2019 QCCQ 5828, 2019 QCCQ 5828

Guinois c. Habitation Les Requérants et les Requérantes de Laval 2019 QCCQ 5828 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-80-007778-191 DATE : 21 AOÛT 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARYSE GUINOIS Locataire/APPELANTE c.

HABITATION LES REQUÉRANTS ET LES REQUÉRANTES DE LAVAL Locatrice/INTIMÉE -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise-en-cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR LA DEMANDE POUR PERMISSION D’EN APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ET ORDONNANCE DE SAUVEGARDE ______________________________________________________________________ [ 1 ] La locataire, Mme Maryse Guinois, requiert la permission d’en appeler d’une décision de la Régie du Logement rendue le 15 juillet 2019 faisant droit à une demande de la locatrice Habitation les requérants et les requérantes de Laval, selon le dispositif suivant [1] : [27] RÉSILIE le bail et ORDONNE l’expulsion de la locataire et de tous les occupants du logement; [28] ORDONNE l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion, à compter du 11 e jour de sa date; [29] CONDAMNE la locataire à payer au locateur les frais judiciaires de 85 $; [ 2 ] La locataire demande également, à

titre d’ordonnance de sauvegarde, que soit suspendue l’exécution provisoire nonobstant appel de cette décision. [ 3 ] D’entrée de jeu, la locatrice consent à suspendre l’exécution de la décision du 15 juillet jusqu’à ce qu’une décision soit rendue sur la présente demande pour permission d’en appeler de cette décision. La locatrice indique également, dans l’éventualité où la permission d’en appeler n’est pas accordée, consentir à la locataire jusqu’au 30 septembre 2019 pour quitter le logement [2] .

CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 4 ] La décision de la Régie du logement met fin à l’occupation de la locataire débutée en 2010 d’un logement à loyer modique dans l’immeuble de la locatrice, dans les circonstances suivantes. [ 5 ] L’appartement occupé par la locataire est l’appartement portant le numéro 4.

En prévision de l’arrivée du terme du bail reconduit au 30 juin 2019 de cet appartement, une entente intervient entre la locataire et locatrice suivant laquelle la locataire occupera à compter du 1 er juillet 2019 un autre appartement, le numéro 5. [ 6 ] Cette entente découle d’une modification de la cellule familiale de la locataire et non d’une modification de sa source de revenus, la locataire étant prestataire de la sécurité du revenu. [ 7 ] Cette entente n’est pas suivie de la signature d’un nouveau bail.

La locataire doit fournir son avis de cotisation de l’année 2018 pour établir le loyer afférent à l’appartement 5 et permettre la signature d’un bail. Lors de l’audition devant la Régie du logement, cet avis de cotisation n’est toujours pas disponible. La locataire a toutefois remis à la locatrice une copie de sa déclaration fiscale. [ 8 ] La Régie du logement relate certains événements qui surviennent en juin 2019 et qui sont à l’origine du litige opposant les parties :

▪ Le défaut de la locataire de se présenter à une rencontre prévue pour le 3 juin en vue de la remise de l’avis de cotisation et de la signature du bail; ▪ L’accès à l’appartement 5 laissé à la locataire qui y débute même son déménagement et remplace les serrures; ▪ Plusieurs échanges entre le 17 et le 28 juin relativement à la signature du bail, la remise de l’avis de cotisation pour déterminer le loyer et les réparations à l’appartement 5 dont la locataire n’est pas satisfaite; ▪ La remise par la locataire à la locatrice d’une copie de sa déclaration fiscale; ▪ Le message laissé le 28 juin par la locatrice avisant la locataire qu’aucun bail n’est conclu en l’absence de remise de l’avis de cotisation et reprochant également le changement de serrures de l’appartement 5; ▪ Les tentatives faites par la locataire de jointe la locatrice suite à ce message, sans succès puisque faites hors des heures d’affaires. [ 9 ] Le 5 juillet 2019, la locatrice introduit une demande à la Régie du logement pour obtenir l’expulsion de la locataire de l’appartement 4.

Les motifs de la demande y sont énoncés de la façon suivante [3] : 1 – La

partie défenderesse devait libérer le logement le 2019-07-01 mais elle y est toujours et a changé les serrures du logement pour ne pas permettre son accès 2 – La

partie défenderesse n’a pas fourni l’avis de cotisation provincial pour faire le calcul du loyer à verser à l’OBNL [ 10 ] L’audition de cette demande est fixée au 11 juillet 2019 [4] . La position des parties est exprimée comme suit : ➢ La locatrice estime inacceptable le défaut de la locataire de remettre son avis de cotisation, d’autant qu’elle a été avisée qu’un tel retard ne serait plus toléré.

