2014 QCCQ 7637, 2014 QCCQ 7637

Syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Eden-Phase I c. Matte 2014 QCCQ 7637 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-012982-135 DATE : 1 er août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DE L'EDEN-PHASE I

Partie demanderesse c. MICHEL MATTE

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Eden - Phase I ( le « Syndicat ») réclame 4 952,60 $ à Michel Matte, à la suite de son défaut de respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et des règlements applicables. [ 2 ] En défense, monsieur Matte soutient qu'il n'avait pas à obtenir l'autorisation du Syndicat avant de réaliser ses travaux sur son propre terrain. [ 3 ] Par demande reconventionnelle, considérant que le Syndicat a agi de mauvaise foi à son égard et qu'il a refusé de collaborer avec lui, monsieur Matte réclame une somme de 7 000 $ pour ses dommages. [ 4 ] Lors de l'audience, le Tribunal a incité monsieur Matte à s'entendre avec le Syndicat concernant les travaux visant à remettre son terrain dans l'état d'avant ses travaux d'excavation. [ 5 ] Certains délais ont été accordés aux parties afin de produire au greffe de la Cour la documentation établissant cette remise en état.

Conséquemment, le délibéré en l'instance a débuté le 27 juin 2014. LES FAITS [ 6 ] Le Syndicat est constitué de 59 fractions de terrain sur la plupart desquelles se trouvent des résidences. La déclaration de copropriété a été enregistrée le 19 juillet 1993 au registre foncier. [ 7 ] Sa présidente, madame Blanchette, témoigne qu'un règlement relatif à la construction des immeubles a été adopté par les administrateurs du Syndicat le 10 décembre 2010 (le « Règlement »). Ce Règlement a pour but d'uniformiser les normes et règles applicables en la matière à tous les copropriétaires.

Elle ajoute qu'une assemblée des copropriétaires a eu lieu en juin 2011 afin de le ratifier. [ 8 ] Les faits à l'origine du litige avec monsieur Matte débutent le 27 mai 2011. Monsieur Matte communique à cette date avec la trésorière du Syndicat et l'informe qu'il vient de se porter acquéreur d'une des fractions des terrains de la copropriété. [ 9 ] Selon les informations détenues par le Syndicat, le propriétaire de cette fraction est monsieur Michel Tanguay.

La trésorière et la présidente demandent donc à monsieur Matte de fournir une preuve établissant qu'il est bien le nouveau propriétaire de cette fraction. [ 10 ] À cette date, monsieur Matte témoigne à l'effet qu'il n'était pas informé du Règlement.

Il ajoute qu'il ignorait que certaines des dispositions de celui-ci pouvaient encadrer l'exercice de son droit de propriété sur sa nouvelle fraction. [ 11 ] Monsieur Matte mentionne avoir fait l'acquisition de cette fraction de terrain en vue d'y déplacer sa propriété située sur un terrain non loin de ceux du Syndicat. [ 12 ] Ignorant les dispositions de la déclaration de copropriété du Syndicat et du Règlement, monsieur Matte entreprend des démarches afin de déplacer sa maison sur son nouveau terrain. Toutefois, il communique seulement avec la municipalité afin de

s'informer de la réglementation applicable et ne fait aucune vérification auprès du Syndicat. [ 13 ] Toujours est-il qu'en date du 30 mai 2011, la présidente a un échange avec monsieur Matte. Celui-ci lui mentionne qu'il ne voit rien dans la déclaration de copropriété qui l'empêche de construire et de transférer son immeuble sur sa fraction de terrain. Madame Blanchette l'informe des dispositions de la déclaration de copropriété et du Règlement. [ 14 ]

Malgré ces informations, monsieur Matte considère que rien ne l'empêche d'entreprendre ses travaux de construction et le déménagement de sa propriété. Ainsi, unilatéralement, il entreprend des travaux d'excavation et d'aménagement d'un solage. [ 15 ] Afin d'obliger monsieur Matte à respecter les dispositions du Règlement, le Syndicat doit intenter contre monsieur Matte des procédures en injonction pour le forcer à interrompre ses travaux. [ 16 ] Les procureurs des parties conviennent d'une entente et les procédures en injonction sont suspendues.

