2011 QCCQ 9907, 2011 QCCQ 9907

Lesik c. Bronfen 2011 QCCQ 9907 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-118547-092 DATE : 8 septembre 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ LARYSA LESIK Demanderesse c.

INNA SHVARZBURG BRONFEN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation pour le montant de 7 000 $ que la demanderesse identifie dans sa demande comme étant la part que la défenderesse lui doit à

titre de commission lors de l'acquisition d'un immeuble sis au […] à Montréal. [ 2 ] À l'audience, la demanderesse affirme qu'elle ne réclame pas de commission mais plutôt le remboursement de l'investissement du montant de sa commission à

titre d'agente collaboratrice, lors de l'acquisition par la société Les Investissements RAM de l'immeuble en question. [ 3 ] La défenderesse conteste la réclamation. Elle soulève qu'il n'existe aucun contrat écrit ou verbal selon lequel la société RAM dont elle était l'une des associés, s'est engagée à payer une quelconque commission à la demanderesse lors de la transaction qui remonte à 2002. [ 4 ] La défenderesse soulève que seul le courtier est autorisé à entamer des poursuites civiles contre le client. En tant qu'agente, la demanderesse ne peut réclamer sa rétribution qu'à son courtier Re/Max Préférence. [ 5 ] La défenderesse soulève que la réclamation à

titre de commission est prescrite, le recours de la demanderesse ayant été introduit le 14 août 2009. [ 6 ] En ce qui concerne la thèse de l'investissement, la défenderesse nie que la demanderesse ait investi le montant de sa commission dans la société RAM. Elle suggère que la demanderesse qui était liée à RAM, avait renoncé à sa commission. 1. Contexte procédural et factuel [ 7 ] La réclamation de la commission dont il est question ici a fait l'objet d'un recours devant la Cour supérieure dans la cause Yuri Lesik c.

Inna Shvarzburg (500-17-029254-060). [ 8 ] Dans le recours devant la Cour supérieure, c'est le mari de la demanderesse qui réclamait, en son nom, le montant de 28 500 $ afférant à la commission non perçue par Mme Lesik (Re/Max Performance), lors de l'acquisition de l'immeuble sur la rue Bourret. [ 9 ] Dans le jugement rendu le 31 octobre 2008 par l'honorable Chantal Corriveau, produit par les parties, on retrouve les faits non contestés qui suivent : [7] En 2002, M. Lesik et Mme Shvarzburg forment le projet avec leur conjoint respectif d'investir dans l'immobilier. L'épouse de M.

Lesik, Madame Larysa Lesik (« Mme Lesik ») agit comme agent immobilier représentant les acheteurs. [8] Mme Shvarzburg est alors mariée à Vladimir Bronfen (« M. Bronfen »), et ce, depuis plusieurs années. Ils sont des amis personnels et intimes du couple Lesik depuis environ cinq ans. [9] En 2002, les parties et leur conjoint forment une société tacite, puisque ensemble, ils décident d'investir sur le marché immobilier. Le Tribunal estime que la société tacite est alors formée de M. et Mme Lesik, Mme Shvarzburg et M. Bonfen.

Chacun y va de son rôle et de sa contribution. [10] Il est décidé que Ram sera enregistrée au nom de Yuri Lesik et Inna Shvarzburg.

[11] Entre le mois d'avril et octobre 2002, trois immeubles à revenus sont acquis par Ram. Il s'agit de l'immeuble de la rue Dupuis, ensuite celui de la rue Darlington puis celui de la rue Bourret. [ 10 ] Quand l'immeuble de la rue Bourret est acheté en 2002, la demanderesse Larysa Lesik est agente d'immeuble. Elle travaille sous la bannière du courtier Re/Max Performance. Elle agit à

titre d'agente collaboratrice pour la transaction. C'est Re/Max Royal Jordan qui représente le vendeur. [ 11 ] Selon le notaire, Me Claude Chartrand, la somme de 28 500 $ faisait

partie de la commission payable qui a été utilisée pour compléter le dépôt requis pour la transaction de 1 120,000 $ avec une hypothèque de 795 000 $ et une balance de vente de 100 000 $ (pièce P-5). [ 12 ] Dans le jugement du 31 octobre 2008, la Cour supérieure dispose de la réclamation pour commission en ces termes :

c) Est-ce que M. Lesik peut réclamer le montant de 28 500 $ afférant à la commission non perçue par Mme Lesik (Re/Max Performance) lors de l'acquisition de Bourret ? [66] Lors de l'acquisition de Bourret, Mme Lesik témoigne à l'effet qu'il manquait environ 30 000 $ pour boucler la transaction.

