2021 QCCQ 9508, 2021 QCCQ 9508

Boissonneault c. Lahaye 2021 QCCQ 9508 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-708712-197 DATE : Le 23 septembre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ EVELINE BOISSONNEAULT Demanderesse c.

JACQUES LAHAYE Défendeur et demandeur en garantie -et- TED STOTE Défendeur et défendeur en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Eveline Boissonneault ( Acheteuse ) réclame 15 000 $ à Ted Stote ( Courtier ) et à Jacques Lahaye ( Notaire ) représentant les dommages qu’elle subit en raison du fait qu’elle croit acheter un condominium comportant un espace de stationnement alors que le propriétaire de la propriété voisine prétend qu’elle n’a pas le droit d’utiliser son stationnement, ce qu’elle cesse de faire. [ 2 ] En défense, le Courtier et le Notaire nient lui devoir quoi que ce soit, n’ayant pas commis de faute. [ 3 ] Subsidiairement, le Notaire appelle en garantie le Courtier puisque c’est lui qui a fait les vérifications auprès du Vendeur quant à l’existence dudit droit de se stationner et qui affiche le condominium à vendre avec un stationnement dans l’allée.

Questions en litige [ 4 ] Pour trancher le présent litige, le Tribunal doit répondre aux questions en litige suivantes :

a) Le Courtier commet-il une faute en n’informant pas adéquatement l’Acheteuse concernant le stationnement du condominium ?

b) Le Notaire commet-il une faute en ne conseillant pas adéquatement l’Acheteuse concernant le stationnement ?

c) Quels sont les dommages qui en découlent ? Analyse

a) Le Courtier commet-il une faute en n’informant pas adéquatement l’Acheteuse concernant le stationnement du condominium ? [ 5 ] Comme l'enseigne l'auteur et juge à la Cour du Québec Henri Richard [1] : En matière de courtage immobilier, le législateur prévoit plusieurs obligations qu'une agence ou un courtier immobilier doit exécuter non seulement envers son client, mais aussi envers les tiers.

La jurisprudence établit qu'une agence ou un courtier immobilier qui accomplit correctement ses obligations découlant du contrat de courtage ne peut être poursuivi dans une action en vices cachés ou dans toute action qui aurait pour objet l'exécution d'une obligation contractuelle à laquelle il n'est pas partie. [ 6 ] Dans la présente affaire, l’Acheteuse reproche au Courtier de ne pas avoir exécuté correctement ses obligations découlant du contrat de courtage, soit principalement de ne pas avoir vérifié si le condominium que lui vend sa cliente la vendeuse comporte un stationnement et de ne pas avoir anticipé les risques que le propriétaire de la propriété voisine remette en question son droit de s’y stationner. [ 7 ] Pour reprendre les propos du juge Henri Richard dans son ouvrage portant sur le courtage immobilier au Québec : Dans l'évaluation de la responsabilité d'un courtier immobilier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances (in abstracto).

Cette obligation en est une de " moyens ", c'est-à-dire que le courtier immobilier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client-inscripteur. [2]

[ 8 ] Il appartient donc à l’Acheteuse de démontrer la faute du Courtier, ce qu’elle ne fait pas pour les raisons ci-après expliquées. [ 9 ] Tout d’abord, dans la mise en demeure du voisin [3] , celui-ci se plaint de la présence de plusieurs véhicules, parfois au nombre de trois, stationnés dans la ruelle, sur la servitude de passage grevant le terrain de la ruelle.

La photographie prise par le voisin montre un véhicule stationné sur l’assiette du droit de passage. [ 10 ] La fiche d’inscription préparée par le Courtier indique que le condominium est vendu avec un stationnement dans l’allée [4] , mais le stationnement ne comporte pas un numéro de lot séparé ni d’endroit clairement identifié. [ 11 ] Le Courtier se fie sur les représentations du vendeur qui lui confirme que les deux copropriétaires de l’immeuble se garent au fond de l’allée qui jouxte l’immeuble, comme le prévoit la déclaration de copropriété [5] et qu’ils doivent s’entendre sur l’ordre dans lequel les voitures sont garées de façon à permettre aux deux copropriétaires de pouvoir sortir du stationnement, sans nuire l’une à l’autre. [ 12 ] Dans le cadre de son mandat, le Courtier consulte la déclaration de copropriété [6] ainsi que les fiches descriptives de l’immeuble des deux ventes antérieures en 1996 et 2006 confirmant la présence de l’espace de stationnement [7] . [ 13 ] C’est ainsi que le Courtier indique sur la fiche descriptive de l’immeuble que le condominium est vendu avec un espace de stationnement dans l’allée [8] . [ 14 ] Le Courtier n’a aucune raison de douter de la véracité de l’information. [ 15 ] En février 2014, l’Acheteuse contacte le Courtier et visite avec lui la propriété à deux occasions et ils discutent du stationnement dans l’allée. [ 16 ] La preuve est contradictoire quant à l’emplacement exact où l’espace de stationnement se situe. [ 17 ] L’Acheteuse reconnaît avoir discuté de l’espace de stationnement avec le Courtier qui lui pointe par la fenêtre lors de sa visite une voiture stationnée en avant de l’allée et lui indique qu’elle pourra s’y garer ainsi. [ 18 ] Le Courtier nie catégoriquement cette version des faits.