Aux termes de cette entente, monsieur Matte convenait de fournir au Syndicat son certificat d'implantation ainsi que les plans de ses travaux, et ce, au plus tard le 28 juillet 2011. [ 17 ] Le 18 juin 2011, l'assemblée annuelle des copropriétaires a lieu et monsieur Matte participe à celle-ci. L'assemblée doit ratifier le Règlement adopté par le conseil d'administration.

Lors de l'assemblée, monsieur Matte a pu s'adresser aux copropriétaires afin d'exposer son projet et demander à ce que celui-ci puisse se réaliser. [ 18 ] Bien que ce point n'ait pas été traité formellement au procès-verbal de l'assemblée, le secrétaire de celle-ci confirme que monsieur Matte s'est effectivement adressé à l'assemblée. Il ajoute que les copropriétaires présents ne voulaient pas autoriser la réalisation des travaux de monsieur Matte compte tenu que ceux-ci contrevenaient au Règlement. [ 19 ]

Malgré l'entente intervenue entre les parties, monsieur Matte fait défaut de fournir la documentation convenue en date du 28 juillet. Une lettre est transmise par l'avocat du Syndicat et une autre communication est effectuée le 17 août 2011. Ce n'est finalement que le 24 août 2011 que le Syndicat reçoit de monsieur Matte les documents demandés. [ 20 ] Or, les documents transmis par monsieur Matte ne permettent pas d'identifier la hauteur de la fondation. De plus, la largeur indiquée à son bâtiment contrevient de 4 pieds au Règlement. [ 21 ]

Malgré les travaux d'excavation exécutés par monsieur Matte en juin 2011, celui-ci n'a installé aucune clôture afin de prévenir un accident. Du mois d'août 2011 jusqu'en novembre 2011, aucun développement concret ne survient. [ 22 ] Début 2012, le dossier n'a toujours pas bougé, mais le Syndicat considère tout de même qu'il est souhaitable de négocier avec monsieur Matte afin de trouver un règlement à l'affaire. [ 23 ] Toutefois, vu le problème de sécurité et les dangers découlant de la présence du trou creusé par monsieur Matte sur son terrain, une mise en demeure est communiquée à monsieur Matte, début 2012.

Le Syndicat lui demande de faire les travaux requis afin de protéger le site. [ 24 ]

Malgré cette mise en demeure, aucune démarche n'est effectuée par monsieur Matte en vue de corriger la situation. [ 25 ] En mai 2012, une rencontre est organisée avec monsieur Matte. Les représentants du Syndicat sont messieurs Déziel et Lemire qui sont deux des administrateurs du Syndicat.

Monsieur Lemire témoigne à l'effet que malgré que le Règlement interdise la construction entre le 24 juin et la fête du Travail, le Syndicat était disposé à permettre à monsieur Matte de réaliser ses travaux pendant cette période. [ 26 ] Le Syndicat fait également preuve d'ouverture et, à défaut que les plans soient exactement conformes au Règlement, il propose des assouplissements. Ainsi, le Syndicat offre à monsieur Matte d'ajouter une galerie à sa propriété.

De cette manière, à défaut de construire une maison respectant la largeur requise au Règlement, si le demandeur construit une galerie, le Syndicat accepte de l'inclure dans le calcul de la largeur requise. [ 27 ] Cette solution pourtant raisonnable n'est pas acceptable pour monsieur Matte.

Celui-ci n'offre rien d'autre que de construire un portique de 4 pieds à l'entrée de sa résidence et refuse tous les autres travaux afin de se conformer au Règlement. [ 28 ] Bien que le Syndicat souhaite réellement régler le dossier, cette rencontre ne permet pas de dégager un consensus sur les ajustements qui doivent être effectués aux plans de monsieur Matte. [ 29 ] Après cette réunion, aucun autre échange n'est survenu avec monsieur Matte et ce dernier n'effectue aucun travail visant à protéger le site à l'exception de l'installation d'une clôture de plastique.