Cette dernière accepte de renoncer à sa part de commission qui est 28 500 $, une fois les revenus dus au courtier déduits et elle accepte alors de prêter à Ram une somme de 28 500 $ que son mari réclame maintenant. [67] Mme Shvarzburg dit au contraire qu'il s'agit d'un cadeau de Mme Lesik et de toute façon, le compte en banque de Ram contenait alors environ 17 000 $. Il n'y avait donc pas nécessité d'une telle contribution de Mme Lesik, à moins que ce ne soit un cadeau. [68] Mme Shvarzburg ajoute que Mme Lesik avait réalisé sa commission d'agent d'immeuble sur les deux autres immeubles acquis.

Vu la situation, elle acceptait d'y renoncer cette fois afin que la transaction se matérialise. [69] Mme Lesik n'est pas revenue en contre-preuve contredire cet énoncé, seul M. Lesik s'est prononcé. [70] De toute façon, le Tribunal estime que M. Lesik n'a pas droit à ce montant. Il aurait fallu que Mme Lesik le réclame.

La société tacite, existant au début de la relation entre les quatre associés originaux, s'est dissolue à l'automne 2003 au moins, lorsque Mme Shvarzburg et M. Bronfen se sont séparés physiquement. [ 13 ] Le Tribunal est maintenant saisi du recours initié par Mme Lesik qui met de côté la thèse de réclamation de commission qui, pourtant, est bien décrite dans sa demande : La défenderesse doit une somme de 11 800,50$ représentant la part que cette dernière doit à la demanderesse à

titre de commission suite à l'acquisition d'un immeuble sis au […] à Montréal. La demanderesse avait acceptée de ne pas réclamer ses commissions pour un montant total de 28 500$ avant que ledit immeuble ne soit vendu. Or, ledit immeuble a effectivement fait l'objet d'une vente en date du 24 octobre 2008, vu ce qui précède, la demanderesse réclame maintenant le paiement de ses commissions.

Une somme de 4 899$ a été payée à la demanderesse le ou vers le 22 mai 2009 à même le compte bancaire que la défenderesse détenait conjointement avec Yuri Lesik, dans le cadre de l'exploitation de leur entreprise, Les investissements RAM. À ce jour, un solde au montant de 23 601$ demeure dû. La demanderesse accepte de réduire sa réclamation à 7 000$ afin de pouvoir se prévaloir des dispositions applicables à une petite créance. {Sic} 2.

Analyse et motifs La prescription [ 14 ] Il y a lieu de disposer, dans un premier temps, des moyens d'irrecevabilité soulevés par la défenderesse. [ 15 ] En ce qui concerne la réclamation de commission, comme première difficulté. La poursuite ici n'est pas intentée par le courtier Re/Max Performance qui est le seul autorisé à entamer des poursuites contre le client qui refuse de payer une commission.

Ce seul motif suffit pour rejeter la réclamation qui est, par ailleurs, prescrite car le recours est intenté en 2009, soit plus de trois ans à compter des prestations des services de courtage qui remontent en 2002. [ 16 ]

La société tacite à laquelle la demanderesse faisait

partie en 2002, s'est dissoute en 2003. Le recours en 2009 pour recouvrer un prétendu investissement en 2002 est prescrit. [ 17 ] En ce qui concerne la thèse de l'investissement, la preuve n'est pas concluante que Re/Max Performance a versé le montant de 28 500 $ à la demanderesse à

titre de commission comme agent collaborateur . [ 18 ] Il est en preuve que l'agent-inscripteur Re/Max Royal Jordon a reçu 30 000 $ à

titre de commission et qu'un montant de 1 500 $ est payé à Royal Lepage (pièce P-9). [ 19 ] Il est questionnable qu'un agent puisse agir à

titre d'agent collaborateur et à

titre d'investisseur dans la même transaction. [ 20 ] Il est vrai que la preuve de la demanderesse qui consiste en son témoignage, est corroborée par celui du notaire Me Claude Chartrand et du mémoire d'ajustement des montants préparés par Me Chartrand indiquant qu'un montant de 28 500 $ identifié comme une commission due à Re/Max Performance est utilisé pour compléter le dépôt pour l'achat de l'immeuble sur la rue Bourret. [ 21 ] Cependant, cette preuve est affaiblie par la preuve de la défenderesse voulant que la demanderesse aurait renoncé à ladite commission au profit de la société tacite dont elle faisait

partie qui est dissoute depuis 2003.

[ 22 ] Il n'y a pas de preuve que le courtier Re/Max Performance a émis un chèque ou effectué un paiement à la demanderesse pour la somme de 28 500 $ que la demanderesse prétend avoir investi dans la transaction. [ 23 ] Par ailleurs, si la cause n'était pas prescrite, la preuve contradictoire présentée est insuffisante pour établir de manière prépondérante l'investissement du montant de sa commission mis de l'avant par la demanderesse. [ 24 ] Pour l'ensemble de ces motifs, le recours doit échouer. [ 25 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 26 ] REJETTE la demande. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 23 juin 2011