2021 QCCQ 9499, 2021 QCCQ 9499

Brideau c. Thériault 2021 QCCQ 9499 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-704301-190 DATE: 24 SEPTEMBRE 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VÉRONIQUE BRIDEAU [...] Lévis (Québec) [...] et SAMUEL MARTIN [...] Lévis (Québec) [...] Demandeurs c.

ROLAND THÉRIAULT [...] Bonaventure (Québec) [...] et CARMELLE BABIN [...] Bonaventure (Québec) [...] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Madame Carmelle Babin et monsieur Roland Thériault (ci-après les Vendeurs) sont propriétaires d’un immeuble résidentiel situé [à l’adresse 1] à Lévis depuis 2002. Retraités, ils envisagent de déménager à Bonaventure.

Ils mettent leur maison en vente à un prix demandé de 249 900 $ [1] . [ 2 ] Madame Véronique Brideau et monsieur Samuel Martin (ci-après les Acheteurs) sont à la recherche d’une première maison. Celle des Vendeurs les intéresse. Le 29 novembre 2018, ils présentent une promesse d’achat sur cette maison au prix de 220 000 $, incluant notamment la piscine hors terre [2] . Une contre-offre, acceptée par les Vendeurs, fixe le prix de vente à 230 000 $.

Par contre, à la suite d’une inspection préachat, les parties conviennent d’une diminution du prix de vente à 229 500 $ [3] . [ 3 ] L’acte de vente est signé par les parties le 1 er mars 2019, jour de la prise de possession de la maison. [ 4 ] En mai 2019, les Acheteurs constatent une accumulation d’eau sur le terrain arrière et découvrent qu’une fuite de la piscine est à l’origine. Madame Brideau dénonce la situation à madame Babin qui lui indique que monsieur Thériault la rappellera.

Aucune suite n’est toutefois donnée. [ 5 ] Le 17 mai 2019, les Acheteurs transmettent aux Vendeurs une mise en demeure réclamant le paiement du coût des réparations de la piscine de 4 036,77 $ selon une soumission obtenue [4] . [ 6 ] Le 27 mai 2019, les Vendeurs transmettent une réponse à la mise en demeure niant quelque responsabilité puisque la piscine était fonctionnelle lors de la mise en vente.

[ 7 ] Les Acheteurs réclament 7 036,77 $ aux Vendeurs en dommages-intérêts en raison du non-fonctionnement de la piscine lors de la vente de la maison.

Les postes de la réclamation se détaillent ainsi : Frais de réparation de la piscine 4 036,77 $ Ennuis et inconvénients 3 000,00 $ [ 8 ] Les Vendeurs contestent la demande en soulevant les motifs suivants : • La piscine hors terre d’une superficie de 21 pieds a été achetée vers l’année 2010; • Au moment de la livraison de l’immeuble, ils ont laissé la facture de la piscine : les Vendeurs pourront préciser la date d’achat; • À leur promesse d’achat, les Vendeurs ont énuméré les biens inclus dans la vente, dont la piscine, mais ont précisé que ces biens sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls des acheteurs, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble; • À l’acte de vente, il est prévu que l’acheteur s’oblige à prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction …; • À l’acte de vente, il est prévu que les clauses des avant-contrats sont contenues au contrat de vente; • Il n’est pas inusité qu’au cours des années, l’utilisateur d’une piscine doive colmater un trou dans la toile à l’aide d’une « patch » que l’on se procure chez un vendeur accrédité de piscines; • À un moment donné, ils ont dû colmater un trou dans la toile en y collant ladite « patch »; • Ce trou dans la toile s’était probablement fait au printemps lors de la fonte des glaces pointues dans la piscine; • À l’été 2018, les Vendeurs ont utilisé et profité de la piscine : elle ne coulait pas; • Ils ont procédé à la fermeture de la piscine comme ils le faisaient à chaque automne; • À la fermeture de la piscine, elle était en bon état de fonctionnement; • La photographie P-6 n’est qu’une « patch » qui a pu décoller au printemps 2019 : il suffisait de coller une autre « patch » et la piscine aurait cessée de couler; • Quant au trou dans la tôle, il ne rendait pas la piscine non fonctionnelle; • En tout temps utile, les Vendeurs ont été de bonne foi; • La réclamation des Acheteurs est exagérée, tant pour leur demande de remplacement de la piscine d’occasion achetée par une piscine neuve et tant pour la réclamation de dommages; • Au surplus, la piscine hors terre d’occasion n’a eu aucune influence sur la valeur de l’immeuble et le prix d’achat négocié est final.