La locatrice soutient subir un préjudice de l’occupation par la locataire de l’appartement 4 puisqu’il doit être attribué à une autre famille; ➢ La locataire soutient que le préjudice pour elle est beaucoup plus important que celui que peut subir la locatrice, d’autant qu’elle ne refuse pas d’aménager dans l’appartement 5. Quant à l’avis de cotisation, la locataire soumet être dans l’attente de sa réception et que sa remise tardive a, par le passé, été toléré par la locatrice. [ 11 ] S’appuyant sur l’

article 1889 C.c.Q. , la Régie du logement constate le défaut de la locataire de remettre son avis de cotisation, empêchant son transfert dans un autre logement. [ 12 ] La Régie du logement est d’avis que la tolérance passée quant à la remise de l’avis de cotisation ne crée pas de droit en faveur de la locataire et qu’elle doit subir les conséquences de sa négligence à ne pas fournir le document requis pour permettre la signature du bail. [ 13 ] Le fait que la locataire se soit vue permettre d’aménager dans l’appartement 5 n’est pas déterminant, selon la Régie du logement, et ne crée pas de droit par tolérance puisque l’occupation d’un logement subventionné est un privilège et non un droit.

MOYENS D’APPEL [ 14 ] La locataire soutient que la Régie du logement a commis plusieurs erreurs, en ce que plus particulièrement : ▪ Elle s’est erronément appuyée sur l’

article 1889 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») pour ordonner l’expulsion de la locataire de l’appartement 4 ; ▪ Elle a omis de considérer l’entente par laquelle les parties ont convenu d’un nouveau bail au regard de l’appartement 5 et ce faisant, elle a omis de donner effet à la relocalisation de la locataire dans l’appartement 5, et non de l’expulser purement et simplement; ▪ Elle a accolé une conséquence fatale au défaut de la locataire de fournir l’avis de cotisation 2018, malgré que cette façon de faire ait prévalu dans le passé. [ 15 ] La locatrice soutient, pour sa part, que la décision est bien fondée.

La Régie du logement y constate l’entente des parties, au terme du bail de l’appartement 4, de conclure un bail pour l’appartement 5, en autant que la locataire fournisse son avis de cotisation. Constatant le défaut de la locataire de satisfaire à ce qui doit être considérée comme une condition suspensive, la Régie du logement expulse à bon droit la locataire. La locatrice ajoute que, ce faisant, la Régie du logement applique une jurisprudence bien établie en matière de loyer à prix modique en qualifiant de fatal le défaut de la locataire de fournir l’information permettant de qualifier son droit à l’occupation.

CRITÈRES APPLICABLES À LA PERMISSION D’APPELER [ 16 ] La permission d’appeler d’une décision de la Régie du logement est prévue à l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [5] . La permission sera accordée lorsque la question en jeu en est une qui doit être soumise à la Cour du Québec.

Une telle question doit généralement pouvoir être qualifiée de sérieuse, controversée, nouvelle ou d'intérêt général [6] , ces critères étant alternatifs. [ 17 ] Elle peut aussi être accordée lorsque la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment en présence d’une faiblesse apparente de la décision en raison d’une erreur de droit ou d’une erreur manifeste et déterminante dans l’appréciation des faits ou encore, au cas de non-respect des règles de justice naturelle [7] . [ 18 ] À cette étape, le caractère spécialisé du tribunal d’où origine la décision n’a pas à être considéré et l’impératif de déférence ne

reçoit pas application [8] . [ 19 ] Dans tous les cas, la permission d’appeler ne vise pas à accorder à une

partie une deuxième chance de soumettre ses arguments lorsque leur rejet fait l’objet d’une motivation suffisante et intelligible, ni à exprimer les motifs de son désaccord à l’égard de la décision attaquée [9] . [ 20 ] Le juge qui statue sur une telle demande exerce un pouvoir largement discrétionnaire, tant dans son appréciation des questions soumises que de l’identification du libellé des questions à l’égard duquel l’appel est permis [10] .

ANALYSE [ 21 ] D’entrée de jeu, l’avocat de la locatrice convient que la rédaction de la demande de la locatrice à l’origine de la décision du 15 juillet n’est pas parfaite.

Elle s’attaque en effet à l’occupation par la locataire de l’appartement 4 de façon à obtenir son expulsion et la résiliation du bail, et ce, au moyen de motifs qui touchent les conditions de conclusion du bail de l’appartement 5. [ 22 ] L’avocat de la locatrice convient également que le changement de serrures de l’appartement 5 ne peut justifier la résiliation de bail et l’expulsion, l’enjeu étant exclusivement la remise de l’avis de cotisation. [ 23 ] À ce stade, le Tribunal n’a pas à décider des chances de succès de la locataire, mais bien si elle présente des arguments défendables de façon à justifier une question qui doit être soumise à la Cour du Québec. [ 24 ] En l’instance, la locataire a convaincu le Tribunal de l’existence de telles questions relativement à l’application de l’

article 1889 C.c.Q. au litige des parties de même qu’à la motivation suffisante que fait la Régie du logement quant à l’interprétation de l’entente verbale intervenue entre les parties. [ 25 ] L’obligation relative à la remise de l’avis de cotisation est centrale à la détermination du litige des parties. [ 26 ] Or, cette obligation est en lien avec l’admissibilité de la locataire d’occuper un logement à loyer modique suite à une modification de sa cellule familiale. Cette modification entraîne également une modification de la catégorie de logement approprié auquel la locataire peut avoir droit.

