2020 QCCA 854, 2020 QCCA 854

Bishara c. Agence du revenu du Québec 2020 QCCA 854 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027961-184 (500-80-030125-158) DATE : 26 JUIN 2020 FORMATION : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. SAMI BISHARA APPELANT – demandeur c. AGENCE DU REVENU DU QUÉBEC INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] La Cour du Québec a considéré que l’appelant n’a pas pu renverser la présomption de validité des cotisations fiscales émises à la suite de trois ventes d’immeubles qu’il a exécutées en peu de temps, entre 2009 et 2011.

Les revenus en découlant devaient donc être considérés comme un revenu d’entreprise plutôt qu’un gain en capital, comme le prétendait l’appelant. [ 2 ] Puisqu’il s’agit d’une question essentiellement factuelle, le rôle de la Cour se limite à déterminer si la décision attaquée est affectée d’une ou de plusieurs erreurs manifestes et déterminantes qui justifient notre intervention. [ 3 ] Cette norme exigeante a récemment été précisée par notre Cour :

a) une erreur est « manifeste » lorsque le plaideur peut l’identifier « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire, … »; c’est une erreur « that is obvious », qui peut être « montrée du doigt » et qui tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil »;

b) une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige »; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « … pull at leaves and branches and leave the tree standing. The entire tree must fall ». [1] [Références omises]

[ 4 ] Le juge a choisi de reproduire un tableau des transactions en litige : [ 5 ] Il a ensuite a conclu, après avoir considéré les témoignages entendus et les observations des parties, que compte tenu des critères applicables, il y a preuve suffisante d’intention primaire et secondaire pour que les ventes soient considérées comme donnant lieu à un revenu d’entreprise et que la présomption n’est donc pas renversée sur la base des éléments suivants : ➢ Les transactions immobilières sont récurrentes et le type d’opération est similaire, les immeubles vendus par le demandeur étant tous des condominiums nouvellement construits par le même promoteur, le Groupe Maltais

(97) Inc.; ➢ Les précontrats d’achat des résidences situées 2955-104, avenue Ernest Hemingway, Montréal et 2080-201, rue Modigliani, Montréal, ont été signés à vingt (20) jours d’intervalle; les immeubles précités au paragraphe 48 de la défense ont été vendus 5 mois et 3 mois après leurs dates respectives d’acquisition; ➢ Les résidences ont été mises en vente quelques semaines après leur acquisition; ➢ La résidence située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal, a été mise en vente quelques jours après son acquisition; ➢ Le demandeur a eu recours aux services de courtiers en immobilier pour l’ensemble des transactions, dont ceux de sa conjointe, W.

A.; ➢ En 2011, le demandeur est propriétaire à la fois de la résidence située au 2080-201, rue Modigliani, Montréal et de celle située au 13 301-103, boulevard Cavendish, Montréal; ➢ Le demandeur ne réside pas la plupart du temps dans les résidences qui font l’objet des cotisations en litige; [2] [ 6 ] L’appelant reproche au juge de s’être approprié des allégations de l’intimée et d’avoir ainsi erronément retenu que : (1) l’appelant ne résidait pas la plupart du temps dans les résidences qui font l’objet des cotisations en litige; (2) les immeubles n os 1 et 2 ont été vendus 5 mois et 3 mois après leur date d’acquisition; (3) tous les immeubles ont été mis en vente quelques semaines après leur acquisition; (4) l’appelant a eu recours aux services de sa conjointe pour les transactions en jeu. [ 7 ] L’intimée soutient que les erreurs qu’aurait pu commettre le juge ne sont pas déterminantes puisque chacun des facteurs pris isolément ne peut être déterminant. [ 8 ] Les principes applicables en semblable matière sont bien exposés par le juge Nadon de la Cour d’appel fédérale dans l’arrêt Canada Safeway Limited c.

Canada : [61] On peut dégager de ces décisions quelques principes qui peuvent, à mon avis, être résumés comme suit. Premièrement, il n’est pas facile de tracer une ligne de démarcation entre les revenus et les gains en capital et il est donc nécessaire, pour bien les distinguer, de tenir compte d’une foule de facteurs, et notamment de l’intention du contribuable au moment de l’acquisition du bien en litige.

Deuxièmement, pour que l’opération soit considérée comme un projet comportant un risque de caractère commercial, il faut qu’au moment de l'acquisition, le contribuable ait eu à l’esprit la possibilité de revendre comme motif qui le poussait à faire cette acquisition. La conclusion qu'une telle motivation existe devrait être basée sur des inférences découlant des circonstances qui entourent la transaction. Autrement dit, c’est toute la conduite du contribuable qu’il faut apprécier.

Troisièmement, en ce qui concerne l’« intention secondaire », celle-ci doit aussi avoir existé au moment de l’acquisition du bien et le contribuable doit avoir été motivé par l'intention secondaire de le revendre avec bénéfice au cas où une occasion intéressante se présenterait. Quatrièmement, le fait que le contribuable envisageait la possibilité de revendre son bien ne suffit pas, en soi, pour conclure à l’existence d’un projet comportant un risque de caractère commercial.

Dans leur ouvrage Principles of Canadian Income Tax Law , précité, les éminents auteurs expriment l’avis, dans leur analyse du critère applicable en ce qui a trait à l’existence d’une « intention secondaire », que [TRADUCTION] « les critères de la doctrine de l’intention secondaire ne seront respectés que si la perspective de revente à profit a joué un rôle important dans la décision d’acquérir le bien » (à la page 337). Je souscris entièrement à cette proposition.