Or, celle-ci aura tôt fait de s'affaisser sous le poids de la neige du premier hiver. Conséquemment, cette clôture ne protège aucunement le trou de l'excavation de manière sécuritaire. [ 30 ] Les membres du conseil d'administration se rendent à l'évidence que le dossier ne se règlera pas.

Le Syndicat se résigne alors à transmettre une nouvelle mise en demeure à monsieur Matte l'informant qu'il lui réclamera les pénalités prévues à la déclaration de copropriété pour avoir fait défaut de mettre une clôture adéquate et de remplir le trou excavé pour remettre les lieux dans l'état où ils se trouvaient avant les travaux d'excavation. [ 31 ] La présidente indique que le Syndicat s'est limité à demander une

partie des frais et pénalités pour la période entre le 15 septembre 2012 et le 1 er mars 2013. Le montant de ces frais, incluant les intérêts applicables, totalise 4 952 $. Madame Champagne précise que malgré les dispositions de l'acte de copropriété, aucun honoraire engagé n'est réclamé suite au défaut de monsieur Matte de respecter ses obligations à l'égard de la copropriété. [ 32 ] Pour sa part, monsieur Matte considère que le Syndicat a refusé de collaborer avec lui et il explique que c'est pour cette raison qu'il a transmis au Syndicat une mise en demeure. En effet, il tient celui-ci responsable de ses dommages qu'il estime plus élevés que le

seuil de compétence à la division des petites créances, d'où sa réclamation de 7 000 $. [ 33 ] Il témoigne que lors de l'acquisition de son terrain, ni son vendeur ni la notaire ayant reçu l'acte de vente ne lui ont fait part des dispositions particulières de l'acte de copropriété ou du Règlement pouvant influencer son projet de déménagement. [ 34 ] Selon monsieur Matte, les représentants de la demanderesse ont fait preuve de fermeture à son égard et ont refusé de négocier avec lui. [ 35 ] Lors du mois de juin, des documents ont été déposés au greffe de la Cour par les parties.

Pour sa part, monsieur Matte a confirmé avoir remis en état le site et à cette fin, il a déposé des documents établissant ce fait. Pour sa part, le Syndicat a produit des factures additionnelles et souhaitait amender le montant de sa réclamation. [ 36 ] Concernant la demande d'amendement, aucune demande à cet effet n'a été effectuée lors de l'audience. Dans les circonstances, le Tribunal ne se prononcera que sur la demande originale indépendamment de la documentation additionnelle déposée par le Syndicat.

DISCUSSION ET CONCLUSION [ 37 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 38 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc au Syndicat de prouver, dans un premier temps, les faits qui soutiennent ses prétentions. [ 39 ] Si le Syndicat ne s'acquitte pas de son fardeau de preuve, sa demande sera rejetée. S'il s'en acquitte, il y a lieu alors d'analyser les moyens de défense de monsieur Matte et par la suite, sa demande reconventionnelle. [ 40 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 41 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait.

Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant les prétentions que les parties ont fait valoir. [ 42 ] Clarifions maintenant la question du Règlement adopté par le Syndicat. [ 43 ] Les articles 1039 et 335 du Code civil du Québec précisent : « La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d'intérêt commun.

Elle prend le nom de syndicat. » « Le conseil d'administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d'autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l'exercice de certains de ces pouvoirs.

Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l'assemblée qui suit. » [ 44 ] Compte tenu des dispositions qui précèdent, le Règlement adopté par le Syndicat en décembre 2010 était bel et bien en vigueur lorsque monsieur Matte est devenu propriétaire d'un terrain de la copropriété. De plus, ce règlement ayant été ratifié par les copropriétaires lors de leur assemblée annuelle, il est demeuré en vigueur et l'est toujours actuellement. [ 45 ] Ce qui surprend dans la présente affaire, c'est l'intransigeance dont monsieur Matte a fait preuve jusqu'en juin dernier.