Selon lui, il lui explique que l’allée est trop étroite pour que deux voitures s’y garent sans nuire l’une à l’autre pour sortir de sorte que si l’autre copropriétaire possède une voiture, elle devra s’entendre avec lui pour déterminer l’ordre dans lequel les voitures seront garées selon leurs horaires respectifs ou ils devront s’échanger leurs clés de façon à déplacer au besoin le véhicule de l’autre copropriétaire. [ 19 ] Le Courtier ajoute qu’il explique à l’Acheteuse que le lieu de stationnement n’est pas en avant de l’allée, mais bien au fond et il nie qu’il y avait une voiture garée le jour de cette discussion. [ 20 ] Le Tribunal retient la version des faits du Courtier quant aux explications données sur le lieu où les voitures peuvent être garées et conclut que l’Acheteuse accepte la contrainte liée à ce stationnement puisqu’au moment de la visite, le copropriétaire ne possédait pas de voitures depuis plusieurs années et ne semblait pas avoir un désir d’en acquérir une selon le Courtier et qu’elle n’en avait pas non plus. [ 21 ] Le Tribunal conclut que la version du Courtier quant au lieu de stationnement est plus probable que celle de l’Acheteuse.

En effet, il est familier avec l’endroit et il lui explique que le stationnement comporte des contraintes importantes. [ 22 ] Selon le Courtier, vu que le stationnement est compliqué, il n’apporte pas de valeur au condominium ni n’en fait perdre. [ 23 ] À l’instruction, le Courtier démontre que le terrain situé au-delà de la servitude de passage est suffisamment grand au fond de l’allée pour y garer deux voitures, ce que nie l’Acheteuse en invoquant un dénivellement du sol et la présence d’un escalier. [ 24 ] Le témoignage de l’Acheteuse à ce sujet n’est pas convaincant.

Elle ne connaît pas les dimensions nécessaires pour garer deux voitures et se contente de dire que ce n’est pas possible sans préciser en quoi le Courtier a tort dans ses explications. [ 25 ] Le Tribunal conclut donc que l’Acheteuse ne rencontre pas son fardeau de démontrer qu’il ne lui est pas possible de se garer au fond de l’allée sans empiéter sur le droit de passage. [ 26 ] Le 9 février 2014, l’Acheteuse signe donc sa promesse d’achat du condominium [9] conditionnelle à la vérification par l’Acheteuse de tous les documents relatifs à la copropriété incluant la déclaration de copropriété [10] , ce que l’Acheteuse fait et s’en déclare satisfaite. [ 27 ] Le 12 février 2014, l’Acheteuse vérifie le certificat de localisation [11] qui mentionne une servitude [12] et illustre celle-ci. [ 28 ] Le 19 février 2014, l’Acheteuse se déclare satisfaite de ses vérifications [13] . [ 29 ] L’Acheteuse reconnaît avoir reçu un ancien certificat de localisation qui évoque la présence d’une servitude de passage et n’indique pas de stationnement, mais elle ne se renseigne pas davantage. [ 30 ] Lorsque son conjoint déménage dans son condominium, il gare sa voiture dans l’allée jusqu’en novembre 2016, date à laquelle l’Acheteuse reçoit une mise en demeure du propriétaire de la propriété voisine qui se plaint de la présence de plusieurs véhicules, parfois trois, stationnés régulièrement dans la ruelle sur la servitude de passage [14] . [ 31 ] À partir de ce moment, l’Acheteuse ne remet pas en question la position de son voisin et décide de ne plus stationner de voiture dans l’allée.

[ 32 ] Le Courtier lui a remis tous les documents pertinents à la vente dont un certificat de localisation indiquant le droit de passage, il a indiqué à l’Acheteuse qu’elle peut se garer dans le fond de l’allée et non sur la servitude de passage. [ 33 ] L’Acheteuse avait à son tour une obligation de se renseigner sur l’étendue de la servitude. [ 34 ] Lorsqu’interrogée par le Tribunal si elle aurait acheté le condominium sans place de stationnement, l’Acheteuse hésite dans sa réponse et finit par dire que non, mais le Tribunal note qu’elle n’a pas poursuivi le vendeur ni demandé l’annulation de la vente. [ 35 ] La preuve prépondérante révèle donc que le Courtier lui a expliqué les contraintes importantes liées à ce stationnement et que l’Acheteuse a tout de même décidé d’acheter le condominium en toute connaissance de cause.

