2023 QCCA 625, 2023 QCCA 625

10534528 Canada inc. c. 9096-8504 Québec inc. 2023 QCCA 625 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-030078-224 ( 500-17-108206-197 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 mai 2023 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT 10534528 CANADA INC. Me ALEXANDER PLAKHOV ( Gaggino Avocats ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCATS 9096-8504 QUÉBEC INC. Me ANTOINE HAMMAM Me GABRIELE DI GENOVA ( KRB Avocats ) Absents

PARTIE MISE EN CAUSE L’OFFICIER DU REGISTRE FONCIER DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 2 mai 2022 par l’honorable Louis J. Gouin de la Cour supérieure , district de Montréal .

NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété – Servitude perpétuelle, exclusive et prioritaire de stationner. Greffière-audiencière : Chloé Côté-Sauvageau Salle : Antonio-Lamer AUDITION Continuation de l'audience du 4 mai 2023. Les avocats ont été dispensés d’être présents à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Chloé Côté-Sauvageau, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 2 mai 2022 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Louis J.

Gouin), lequel accueille la demande d’injonction de l’intimée et lui ordonne de respecter la servitude de stationnement de véhicules non lourds qui grève son immeuble en faveur de celui de l’intimée [1] . [ 2 ] L’appelante propose deux questions en litige, qu’il y a lieu de formuler ainsi :

a) Le juge de première instance a-t-il erré dans son interprétation du texte de la servitude?

b) Le juge de première instance a-t-il erré en omettant de tenir compte de l’évaluation des besoins de stationnement de l’intimée? [ 3 ] La Cour conclut au rejet de l’appel. Voici pourquoi.

a) Le juge de première instance a-t-il erré dans son interprétation du texte de la servitude? [ 4 ] La clause constituant la servitude en litige est ainsi rédigée : B. SERVITUDES OF EXCLUSIVE USE OF LAND: By these presents, a perpetual servitude of exclusive use of land for non-heavy duty parking, etc. is hereby created in favour lot number [...] of the redivision of original lot [...] (on the said Official Plan and Book of Reference of the Parish of St. Laurent, as dominant land , over and upon and against the following servient lands , namely:

(1) Part of lot number [...] of the redivision of original lot number [...] [ci-après le « stationnement partagé »] on the said Official Plan and Book of Reference […]. [2] [Soulignements et mots entre crochets ajoutés] [ 5 ] Le premier moyen de l’appelante pose problème à première vue en ce qu’il présuppose que le juge s’est livré à une interprétation de la servitude pour en cerner le sens, alors qu’il a plutôt conclu que son texte est clair et qu’il ne nécessitait pas d’interprétation : [29] Le Tribunal est d’avis que le texte de la Servitude ne porte aucunement à confusion, n’est nullement ambigu et qu’il n’a donc pas à

être interprété. [30] Ainsi, la Demanderesse bénéficie d’une charge perpétuelle, exclusive et prioritaire lui permettant de stationner, en tout temps, des véhicules non lourds sur le Terrain vague (« the perpetual servitude of exclusive use for non-heavy duty parking, etc.»). [Soulignement ajouté] [ 6 ] Ce n’est pas parce que le juge analyse une

partie de la preuve qu’il faut en conclure qu’il a, en réalité, sans le dire, décelé une ambigüité dans les termes de la servitude et procédé ensuite à l’exercice interprétatif. En effet, à l’étape de la détermination de la clarté ou de l’ambigüité du texte contractuel, le juge peut considérer le contexte entourant la conclusion et l’exécution du contrat afin de confirmer la clarté de ses termes [3] . [ 7 ] Or, la conclusion du juge concernant la clarté de la servitude est à l’abri de toute intervention.