Malgré les informations qui lui ont été communiquées par la trésorière et la présidente du Syndicat, il a agi sans en tenir compte. [ 46 ] La solution au problème passait nécessairement par la sienne. Or, lorsque l'on accepte de se joindre à une copropriété, on doit être conscient qu'il y aura certaines contraintes. Lorsque celles-ci ont été légalement adoptées, elles encadrent l'exercice du droit de propriété d'un copropriétaire. [ 47 ] Comme le mentionne le juge Tessier de la Cour supérieure [1] , un copropriétaire ne possède pas les mêmes droits que le propriétaire d'une résidence unifamiliale: « [45] Chaque copropriétaire jouit librement de sa

partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteC.c.Q.). Ainsi, un copropriétaire ne peut porter atteinte au droit de jouissance d'une

partie commune par les autres copropriétaires . Il ne peut jouir en copropriété des mêmes droits que ceux d'un propriétaire d'une résidence unifamiliale dont il serait à tous égards le propriétaire exclusif et l'unique usager. [46] La collectivité des copropriétaires , désignée sous le nom de Syndicat , tel le Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, est une personne morale qui a notamment pour objet l'administration des parties communes et la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (

article 1039 C.c.Q. ).

[47] La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif des fractions (

article 1052 C.c.Q. ). Cet acte constitutif définit les parties privatives et les parties communes; il précise aussi les pouvoirs du conseil d'administration du Syndicat et de l'assemblée des copropriétaires (

article 1053 C.c.Q.). Cette déclaration de copropriété lie tous les copropriétaires (

article 1062 C.c.Q.). Elle est de nature contractuelle. En l'instance, 80 copropriétaires sont parties à ce contrat collectif. » [ 48 ] Le Tribunal a reçu, en date du 11 juin 2014, des documents de monsieur Matte indiquant qu'il a, sur une base volontaire, rempli le trou laissé par l'excavation des fondations en juin 2011.

Étaient jointes à cette lettre, une photo des lieux ainsi que des factures pour le coût des travaux. [ 49 ] Appelée à commenter les travaux réalisés par monsieur Matte, la présidente du Syndicat indique ne pas avoir reçu les documents transmis par monsieur Matte au greffe de la Cour. [ 50 ] Analysons maintenant la preuve présentée par les parties lors de l'audience. [ 51 ] Le Tribunal en vient à la conclusion qu'il y a une preuve prépondérante établissant que c'est bien monsieur Matte qui a contrevenu à ses obligations contractuelles en vertu de l'acte de copropriété et du Règlement. [ 52 ] Bien que monsieur Matte puisse possiblement avoir des droits à faire valoir à l'encontre de son vendeur et de la notaire qui a rédigé l'acte de vente, il n'en demeure pas moins qu'il a su, avant d'entreprendre ses travaux, qu'il ne pouvait agir unilatéralement. [ 53 ] De plus, malgré les efforts du Syndicat afin de régler le litige, monsieur Matte a fait preuve de fermeture et s'est cantonné à obliger le Syndicat à accepter sa solution. [ 54 ] Cette attitude était improductive et ne tenait absolument pas compte de ses obligations à

titre de copropriétaire. De plus, son refus de protéger adéquatement les lieux aurait pu avoir des conséquences plus graves. Une telle attitude de monsieur Matte est certainement questionnable. [ 55 ] Toutefois, il est vrai que monsieur Matte a finalement accepté volontairement de remettre les lieux en état en juin dernier. Considérant qu'il n'est jamais trop tard pour bien faire, il ne sera donc pas condamné aux frais, ni au paiement de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec . [ 56 ] Quant à sa demande reconventionnelle, la preuve n'a révélé aucune faute du Syndicat susceptible d'engager sa responsabilité et il y a lieu de la rejeter. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 57 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 58 ] CONDAMNE Michel Matte à payer au Syndicat des copropriétaires du Domaine de l'Eden - Phase I la somme de 4 952,60 $ , avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, à compter du 27 octobre 2011; [ 59 ] REJETTE la demande reconventionnelle de Michel Matte; [ 60 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 15 mai 2014