Cinquièmement, le témoignage du contribuable au sujet de son intention n’est pas déterminant et doit être examiné à la lumière de l’ensemble des circonstances. [3]

[ 9 ] Le juge se dit d’avis que l’appelant n’a pas résidé la plupart du temps dans les résidences qui font l’objet des cotisations en litige. Il s’agit d’une erreur manifeste et déterminante. [ 10 ] En ce qui concerne l’immeuble n o 1, l’acte d’achat désigne ce même immeuble comme résidence de l’appelant au moment de la signature le 9 avril 2008 [4] . L’acte indique que l’appelant l’occupe à partir du 26 mars 2008 [5] , la même date de la répartition des frais lors de l’achat [6] .

L’acte d’achat de l’immeuble n o 2, du 14 avril 2009, désigne aussi l’adresse de l’immeuble n o 1 comme résidence de l’appelant [7] . [ 11 ] En ce qui concerne l’immeuble n o 2, les factures de Vidéotron datées du 17 avril 2009 au 18 février 2011 [8] sont liées à cette adresse. La facture suivante, datée du 18 mars 2011, est associée à une autre adresse [9] , le 2950 de la Côte Vertu [10] .

L’adresse de l’immeuble n o 2 est indiquée comme résidence de l’appelant dans les factures du notaire datées du 14 avril 2009 [11] et du 3 décembre 2010 [12] , dans les comptes de taxes scolaires et municipales de l’année 2009 [13] , dans le contrat de renouvellement d’hypothèque daté du 10 janvier 2010 [14] et dans l’acte d’achat de l’immeuble n o 3 daté du 1 er décembre 2010 [15] . De plus, l’appelant a souscrit une assurance habitation pour cet immeuble du 12 janvier 2010 au 1 er avril 2011 [16] .

Il appert que l’appelant a habité deux et non pas trois ans dans l’immeuble n o 2 [17] . [ 12 ] Il en va de même en ce qui concerne l’affirmation selon laquelle les immeubles n os 1 et 2 ont été mis en vente quelques semaines seulement après leur acquisition. [ 13 ] L’offre d’achat de l’immeuble n o 1 a été acceptée le 2 avril 2009. Il a été vendu au bout de 176 jours. L’immeuble n o 1 a donc été mis en vente vers le 10 octobre 2008 [18] , soit six mois après avoir été acheté le 9 avril 2008 [19] . [ 14 ] L’offre d’achat de l’immeuble n o 2 a été acceptée le 17 septembre 2010. Il a été vendu au bout de 101 jours.

L’immeuble n o 2 a donc été mis en vente vers le 7 juin 2010 [20] , soit presque quatorze mois après avoir été acheté le 14 avril 2009 [21] . [ 15 ] Or, l’appelant fournit une explication cohérente pour ses multiples déménagements qui n’inclut pas une motivation quelconque de faire un profit à court terme. Contrairement à celui qui avance des allégations vagues et ambigües, les explications de l’appelant comportent un degré de précision [22] et de probabilité nécessaires dûment appuyées par une preuve convaincante présentée au procès.

En guise d’exemple, la Cour rappelle la pénalité hypothécaire que l’appelant a subie au moment de vendre l’immeuble n o 1 [23] . Ici, comme dans l’affaire Latulippe , les témoignages « n’ont pas été mis en contradiction avec d’autres parties de la preuve, qu’elles soient testimoniales ou documentaires.

De plus, le juge ne formule aucun reproche à leur endroit et ne remet pas en cause leur version des faits » [24] . [ 16 ] La Cour est d’avis que les erreurs du juge font obstacle, de manière dirimante, à la conclusion selon laquelle l’appelant avait l’intention primaire ou secondaire au moment de l’achat des immeubles n os 1 et 2 de les revendre avec bénéfice. [ 17 ] Il appartenait aussi au juge de motiver sa décision de ne pas croire la justification proposée par l’appelant et la preuve corroborative sur ces aspects essentiels : [4] La présomption de validité de l’avis de cotisation ne permet pas déroger aux règles relatives à l’admissibilité des moyens de preuve ou à leur valeur probante.

Autrement dit, la corroboration des témoignages n’est pas une nouvelle règle de preuve en matière fiscale. En conséquence, le juge devait tenir compte des témoignages présentés devant lui et des justifications apportées par les appelants quant à leurs déménagements successifs. Compte tenu de ces explications et justifications, il aurait dû conclure que la présomption a été renversée.

Il ne s’agit pas d’allégations vagues et ambiguës […] [25] [ 18 ] Les témoignages entendus n’ont pas été mis en contraction avec d’autres parties de la preuve et le juge n’a formulé aucun reproche à leur endroit. [ 19 ] En somme, les explications données par l’appelant et corroborées pour une grande part étaient de nature à renverser la présomption de validité des avis de cotisation. L’intimée n’a pu relever le fardeau qui était alors le sien, d’établir, par une preuve adéquate, la validité de ses avis de cotisation.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 20 ] ACCUEILLE l’appel; [ 21 ] DÉCLARE que les revenus provenant de l’aliénation des immeubles concernés doivent être considérés comme des gains en capital; [ 22 ] DÉFÈRE au ministre le soin d’établir de nouveaux avis de cotisation en conformité avec les conclusions du présent arrêt; [ 23 ] Avec les frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Me Josianne Martineau Starnino Mostovac Pour l’appelant Me Gabriel Déry Larivière Meunier Pour l’intimée Date d’audience : 17 juin 2020