2017 QCCQ 734, 2017 QCCQ 734

9307-9150 Québec inc. c. Rahmaoui 2017 QCCQ 734 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150900-167 DATE : 13 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9307-9150 QUÉBEC INC. Demanderesse c.

MOHAMED RIDHA RAHMAOUI Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9307-9150 Québec inc. ( le Locateur ) réclame 4 732,55 $ à Mohamed Ridha Rahmaoui ( le Locataire ) invoquant une clause du bail. [ 2 ] Le Locataire nie devoir ce montant et conteste l’interprétation donnée à la clause. QUESTION EN LITIGE Le Locateur a-t-il le droit de réclamer 4 732,55 $ de son Locataire ?

CONTEXTE ET ANALYSE [ 3 ] Le 26 novembre 2013 [1] , le Locataire contracte un bail avec 9257-7675 Québec inc., représentée par Filippo Di Campo. [ 4 ] Le 17 décembre 2014 [2] , 9257-7675 Québec inc. vend l’immeuble au Locateur. [ 5 ] L’immeuble comprend une

partie résidentielle et une

partie commerciale, laquelle est occupée par le Locataire. [ 6 ] L’avis de changement de propriétaire est donné au Locataire [3] . [ 7 ] Le Locateur invoque les clauses du bail pour percevoir la portion commerciale de ses taxes municipales. [ 8 ] La clause du loyer se lit ainsi : LOYER Pour la première année du terme […] un loyer total de quatorze mille dollars ($14,000.00) plus TPS et TVQ payable par versement mensuels de deux mille dollars (2,000.00$) chacun plus TPS et TVQ due et exigible aux dates suivantes : […] […] le LOCATAIRE devra assumer et défrayer tout les couts afférents à l’occupation du LOCAL et à l’exploitation de son commerce incluant toutes les autres charges et dépenses lui incombant en vertu du présent BAIL. (Reproduction exacte) [ 9 ] Quant aux autres dépenses du Locataire, le bail prévoit : 3.1.

ENGAGEMENT Le LOCATAIRE assume à l’entière exonération du LOCATEUR les dépenses additionnelles suivantes : Tous les coûts, charges et dépenses encourus pour l’occupation, l’entretien, l’exploitation et la réparation des LIEUX LOUÉS et, sans restreindre la généralité de ce qui précède, incluant les dépenses suivantes : - Coût de l’entretien et nettoyage des LIEUX LOUÉS ; - Les coûts de chauffage, d’électricité (incluant l’eau chaude) ;

- Coût de licence, permis, droits ou taxes pour exploiter le commerce ; - Coût d’assurance ; - Nettoyage des fenêtres, enlèvement des rebuts ; - Toutes réparations de nature non structurale ; - Enlèvement de neige. [ 10 ] Le Locataire reconnaît ses engagements, mais conteste la portée que le Locateur veut donner à la clause touchant « les droits ou taxes pour exploiter le commerce ». [ 11 ] Le 14 avril 2015, par l’intermédiaire de son avocat, le Locateur met en demeure le Locataire de rembourser 4 732,55 $ à ce titre.

Le Locateur a-t-il le droit de réclamer 4 732,55 $ de son Locataire ? [ 12 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [4] . [ 13 ] La charge de la preuve [5] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités, aussi appelée preuve prépondérante [6] .

Ceci signifie que pour avoir gain de cause, la demande doit démontrer que ses prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [7] . [ 14 ] D’entrée de jeu et tel qu’expliqué par le notaire du Locateur, le montant en jeu est de 4 116,15 $ et non pas de 4 732,55 $. [ 15 ] Le calcul pour arriver à ce montant est tiré du compte de taxes municipales pour l’année 2015 envoyé au Locateur ainsi que du détail du taux de taxation et de tarification. [ 16 ] Aucun représentant du Locateur ne peut témoigner sur l’intention des parties à la signature du bail, puisque non-propriétaire à cette date. [ 17 ] Le Tribunal s’en remet aux termes du bail, soulignant que le contrat oblige ceux qui l’ont conclu non seulement pour ce qu’ils y ont exprimé, mais aussi pour tout ce qui en découle d’après sa nature et suivant les usages, l’équité ou la loi [8] . [ 18 ] À

titre d’exemple, dans 4080254 Canada inc. c. Chapleau [9] , la juge Sylvie Lachapelle interprète les termes « taxes d’affaires », indiquant : [19] M.