LA QUESTION EN LITIGE Le non-fonctionnement de la piscine lors la prise de possession de l’immeuble par les Acheteurs justifie-t-il une indemnisation en l’absence de garantie légale de qualité? [ 9 ] Le Tribunal conclut que oui, pour un montant de 600 $. Voici pourquoi. L’ANALYSE [ 10 ] À la lecture du contrat de vente [5] , l’immeuble résidentiel est vendu avec garantie légale, mais une clause d’exclusion de la garantie légale s’applique aux biens inclus à la vente. [ 11 ] Le contrat de vente de l’immeuble inclut la clause suivante : 11.

DÉCLARATION RELATIVE À L’AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l’avant-contrat accepté et signé par les parties. Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes. [Citation intégrale] [ 12 ] Cette clause renvoie à l’avant-contrat, la promesse d’achat des Acheteurs acceptée par les Vendeurs après une modification, qui fait expressément mention de l’inclusion de la piscine à la vente de l’immeuble [6] : 11.5 INCLUSIONS – Sont inclus dans la vente, les biens suivants :

Lustres, stores, auvent extérieur, piscine et accessoires, chauffe-eau pour piscine, aspirateur central et accessoires, climatiseur mural (2), thermopompe murale (2). lesquels sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’ACHETEUR, mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’IMMEUBLE . [Citation intégrale et soulignements ajoutés] [ 13 ] Une mention ayant pour effet d’exclure l’application de la garantie légale doit cependant être claire et ne pas laisser place à interprétation. L’

article 1733 du Code civil du Québec permet l’exclusion de la garantie selon la formulation retenue. [ 14 ]

Malgré l’exclusion de la garantie de qualité, les Vendeurs ont le devoir d’honorer leur engagement d’inclure à la vente une piscine usagée, mais fonctionnelle. [ 15 ] Les articles 1375 et 1378 du Code civil du Québec énoncent certains principes applicables à tous les contrats : 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. 1378. Le contrat est un accord de volonté, par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation . Il peut être d’adhésion ou de gré à gré, synallagmatique ou unilatéral, à

titre onéreux ou gratuit, commutatif ou aléatoire et à exécution instantanée ou successive; il peut aussi être de consommation. [Soulignements ajoutés] [ 16 ] Ainsi, lorsqu’une personne achète un bien, elle peut raisonnablement s’attendre à ce que ce bien soit en état de fonctionnement lorsqu’elle en prend possession. [ 17 ] Les Vendeurs ont décidé d’inclure la piscine à la vente de leur immeuble.

Malgré l’absence de garantie de qualité applicable, ils ont formellement pris l’engagement de la livrer en bon état de fonctionnement selon le paragraphe 11.5 de la promesse d’achat. [ 18 ] L’acte de vente a été signé le 1 er mars 2019. À la suite de la fonte des neiges, sans que les Acheteurs n’aient encore utilisé la piscine, une fuite est apparue à l’endroit où la « patch » avait été installée précédemment par les Vendeurs. Madame Babin a affirmé que la « patch » devait être remplacée à chaque année.

Monsieur Thériault a plutôt affirmé que la première « patch » installée il y a quelques années n’avait, par la suite, été remplacée qu’une seule fois. Quoi qu’il en soit, il n’était toutefois pas de la responsabilité de monsieur Martin de procéder à la réparation de la piscine au printemps 2019, mais bien de celle des Vendeurs.