Voici pourquoi. [ 8 ] Ainsi, avant de se prêter à un exercice d’interprétation proprement dit, suivant les articles 1425 et suivants du Code civil du Québec (« C.c.Q. » ) , le juge doit d’abord déterminer si le contrat est ambigu, et ce, lors d’une première étape qualifiée de préinterprétative . Voici comment l’ont résumée les auteurs Lluelles et Moore : 1571. L’ambiguïté ou l’obscurité ne résulte pas de la seule divergence de vues d’plaideur sur la portée d’une clause . Forcément constatée par le juge, l’obscurité nécessite un travail préliminaire d’analyse du contrat.

Il s’agit de la phase pré interprétative, au terme de laquelle le tribunal conclut, le cas échéant, qu’il y a doute sur l’intention des parties, et donc matière à interprétation . Assez curieusement, au cours de cette phase préliminaire, le juge se trouve en quelque sorte à interpréter le contrat, mais de manière superficielle seulement , par ce que l’on a déjà qualifié d’interprétation de filtrage.

En principe, le juge ne devrait pas, lors de cette étape préliminaire, recourir aux articles 1425 et suivants, puisque cette phase vise, précisément, à déterminer s’il y a lieu ou non de les utiliser. [4] [Soulignements ajoutés] [ 9 ] Par ailleurs, la détermination de ce qui constitue un contrat clair ou ambigu participe du « processus discrétionnaire » du juge des faits et soulève une question mixte de fait et de droit, de sorte que la Cour doit faire preuve de déférence à l’égard de la conclusion du juge [5] , ce qu’a reconnu l’appelante lors de l’audience. [ 10 ] Cela étant, la Cour rappelait les exigences que la norme de l’erreur manifeste et déterminante impose à la

partie appelante, de même que le « lourd fardeau » qui lui incombe, dans l’arrêt Gercotech [6] : [8] D’autre part, rappelons ce qu’est une erreur « manifeste et déterminante », soit la norme d’intervention à l’égard des questions de fait, ou mixtes de fait et de droit :

a) une erreur est « manifeste » lorsque le plaideur peut l’identifier « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire, … »; c’est une erreur « that is obvious » , qui peut être « montrée du doigt » et qui tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil »;

b) une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige »; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « … pull at leaves and branches and leave the tree standing. The entire tree must fall ». [9] Il n’appartient donc pas à une cour d’appel de refaire le procès, ce à quoi les appelants nous invitent en l’espèce.

Les juges Iacobucci et Major le rappelaient comme suit pour la majorité dans l’arrêt Housen c. Nikolaisen : 18. Le juge de première instance est celui qui est le mieux placé pour tirer des conclusions de fait, parce qu’il a l’occasion d’examiner la preuve en profondeur, d’entendre les témoins de vive voix et de se familiariser avec l’affaire dans son ensemble.

Étant donné que le rôle principal du juge de première instance est d’apprécier et de soupeser d’abondantes quantités d’éléments de preuve, son expertise dans son domaine et sa connaissance intime du dossier doivent être respectées. [10] Enfin, est-il besoin de rappeler que c’est la

partie appelante qui porte le lourd fardeau de démonstration d’une erreur révisable. [Les soulignements sont dans le texte; renvois omis] [ 11 ] En l’espèce, la démarche analytique qu’a adoptée le juge n’est entachée d’aucune erreur de droit. [ 12 ] L’appelante échoue aussi à démontrer qu’il a commis une erreur manifeste et déterminante en concluant, au bout du compte, que le contrat constitutif de la servitude est clair. [ 13 ] Ce premier moyen est donc mal fondé. [ 14 ] Cela dit, lors de l’audience, l’appelante a mis tout particulièrement l’accent sur l’erreur révisable qu’aurait commise le juge en concluant que le fonds de l’intimée bénéficie d’une servitude de stationnement perpétuelle, exclusive et « prioritaire ».

Ce faisant, ajoute-t-elle, le juge aurait ajouté au texte, qui ne parle que d’une « perpetual servitude of exclusive use of land for non-heavy duty parking ». [ 15 ] Cet argument, qui participerait de l’erreur de droit selon l’appelante, alors qu’elle concédait d’emblée que la norme d’intervention applicable à son appel est celle de l’erreur manifeste et déterminante, n’est pas fondé. Premièrement, cette conclusion du juge ne mène pas à un résultat absurde ou irréaliste et n’a pas pour effet de « dénaturer » la servitude.