Seyed Abbas Shokouhi (« Shokouhi »), représentant de 4080254, témoigne que la ville perçoit effectivement la taxe municipale que 4080254 ne réclame pas à Chapleau, parce que cette taxe est effectivement incluse dans le loyer mensuel. [20] Shokouhi ajoute que cependant, la Ville perçoit en plus une « surtaxe » ou qui, selon ce dernier, est en fait l'équivalent de la taxe d'affaires qui doit être payée, en plus du loyer mensuel par la locataire. […] [56] Le bail prévoit que : o Les taxes municipales sont incluses dans le bail (4.1.1) ; o La taxe d'affaires est à la charge du locataire (4.1.6) ; [57] Concernant l'abolition de la taxe d'affaires, madame la juge Mari e-France Bich de la Cour d'appel s'est longuement penchée sur cette question. [58] Il faut retenir effectivement que la taxe d'affaires originalement une taxe personnelle perçue directement du commerçant a été transformée en taxe foncière ajoutée à la taxe municipale qui est également une taxe foncière.

Ces deux taxes sont maintenant perçues directement du propriétaire par la ville. [59] Ainsi, la taxe d'affaires n'est pas abolie. Elle existe toujours, mais calculée sous une autre forme et perçue différemment. Appelée d'abord surtaxe sur les immeubles non résidentiels (SINR), la ville se fondant sur de nouvelles modifications à la

Loi sur la fiscalité municipale a remplacé cette surtaxe par ce qu'elle appelle maintenant une taxe sur les immeubles non résidentiels (TINR). […] [64] Comme nous l'avons dit précédemment, le bail prévoit que la taxe municipale est incluse dans les mensualités, mais que la taxe d'affaires doit être payée en sus du loyer. [65] C'est erronément qu'il est fait référence au terme « taxe d'affaires » dans le bail. Par ailleurs, il n'en demeure pas moins que la propriétaire prévoit au bail que le locataire doit payer cette taxe en sus de la taxe municipale qui elle, est comprise dans le loyer. (Références omises) [ 19 ] La juge Lachapelle se base alors sur la preuve présentée pour conclure :

[72] Or, Chapleau doit payer sa part de la taxe sur les immeubles non résidentiels qui correspond à la taxe anciennement appelée taxe d'affaires, puisqu'il est prévu au bail, que la taxe d'affaires est à la charge de la locataire. [73] Il appert de la preuve que c'est ce dont les parties ont convenu. [ 20 ] En l’espèce, le Locataire cite comme témoin M. Di Campo, signataire du bail pour le locateur de l’époque. [ 21 ] M. Di Campo confirme que ce bail a été rédigé par son avocat. Lui-même fixe alors le loyer selon la valeur marchande dans le secteur. Il en discute avec le Locataire.

Pour lui, les taxes municipales sont payables par le propriétaire. Il ne réclame d’ailleurs pas celles-ci au Locataire pour l’année 2014. Telles sont ses représentations. [ 22 ] Dans Plamondon c. Doyon [10] , la juge Suzanne Vadboncoeur reconnaît que le propriétaire n’a pas l’obligation de réclamer une surtaxe : [53] L'ancienne taxe d'affaire, facturée directement aux locataires commerciaux (par opposition aux locataires résidentiels), a été abolie et, depuis le 1 er janvier 2003, son équivalent est inclus dans la taxe foncière facturée au propriétaire.

Cependant, rien n'oblige le propriétaire à réclamer de son locataire le remboursement de cette surtaxe mais l'article 151.6.2 de la Charte de la Ville de Montréal , tel qu'ajouté par l'article 16 de la Loi modifiant diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal, le lui permet. […] (Référence omise) [ 23 ] Le Code civil du Québec prévoit : 1425. Dans l’interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes utilisés. 1426.

On tient compte, dans l’interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l’interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu’il peut avoir reçue, ainsi que des usages. [ 24 ] Le Locateur n’a pas établi selon la balance des probabilités que la clause du bail impose le remboursement d’une portion des taxes municipales par le Locataire.

Le Tribunal retient la preuve présentée par le Locataire. [ 25 ] Lorsque la preuve est contradictoire ou non suffisamment convaincante et que le Tribunal est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, celui sur qui repose la charge de la preuve perdra, en tout ou en

partie [11] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’action de la demanderesse 9307-9150 Québec inc. ; CONDAMNE la demanderesse 9307-9150 Québec inc. à payer les frais de justice de 100 $ au défendeur Mohamed Ridha Rahmaoui. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 30 janvier 2017