni recevable de la raison de ce désistement : les propos des courtiers en immeuble rapportés par Belval et Perron ne peuvent permettre au Tribunal de conclure que Le et Chau se sont désistés de leur promesse d’achat à cause de la

partie du rapport de Homatter relative aux solives trouées. Il s’agit d’une preuve par ouï-dire qui n’est pas recevable [6] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE l’action des demandeurs, sans frais. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.