L’emploi du qualificatif « prioritaire » par le juge, s’il appert être source de confusion pour l’appelante, n’a toutefois pas l’effet juridique qu’elle lui prête et qui justifierait

l’intervention de la Cour. Il est évident, en effet, que l’usage «exclusif » du stationnement par l’intimée, que l’appelante doit respecter, emporte nécessairement un usage « prioritaire ». La situation aurait été tout autre si le juge avait plutôt reconnu l’existence d’une servitude perpétuelle et simplement « prioritaire », alors que le texte prévoit une servitude perpétuelle et « exclusive ».

Deuxièmement, comme on l’a vu plus haut, au paragraphe 30 de ses motifs, où il établit la portée de la servitude, le juge prend la peine de reprendre entre parenthèses son texte littéral, sans l’usage du mot « prioritaire ».

Il faut en conclure que ce dernier ne visait qu’à préciser sa conclusion, et non à créer en faveur du fonds dominant un droit que le texte de la servitude ne lui reconnaît pas. [ 16 ] Enfin, il est opportun d’ajouter qu’à supposer même que la Cour aurait conclu que le juge a commis une erreur révisable en considérant le contrat clair, l’argumentation de l’appelante visant à convaincre la Cour que l’interprétation de la servitude qu’elle propose est la bonne ferait encore face à un obstacle dirimant.

En effet, son omission de reproduire la totalité de la preuve pertinente administrée en première instance pose, en soi, un obstacle fatal au succès de son appel. [ 17 ] L’interprétation d’une servitude dont le texte serait ambigu soulève une question mixte de fait et de droit dans la mesure où le juge doit alors notamment rechercher dans la preuve l’intention commune que les parties avaient au moment de la constituer [7] , les circonstances dans lesquelles elle a été créée [8] , la situation des lieux tels qu’ils se présentaient lors de l’établissement de la servitude, de même que l’interprétation que les parties ont pu elles-mêmes lui donner [9] , notamment par leur comportement [10] . [ 18 ] Or, en l’espèce, et au stade de l’appel, seule la transcription des témoignages profanes que l’intimée a administrés en première instance, dont celui de son représentant, est reproduite dans son mémoire, alors que les procès-verbaux d’audience révèlent que son expert a aussi témoigné et que cinq personnes ont fait de même en demande.

De plus, 7 seulement des 33 pièces produites par l’intimée devant le juge, dont certaines en contre-preuve, et 5 seulement des 14 siennes, sont reproduites dans son mémoire. [ 19 ] Comme la Cour l’a souligné dans l’arrêt Pateras [11] et rappelé à plusieurs reprises [12] , ce type d’omission est fatal au plaideur, en ce qu’elle l’empêche d’apprécier adéquatement les questions de fait, ou mixte de fait et de droit, que ce dernier soulève en appe l. [ 20 ] Pour une illustration concrète des conséquences dirimantes de l’omission de l’appelante de reproduire l’ensemble de la preuve pertinente pour permettre à la Cour d’analyser la valeur de ses moyens, on peut notamment référer à sa déclaration d’appel, au paragraphe 8, où elle soulève que la conclusion du juge sur l’intention de l’auteur de la servitude n’est pas « appuyée par la preuve », aux paragraphes 16, 17 et 18, où elle reproche au juge d’avoir commis des « erreurs de fait manifestes et déterminantes », au paragraphe 54 de l’argumentation contenue dans son mémoire, où elle lui reproche de ne pas avoir tenu compte de la « preuve extrinsèque » consistant en l’opinion de son expert, et au paragraphe 49 de son argumentation, où elle invite la Cour à conclure à une erreur révisable du premier juge au motif que sa conclusion concernant la priorité d’usage du terrain vague à des fins de stationnement par l’intimée est incompatible avec certains éléments de la preuve qu’elle soulève spécifiquement.