Ces derniers auraient d’ailleurs dû informer les Acheteurs de la réparation faite afin qu’ils puissent anticiper l’entretien et les réparations reliées à ce bris antérieur lors de l’achat de la maison. [ 19 ] Le Tribunal conclut que la piscine n’était pas fonctionnelle selon la preuve prépondérante et nécessitait une réparation. [ 20 ] Les Vendeurs ont ainsi manqué à leur obligation de livrer un bien en état de fonctionnement.

Ils sont responsables du préjudice qu’ils causent ainsi à leurs Acheteurs et sont tenus de le réparer [7] . [ 21 ] Les Acheteurs n’ont pas produit de rapport d’expertise aidant à déterminer si la toile et le mur de la piscine pouvaient être réparés, s’ils devaient être remplacés ou si une piscine entièrement neuve de remplacement pour solutionner le problème constaté. [ 22 ] Les Acheteurs ont produit au dossier de la Cour une soumission démontrant le coût du remplacement du mur de la piscine et de la toile pour une somme de 4 036,77 $ [8] .

Par contre, aucun représentant du piscinier ne s’est rendu sur les lieux pour pouvoir faire une juste recommandation : il a préparé une soumission que sur le vu des photographies présentées et selon les instructions reçues de madame Brideau. [ 23 ] Selon la preuve prépondérante admissible, le Tribunal ne peut conclure que la toile et le mur de la piscine devaient nécessairement être remplacés par des nouveaux. [ 24 ] La preuve démontre en effet, que monsieur Martin a réussi assez aisément à poser une nouvelle « patch » en remplacement de l’ancienne et à réparer la portion trouée du mur de la piscine donnant sous le patio.

Selon son témoignage, cela lui a pris deux heures de son temps. Il a dû remplacer la « patch » à nouveau en 2020. À la suite de ces réparations, les Acheteurs ont pu utiliser la piscine aux étés 2019, 2020 et 2021 [9] . [ 25 ] La piscine avait été installée en 2013 [10] . Si l’on considère qu’une telle piscine hors terre a une durée de vie utile de dix ans, il lui restait quatre ans d’utilisation possible lors de la prise de possession de la maison. Cette piscine aura pu être utilisée à tout le moins durant les trois étés suivants, une fois les réparations faites par monsieur Martin.

Rien n’indique que l’année suivante, elle ne pourra pas encore être utilisée. [ 26 ] Le Tribunal use de sa discrétion judiciaire dans l’appréciation de la preuve prépondérante qui lui a été présentée afin de déterminer l’indemnisation appropriée et équilibrée entre les parties, ne provoquant pas d’enrichissement pour les Acheteurs. [ 27 ] Monsieur Martin a témoigné que les matériaux nécessaires à la réparation ont impliqué un coût d’environ 80 $. Aucune pièce justificative n’est toutefois déposée à l’appui.

Il lui a pris deux heures pour procéder à la première réparation. [ 28 ] Usant de sa discrétion judiciaire, le Tribunal fixe à 400 $ le coût des réparations nécessaires (matériaux et main-d’œuvre).

[ 29 ] Ce non-fonctionnement de la piscine a également entraîné quelques ennuis et des inconvénients pour les Acheteurs qui ont été démontrés, justifiant des dommages-intérêts compensatoires de 200 $ [11] . [ 30 ] Le Tribunal ordonne ainsi aux Vendeurs de payer aux Acheteurs des dommages-intérêts de 600 $ (400 $ + 200 $), avec intérêts et indemnité depuis la demeure [12] . Les frais de justice [ 31 ] Quant aux frais de justice, étant donné le résultat mitigé, le Tribunal use de la discrétion judiciaire que lui octroie l’article 340 du Code de procédure civile de façon à faire assumer par chaque

partie ses propres frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] ACCUEILLE PARTIELLEMENT la demande de madame Véronique Brideau et de monsieur Samuel Martin; [ 33 ] CONDAMNE madame Carmelle Babin et monsieur Roland Thériault à payer 600 $ à madame Véronique Brideau et à monsieur Samuel Martin, avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 3 juin 2019, date de la demeure; [ 34 ] LE TOUT , chaque

partie payant ses propres frais de justice. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience : 16 juillet 2021