Au lieu de poursuivre son vendeur ou de demander l’annulation de la vente, l’Acheteuse intente la présente demande en dommages contre le Courtier et le Notaire. [ 36 ] Le Tribunal conclut que l’Acheteuse ne rencontre pas son fardeau de démontrer que le Courtier commet une faute en ne se comportant pas comme un courtier prudent et diligent et rejette donc sa demande contre lui.

b) Le Notaire commet-il une faute en ne conseillant pas adéquatement l’Acheteuse concernant le stationnement ? [ 37 ] Le 14 février 2014, l’Acheteuse mandate le Notaire pour préparer l’acte de vente [15] et le Courtier envoie les documents pertinents à la vente. [ 38 ] L’acte de vente [16] qui est signé le 20 mars 2014 fait référence à la servitude, la déclaration de copropriété [17] et au certificat de localisation. [ 39 ] Le Tribunal conclut que le Notaire est bien fondé de se fier aux représentations du Vendeur selon lesquelles le condominium est vendu avec un espace de stationnement, les parties ayant réitéré cela dans la promesse de vente [18] . [ 40 ] La déclaration de copropriété [19] réfère à l’existence d’un stationnement ainsi que tous les actes de vente antérieurs dudit condominium.

Comme le stationnement n’est pas indiqué au cadastre ni au certificat de localisation, le Notaire se dit bien fondé d’indiquer à l’acte de vente [20] que la vente comprend tous les droits indivis de la

partie privative dans les parties communes. [ 41 ] L’Acheteuse dit avoir examiné la déclaration de copropriété [21] , les certificats de localisation [22] et s’en est déclarée satisfaite. [ 42 ]

Malgré le fait qu’elle a entre ses mains un certificat de localisation indiquant un droit de passage et que le stationnement n’y figure pas, elle n’en parle pas au notaire non plus. Par contre, elle lui pose beaucoup de questions concernant son droit d’installer une plateforme sur le toit. [ 43 ] Le Tribunal conclut qu’au moment de l’achat, la possibilité de se garer dans l’allée n’était pas une considération principale puisque l’Acheteuse n’avait pas de voiture et qu’il était possible de se garer sur la rue sans problème.

Ceci explique donc le fait qu’elle ne se renseigne pas davantage auprès du Notaire. [ 44 ] Ce n’est que lorsque son conjoint qui possède une voiture y déménage et qu’il devient plus difficile de trouver un espace de stationnement sur la rue que la question du stationnement devient plus importante pour l’Acheteuse. [ 45 ] Finalement, ce qui est frappant dans le présent dossier est le fait que jamais l’Acheteuse ne remet en question le bien fondée de la demande du propriétaire voisin de ne pas se garer dans l’allée, d’autant plus que la preuve démontre qu’il est possible de s’y garer au- delà de l’assiette de la servitude de passage. [ 46 ] De plus, selon le Notaire, si le

titre de propriété de l’Acheteuse eût été équivoque, ce qu’il nie, l’assiette de l’espace de stationnement était utilisée comme telle depuis 1988, la prescription décennale était donc selon lui alors acquise. [ 47 ] Le Tribunal conclut donc que le Notaire agit comme un notaire raisonnable placé dans les mêmes circonstances. [ 48 ] Vu ce qui précède, le Tribunal rejette la demande de l’Acheteuse contre le Notaire avec frais de justice. [ 49 ] Vu l’absence de faute du Courtier et du Notaire, il y a lieu de rejeter l’appel en garantie du Notaire contre le Courtier.

c) Quels sont les dommages en découlant ? [ 50 ] Vu l’absence de faute, l’Acheteuse n’a pas droit aux dommages qu’elle réclame. [ 51 ] De toute façon, l’Acheteuse ne démontre pas que le Vendeur lui aurait vendu 10 000 $ de moins et que l’espace de stationnement fait perdre 10 000 $ de valeur à son condominium. [ 52 ] En effet, les propriétés indiquées dans son rapport d’expert ne sont pas comparables à son condominium et consistent en des espaces de stationnements cadastrés et/ou faisant l’objet d’un marquage et d’une absence de contraintes comparables à celles de sa copropriété. [ 53 ] Quant aux frais d’intérêts payés sur son hypothèque, en l’absence de preuve sur la perte de valeur et de faute du Courtier et du Notaire, cette réclamation est irrecevable.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande d’Éveline Boissonneault contre Ted Stote avec frais de justice de 205 $;

REJETTE la demande d’Éveline Boissonneault contre Jacques Lahaye avec frais de justice de 205 $; REJETTE l’appel en garantie de Jacques Lahaye contre Ted Stote sans frais. __________________________________ Emmanuelle Saucier, J.C.Q. Date d’audience : 14 septembre 2021