Comment vérifier si l’incompatibilité alléguée, qui soulève en l’espèce une question de fait, ou à la rigueur une question mixte de fait et de droit, constitue une erreur manifeste et déterminante si l’ensemble de la preuve pertinente n’est pas reproduit au dossier d’appel? [ 21 ] Au surplus, les observations des avocats lors de l’audience ont aussi permis de confirmer que des éléments de preuve pertinents à l’analyse des questions soulevées par l’appel ne font pas

partie du dossier tel que constitué.

b) Le juge de première instance a-t-il erré en omettant de tenir compte de l’évaluation des besoins de stationnement de l’intimée? [ 22 ] L’appelante n’a pas élaboré sur ce moyen lors de l’audience, avec raison. [ 23 ] Selon l’argumentation contenue dans son mémoire, le juge aurait dû prendre en considération la preuve d’expert qu’elle a administrée concernant les besoins en stationnement de l’intimée ainsi que les siens.

Cette preuve démontre en effet, ajoute-t-elle, que les deux parties doivent utiliser le stationnement partagé pour combler leurs besoins respectifs, d’une part, et qu’à cette fin l’intimée n’a nul besoin de bénéficier d’une priorité [13] , d’autre part. [ 24 ] Or, non seulement le juge a-t-il conclu sans errer que le libellé de la servitude est clair et qu’il n’avait par conséquent pas besoin d’être interprété, mais au surplus, l’utilisation ultérieure d’une servitude n’est pas pertinente pour déterminer l’intention qu’avaient les parties lors de sa constitution, ou sa portée : [27] Différents principes sont utiles à l’interprétation d’une servitude.

Il faut cependant rappeler que lorsque l’acte constitutif de la servitude est clair, il faut s’y rapporter avant d’aborder tout autre moyen d’interprétation . C’est d’abord le texte établissant la servitude qui dicte les droits des parties. [28] 1- L’exercice actuel de la servitude n’est pas pris en compte dans la détermination de l’intention des parties : « L’intention des constituants quant à l’étendue du droit doit être déduite des faits qui prévalaient au moment de la création du droit ainsi que de la formulation qui a alors été utilisée.

Les appelantes ne peuvent pas s’appuyer sur l’utilisation que l’intimée fait présentement de la ruelle ou de son utilité présente pour interpréter l’étendue du droit de passage. » [14] [Soulignement ajouté; renvois omis] [ 25 ] L’auteur Sylvio Normand le confirme pour sa part ainsi : Les tribunaux ne s’estiment toutefois pas liés par des interprétations qui ont pu se forger au fil des ans et s’éloigner de la préoccupation initiale des parties telle que cristallisée dans une convention.

Pour la même raison, ils ne sont guère plus réceptifs à considérer l’utilisation postérieure d’une servitude pour en établir la portée. [15] [ 26 ] Ainsi, même si le juge avait conclu qu’il était nécessaire d’interpréter l’acte de servitude, l’opinion de l’expert Moisan (dont la transcription du témoignage n’est pas reproduite dans le dossier d’appel) sur les besoins de stationnement respectifs des parties et la possibilité de les combler tous les deux sans accorder d’exclusivité ou de priorité à l’intimée n’aurait pas été pertinente ou utile pour ce

faire. [ 27 ] En somme, au vu de ces principes et compte tenu des circonstances, l’appelante ne démontre pas que le juge a commis une erreur révisable en ne prenant pas en compte l’opinion de son expert [16] .

D’autant plus que le juge conclut qu’« aucune preuve crédible » n’a établi l’existence de l’entente implicite qu’invoquait l’appelante concernant le partage égal des espaces de stationnement et qu’il est bien établi que la Cour doit une déférence particulière aux conclusions factuelles que le juge des faits tire d’une preuve contradictoire et à l’appréciation qu’il fait de la crédibilité des témoins, profanes et experts [17] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 28 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.