L’admissibilité d’un locataire à un logement à loyer modique est régie par le Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique et par le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique [11] . [ 27 ] Les prétentions de la locataire mettant en doute l’applicabilité de l’

article 1889 C.c.Q. au cas de litige entourant la relocalisation d’une locataire pour cause de changement de catégorie méritent d’être examinées. [ 28 ] Quant au traitement de l’entente verbale intervenue entre les parties pour l’occupation de l’appartement 5, sa motivation par la Régie du logement est bien succincte. [ 29 ] Selon l’avocat de la locatrice et bien que cela ne soit pas clairement exprimé, la Régie du logement qualifie nécessairement la remise de l’avis de cotisation d’obligation conditionnelle suspensive au sens de l’

article 1500 C.c.Q. puisqu’elle applique ses effets. Aucun bail n’est conclu vu le défaut de la locataire d’accomplir l’obligation conditionnelle. [ 30 ] Or, la position soutenue par la locataire équivaut à qualifier la remise de l’avis de cotisation d’obligation à terme suspensif. Ainsi, le bail existe, mais son exigibilité est suspendue jusqu’à l’arrivée d’un événement futur et certain, soit la remise de l’avis de cotisation. [ 31 ] Qu’il s’agisse d’une condition ou d’un terme, la Régie du logement devait discuter de l’existence ou non d’un délai pour son accomplissement de façon à évaluer l’application, dans un cas, des articles 1501 ou 1502 C.c.Q. , ou, dans l’autre cas, de l’

article 1512 C.c.Q . [ 32 ] La Régie du logement se contente de constater le défaut de la locataire de remettre l’avis de cotisation 2018 pour conclure à l’absence de bail quant à l’appartement 5 et, par voie de conséquence, à l’application de l’

article 1889 C.c.Q. quant à l’appartement 4.

Le silence de la Régie du logement quant à la démarche de qualification permettant d’interpréter l’entente verbale des parties entraîne une lacune dans la motivation de la décision. [ 33 ] En présence d’une ambiguïté quant aux termes de l’entente intervenue verbalement entre les parties, la Régie du logement devait motiver sa décision d’écarter les éléments de preuve donnant une certaine assise à la tolérance invoquée par la locataire et à un certain début d’exécution en raison de l’accès laissé à la locataire à l’appartement 5. [ 34 ] En effet, la locataire a déjà débuté à aménager dans l’appartement 5 à la connaissance de la locatrice.

De plus, le bail de l’appartement 4 a fait l’objet de reconductions conditionnelles à la remise de l’avis de cotisation à au moins 3 reprises.

Quant au dernier renouvellement du bail, sa signature est retardée au 26 septembre 2018 pour permettre la remise de l’avis de cotisation. [ 35 ] Cette faiblesse dans la motivation de la décision de la Régie du logement permet de conclure à l’existence de questions sérieuses qui doivent être soumises à la Cour du Québec, suggérant une faiblesse apparente dans l’évaluation de la preuve. [ 36 ] L’appel de la décision de la Régie du logement est autorisé sur les questions suivantes :

A) L’

article 1889 C.c.Q. est-il applicable à une relocalisation pour cause de changement de catégorie de logement approprié ?

B) La remise par la locataire uniquement d’une copie de sa déclaration fiscale avant le 30 juin 2019 est-elle une inexécution de l’obligation de la locataire suivant les Règlements applicables aux logements à loyer modique ?

C) La Régie du logement a-t-elle commis une erreur en omettant de qualifier l’obligation relative à la remise de l’avis de cotisation ?

D) Le cas échéant, s’agit-il d’une obligation conditionnelle suspensive ou une obligation à terme suspensif ? [ 37 ] Le Tribunal ordonne également la suspension de l’exécution provisoire de la décision de la Régie du logement du 15 juillet 2019 ordonnant la résiliation et l’expulsion étant donné le préjudice grave qui en résulte pour la locataire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler de la décision du 15 juillet 2019; [ 39 ] DÉCLARE que, sur paiement des droits de greffe applicables, le présent jugement tient lieu d’inscription en appel sur les questions suivantes :

A) L’

article 1889 C.c.Q. est-il applicable à une relocalisation pour cause de changement de catégorie de logement approprié ?

B) La remise par la locataire uniquement d’une copie de sa déclaration fiscale avant le 30 juin 2019 est-elle une inexécution de l’obligation de la locataire suivant les Règlements applicables aux logements à loyer modique ?

C) La Régie du logement a-t-elle commis une erreur en omettant de qualifier l’obligation relative à la remise de l’avis de cotisation ?

D) Le cas échéant, s’agit-il d’une obligation conditionnelle suspensive ou une obligation à terme suspensif ? [ 40 ] SURSEOIT à l’exécution de la décision de la Régie du logement du 15 juillet 2019 pendant l’appel; [ 41 ] FRAIS DE JUSTICE à suivre, selon le sort de l’appel. __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Me Patrick E. Farley services légaux farley ltée Avocat de la locataire/ APPELANTE Me Marc Poirier MARC POIRIER AVOCAT Avocat de la locatrice/INTIME DATE D’AUDIENCE LE 15 AOÛT 2019